■ 대체주택 구입 당시 다른 주택을 소유하고 있었다면 대체주택 비과세 적용 불가

[이교수]

■ 대체주택 구입 당시 다른 주택을 소유하고 있었다면 대체주택 비과세 적용 불가

(2023.10.23. 이후 결정분부터)

재개발/재건축이 진행 중인 주택을 소유한 자가 그 주택의 공사기간 중 거주하기 위해 대체주택을 취득해서 1년 이상 거주하고 매도하면 비과세를 적용했는데, ​이와 관련하여 기존 국세청 유권해석을 뒤집는 기획재정부의 유권해석이 작년 연말에 나왔습니다. 늦었지만 혹시라도 여기에 해당하시는 분들이 있을 것 같아서 소개합니다.

1. 재개발/재건축 기간 중 거주 목적으로 대체주택을 취득하고 대체주택에서 1년 이상 거주하고 해당 주택을 매도하면 비과세가 가능합니다. (소득령 제156조의2 5항)

재개발이나 재건축이 진행 중인 주택을 소유한 자가 그 주택이 멸실되고 공사가 시작되면 공사기간 중 거주할 목적으로 대체주택을 구입해서 거주하다가 추후 재개발/재건축 주택이 준공되면 대체주택을 팔고 준공된 신축주택으로 이사가는 경우가 많습니다.

​이때 양도하는 대체주택은 원래 비과세가 적용되지 않지만, 공사기간 중 거주 목적으로 취득한 실수요 목적의 주택이므로 소득령 제156조의2 5항에서 정한 요건을 충족한 경우 비과세를 적용받을 수 있습니다.

​적용 요건은 다음과 같습니다.

​1) 대체주택 취득시기

​대체주택은 재개발(재건축, 소규모재건축) 주택의 사업시행인가 후 취득해야 합니다. ​2022년 이후부터는 빈집 및 소규모주택정비법에 따른 가로주택 및 자율주택, 소규모재개발 등이 진행 중인 주택의 공사기간 중 거주 목적으로 취득한 주택에 대해서도 대체주택 비과세가 적용됩니다.

​재개발(재건축) 주택이 사업시행인가가 나고 관리처분계획인가가 난 후 이주가 이루어져야 해당 주택이 멸실될 것이며, 그때 대체주택이 필요합니다. ​사업시행인가가 나고도 재개발(재건축) 진행 주택이 멸실되려면 시간이 많이 남았는데, 사업시행인가 나기 전에 대체주택을 취득하면 투기수요로 보아 대체주택 비과세를 적용하지 않습니다.

​최초 사업시행인가가 나고 이후 변경인가가 난 경우 최초 사업시행인가일 이후 대체주택을 구입해야 합니다.

​2) 대체주택에서의 거주기간

​대체주택을 사업시행인가 후 구입했다면, 그 주택에서 1년 이상 거주해야 합니다. ​거주기간 계산은 계속해서 거주해야 한다는 규정이 없으므로 통산해서 1년 이상 거주하면 됩니다. 주택을 구입한 것이 아니라 조합원입주권이나 분양권을 구입하고 입주권이나 분양권이 주택으로 전환된 후 해당 주택에서 1년 이상 거주한 경우에도 대체주택으로 인정됩니다.

​3) 대체주택의 양도시기

대체주택은 재개발(재건축) 신축주택이 준공되기 전에 양도하거나, 신축주택 준공일로부터 3년 이내에 양도해야 합니다. ​종전에는 신축주택 준공일부터 2년 이내에 양도해야 비과세가 적용되었지만 소득세법시행령의 개정으로 2023.1.12. 이후 양도분부터 신축주택 준공 후 3년 이내 양도하면 비과세가 적용됩니다.

​대체주택을 양도할 경우 다른 요건 충족 시 먼저 비과세를 적용받을 수 있으며, 이후 사후관리가 적용됩니다.

​4) 사후관리

​대체주택을 먼저 양도하여 비과세를 적용받은 후 사후관리 규정을 준수해야 대체주택 비과세가 취소되지 않습니다.

​사후관리 규정은 다음과 같습니다.

​① 신축주택 준공 후 3년 이내에 전 세대원이 신축주택으로 이사 갈 것
(종전 2년 이내 전입해야 했으나, 2023.1.12. 이후 양도분부터 3년으로 연장)

​② 신축주택에서 1년 이상 계속하여 거주할 것

​신축주택에 전 세대원이 이사 가서 그 집에서 1년 이상 계속하여 거주를 해야 사후관리가 종료됩니다. 다만, 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우에는 전 세대원이 이사 간 것으로 인정합니다.

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위 사례는 ​2013년에 재개발 예정이 A주택을 취득한 자가 그 주택의 공사기간 중 거주하기 위해 사업시행인가가 난 후인 2017년 10월에 대체주택(B주택)을 취득하고 그 주택에서 1년 이상 거주한 후 대체주택을 A'주택이 준공된 날로부터 3년 이내에 양도한 경우입니다.

