베트남의 지속적인 경제발전과 늘어나는 외국인 투자에 힘입어 호치민시(사이공)를 중심으로 부동산 가격이 치솟고 있다. 한국에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 호치민시 와 인근지역의 부동산에 관심을 보이고 있는데, 외국인으로서 주의하여야 사항들을 점검해 본다.
결론적으로 말하면, 개인자격의 외국인(한국인)은 베트남에서 토지, 주택등 부동산을 매입할 수 없다. 다만 외국인 투자기업은 투자기업의 설립,운영의 목적에 부합한 공장부지용 토지 매입이나 주택 등을 회사이름으로 매입이 가능하다. 이때에도 토지의 사용권을 매입하는 것이지 소유권을 매입하는 것이 아니다. 따라서 간혹 부동산 가격 상승에 현혹되어 베트남인의 명의를 빌려 부동산을 매입하는 경우가 종종 있는데 매우 위험한 발상이다-명의를 빌려준 베트남인이 소유권을 주장할 경우 항변할 방법이 없기 때문이다.
외국인들이 투자 목적으로 공장을 설립하거나 투자회사가 부동산을 매입하기 위해서는 토지사용권을 가진 개인이나 기업들로부터 사용권을 매입하거나 임차하여야 한다.
2000년 11월 24일 공포된 189/2000 QD BTD 재정부 장관령에는 외국인이 베트남에 투자하기 위해 필요한 토지를 임차할 경우 적용되는 토지 임대법령이 포함되어 있으며, 여기에는 업태에 따른 각종 토지종류와 임대료 환산방식까지 상세히 명시되어 있다.
토지 임차는 일반적으로 두 종류로 구분할 수 있는데 첫째는 국가(토지관리기관)으로부터 이미 토지사용권을 취득한 국영회사, 개인회사 혹은 일반인의 땅을 투자회사가 필요한 시한까지 재임차하는 방법이 있고, 둘째로는 땅 소유권자(사용권자)로부터 직접 토지사용권을 매입하는 방법이 있다.
첫번째 경우로 재임차한 토지는 임차한 투자회사의 사용기한이 완료되면 임대주에게 토지 사용권이 귀속되며 두번째의 경우로 토지사용권을 매입한 투자회사의 토지 사용기간이 종료되면 그 토지사용권은 국가에 귀속된다.
한편 토지를 재임차한 투자자는 토지 소유주(사용권자)에게 계약에 의한 임차료를 지불하고 땅 소유주는 일정금액의 토지세를 국가에 납부하며, 사용권을 매입한 투자기업은 일정 금액의 토지세를 납부할 의무가 주어진다.
1994년 8월 17일 제87IP호로 베트남 정부가 발표한 토지관리법에 의하면 각종의 토지 사용에 대하여 사용자나 소유자가 국가에 납부할 세금이 명시되어 있다. 예를 들면, 베트남 경제 중심지인 호치민시(사이공)의 DONG KHOI 주변과 LE LOI 거리 주변, NGUYEN HUE 주변의 년 땅 사용 세금은 ㎡/년/1천3백80만동(미화 약 862$) 이며, 같은 호치민시 외곽지역에는 ㎡/년/5만동(미화 약 3$)이며 이 보다 싼 지역도 있다. 바로 이 금액이 사용권을 매입한 사람이 토지 사용료(연간)로 국가에 납부하는 세금이다.
토지 사용권을 매입하려면 권리금(보상금)을 지불해야 되는데, 평균 세금의 4~7배 정도이다. 호치민 번화가 DONG KHOI거리는 USD3,000/㎡ ~ USD 6,000/㎡ 정도로 알려져 있다. 상기 여건은 베트남에서 가장 비싼 상가 지역의 땅값으로 생산 공장을 설립할 경우나 농업, 임업, 수산업에 투자할 경우에는 이 보다 훨씬 저렴하며, 토지 임차료와 세금 혜택 등 기타 특혜가 주어진다.
공단에 투자회사를 건설할 경우 2002년 9월 집계된 MPI(베트남 투자관리기관) 자료에 의하면 베트남 남부 17개성 54개 공단이 공단별로 조금씩 차이가 있다. 다만 인프라가 잘 조성된 호치민 市와 인접할수록 임대료가 비싸지는 경향을 보이고 있다. 예를 들면 호치민 LINH TRUNG 공단의 경우 2USD/㎡/년, HIEP PHUOC 공단의 경우 40USD/㎡/50년, CU CHI의 경우 0.35USD/㎡/46년의 임대 조건이 있고 PHU YEN성, QUANG NAM등 거리가 멀고 취약지역 공단에는 0.3USD/㎡/년으로서 임대료가 저렴하고 우대 혜택이 많으므로 투자 업종에 따라 공단지역을 잘 선택하여야 한다.
이외에도 부족한 주거시설을 확충하기 위해 많은 지역에서 아파트 단지들과 단독주택 지역이 집단적으로 건설되고 있다. 또한 외국인투자를 유치하여 지역발전을 도모하려는 베트남 의 지방정부(시.성 인민위원회)는 경쟁적으로 공단을 건설하고 있으며 기업들이 자기지역의 공단에 입주할 경우 각종의 혜택을 부여하고 있다.
호치민시을 중심으로 부동산 가격이 치솟고 있지만, 위와 같은 주택, 아파트 건설등이 완료될 경우 부동산 가격상승은 점차 안정화 될 것으로 전망되며, 근본적으로 외국인은 베트남의 토지와 주택 등 부동산을 매입할 수 없으니 조심하여야 한다. 최근 호치민시에는 부동산을 이용한 사기사건이 빈발하고 있으니 주의를 요한다.
(통신원 : RAINBOW CONSULTING 대표 정정부) |