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<P>부산광역시</P>
<P>보즘금 1,400만, 월세 41만원</P>
<P> </P>
<P>확정일자: 2009. 1. 11</P>
<P>경매개시; 2009. 1. 15</P>
<P>근저당설정: 2008. 1.10</P>
<P> </P>
<P>질문</P>
<P>1. 오피스텔이라도 전입하고 확정일자를 받으면 주택임대차보호법을 적용 하는지요</P>
<P>답변)</P>
<P>주거용으로 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받을수가 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>2. 확정일자가 근저당 설정보다는 후순위이며, 경매 개시보다는 선순위 상태인데</P>
<P> 우선순위 적용이 되는지요</P>
<P>답변)</P>
<P>네. 소액임차인에 해당된다면 소액임차보증금중 일정액은 순위에 관계없이 최우선적으로 배당을 받을수있습니다.</P>
<P> </P>
<P>3. 우선변제액은 부산광역시이면 1,700만원이 옳은지요?</P>
<P>답변)</P>
<P>최초의 말소기준권리 설정일을 기준으로 최우선 변제금이 결정됩니다.. 만약 근저당설정일이 2008.08.21이후라면 부산광역시의 경우 1,700만원까지입니다.. 따라서 님은 보증금 1,400만원 전부를 받을수있을것 같습니다</P>
<P> </P>
<P>4. 광역시부산은 보증금 한도가 얼마이며 혹시 월세를 보증금으로 환산하여 보태는지요</P>
<P>답변)</P>
<P>주택임대차보호법의 최우선변제금은 월세를 보증금으로 환산하지는 않습니다. </P>
<P>참고로 상가임대차는 월세를 보증금으로 환산을 합니다.</P>
<P> </P>
<P>5. 경매가 되더라도 보증금을 반환 받을 때까지는 명도하지 않아도 되는지요</P>
<P>답변)</P>
<P>대항력이 없기때문에 명도를 해줘야 하는것이 옳습니다.</P>
<P>그러나 실무적으로는 명도확인서를 받아 배당을 받을때까지 명도를 해주지않는것이 일반적입니다.</P>
<P> </P>
<P>6. 확정일자는 등기부상에 표시 되지 아니하므로<BR> 변제를 받기 위하여는 배당신청을 하여야 하는지요</P>
<P>답변)</P>
<P>배당신청을 하지않으면 배당을 받을수없습니다.</P>
<P> </P>
<P><BR> 아울러 배당 신청의 시기는 경락 이전이라야 하는지요</P>
<P>답변)</P>
<P>배당요구종기일까지 반드시 배당요구를 해야합니다.</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>부동산연구소 <A href="http://cafe.daum.net/choijonson">http://cafe.daum.net/choijonson</A></P>
<P> </P>
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