*경험담* 포근한님 & 그린나래 부부투자 5호 창원 용지 더샵 레이크파크

[포근한님]

안녕하세요. 경매초급반 25기, 월세투자반 7기 일요반,

월세투자 심화반 1기 토요반 부반장을 맡고 있는 포근한님입니다.

이번에는 제가 10월부터 자료 조사 후 11월에 임장 조사 후에 투자하게 된 아파트에 대해 작성하고자 합니다.

제가 창원에 관심을 갖게 되었던 것은 지속적인 지방 경기 악화로 인해 이미 거품이 쪽 빠졌기 때문입니다.

경상남도 창원은 구창원, 마산, 진해를 통합한 통합 창원시이며, 구창원 메인은 계획도시로 만들어져 있습니다.

창원은 수원시 다음으로 인구가 많은 지방 도시이며, 마산, 구창원, 진해를 합쳤기 때문에

토지 면적은 상당히 넓은 편입니다.

하지만 위성 사진에서 산이 상당히 많아 실질적으로 이용 가능한 땅이 많은 편은 아니며,

특히 계획으로 구획된 구간의 땅은 정해져 있습니다.

구창원은 창원시 성산구와 의창구로 돼 있으며,

남과 북으로 경계를 나누어서 볼 수 있는데,

남쪽은 국가 산업단지이고, 북쪽은 주거 및 상업용지 등으로 이루어져 있습니다.

이를 토대로 실제 창원에 입주한 기업들 중 대표 기업들의

매출 현황을 구글링을 통해 조사하였고,

이 곳에서 일하는 직장인들의 소득 수준을 파악하였습니다.

구창원을 남과 북으로 나눈 뒤 제가 투자한 단지의 위치를 표시하였습니다.

직장과의 거리를 볼 때 상당히 가까운 것을 알 수 있습니다.

그 중에서도 창원 광장을 중심으로

롯데 백화점, 영플라자, 이마트, 롯데마트, 창원시청, 성산아트홀,

KBS가 위치해 있으며, 생활 편의시설이 이 곳에 많이 몰려있는 것을 알 수 있습니다.

제가 투자한 아파트는 용지 더샵으로 용지 아이파크와 같이

재건축 아파트입니다. 위의 지도로 보았을 때

구창원 주변은 산으로 둘러싸여 있어 택지 개발할 땅이 많지 않으므로,

기존에도 트리비앙과 노블 파크 아파트가 재건축된 아파트인 것으로 알고 있습니다.

노블파크와 트리비앙은 지어진지 13년 된 아파트이며,

용지 더샵은 2017년 11월, 아이파크는 2017년 6월 입주 아파트입니다.

창원은 학군이 서울과 수도권만큼 뛰어나지는 않으나,

용지 더샵 주변으로 초등학교, 중학교, 고등학교가 몰려 있고,

의창도서관과 용지 호수를 끼고 있어 아이를 키우기 좋고

메인 편의 시설과도 가까워 살기 좋은 환경임을 알 수 있습니다.

위의 사진에서 살펴봤듯이 구창원 메인은 산으로 둘러싸여 있고,

계획도시로 개발된지가 오래되어 오래된 아파트가 더 많고,

새롭게 택지 개발할 땅도 많지 않은 상태입니다.

창원 국가 산단으로 출퇴근하는 수요를 위해서

김해 장유 율하가 베드 타운으로 개발되었고,

창원 터널을 통해서 김해에서 창원으로 출퇴근하는데,

그 수요에 비해 터널이 좁기 때문에 지옥터널이라고 합니다.

(저희 남편이 저와 결혼하기 전 총각 때 회사 발령으로

창원에서 2년 거주하였습니다.)

이 모든 요건을 종합하여 보았을 때 창원의 국가 산단에서 일하는 사람들 및

통합 창원시와 김해 장유&율하에서 거주하는 사람들이 가장 선호하는 입지는

구창원 중에서도 메인일 것이라고 판단하였습니다.

용지 더샵은 2017년 11월 입주, 용지 아이파크는 2017년 6월 입주이므로,

투자 당시 1년 정도밖에 되지 않은 아파트여서

용지 더샵과 용지 아이파크가 생기기 전 대장 아파트였던

트리비앙의 매매 전세 차트를 참고하였습니다.

지난 시간 창원의 입주 물량의 폭탄과 경기 악화의 여파에도

꾸준하게 가격 방어를 하던 트리비앙은 용지 더샵과 아이파크의 입주로

매매가와 전세가가 흔들리는 모습을 보여주었습니다.

이를 통해 거품이 많이 빠졌으리라 판단하였고,

용지 더샵과 용지 아이파크는 2018년 여름 일반 분양가 정도에서

거래를 시작으로 그 이후부터는 계속 일정하게 가격 방어를 하고 있어

임장을 가야 겠다고 판단하게 되었습니다.

창원은 2019년을 고비로 2020~2022년까지 입주 물량이 부족합니다.

2019년에는 재건축 아파트 및 중동 유니시티 입주물량 폭탄이 기다리고 있습니다.

창원의 아파트 가격에 영향을 줄 수 있는 김해의 물량 또한 보아야 하는데,

2019년이 고비이고, 2020년에는 적정,

2021~2022년에는 부족합니다.

2018년 10월 자료 조사를 하였고, 2018년 11월 임장 후 계약하였으며,

비수기였으므로 전세 계약은 2019년 1월에 이루어져,

2019년 2월 세입자 입주 예정이며, 매도자의 사정으로 2019년 3월말에 잔금 예정입니다.

