[서울 신촌: 단독주택매매] 다락방포함3층, 화장실 2개, 뒷마당, 재건축투자가치보유(서울진입 노리시는 분들에게 좋은 기회) - 매매계약체결완료

[신촌집주인]

*매매계약 체결되었습니다!! 그동안 관심주셨던 많은 분들께 감사드립니다!! *

1.매물종류: 단독주택(3층-다락층 포함)

2.매물크기: 토지(약11.3평), 건물(약11평/ 다락방 포함 시 약 16평)

3.거래금액: 2억1천6백만원

4.실투자금액: 5천만원 (전세 1억+ 대출: 5천만원~)

5.난방방식: 도시가스

6.매물위치: 마포구 노고산동 12-13/ 신촌역과 이대역 사이

7.해당층수: 1층부터 3층까지 모두 사용할 수 있는 단독주택

8.옵션사항: 없음

*10.투자포인트: 최근 가장 많이 오른 아파트는 강남(저층)재건축아파트입니다. 쓰러져가는 그 아파트들의 가격이 평당가격으로보면 강남신규아파트를 능가합니다. 사실상 왠만한 사람들은 재건축이든 신축이든 강남권에 진입하는 것 자체가 불가능합니다.

 한편 위 물건(서울 신촌)이 있는 주변(공덕, 아현동 등) 아파트시세는 24~25평형이 5억중반~6억중반사이입니다. 만만치 않은 금액입니다.

 결론적으로 수도권 또는 지방권에서 서울로 진입하는 데에는 상당한 장벽이 존재하는 것입니다. 정상적인 방법으로는 평생 서울진입은 불가능한 것입니다. 따라서 서울지역에 향후 재건축대상이 될 만한 주택을 매입해 놓았다가, 그 주택이 재건축이 되어 아파트를 취득하는 방법 외에는 마땅한 방법이 없습니다. 일명 "헌집줄께...새집다오.."라는 방법이 아니라면 서울 진입은 불가능해 보입니다.

 본 물건은 수도권 또는 지방에 거주하는 분들이 서울로 진입하는데 적합한 물건이 아닐까합니다. 물론 당장 재건축이 진행되는 것은 아닙니다. 상당한 시간(5년 이상)이 필요해 보입니다. 그동안 약간 수리해서 전월세를 놓고 느긋하게 기다리다 보면, 서울에서 가장 인기있는 평형대 아파트(24~25평형)가 자신의 손에 들어오는 날이 있을 것입니다. 시간비용은 크지만, 대신 내 주머니에서 나가는 돈을 절약하면서, 새아파트를 얻는 방식은 이 방법밖에 없을 것입니다.

11. 사진 및 세부설명

해당물건의 소재지는 <서울시 마포구 노고산동 12-13>입니다.

소유주는 <김영*>입니다.

(1)본물건의 위치 

 위 지도는 본 물건의 위치를 네이버에서 검색한 결과입니다. 신촌역과 이대역 중간에 위치해 있습니다. 참고로 버스정류장은 신촌역과 이대역 사이에 있습니다. 집을 나와 2-3분 내려가면 버스정류장이 있습니다. 주변엔 연세대, 이화여대, 서강대가 있습니다. 연대세브란스병원도 멀지 않습니다. 노고산체육공원에서 운동과 산책이 가능하고, 스포츠센터는 창천초등학교 근처에 있습니다.

(2)본물건의 정보(등기부등본, 건축물관리대장)

 지목은 당연히 '대'입니다. 토지면적은 37.4m2 (약 11.3평)입니다. 건축면적은 36.43m2 (11.02평)입니다.  1995년 11월 신축 사용승인을 받았습니다. 도시가스를 사용하고 있습니다

 현재 세입자가 (전세)거주중입니다. 전세금 보증금은 7,500만원입니다. 임대차 기간은 2014년 5월 13일부로 종료된 상태입니다. 이미 세입자에게는 본 물건을 매매대상으로 내놓겠다고 통보한 상황입니다. 한편 권리관계는 매우 깨끗합니다. 대출 전혀 없고, 설정되어 있는 근저당 등도 당연히 없습니다.

(3)본물건의 현황

①먼저 본 물건은 저희 큰삼촌이 지었습니다. 당연히 주변 건물들과 비교해 봐도 외&내형적으로 예쁘고 튼튼합니다. 물론 지어진지 20여년이 되었기 때문에, 전체적으로 노후되었지만 주변 건물과 견주어 보면 튼튼한 편입니다.

②집구조에 대해서 설명드리겠습니다. 건축물관리대장에는 총 2층으로 나와있습니다. 그러나 실제로는 3층입니다. 2층엔 다락방이 있습니다. 다락방은 높은 곳은 약 1m50cm, 낮은 곳은 약 1m입니다. 아이들의 공부방이나 침실 또는 짐을 놓은 곳으로 활용할 수 있습니다.

