<p><b><i>#공매 송달 불능</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q: (올리비앗) </b>압류재산 공매에서 송달불능으로 40회 취소 되었던 물건은 이번에도 취소가 될 가능성이 있는건가요? 현재 1회 유찰된 상태인데요 입찰하더라도 나중에 취소가 될수도 있는건지요? 혹시 취소가되면 언제쯤 취소여부를 알수있나요?</span></p><p><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><b>A: (유라신랑) </b></span></p><p>경매 공매 송달불능 차이점</p><p>https://m.blog.naver.com/lim264/221613940654</p><p><br></p><p><b><i>#전입세대 열람시 필요 서류</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q: (파주 온사마):</b> 전입세대열람하려면 탱크옥션에서 무엇을 인쇄해서 가면 될까요?</span></p><p>A: (꼬수리)경매물건번호와 주소지 나와있는 부분 인쇄하시면 됩니다^^</p><p><br></p><p><b><i>#임차인 대항력</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q: (널 내끄로):</b> 임차인 대항력 관련인데요. 보통 대항력은 계약 인도 전입 3가지가 충족되어야하잖아요?</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">근저당보다 계약일과 점유기간은 빠른데 전입이 늦음 대항력없는것 맞죠? 혹시나 제가빠뜨린부분있는지 여쭤봅니다.</span></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99FF534B5EBB2D6917" class="txc-image" actualwidth="720" hspace="1" vspace="1" border="0" width="720" exif="{}" data-filename="KakaoTalk_20200512_090646045.jpg" style="clear:none;float:none;" id="A_99FF534B5EBB2D69175FA7"/></p><p><span style="font-size: 10pt;"><br></span></p><p><span style="font-size: 10pt;"><b>A(우성파워)</b>: 네. 전입일 느리면 대항력 없습니다.</span><br></p><p><b>A(거상):</b> 널내끄로님 이해하신 대항력관계는 맞습니다. 전입일 기준으로 대항력판단하시고, </p><p>확정일자로 배당받는 순서 정하구요,</p><p>배당요구 유무에 따라(배당요구일 이내) 임차인이 배당을 받을수 있는지 없는지 판단합니다.</p><p><b>A(kelly배)</b>: 임차인의 대항력에 대해서~팔콘쌤님 책 <경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?> p88~113 쉽고 자세하게 설명되어 있어요^^참고하세용</p><p><br></p><p><b><i>#빌라 매매 조언</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">Q(행크바라기): 어제 낙찰받은 2018년식 빌라 매매에 대해 고민중입니다. 빌라 매매 경험있으신 분 조언 좀 부탁드립니다. 중개수수료와 기타 매매 요령 좀 알려주세요.</span></p><p>A(대박계좌): 빌라는 지역에 따라 수수료가 달라고 초역세권은 일반적인 수수료를 받지만 다른곳은 오백 천만원 받는곳이 있습니다. 일단 위치토지가가 계획관리인지 일반주거인 확인해보세요</p><p><br></p><p><b><i>#다주택자 임대사업자 또는 법인 설립 고민</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(구삘화랑)</b>:현재 조정지구내에 다주택자이고 직장인입니다~ 향후 낙찰시 이경우에 주택임대사업자 또는 법인설립중 어떤걸 먼저 내야하는지요?^^</span></p><p><b>A(유라신랑):</b> 조정지역 내에 다주택자시면. 경매로 취득하는 시점에 취득세가 중과됩니다. 낙찰 받은 이후 법인으로 넘기는 것은 추가비용이 많이 발생하므로. 법인설립 후 낙찰 받는게 더 효율적일거에요.임대사업자는 저도 해보지 않아서</p><p>모르겠지만.. 요즘 혜택이 거의 없어서. 실효성이 있는지 확인해보셔야될 것 같네요^~^;;</p><p><b>A(에프티엘):</b> 개인이 임대사업자라도 집이 3채 이상이면 2019년 12월 24일 이후부터 취득하는 집은 4.4% 취득세 냅니다.