■ 국세청이 알려주는 자주 실수하는 양도세 사례 - 다운 거래

[운영자]

■ 국세청이 알려주는 자주 실수하는 양도세 사례 - 다운 거래

국세청에서 납세자들이 자주 실수하는 양도세 내용에 대해 알기 쉽게 설명자료를 만들어서 홈페이지에 올려놨습니다. "국세청이 알려주는 양도소득세 실수톡톡"이라는 제목으로 총 7개의 내용을 실어 놨는데, 그림과 사례가 함께 있어서 이해하기 좋은 것 같습니다.

1. 다운 계약서를 작성했다 적발되면 매수인은 1세대1주택 비과세 및 감면이 배제됩니다.

입지가 좋은 곳에 위치한 분양권은 서로 사려고 하는데, 분양권의 양도세율이 워낙 높아서 분양권 다운 거래에 대한 유혹에 쉽게 흔들립니다.

​1. 분양권 단기 양도 세율
- 보유기간이 1년 미만 : 70%(지방소득세 7% 별도)
- 보유기간이 1년 이상 : 60%(지방소득세 6% 별도)

다운 계약서를 작성했다가 과세당국에 적발되면 어떤 불이익이 있을까요?

​2. 다운 거래 적발 시 불이익

​1) 매도인
우선 실지거래가액을 양도가액으로 하여 양도세를 재계산합니다. 그러면 세부담 감소효과는 사라집니다. 그리고 다운 거래를 통해 과소신고한 산출세액의 40%를 부당과소신고가산세로 납부해야 하며, 다음의 금액을 납부지연가산세로 납부해야 합니다.

​납부지연가산세 = 과소신고납부세액 × 미납일수 × 22/100,000

​2) 매수인
다운 거래를 하다 적발된 매수인은 추후 다운 거래로 취득한 부동산 등을 양도할 때 비과세나 감면 적용이 배제됩니다. 다운 거래가 적발되면 다음의 금액만큼 비과세(감면) 적용이 배제됩니다.

​※ 비과세 배제 금액은 다음 ㉮, ㉯ 중 적은 금액
​㉮ 비과세에 관한 규정을 적용하지 않았을 경우의 양도소득 산출세액
㉯ 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차이

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위 사례는 실제 8억 원을 주고 취득한 아파트를 7억 원에 산 것처럼 다운계약을 하고, 추후 해당 주택을 11억 원에 처분하고 그 주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰서 비과세로 신고한 경우입니다.

​위 납세자가 해당 주택을 취득할 때 다운 거래를 한 사실이 적발되었다면 비과세 배제금액은 다음과 같이 계산합니다.

​비과세 배제금액 = Min(ⓐ, ⓑ) = 77,150,000

ⓐ 비과세가 아닐 경우 양도세 : 77,150,000원
ⓑ 다운 거래 금액 : 1억 원

​만일 위 주택이 1세대1주택 비과세가 적용되지 않았을 경우 양도가액 11억 원과 실제 취득가액 8억 원의 차액이 3억 원에 대해 비과세가 적용되지 않았을 경우의 세액을 계산해 봅니다. (77,150,000원)

​이 금액과 다운 거래 금액 1억 원 중 작은 금액만큼 비과세 적용이 배제되므로 결과적으로 사례의 납세자는 77,150,000원의 양도세를 납부해야 합니다.

​​2. 다운 거래 사실이 적발되면 거래신고 위반에 따른 과태료(거래금액의 10% 이하)도 부과됩니다.

1. 과태료 부과

다운 거래를 했다가 적발되면 부동산거래신고등에관한법률에 따라 취득가액의 10% 이하에 해당하는 과태료가 부과됩니다.

​다운금액이 아닌 취득가액의 10% 이하이므로 과태료가 상당한데요.

부동산거래신고에관한법률 제28조(과태료)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만 원 이하의 과태료를 부과한다.
③ 제3조제1항부터 제4항까지 또는 제4조제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산 등의 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다.

2. 과태료의 감면(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제29조)

​부동산 거래신고에 관한 법률을 위반한 자가 위반 사실을 자진신고한 경우 과태료를 감면하거나 면제할 수 있습니다.

​1) 과태료 100% 감면

​다음의 요건을 모두 갖추면 과태료를 100% 감면합니다.

​ⓐ 조사기관의 조사가 시작되기 전에 다운 거래 사실을 신고할 것
ⓑ 신고관청에 최초로 신고한 자일 것
ⓒ 위반사실 입증에 필요한 자료 등을 제공하는 등 조사가 끝날 때까지 성실하게 협조하였을 것

​2) 과태료 50% 감면

​조사기간관의 조사가 시작된 후 자진신고한 자로서 다음 요건을 모두 갖추면 과태료가 50% 감면됩니다.

​ⓐ 조사기관이 허위 신고에 대한 입증자료를 충분히 갖추지 못한 상태에서 조사에 협조했을
ⓑ 신고관청에 단독으로 신고한 최초의 자일 것

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​​3. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 올라온 정상거래가액보다 크게 낮게 신고된 금액들은 다운 거래 조사가 나올 수 있습니다.

다운 거래를 점검하는 기관은 과태료를 부과하는 지자체 혹은 한국부동산원, 다운 거래를 부인하고 양도세를 부과하는 국세청입니다.

​이들 기관들은 어떻게 다운 거래 대상을 찾을까요?