각층은 6평 정도의 원룸스타일로 되어 있습니다. 1층엔 방/ 주방/ 화장실이 있습니다. 2층엔 방/ 화장실/ 보일러실&창고, 3층엔 방이 있습니다. 화장실엔 모두 샤워시설과 변기가 있습니다. 2층 보일러&창고에는 철제선반이 있습니다. 이곳에도 각종 잡동사니 물건들을 보관할 수 있습니다. 

 출입구는 두 곳이 있습니다. 위 사진에 보이는 앞문이 있고, 집 옆을 따라 뒤로 돌아가면 뒷문이 있습니다. 뒷마당으로 가는 길엔 철제 지지대가 있어서 보행하는데 위험은 없습니다. 창문은 각 면마다 2-3개 씩 있어서 통풍과 채광이 좋은 편입니다. 모든 창문엔(3층 다락방 제외) 방범창이 되어 있고, 모기장과 햇빛가리개가 되어 있는 곳도 있습니다.

 위 사진은 도로쪽에서 찍은 사진입니다. 방범창과 햇빛가리개가 되어 있는 것을 확인할 수 있습니다.

 사진에는 나와 있지 않지만, 집을 중심으로 출입구부근까지 차가 올라올 수 있습니다. 출입구를 지나서부터는 계단입니다. 단독 또는 다가구 주택지역이라서 주차가 완전히 편할 수는 없지만, 집 앞쪽으로 꽤 넓은 주차공간이 있습니다. 참고하세요!

위 사진에 (정면)보이는 창문은 겉으로 보면 일반창문으로 보입니다. 그러나 향후 2층에 직접적으로 연결할 계단을 염두 해 두고 만들어 두었습니다. 내부에서는 2층 복도를 향하는 채광창입니다. 만약 1층과 2-3층을 분리해서 사용하고 싶다면, 이곳으로 직접 연결되는 계단을 만들어서 사용하시면 됩니다.  현재 외부계단은 없고, 내부 계단만 있습니다. 

 뒷마당이 있습니다. 뒷마당엔 스테인리스 지지대가 되어 있습니다. 유리만 끼면 밀폐된 공간으로 사용할 수 있습니다. 참고로 현재 거주자는 모기장만 설치해서 사용하고 있습니다. 뒷마당을 깨끗하게 정돈해서 조립식 창고를 설치해서 사용하면 상당히 활용도가 높을 것으로 보입니다. 선반까지 만들어서 사용한다면 3-4평의 공간을 잘 활용할 수 있을 것입니다.

 보일러 호스를 밖으로 빼서 공사를 진행한다면 방(거실) 넓이를 확장해서 사용할 수 있을 것입니다. 물론 전기와 수도시설도 함께 하셔야 겠죠!!

(4)본물건의 투자매력
①대학가이며, 서울 도심지로 출근하는 직장인들이 선호하는 곳이기 때문에, 세는 바로바로 나갑니다. 더구나 주변 지역 대부분이 재건축(개발) 중이라서 전월세물건 자체가 귀합니다. 현재 저희는 매우 저렴하게 전세를 놓은 상황입니다. 세입자에게 집관리를 맡기는 조건으로 저렴하게 전세를 주었습니다.

 그러나 부동산에 문의결과 현재 상태로만으로도 1억 이상의 전세금을 받을 수 있고, 약간의 수리만 더한다면 1억3천이상도 가능하다고 합니다. 요즘 해당 지역의 전세는 대기자가 넘친다고 하니, 직접 확인해 보시기 바랍니다.

 무엇보다 3층 단독주택 전체를 한 가구가 사용하는 방식이다보니, 세입자들의 선호도가 높을 수 밖에 없습니다. 특히 아이가 있는 집이라면 더욱 선호하게 됩니다. 다세대-다가구주택처럼 층간소음문제 전혀 발생하지 않기 때문입니다. 단독주택이니까요... 다가구나 다세대주택(특히 노후주택)의 층간소음은 진짜 대단합니다. 그런 걱정이 전혀 없는 것입니다. 1-2-3층이 모두 나의 집이니까요...

 ②사실상의 3층 집이기 때문에, 또한 1-2층 모두 화장실이 구비되어 있고, 활용도가 높은 뒷마당 등이 있어서 4-5인 가족도 충분히 거주할 수 있습니다. 2층쪽으로 계단을 놓는다면, 1층과 2-3층을 분리해서 세를 놓을 수도 있습니다. (인테리어 업자와 함께 방문해 보세요^^)

 과거 본 물건은 미대생들의 작업실로도 활용되었습니다. 그만큼 다양하게 활용이 가능한 곳입니다.