법인으로 낙찰받고 진행하는 경우는 주택 수와 무관하지만 매입하는 주택이 과밀억제권역에 위치한 경우 지점등록 시 중과세 대상 3.3% 취득세. 이걸 피해가려면 법인설립 후 법인이 임대사업자로 진행하는 경우 일반과세 1.1% 입니다만 요즘 임대사업자 혜택 거의 없다고 보시면 됩니다.</p><p><b>A(흑도): </b>법인의 가장큰 장점중 하나가 단타에요^-^조정지역내 주택 단타. </p><p><b>A(실짱킴): </b>어떤걸 먼저라기 보다 본인의 상황에 따라 정하셔야 합니다. 요즘 세금문제가 복잡하게 얽혀있어서요~다주택자 3주택 이상이라면 취득세 중과 문제가 있구요. 추가 구입부동산을 오래가져가실 건지 단기매도용인지에 따라 결정하셔야 할듯합니다.</p><p>주택임대사업자 → 취득세 중과여부(4주택이상부터)</p><p> 8년~10년 매도불가</p><p> 보유세, 양도세 및 장기임대사업자 세금해택 유효</p><p>법인사업자 → 명의 분산 (개인과 별개)</p><p> 과밀억제권역 취득세 중과 (갯수와 상관없음)</p><p> 양도소득세 (x), 법인소득세</p><p> 법인의 소득이 개인의 소득이 될수 없음</p><p><br></p><p>좋은 결정하세요~^^</p><p>법인은 장부기장 및 각종세금신고(부가세,원천세) 등</p><p>신경써야 할 부분이 많다는 것만 인지하시면 될거같아요~^^</p><p><b>A(에프티엘): </b>법인으로 단타하시려면 취득세 3.3%내시고 (과밀억제권역) 임대사업등록 하지 마시고 매매사업하시면 되요^^</p><p><b>A(흑도): </b>단순임대용은 취득세 중과 아니옵니다.</p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(행크바라기):</b> 법인의 가장 큰 장점중 단타라는 말씀 기억해 두겠습니다. 구체적으로 어떤 점이 장점인가요?</span></p><p><b>A(유라신랑)</b>: 양도세율을 생각하시면 됩니다. 개인은 1년이내 매도시 40%죠 법인은 1년이내 매도시 양도세가 아닌</p><p>법인세로 납부하기 때문에 20%정도 생각하시면 됩니다. 대신 개인은 장기보유특별공제가 있지만</p><p>법인은 없어요.. 따라서 단타에 장점이 있다고 하신 것 같습니다.</p><p><b>A (흑도):</b> 명의, 대출, 세율등 단정보다 장점이 많아요</p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(에프티엘): </b>그럼 임대사업자 없이도 단순임대할 수 있나요? 전 법인으로 임대사업자로 해서 서울에 주택 일반과세로 처리했습니다 ^^</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(유라신랑):</b> 법인이 일반과세가 되나요?</span></p><p><b>A(흑도):</b> 장특공제도 다주택의경우 30프로가 맥스라서 의미없어요.</p><p><b>A (에프티엘):</b> 법인으로 해서 임대사업자 하면 지점등록않해도 되서 일반과세 되요. 며칠 전에 그렇게해서 법인으로 등기완료했습니다</p><p><b>A(흑도):</b> 임대업은 가능해요 주택임대사업자등록안해도 법인은 일반과세란게 없고 그냥 단일 법인세입니다. 2억이하 10프로 200억이하 20프로.</p><p><b>A (에프티엘)</b> 제가 말하는 건 취득세 일반과세 입니다.</p><p><b>A:(유라신랑)</b>: 저도 이렇게 알고 있었는데요. 에프티엘님이 일반과세 이야기를 하셔서. 양도세를 말씀하신 줄 알고 여쭤봤어요 ^~^;;</p><p><b>A(흑도): </b>중과가 되려면 4가지를.만족해야되는데 회피가능요</p><p><b>A(에프티엘)</b>임대사업자 없이 법인이 일반임대하면 부가세과세 대상이구요</p><p><b>A(흑도)</b> 에프티엘님 법투반들으셔요.</p><p><b>A(에프티엘) </b>: 네 감사합니다 ^^ 제가 직장인이라 며칠전 쿵샘강의 끝나고 잠시 자율학습 중입니다~^^</p><p><b>A(흑도): </b>부가세대상은 국민주택초과주택 매도시 발생요. 세법은 법이라서 대부분 정답이 있어요. 1300명이 넘는 사람이 잘못 알게 되면 안되니 잠시 껴들었습니다^^</p><p><b>A(송사무장):</b> <span style="color: rgb(255, 0, 0);">국민주택초과주택 매도시 부가세 발생하는데 일반매매가 아닌 경매로 매각시키면 부가세 납부 면제됩니다.</span> 추가 팁 하나~~^^(제가 실제로 해봐서)어차피 낙찰가격이 시세에 근접하여 가져가는 시기이므로 부가세가 크다면 고려해볼만합니다.</p><p><br></p><p><b><i>#멘탈관리</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(췌강미녀):</b> 경매입문한지 겨우두달되었는데 아직 길을 잡지못해 심란해요.