2015년부터 시작된 미국 기준금리 인상으로 2019년에는 기준금리 상승 횟수를

3회에서 2회로 줄이겠다고 미연준이 밝혔으나 동결 가능성도 있긴 합니다.

현재 한국 기준금리가 미국 기준금리와 역전한 상태이므로,

한국의 기준 금리 또한 내려가는 일보다는 올라갈 일만 남았다고 생각하고 있습니다.

9.13 대책으로 현재 정부에서도 유동성을 틀어막고 흡수하고 있는 상태이므로,

아파트 가격이 미친듯이 오르기는 어려울 것이라 생각하지만,

실수요자의 힘으로 입주물량이 부족해질 때 힘을 발휘하리라 기대하며,

부동산 가치 투자를 하였습니다.

[그린나래님]

실수요자의 힘을 믿어요 ~^^ 유동성이 줄고 금리가 올라도 코어 입지의 힘이 더 강해질꺼라~ 화이팅 ~!!!^^

[엘리스선]

포근한님 분석이 아주~~~ 선생님들 강의자료 보는줄 알았어요 ^^ 방향성 있는 분석과 결단력 있는 투자에 박수와 응원을 보냅니다!! 좋은 수익으로 보상 받으실듯요~~
(전 포근한님 좀 따라다니고 싶네요 ㅎㅎㅎㅎ)

[바람마녀]

전국을 대상으로, 경기를 함께 보며 투자처를 찾고 실행하는 추진력과 열정이 정말 대단하세요! 기대하는 멋진 수익을 응원합니다 ^^

[또로미]

이렇게 꼼꼼히 분석을 하시다니 놀랍습니다.

[빈준]

두분의 분석과 결정력에 박수를 보냅니다^^
다들 창원으로 뛰쳐내려가시는건 아닐런지^^

[상큼발랄 장슨생]

분석이 대단하십니다~기업까지 파악하시다니 대단하십니다~친구가 창원에 살아서 몇번가본적이 있는데 계획도시라 도로도 시원하고 살기 좋드라구요^^
다들 두려운 지역이라고 생각했는데 생각의 반전을 가져다주네요^

[도시나침반]

오~ 부부가 이렇게 합심하여 투자하고 계시니 가정의 평화와 경제적 자유가 늘 함께하실 것 같습니다~~~ 이 정도로 분석하시려면 부부간에 대화도 자연스럽게 많아지겠어요~ 멋지십니다!!!

[에어버스]

꼼꼼하게 분석하시는 그 열정이 대단하시네요..! 감사합니다 짝짝짝

[니드유]

정말 대단한 열정이시네요~~글에서 철저한 분석과 더불어 꼼꼼함이 엿보이시네요~~대단하십니다~

[강사장]

창원 분석 감사합니다~입주물량 체크까지 꼼꼼하신만큼 좋은 수익 으로 보답할것 같습니다 ~창원 분석 감사합니다

[해보면된다]

분석대단하시네요...^^ 저도 조만간.. ㅎㅎ

[루비스톤]

아주 오래전에 창원에 거주한적이 있어 그때의 기억이 아스라히 남아 있어서 그런지 분석이 멀게 느껴지지 않습니다~
최근 창원의 동향을 알게 되었습니다. 감사합니다

[쌩고수]

창원참 가슴 아프네요

[산본남]

포근한님 분석자료 잘 읽었습니다 좋은결과있을겁니다

[겨울꽃@]

포근한님~~ 분석자료 잘 보았습니다~~ 일도 하시고 분석에 투자에 대단하세요~~

[수려]

창원 몇 번 가봤는데 물가가 비싸서 깜짝 놀랐습니다. 부자들이 많다고 들었는데 역시~ 잘 읽었습니다.

[PO싱크]

포근한님 창원분석 잘 읽었습니다^^
창원에 투자 생각하시는 분들께 좋은 참고자료네요

[하루79]

창원 분석 감사 합니다...저는 눈팅으로만 보고 있었는데...정말 감사드리면..아직 투자 전인데 확실히 구매를 해야겟따는 생각이 듭니다...분석 감사드립니다..

[달마녀]

저는 이렇게 스크롤하며 쉽게 보지만 , 글 쓰시고 투자하시기 위해서 얼마나 많이 준비하셨을까 생각되네요.^^ 창원은 잘 모르는 곳이었는데 분석해주셔서 공부하고 갑니다. 고맙습니다.

[혁둘맘]

정말 대단하시다는 말밖에요... 많은 걸 배우고 갑니다. 이 정도는 분석하고 투자해야 하는 거였네요...

[부동산병아리]

너무 좋은 자료를 볼 수 있게 해주셔서 너무 감사해요. 많이 보고 느끼고 갑니다.

[개인교수]

고맙습니다

[SC굿맨]

귀한글 감사합니다.

[富반장]

포근한님 분석 글 잘 읽었습니다.
분석과, 임장에서 열정이 느껴집니다!!
대장아파트라 든든 하실것 같아요 ^^

[산본남]

아파트입지분석은 강사급수준급입니다..좋은 자료 공유 감사합니다

[내몸엔MSG]

새로 가입한 조미료입니다
현재 진해에 거주하면서 고민하고 있던 곳을 보게되어 반갑습니다 좋은정보 감사합니다

[불어라봄바람]

감사합니다

[경매입문자]

철철한 분석 및 투자 감사합니다^^

[노란잠수함^^]

정말 자료를 찾아 정리하고 분석하고 의사결정하시는과정이 명료하십니다 너무잘봤습니다

[품위있는 그녀]

체계적 조사 후 투자하신 것이니 만큼 좋은 결과 있을 것 같아요.^^