해당 납세자는 사업시행인가 후 대체주택을 취득했고, 그 주택에서 1년 이상 거주했으며, 신축주택 준공 후 3년 이내 대체주택을 양도했으므로 대체주택은 비과세가 가능합니다.

2. (종전 국세청 유권해석) 대체주택 구입 당시 다른 주택을 보유하고 있었더라도 대체주택 양도일 이전에 다른 주택을 미리 양도하고 대체주택을 양도하면 특례 적용

재개발/재건축 주택을 보유한 자가 대체주택 비과세를 모르고 여러 채의 주택을 구입했다가 그중 1채를 제외한 다른 주택을 먼저 양도하고 남은 주택에서 1년 이상 거주하면 대체주택 비과세가 가능할까요?

종전 국세청 해석에 따르면 이 경우도 대체주택 비과세가 가능했습니다.

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위 사례는 재개발이 진행 중인 A주택을 보유한 자가 이후 B,C,D 3채의 주택을 취득하고 이후 B,C주택은 먼저 양도한 다음 남은 D주택에서 1년 이상 거주하고 양도한 경우입니다.

국세청은 대체주택을 구입할 당시 다른 주택(B,C주택)을 보유하고 있었더라도 대체주택을 양도할 당시 1주택이고, 다른 요건을 충족했다면 비과세가 가능한 것으로 해석했습니다.

3. (기획재정부 해석 변경) 대체주택 취득 당시 1주택자에 한 해 특례가 적용되며, 대체주택 구입 당시 다주택자였다면 특례 적용 불가(2023.10.23. 이후 결정분부터)

위에서 대체주택을 구입할 당시 다른 주택을 소유하고 있었더라도 대체주택을 양도할 당시 다른 주택을 모두 처분했다면 특례가 적용된다고 했는데, ​대체주택 비과세를 규정한 소득세법시행령 제156조의2 제5항에서는 대체주택 비과세를 아래와 같이 규정하고 있습니다.

​"국내에 1주택을 소유한 1세대가" 그 주택에 대한 공사기간 중 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 일정한 요건을 갖춘 경우 비과세를 적용한다.

소득세법시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.

여기서 중요한 부분이 "국내에 1주택을 소유한 1세대가"라는 부분입니다.

기존에 국세청은 위 문구에 상관없이 양도 당시 재개발/재건축 주택 외 1채만 보유하고 있고 그 주택에서 1년 이상 거주했다면 대체주택 비과세가 적용된다고 해석했으나

기획재정부 세제실은 "1주택을 소유한 1세대가" 대체주택을 구입해야 특례가 적용된다고 규정하고 있으므로 대체주택을 구입할 당시 재개발/재건축 대상 주택 외의 다른 주택을 가진 자가 대체주택을 구입하면 특례가 적용되지 않는 것으로 기존 국세청 해석을 변경하였습니다.

입법취지를 감안해도 대체주택을 구입할 당시 다른 주택을 보유하고 있었다면 그 주택에서 거주할 수 있는데 추가로 대체주택을 구입한 경우는 투기수요로 보아 특례 적용을 배제하는 것이 타당하다고 판단한 것 같습니다.

다만 기존 국세청 유권해석을 신뢰하고 그에 따라 대체주택 비과세를 적용받은 분들의 신뢰이익은 보호하기 위해 기획재정부 유권해석이 나오기 전에 이미 양도세를 신고한 분들은 종전 국세청 해석대로 처리하고, 변경된 기획재정부 유권해석은 2023.10.23. 이후 경정결정분부터 적용됩니다.

대체주택을 구입할 당시 재개발/재건축 주택 외 다른 주택을 보유하고 있던 분들은 앞으로는 대체주택 비과세가 적용되지 않을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

기획재정부 재산세제과-1270, 2023.10.23
소득령 제156조의2 제5항의 특례는 대체주택 취득일을 기준으로 1주택을 소유한 1세대인 경우에 적용되는 것이며, 귀 질의와 같이 대체주택 취득일 현재 2주택 이상을 소유한 경우에는 해당 특례규정이 적용되지 않는 것입니다. 동 해석은 회신일 이후 결정·경정하는 분부터 적용함

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위 사례는 재건축이 진행 중인 A주택의 사업시행인가 후 B,C 2채의 주택을 취득한 자가 먼저 취득한 B주택을 양도하고 C주택에서 전 세대원이 1년 이상 거주하고 대체주택 비과세로 양도세를 신고한 경우입니다.

위 사례는 대체주택(C주택) 취득 당시 재건축이 진행 중인 주택 외 다른 주택(B주택)을 소유하고 있었으므로 1주택을 보유한 상태에서 대체주택을 취득한 것이 아닙니다.

따라서 변경된 기획재정부 유권해석에 따르면 위 사례의 C주택은 대체주택 비과세가 적용되지 않습니다.