이게맞나 싶다가 행크칼럼읽다보면 다시 멘탈잡고.. 법원에서 패찰하며돌아오다가 또 심란했다가..다시멘탈잡고~~^ ^ 정말행크에서 수익내시는분들 존경스러워요. 저와같은생각을 얼마나반복했을까싶어서요</span></p><p><b>A(송사무장):</b> 경매는 급하면 오히려 성과를 내지 못합니다. 공부를 완성한다고 생각하시고, 한 건만 받아도 성공한다는 마음으로 하세요. 본인이 입찰하여 결과가 나오지 않으면 아직 공부가 완성되지 않은 것입니다. 오늘 행크티비에 부자되는 세상님의 영상이 올라갑니다. 26세에 투자를 시작하여 29세에 10억 이익과 월세 600만원을 세팅하였죠. 그런데 부세님도 1년동안 성과가 나오지 않아서 정말 심각하게 고민하였으나 공부를 추가로 하면서 2,3년차부터 성과가 나오기 시작했습니다. </p><p><span style="color: rgb(255, 0, 0);">성공하는 분들 거의 비슷합니다. 처음에 헤매다가 그 다음 임계점을 넘었을 때부터 성과가 나오기 시작합니다.</span> 족장님도 2년 동안 한 건도 낙찰 받지 못했었지요.</p><p>http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/4005?svc=cafeapi</p><p>http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/4025?svc=cafeapi</p><p>두 개의 칼럼 읽어보세요.</p><p>저는 행크를 13년 동안 운영하면서 정말 초보인데 고수로 성장하는 많은 분들을 지켜봤습니다. 그래서 처음 시작하는 분들께서 어느 단계를 가고 있는지 확인도 되고요. 경매가 유행이 아니라 아무리 끝물이라고 해도 성공한 분들의 족적을 따라하면 꾸준히 좋은 성과가 나오더라고요.</p><p><b>A:(스타니퍼레)</b>: https://youtu.be/9tyLdPw5EvE</p><p><b><span style="color: rgb(9, 0, 255);">Q(빨강망토):</span></b><span style="color: rgb(9, 0, 255);"> 사무장님~자신의 부동산을 경매로 매각한다는 것은 부동산에 개인 근저당 설정 후 그 사람으로 하여금 강제 경매를 신청하게 만든다는 의미인가요?</span></p><p><b>A(송사무장)</b>: 그건 잘 모르고 답변드리기 곤란합니다. 그런데 경매투자를 하다보면 자신이 몰랐던 우발채무가 어디선가 등장하는 경향이 있습니다. 여기까지만</p><p><br></p><p><b><i>#신탁공매 낙찰가</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(구태민): </b>신탁공매입니다. 채권최고액 130%설정 3억9천 대출금액 3억입니다.</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">신탁공매로 3억2천에 낙찰시 나머지 2천은 아무 제약 없이 위탁자가 가져갈까요?</span></p><p>(답변 없음)</p><p><br></p><p><b><i>#낙찰케어반 </i></b></p><p><b><span style="color: rgb(9, 0, 255);">Q(하대디):</span></b><span style="color: rgb(9, 0, 255);"> 혹시 낙찰케어반 운영시작되었나요? 저도 운좋게 4월 9일날 낙찰받은게 있어서 입성조건이되는데 운영시작여부가 궁금해요^^</span></p><p><b>A(사용중인 닉네임)</b>: http://cafe.daum.net/happy-tech/7Tnk/3561?svc=cafeapi</p><p>카페에 공지사항 참고하세요.</p><p><br></p><p><b><i>#후순위 근저당권자 임의경매</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(민군):</b> 임차인이 지인입니다. 보증금 1억8000으로 있었는데 주인은 배째라로 나오고, 후순위 근저당권자가 임의경매를 넣어, 배당신청까지 해놓았는데 경매가 기각되었다고 합니다. 어찌해야할지 조언을 구하고자 글을 올립니다.