 ③시간상의 문제일 뿐, 해당 물건이 있는 곳도 재건축(개발)에 들어갈 것입니다. 본 물건이 있는 곳만 제외하고는 주변 모든 곳(북아현동/ 아현동/ 염리동/ 대흥동)이 개발되었거나 개발중입니다. 주변이 모두 아파트 숲으로 변하고 있습니다. 참고로 모두 메이저건설사들이 들어왔습니다.

 개발에 들어가면 저희 물건처럼 소형평형이 인기라는 것은 기본 중에 기본적인 사실입니다. 이미 개발되었거나 개발 중인 곳의 과거 시세를 보면, 개발에 들어가면 평당 2500~3000만원 정도였습니다. 이 부분은 주변 부동산에 문의하시면 자세히 알려드릴 것입니다.

 추가하자면 재개발(건축)에 들어가면 제일 중요한 부분이 토지지분입니다. 저희는 단독주택이기 때문에 토지대장에 나와있는 토지면적에 대해 100% 인정받게됩니다. 그러나 다가구나 다세대의 경우에는 모든 세대(소유권)에 대해 깔고 있는 토지를 1/n해야 합니다. 그러니 단독과 다가구-다세대가 갖는 가치는 다를 수밖에 없습니다.

 ④ 실속을 중시하는 분들께 추천드립니다. 주변 24~25평형 아파트(북아현~아현동) 매매가가 5억원 중반~6억원 중반입니다. 무리해서 (새)아파트에 들어가느니, 약간 수리해서 직접거주하거나 세를 주다가, 개발이 되면 입주권을 매매하거나 본인이 새아파트에 들어가서 사는 방법이 더 실속을 차리는 방법일 것입니다. 개발시 20평형대 아파트를 선택하신다면 추가 자금 거의 없이 새 아파트가 생기는 것입니다. 다만 기다리는 시간은 필요하겠죠!!

 물론 6억정도의 돈을 지불하고 새아파트에 들어가는 것도 의미가 있습니다. 그러나 6억이란 돈을 그것도 은행에서 과도하게 대출받아서 집을 산다면... 그 후폭풍이란.. 그렇게 무리할 필요가 있을까요...?

제 개인적인 생각은 "두껍아...두껍아..헌집줄께, 새집다오..."라는 놀이처럼 헌집을 주고 새집을 얻는 방식으로 실속을 차리는게 나을것 같습니다. 강남권에서는 왜 그렇게 쓰러져가고 녹물나오는 저층 재건축대상 아파트들이 인기가 높을까요? 왜 더이상 사람이 살기도 어려운 아파트들이 수억원대에 거래가 되는 것일까요? 다 미래의 재건축을 보고 투자하는 것이겠죠.. 저층이 인기있는 것은 고층보다 토지지분이 많기 때문이겠죠..  

 순수하게 투자목적이라면, 주택담보대출을 통해 5천만원~1억원 대출 받으시고, 전세를 1억 이상에 놓으면, 거의 자기자본 없이도 투자가 가능합니다. (물론 대출은 본인의 수입과 신용등급에 매우 큰 영향을 받습니다. 수입과 신용등급이 낮으면, 아예 은행권대출은 거부당할 수 있습니다.)

 *깔끔하고 깨끗한 주거 환경을 원하신다면 현 물건은 적당하지 않습니다. 수억원 주고 새아파트나 준공된지 얼마되지 않은 아파트를 알아보셔야 겠죠! 자신의 힘으로 좀 더 노력해서 집을 수리하고, 아니면 인테리어업자의 도움으로 약간의 돈을 더 들여 자신이 원하는 형태로 개조해서 직접거주 또는 세를 놓고 기다리다가 향후 새아파트를 장만하겠다는 목표가 있는 분들에게 적합한 물건입니다.

(5)계약(매매)방식
 해당 물건은 현인터넷 거래사이트는 물론 주변 부동산에도 내놨습니다. 현재 세입자가 거주하고 있고, 제가 거주하고 있는 곳은 일산입니다. 부동산을 통해 집을 보고 싶으면 주변 부동산중개인과 함께 방문하시면 됩니다. 물론 방문하실 때에는 현세입자와 시간예약을 해야 할 것입니다.

 계약과 매매방식은 매수자가 원하는 대로 하겠습니다. 부동산 중개수수료를 아끼고 싶다면 계약서 작성과 등기 모두 법무사에게 직접 하시면 될 것입니다. 만약 부동산을 끼고 계약과 등기를 진행하시려면 그렇게 해도 무방합니다. 다만 부동산을 통해 해당 집을 방문한 후에, 계약과 등기는 법무사를 통해서 하는 것은 도의상 피했으면 합니다. 좀 얌체 같지 않습니까?

