<개요>
개별공시지가에 대해서는 얼핏 알고 계시지만
경매 투자시 중요한 자료로서 활용하시는 분이 많지 않을 것입니다.
하지만 개별공시지가를
살펴보지 않고 이루어진 경매투자는 원산지를 모르고 농수산물을 구입하는 것과 같은 경우라고 말씀드릴 수 있습니다.
만약
개별공시지가가 정책적 가격일 뿐 현실과 동떨어진 것으로만 보고 넘기신다면 이는 중요한 한 요소를 간과하셔서 그렇습니다.
이하에서는 그 부분을
검토해보고 활용하는 팁을 살펴보겠습니다.
<주변 부동산과의 가격
균형>
개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는
표준지공시지가를 기준으로 모든 토지에 대해 시장.군수.구청장이 지가를 산정한 후 감정평가업자의
검증을 받아 결정.공시하는 개별토지의 단위면적당
가격(원/㎡)를 의미합니다.
개별공시지가는
일반적인 매매가격이나 호가보다 낮은 정책적 가격일 뿐이라고 판단되어 잘 보시지 않지만 상기의 공시 절차 덕분에 가격분석의 기초가 된다고 할 수
있겠습니다.
즉,
개별공시지가는 모든
토지에 대하여 지가 산정 후 검증 절차,
의견수렴,
심의 등 일련의
과정을 거쳐 공시되기 때문에 주변 토지가격과 서로 영향을 주고 받을 수 밖에 없으므로 대체적으로 어느 한 토지만 뜬금없는 가격이 나올 수
없습니다. 즉,
개별공시지가가
실제가격과 괴리될 수 있지만 주변 토지들과의 가격 비율면에서는 참고할 만한 데이터를 보여준다고 볼 수 있겠습니다.
<예시를 통한 개별공시지가
활용>
경매투자 목적의 A토지가 있고 이와 가까운
B토지,
근접하진 않으나
인근의 이용상황이 유사한 C토지가 있다고 가정하도록
하겠습니다.
이 때
A토지와 B토지의 시세파악이 곤란한 경우 포기하실
건가요?
아닙니다.
인근의
C토지를 통해 얼마든지 A토지의 투자 타당성 검토가
가능합니다.
개별공시지가에 그
해답이 있습니다.
C토지의 시세가 평당
1,100만원수준으로 알려져 있다고
보고,
개별공시지가 조회시
A토지는 3,200,000원/㎡,
B토지는
3,150,000원/㎡,
C토지는
2,800,000원/㎡이라고 보겠습니다.
이제
A토지의 적정시세를
유추해보겠습니다.
A토지는
C토지보다 개별공시지가 단가비율이
3,200,000
/ 2,800,000 = 14% 높기 때문에 C토지의 시세인 평당 1,100만원을 기준하여 보정할 때
11,000,000
x 1.14 = 평당
약 1,250만원으로 유추됩니다.
<개별공시지가의 한계 및
요구지식>
개별공시지가는 개략적인
비교
산정, 현장조사
없는 산정,
통계적 산정 등의 다양한 한계 때문에 가격비율면에서도 비현실적인 유추결과가 나올 가능성이 높고 감정평가 규정에서도 평가 근거로서 등재되어 있지
않으므로 신뢰도가 크지 않은 점을 유의하셔야 합니다. 따라서 본격적인 가치조사에 앞서서 기초자료 정도로 활용하시면 되겠습니다.
참고로 올바른 인근지역
선정 및 비교 부동산 선정 등을 위해 지역분석, 개별분석 등에 대한 지식이 필요하다고 볼 수
있겠습니다