</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><감정평가금액은 1억6천정도></span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><임차인></span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">18/2/1 주민등록</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">18/1/9 확정일자</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">배당신청한 상태</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><등기부등본 정리></span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">18/2/27 근저당 4500만 김남순</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">18/4/23 근저당 2500만 인옥희(경매신청)</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">19//10/28 압류 중랑구</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">19/12/18 임의경매(청구액 2000만) 인옥희</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">20/4/6 주택임차권(1억8천만) 김병수</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">등기부등본과 경매정보지 화일은 https://www.evernote.com/l/AUShgKQWXpNFVJeGjZtxcl29jYr6YWjc6NM/ 여기에 올려뒀습니다.</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><질문></span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">-경매가 취하된건 대항력있는 임차인이 1억8천만원 배당신청을 해서 경매신청한 사람이 무잉여가 되기 때문에 취하된건가요?</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">-이 경우 임차인이 할 수 있는 일은 무엇이 있을까요?</span></p><p><b>A(우성파워)</b>:임차인이 직접 낙찰받는수밖에 없죠.</p><p><b>A(송사무장):</b> <span style="color: rgb(255, 0, 0);">후순위 채권자가 신청하여 무잉여로 기각되었다면 임차인은 전세금반환청구 지급명령 신청 후 경매를 신청하여 회수해야 합니다. 소송의 기술 참조하시면 됩니다.</span></p><p><b>Q(민군):</b> 전세금반환청구지급 명령신청을 해서 직접 경매를 신청하라는 말씀이신거죠? 소송의 기술 찾아보겠습니다. 감사합니다</p><p><b><i><br></i></b></p><p><b><i>#공동명의 토지 대출</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(Better):</b> 아파트는 공동명의를 하면 세대당 2주택으로 간주되잖아유? 근데 토지는 공동명의를 하면 그런 문제점은 없나유...? ㅠㅠ 대출은 공동명의로 해도 되는가 은행에 문제없는지 확인하고 있습니당~</span></p><p>또한, 차후 농지연금을 받으려고 할때 모든 토지를 합쳐서 300평 이상이 되면 공동명의여도 문제없이 받을수 있을까유?</p><p><b>A(현금흐름짱):</b> 토지인데 주택이 아니니까 2주택이 아니겠지요. <span style="font-size: 10pt;">대출은 공동명의 해도 됩니다. 어차피 한분이 주채무자가 되니까요~</span><span style="font-size: 10pt;">농지연금시 공동명의는 문제가 될거 같은데 농지은행에 문의해보세요www.fbo.or.kr</span></p><p><b>A(삼엽문):</b> 농지연금은 배우자외 다른 공동지분권자가 있을 경우 신청이 안되는걸로 되어있는것 같습니다~~</p><p><b>A (Better):</b> 업.<span style="color: rgb(255, 0, 0);">.방금 농지연금에 전화해보니 세대당 평수라서 공동명의여도 상관없다고 하네유^^~~</span></p><p><b>A (삼엽문):</b> 엇 그래요? 홈피안내와 다르네요ㅠ</p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99EE6D4D5EBB30C418" class="txc-image" actualwidth="720" hspace="1" vspace="1" border="0" width="720" exif="{}" data-filename="KakaoTalk_20200512_141832153.jpg" style="clear:none;float:none;" id="A_99EE6D4D5EBB30C4182A03"/></p><p><br></p><p><b style="font-size: 10pt;"><i>#명도방 입성 조건</i></b><br></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(혁명가): </b>다름이아니라 명도방 입성조건은 </span><span style="font-size: 10pt; color: rgb(9, 0, 255);">낙찰을 받으면되는건가요?