<< 신년특집 09년 부동산 >> ......... 행복투자(이건희)
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▶▶(1) 투자목적의 부동산 매수는 시장이 바닥을 지날 때까지 서두르지 않아도 될 것 같다:
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지금이 바닥인지 아닌지는 지나보기 전에는 아무도 모릅니다.
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다만 지금이 바닥권이라 하더라도, 자금력이 아주 많은 사람이 아닌 이상은
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많지 않은 여유자금을 미리부터 고정자산에 묻어두게 되면
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개인이나 가정에서 혹시라도 유동성에 문제가 생길 때 대처하기 힘들어지므로
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굳이 총대 매고 미리 남보다 앞서서 부동산에 돈을 넣어둘 필요성은 적습니다.
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▶자금력이 많은 사람이나 기업들이 부동산을 바닥권에서 선취매 한 다음에
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움직이기 시작하는 것을 보면서 사도 늦지 않습니다.
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주식시장은 대세상승으로 전환시 처음부터 빠르게 오르는 경우도 있지만
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부동산시장은 대개는 처음에는 천천히 오르다가 나중에 상승각도가 급해집니다.
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또한 모든 부동산이, 모든 아파트가 한꺼번에 크게 오르기보다는
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돌아가면서 오르는 경향이 있기 때문에 한발 늦게 사더라도 후발주를 살 기회도 있습니다.
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그래서 바닥이 지나는 것을 본 뒤에 사도 괜찮다는 것입니다.
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▶IMF시절에도 정확히 바닥에서 산 사람들 중 대단한 대박을 터뜨린 사람들도 있지만
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바닥을 굳히고 오르는 추세가 나타난 뒤에 산 사람들도 안정되게 상당한 투자수익을 올렸었습니다.
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물론 대세상승이 오래 지속된 후 늦게 올라타면 위험하지만,
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부동산침체가 1년으로 끝날지 그 이상 어느 정도 오래갈지도 미리 예단하기 힘드므로
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양자 사이에서, 즉 수익창출과 위험관리 사이에서 일반인이 취하기에 무리없는 방법은
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바닥을 지나서 어느 정도 흐름이 자리잡아갈 때에 편승하는 것입니다.
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(본 글은 전체적인 시각에서의 이야기이며 개별적으로 움직이는 부동산은 언제라도 있습니다.)
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▶▶(2) 부동산 시장은 경기회복 나타난 뒤 주식시장보다 한발 늦게 움직인다.
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전통적으로 보면 부동산시장이 경기보다 선행하거나 주식시장보다 앞서서 크게 움직이지는 않습니다.
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따라서 경기회복과 주식시장의 상승 전환을 확인한 다음에 사도 늦지 않는 것입니다.
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(제 글에서 작년 12월초에 주식비중을 높이는 전략을 제시하였지만
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이는 단기적인 시각의 이야기이고 대세상승까지 이야기 한 것은 아니었습니다.)
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▶부동산시장은 대부분이 큰 금액으로 매매가 이루어지는 시장인데
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사람들의 경제형편이 가장 저조해진 상태에서는 부동산을 살 여력이 별로 없습니다.
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사더라도 기존 부동산을 팔아야지만 새로운 부동산을 살 수 있기에 시장의 수급을 전환시켜주지는 못합니다.
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제 주변에서 아는 사람들도 집을 옮기려고 하는데 기존의 집이 팔리지 않아서 옮기지 못하고 있습니다.
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즉 자금 여유가 있는 사람이 부동산을 사더라도 후속 매수세는 제한적일 수 밖에 없습니다.
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큰 장이 오는 것은 일반의 매수세가 많이 뒤따를 때에 가능한데, 경기가 좋아져서 일반인들의 경제형편이
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본격적으로 피어나고 자금 여력이 축적된 다음에 본격 매수세로 나설 수 있습니다.
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무주택자가 신규 수요자로 나서는데 있어서도
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우리나라 수도권의 아파트 가격은 사람들 소득 대비하여 낮은 것은 아니라서
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아파트 가격의 본격적인 상승 추세가 확인되지도 않은 상황에서는
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대출을 많이 받으면서까지 매수에 나서기에는 부담을 느끼게 됩니다.