​실거래가 시스템을 통해 대규모로 다운 거래가 이루어지는 단지를 찾습니다.

2021년부터 2022년에 걸쳐 대규모로 다운 거래 관련 세무조사가 있었던 인천 송도의 주거용 오피스텔 실거래가를 보겠습니다.

​아래는 해당 오피스텔의 2021년 2월 실거래가 자료입니다.

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같은 면적의 고층들 중 일부는 4억 원 초중반에, 일부는 6억 원 초중반에 거래신고가 되었는데요. 누가 봐도 파란색으로 표기되어 있는 곳들은 다운 거래를 의심할 수 있습니다.

​이 건들에 대해 대대적으로 세무조사가 나왔으며, 많은 분들이 다운 거래가 적발되어 매도인은 가산세 포함 양도세가 추징되었으며, 매수인은 추후 해당 주택을 양도할 때 비과세가 배제될 수 있습니다.​​

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​위 사진은 2023년 준공된 서울 어느 지역 아파트의 준공 전 분양권 실거래가 자료입니다.

​다운 거래를 많이 하는 지역이라도 정상가액으로 신고한 분들이 반드시 몇 명은 있습니다.

​파란색 점선으로 표기된 거래가액이 실제 거래된 가격으로 거래신고된 금액이며, 그 외의 거래신고 금액은 다운 거래가 의심되거나 일부는 손피거래를 한 것으로 보입니다.

​실거래가와 거래신고 금액의 차이가 매우 큰 이런 곳들도 추후 다운 거래 점검이 있을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

4. 업계약서를 작성했다 적발되면 매도인은 비과세 및 감면이 배제될 수 있습니다.

다운 거래만 문제되는 것은 아니고 업계약서를 작성해도 문제가 됩니다.

​보통 업계약서는 매도인이 1세대1주택 비과세나 자경농지 감면을 적용받을 수 있을 때 많이 발생합니다.

​양도가액을 실지거래가액보다 업해서 계약해도 어차피 매도인이 비과세 요건이나 100% 감면 요건을 갖추고 있으면 납부할 세금은 없으므로 매수인이 추후 양도세를 줄일 수 있도록 거래금액을 부풀려서 작성한 후 거래신고를 하는 겁니다.

​적발되지 않으면 추후 매수인은 취득가액이 올라가서 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.

​그러나 업계약 사실이 적발되면 매도인은 비과세나 감면이 배제되고, 추후 매수인은 업계한 금액으로 양도세 신고를 할 경우 부당과소가산세 및 납부지연가산세가 부과됩니다. 그리고 두 거래 당사자와 중개인은 거래금액의 10% 이하에 해당하는 과태료가 부과됩니다.

​업계약이든 다운계약이든 부동산거래신고에관한법률을 위반한 것이며, 조세를 포탈한 것입니다. 거래 당사자는 세무조사를 받을 수 있으며, 계좌를 조회하는 과정에서 해당 거래 외 다른 탈세 사실이 적발되어 조사가 확대되는 경우도 있습니다.

​다운거래와 업거래는 하지 않는 것이 최선의 절세입니다.

※ 참조

■ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조(과태료) 

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다. [개정 2019.8.20, 2023.4.18] [[시행일 2023.10.19]]
1. 제4조제4호를 위반하여 거짓으로 제3조에 따라 신고한 자(제26조제1항에 따라 벌칙을 부과받은 경우는 제외한다)
2. 제4조제5호를 위반하여 거짓으로 제3조의2에 따라 신고한 자(제26조제1항에 따라 벌칙을 부과받은 경우는 제외한다)
3. 제6조를 위반하여 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료를 제출하지 아니하거나 거짓으로 제출한 자 또는 그 밖의 필요한 조치를 이행하지 아니한 자
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. [개정 2019.8.20] [[시행일 2020.2.21]]
1. 제3조제1항부터 제4항까지의 규정을 위반하여 같은 항에 따른 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다)
1의2. 제3조의2제1항을 위반하여 같은 항에 따른 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함한다)
2. 제4조제1호를 위반하여 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 자
3. 제4조제3호를 위반하여 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조한 자
4. 제6조를 위반하여 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 외의 자료를 제출하지 아니하거나 거짓으로 제출한 자
③ 제3조제1항부터 제4항까지 또는 제4조제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다. [개정 2019.8.20, 2023.4.18] [[시행일 2023.10.19]]
④ 제8조제1항에 따른 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자에게는 300만원 이하의 과태료를 부과한다.
⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다. [개정 2020.8.18] [[시행일 2021.6.1]]
1. 제8조제2항에 따른 취득의 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자
2. 제8조제3항에 따른 토지의 계속보유 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자
3. 제6조의2 또는 제6조의3에 따른 신고를 하지 아니하거나(공동신고를 거부한 자를 포함한다) 그 신고를 거짓으로 한 자
⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청이 부과·징수한다. 이 경우 개업공인중개사에게 과태료를 부과한 신고관청은 부과일부터 10일 이내에 해당 개업공인중개사의 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에 과태료 부과 사실을 통보하여야 한다.

■ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제29조(자진 신고자에 대한 감면 등)
신고관청은 제28조제2항제1호부터 제3호까지 및 제3항부터 제5항까지의 어느 하나에 따른 위반사실을 자진 신고한 자에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 같은 규정에 따른 과태료를 감경 또는 면제할 수 있다.