</span></p><p><b>A(느루)</b>: http://m.cafe.daum.net/happy-tech/7Tnk/3561?svc=cafeapp</p><p>혁명가님 링크 가셔서 확인해 보세요</p><p><b>A(송사무장):</b> 낙찰알림 올리시면 명도방 입성 가능합니다.</p><p><br></p><p><b><i>#법인 자금조달계획서</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(기획자83) : </b></span></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99EB2C4F5EBB305617" class="txc-image" actualwidth="749" hspace="1" vspace="1" border="0" width="749" exif="{}" data-filename="KakaoTalk_20200512_155811073.jpg" style="clear:none;float:none;" id="A_99EB2C4F5EBB305617DD0A"/></p><p><br></p><p><br></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">이제 경매도 자금출첟조사 대상이 되는 걸까요?</span></p><p><b>A(구삘화랑)</b>: 어제 유라신랑님이 답변주신거 다시 올려봅니다</p><p>--------------------------------------------------</p><p>법인규제가 나올 것이라고 예상하고 있었는데..</p><p>자금조달계획서로 먼저 시작하는 것 같습니다.</p><p>그런데... 여기서 하나 짚고 넘어가야할 것은..</p><p>그동안 개인이 조정지역의 주택을 매수할 경우</p><p>3억이상이면 자조서를 제출했었죠..</p><p>하지만 <span style="color: rgb(255, 0, 0);">경공매로 취득하는 것은 해당되지 않았었습니다.</span></p><p><span style="font-size: 10pt; color: rgb(255, 0, 0);">오늘 발표된 자료 역시 '경공매'는 포함되지 않았습니다.</span><br></p><p>탈세를 하지 않고.. 세금 정상적으로 내면서..</p><p>경공매로 취득하는 것은 문제가 없을 것으로 예상됩니다.</p><p><span style="font-size: 10pt;">만약.. 법인의 경공매도 규제를 하려면..</span><br></p><p>개인의 경공매도 자조서를 제출하도록 해야하는데...</p><p>채권자의 권리 보호와.. 원활한 경매 진행을 위해서..</p><p>지금처럼 경공매는 자조서 제출 의무 대상에서 예외될 것으로 보입니다.</p><p><span style="font-size: 10pt;">일단 너무 걱정하지마시고..</span><br></p><p>열심히 공부하면서 준비하시면..</p><p>적절하게 대응할 수 있을거라 생각해요 ^~^</p><p><br></p><p><b><i>#전입세대 열람</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(YJ짱): </b>공매물건 정보가지고 주민센터에서 전입세대열람 했는데 전입자 풀네임은 제공해 줄수 없다고 하네요 성만 정보줄수 있다고 합니다</span></p><p><b>A(우성파워):</b> 네. 규정상 풀네임 안알려줍니다. 가끔 초보 공무원분들이 풀네임 찍어줄때는 있어요</p><p><b>A(유라신랑): </b>이름을 모두 보여주거나 성만 보여주는 것은 공무원성향 입니다.</p><p>저도 몇군데 다녀보다가 풀네임으로 발급해주는 곳을 찾아서 요즘은 그곳만 가요 ^~^</p><p>풀네임 발급 안해주시면 넌지시 물아보세요~</p><p>전입신고된 사람이 누구누구 맞냐?</p><p>최소한 이정도는 알려주거든요^~^</p><p><b>A(스위트블랙):</b> 혹시 모르니 근처에 있으면 한군데 더 가보세요~</p><p><b>A(젤리뽀)</b>: 저도 지난번에 전입세대 열람하러 갔더니, 풀네임은 정식 이해관계자(예를 들어 소유주라던가..)만 열람이 가능하다고 하더라구요.</p><p><b>A(삼엽문):</b> 주민등록법 시행규칙 제 14조에 따라서 경매목적 열람의 경우에는 당사자 동의가 있을 경우에만 이름까지 열람이 가능합니다!