(6)향후 계획

 저희는 노고산동 물건이 매매가 되면, 그 자금으로 위 사진(여주)에 보이는 곳에 전원주택을 신축할 예정입니다.  10여 년 전에 농가주택을 구입(주말농장)해서 수리하고 들어갔지만, 세월이 흐르다보니 이제 수리만으로는 안 되겠네요! 내년 봄쯤에 신축할 예정이라서 지금부터 현 물건을 매매로 내놓는 것입니다. 어머니를 위한 전원주택이라서, 어머니 연세(72세)를 고려해서 빨리 진행하고자 합니다.

 부동산에 전화해 보니, 최근 중소형 아파트와 소형주택들이 꽤 매매가 활발히 이루어진다고 하네요! 전세값이 하루가 다르게 오르다보니, 저희가 보유중인 물건처럼 중소형물건들은 시장에 나오면 잘 거래가 된다고 합니다. 내년 여주 전원주택 신축계획과 맞물리면서 본 물건을 내놓게 되었습니다.

 투자가치가 있는 본 물건을 매입하시는 분도, 그리고 전원주택 신축계획을 갖고 있는 저희도 모두 윈윈하는 거래가 될 것 같습니다.

(7)연락처 : 010- 8967- 1849
 제 연락처만 남깁니다. 방문하시겠다고 하면, 그때 현거주자(세입자)의 연락처를 알려드리겠습니다.

 업무시간에 전화하시면 곤란합니다. 업무시간에는 문자를 남겨주세요! 전화통화는 오후 6시 이후가 좋습니다.

 지번을 공개해 두었으니, 본 물건을 겉에서 충분히 보시고, 주변 부동산에도 여러 차례 문의 상담 후에, 최종적으로 내부를 보시면 서로 시간을 절약할 수 있는 방법이 될 것입니다.

 대출상담은 은행에 가서 꼭 미리 받아보세요! 가계약금 걸어놓고, 대출 알아보셨다가 대출금이 예상보다 안나오자, 안타까워하시는 분이 계시네요.. 그동안 가계약금 절반은 돌려드렸지만, 앞으로는 전액 돌려드리지 않겠습니다.  그분들에게 1-2주의 시간을 드리다보니, 다른 관심있는 분들의 문의를 모두 연기시켰기 때문입니다.

 끝으로 집을 보러가시는 분들께서는 현세입자에게 무례하게 구는 일이 없었으면 합니다. 현세입자도 해당 주택에 대한 매매의사를 갖고 있습니다. 가격조건 때문에 고민하고 있는 중 입니다.

*(8)주의사항*

 재건축은 크게 3단계로 나누어 집니다. 

 계획(기본계획/ 안전진단/ 정비구역지정) --> 시행(조합설립추진/ 조합설립인가/ 사업시행/ 관리처분)  --> 완료(철거/ 착공/ 분양/ 준공인가/ 이전고시/ 조합해산/조합청산) 입니다.

 본 물건이 있는 곳은 과거에 조합설립까지 갔었습니다. 그러나 관련 주민들의 의견이 분분해서 사업시행 단계까지 가지 못했습니다. 당시 반대했던 주민들조차 이제 해당 건물들이 너무 낡아서 수리비가 만만치 않게 나오고, 주변 재건축(개발)한 곳에 브랜드 아파트 들이 완공을 앞두고 있고, 이미 입주한 곳도 생기자, 마음이 많이 변했다고 하네요. 길건너 친구는 브랜드 새아파트에서 살고 있는데, 자신은 춥고 물새는 곳에서 산다고 생각해 보세요.. 그래서 최근 해당 물건이 있는 지역도 조합설립 재추진 움직임이 있습니다. 과거 조합을 주도했던 분과 친분관계가 있기 때문에, 전해들었습니다.

 미리 말씀드리지만, 아직 조합설립이 되지 않은 상태이기 때문에, 이정도 가격에 내놓는 것입니다. 조합설립이 되고, 일이 추진되어 가면 갈수록, 당연히 저희도 집 매매가격을 올릴 것입니다. 이점 분명히 밝혀 둡니다. 

지금과 같은 가격에 내놓는 이유는 재건축 단계 중 초기단계에 놓여 있기 때문이며, 그 과정이 구체적으로 진행되어 갈 수록 매도자는 가격을 올릴 수 밖에 없습니다. 이점 미리 밝혀두니, 나중에 가격을 올렸다고 항의하는 일은 없기 바랍니다.

[미스김천재]

내부사진을보고싶어요

[신촌집주인]

매매계약 체결되었습니다!