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▶이와 같이 부동산시장은 경기가 좋아져서 사람들 경제형편이 피어나고
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금융기관과 시중의 유동성이 좋아지고 대출도 활발해진 다음에나 크게 움직일 수 있는 여건이 조성됩니다.
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주식시장이 먼저 오르면 직접투자나 간접투자인 펀드에서 늘어나는 돈으로도 부동산 살 여력이 생겨납니다.
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지금은 반대로 펀드에서 줄어든 돈으로 인하여 와신상담하는 시기가 이어지고 있는 중입니다.
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반면에 주식시장은 특성상 부동산시장보다는 선행하고 경기보다 앞서서 오르는 곳이므로
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주식시장을 바라보다가 부동산을 매입할 타이밍을 잡는 것도 요령이라 하겠습니다.
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▶투자에서 주식투자만 하던지, 부동산투자만 하던지, 그것은 각자의 성향과 여건에 따라서 달라지지만
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다른 시장끼리 서로 연동하거나, 선행 또는 후행하는 양상이 나타나므로
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어떤 시장에서 투자를 하더라도 다른 시장에 대해서도 알고 있는 것이 더 나은 판단을 하는데 도움이 됩니다.
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▶▶(3) 순수 주거목적의 부동산은 자금 사정 범위 내에서는, 싸게 살 기회를 모색해도 괜찮다:
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서브프라임 사태 이후 현재까지 한국의 주택가격 하락률은 선진국보다 낮은 상태라서
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앞으로 하락이 더 나타날 우려도 없지 않아 있습니다.
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물론 아닐 수도 있지만, 앞서 이야기하였듯이 바닥이라 하더라도
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투자를 목적으로 할 때에는 꼭 서두를 필요가 있는 것은 아닙니다.
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▶그러나 직접 거주할 순수 주거목적의 부동산이라면 주거의 가치를 활용하는 것이므로
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가정 형편에서 충분히 감당할 금액이라면 마음에 드는 주택을 싸게 살 기회를 모색해도 될 것입니다.
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지난 수년 동안 아파트의 의미를 바라볼 때 시세차익에 너무 익숙해져 있어서
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주거가치의 비중을 너무 낮게 사람들이 잡은 경향이 있습니다.
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예를 들어, 직접 주거할 아파트를 살 때에도
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“투자가치가 있으면서 직접 거주할 아파트”를 원한다는 말을 대부분 사람들이 으레 해왔습니다.
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그러나 사실 투자가치와 주거가치는 가격면에서 일치하지 않는 것이 보편적입니다.
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▶왜냐면 투자가치라 함은 현재보다 나아질 미래의 성장성을 내다볼 때 생겨나는 것이라서
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현재 주거가치에 비하여 가격은 미래 성장성을 반영하여 높게 형성되게 마련입니다.
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현재 아무리 좋아도 추가로 더 좋아질 여력은 적다면 가격은 현재 주거가치 수준만을 반영하게 되고
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현재 아무리 안좋아도 지금보다는 좋아질 여력이 크다면 가격은 현재 주거가치보다 높게 형성됩니다.
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따라서 투자가치가 있다는 이야기를 역으로 이야기하면
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현재 가격 대비해서는 상대적으로 현재 주거가치는 못한 것입니다.
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(이때 돈의 여유가 많다면 다주택자로서 직접 거주는 하지 않고 사서 세주면 좋은 것입니다.)
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이런 아파트들은 매매가격대비 전세비중은 낮게 형성되어있습니다.
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역으로 이야기하면 전세가격 대비하여 매매가격이 높게 형성되어있는 것입니다.
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따라서 성장성을 감안하여 생겨나는 대중적 인기를 고려하지 않는다면
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주거가치면에서 충분히 만족할만한 집의 선택이 각자 달라질 수 있는 것입니다.
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▶비유를 하자면, 미인대회에서의 투표는 대부분이 비슷한 사람을 선택하더라도
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결혼하여 함께 살 사람인 배우자의 선택시에는,
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모든 사람에게 최적의 배우자가 똑같지 않고 각자 느끼는 최적의 배우자가 다른 것입니다.
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주택 또한 그런 것입니다.
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똑같은 가격을 주고 구입하는 주택에서 최적의 투자대상과
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최적의 직접 주거할 집이 꼭 일치하는 것은 아닙니다.
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흔히 A 아파트가 B 아파트보다 좋다고 주장하는 이야기를 들어보면 가격도 A가 B보다 높습니다.
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그러면 비교에서 의미가 없습니다.
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예를 들면, 조망권이 우월한 25평 아파트와 조망권은 그렇지 못한 32평 다른 아파트의 가격이 똑같을 때
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둘 중에서 어떤 아파트가 내 가정에 더 높은 주거가치를 가져오는가를 봐야합니다.
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즉, 똑같은 가격의 아파트를 대상으로 하면서 어느 아파트가 나에게 더 주거가치가 높은가를 봐야합니다.
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▶침체기에는 시세보다 많이 싸게 매물로 나오는 주택 중에서 각자의 성향과 가정의 입장에 잘 맞는 것을
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발견하기에 오히려 편리할 수도 있으므로, 그런 것이라면 구입을 고려해도 될 것입니다.
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싸게 매입한 가격 이하로까지 설사 나중에 더 하락하더라도, 하락하는 가격만큼은
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내 가족의 편리성에 최대 충족이 되고, 내 가정에 최선의 주택으로서 가치를 얻어내는 것이라 보면 됩니다.
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다행히 매입 가격 이하로는 하락하지 않는다면 훗날 언젠가는 오를 수도 있는 일입니다.
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▶▶(4) 수도권에서 성장성은 서쪽에서 찾으면 좋겠다:
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과거에는 수도권의 북쪽이 휴전선으로 막혀있고 군사적 불안감으로 인하여
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서울에서도 북쪽보다는 남쪽 위주로 팽창을 하고 발전을 해왔습니다.
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그러나 앞으로는 서쪽으로의 팽창과 발전성이 높다고 여겨집니다.
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남쪽은 너무 많이 쫓아내려가면서 발전을 하여서 서울로의 출퇴근이 불편한 지역으로까지 팽창하였습니다.
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현재 서울의 동쪽은 산으로 막혀있어서 팽창할 여지가 적고 (남양주시 정도임)
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서쪽은 평야로 넓게 뚫려 있을뿐더러 여러 가지 재료가 서쪽 방향에서 생겨나 있습니다.
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▶이미 개발이 상당부분 진행 중인 마포구의 상암DMC와
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강서구의 마곡 첨단산업단지도 넓은 평지에서 건설이 가능한 것입니다.
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서울에서 일반 공장 단지가 사라지면서 첨단산업위주로 남게 될 때에
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구로구에 있는 가산 디지탈밸리의 역할도 증대될 것입니다.
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용산구의 용산국제업무지구도 강북중심지나 강남중심지에 비해서는 서쪽 방향에 위치해 있습니다.
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열악한 환경을 만들었던 공장들이 이전하여 나가는 영등포지역도 꾸준히 좋아지고 있음을
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그 곳에 갈 때마다 가시적으로 느끼게 됩니다.
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▶강남이 발전하는데 지방과 빠른 소통의 역할을 해주는 경부고속도로도 기여하였듯이
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국제화시대에는 서쪽에 있는 인천국제공항의 역할이 중요해지게 됩니다.
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점점 바빠지고 있고 기동성이 중요해지는 시대라서
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지방에 출장다니는 것에서도 저가항공사의 이용을 비롯하여 김포공항 비행기 이용도 늘어날 것입니다.
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고속철 KTX의 출발역인 서울역, 용산역, 광명역도 서울의 서쪽에서 이용이 편리합니다.
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광명시에 위치한 광명 역세권도 개발이 계속 이루어질 것입니다.
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주변 사람들을 보면 회사에서 지방 출장갈 때 KTX 타고 가는 사례를 점점 더 많이 보게 됩니다.
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저도 과거에는 직접 운전하거나 고속버스를 주로 탔지만 지금은 주로 기차를 탑니다.
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▶인천에서 김포 사이에 경인운하가 만들어지고 강서구를 지나 마포구, 용산구까지 해상교통이 연결되는 것도
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서쪽의 발전을 더욱 촉진시키는 계기가 될 것입니다.
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내막은 모르지만 만약에 정부가 한반도대운하에 집착하고 있다고 가정한다면, 분위기 조성을 위하여
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우선적으로 경인운하의 활용가치를 극대화하려고 노력할 것입니다.
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세계 강국으로 성장해갈 중국과 교역의 증가도 서쪽이 혜택을 받기에 유리하고
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인천 송도의 국제화도시도 이미 서쪽에 건설 중에 있습니다.
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▶이와 같이 각종 업무용, 첨단산업용 수요의 증가, 편의성 증가,
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미래교통의 허브, 국제화시대의 중심축 등 여러가지 측면에서
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서울 및 수도권에서 성장성을 내다보겠다면, 과거에 남쪽에서 주로 찾듯이
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미래에는 서쪽 방향에서 찾는 것이 상대적으로 확률이 높으리라 예상됩니다.
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▶전반적으로 그렇지만, 동쪽이나 남쪽이나 북쪽도 지금보다 좋아질 부분들이 많이 있습니다.
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다만 이 글에서는 핵심만 이야기하고 나머지는 지면상 생략합니다. 나중에 다른 글에서 다루겠습니다.
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(개별적인 선택에서도 부동산 경기는 기본적으로 보는 것이 필요합니다.)
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▶▶(5) 개인 입장에서 부동산에 연루된 자금 관리는 계속 중요할 것이다:
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우리나라 가계 자산에서 부동산 쪽에 생겨나있는 대출의 비중이 현재까지 상당히 높기 때문에
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경기의 회복이 더디고 부동산 시장이 빠르게 돌아서기 힘들다면
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개인 입장에서 부동산에 연루된 자금 관리는 계속 중요할 것입니다.
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이에 대해서는 작년에 몇차례 구체적인 이야기를 했었기 때문에 여기서는 생략합니다.
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첫댓글 좋은정보감사합니다
혜안에 언제나 감사드립니다.
요즘 읽고 싶은 주제였습니다. 감사합니다.(거주용 주거지...)
돈없는 서민들에게 서쪽 지역의 아파트 가격은 먼 하늘인게 아쉽네요..
감사합니다~ 좋은 정보가 되었습니다.
미래를 내다 보시는 말씀 감사합닌다.
좋은정보감사드리며 행복한 나날되시어요...
언제나 감사드립니다.
넵 감사합니다.
좋은 정보 감사드려요~~~~^^
서쪽이 유망하다는 님의 말씀에 왠지 기분이 좋아지는군요.. 개인적으로 소유 부동산이 전부 서쪽이라서요. ^^
저두요~~~ 혹시 검단신도시~?
부동산쪽 혜안도 높으시네요. 투자목적은 바닥 지나는것 보고 하는게 낫다는 이유의 설명에도 납득되네요.
공감가는 좋은 글 잘 읽었습니다.
얼마의 돈으로 주식도 하고 부동산도 하는게 쉽지 않다고 생각했는데 주식의 수익으로 부동산 구입? 아싸~ 여유를 가지고 주식으로 수익먼저.좋은 글 감사합니다.늘 행복하시기를 바랍니다.
그렇네요. 서쪽이 발전할 가능성이 많으네요. 앗싸입니다^^
행복투자님! '새해에도 항상 건강하시고 행복한 일들이 많으시길 바랍니다." 올 한 해에도 좋은 칼럼 기대하겠습니다. 감사드립니다.
사고싶은 부동산이 있었는데... 매수 시기를 더 늦추어야 되겠네요. 유익한 정보 감사합니다
좋은 정보 쉬운 설명 감사드립니다 ^^
좋은글 잘 읽었습니다^^
항상 좋은 글 감사드립니다. 지난번에 청라지구 추천하셔서 세심하게 보고 있었는데, 이번에 경인운하 덕분에 혜택은 많이 보는 지역이라고 나오네요. 행복투자님의 혜안에 감사드릴 뿐입니다.
서구발전이란 말이 저를 미소짓게 하네요~
전 지방이라 그냥 읽고 갑니다 감사드려요
좋은 글 감사합니다.
음.. 좋은글 잘 읽었습니다.~
좋은 글 감사합니다~~
좋은글 감사합니다^^
서쪽에 관심을 가져야겠네요... 좋은글 감사합니다..
올한해 부동산 공부를 많이해야 하는데 좋은 길잡이를 해주시네요~~ 감사합니다.
이론은 뭐그런대로되있는데 우리나랑도이제부동산은 오를만큼올라서 더이상은안됄것같은데 선동적인글같아서 전 별로
충남 홍성 어떨까요..