^^</p><p><b>A(YJ짱):</b> 유료사이트에서 전입세대열람 풀네임으로 제공해 주는데.. 왜 우리가 가면 풀네임으로 제공 안해주는지 주민센터에 물어봐야 겠네요</p><p><b>A(유라신랑):</b> 답변 제가 위에 답글을 했었는데.못 보셨나봐요..</p><p>규정상 이해관계인이 아니면 오픈하지 않는게 맞습니다. 그 근거는 삼엽문님이 이야기 하셨구요..</p><p>실무에서는 경공매가 익숙하지 않으신 공무원분들을 만날 경우..</p><p>일반적인 전입세대열람처럼 발급을 해주시기 때문에 풀네임이 나오는 것이죠..</p><p>유료경매지도 이름 안나오는 경우 많습니다.</p><p>자세히 보시면.. 이름 나오는 경우</p><p>거의 같은 주민센터의 같은 직원분이 발급해주시는 경우가 많아요~</p><p><b style="font-size: 13.3333px;">A(삼엽문): </b><br></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99D35A465EBB2FFF18" class="txc-image" actualwidth="960" hspace="1" vspace="1" border="0" width="960" exif="{}" data-filename="KakaoTalk_20200512_170325263.jpg" style="clear:none;float:none;" id="A_99D35A465EBB2FFF185108"/></p><p><br></p><p>근거 같이 드렸습니다. </p><p><br></p><p><b><i>#법인 경매 투자</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(Sarah):</b> 어제 법인투자 조사한다고 하는데 법인경매는 괞찮나요?</span></p><p><span style="color: rgb(0, 0, 0);"><b>A(선독필행1909):</b></span> 사라님 법인 투자도 세금만 잘 내시고 정상적인 거래만 하시면 문제될 것이 전혀 없습니다^^</p><p><br></p><p><b><i>#임차인 계약서 재작성 주의점</i></b></p><p></p><div style="-en-clipboard:true;"><span style="color: rgb(45, 79, 201); font-weight: bold;">Q(해피샤크): </span><span style="color: rgb(45, 79, 201);">전세살고있는데 집주인이 임대사업자로 돌려야한데서 계약서를 다시써야할때 임차인 입장에서 주의하거나 확인해야하는 사항이 뭐가있을까요??</span></div><p><b>A(설탕사탕):</b> 선순위 담보 있는지 확인하시면 됩니다. 경매 날아가도 선순위 임차인 되서야 보증금 돌려받우실수 있잖아요~</p><p><b>A(해피샤크):</b> 네네 똑같이 적용해서 그거 확인하려구했구요~(배운거 적용;)문제는 부동산에서 표준임대차계약서에 직인을 안찍는조건으로 복비(?)를 5만원만받기로했다는둥 이상한소리를 해서요 ㅜㅜ</p><p><br></p><p><b><i>#수리비 분담</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(봉담부자): </b>작년에 낙찰 받은 4층 옥상방수에 대한 내용증멍을 보낸후에는 무엇을 해야 하는지요? 빌라 지하에 사시는분이 협조를 안해주셔서 내용증명을 보낼려구요</span></p><p><b>A(선독필행):</b> 나머지 세대들은 이미 동의하시고 방수직업도 끝나셨구요?</p><p><b>A(봉담부자):</b> 선독필행님 내용증명 내용은 이렇게 작성했어요</p><p>---------------------------------------------------------------</p><p>공용부분 옥상 방수 및 창문 창문 틀 보수공사 수리비 요청</p><p>수신인 : 호 소유자 님</p><p>주 소: 인천광역시</p><p>발신인 : 402호 소유자 ***</p><p>주 소 : 경기도 화성시</p><p>연락처 : *****</p><p>소재지 : 인천광역시</p><p><br></p><p>귀하의 무궁한 발전을 기원 합니다</p><p>발신인은 부동산에 402호 소유자 입니다. </p><p>다름이 아니오라 옥상 방수 공사를 한지가 오래 되어서 비가 내리면 미세한 누수가 되어 본 세대로 누수가 되어 피해가 발생 했습니다. </p><p>그리고 외벽 부분에서도 누수가 다른 세대에도 발생이 되고 있다고 알고 있습니다. 창문에 실리콘이 떨어져서 비가 내리면 미세한 누수가 생기고</p><p>있는걸로 알고 있구요.</p><p><br></p><p>건물에 외벽 부분과 옥상은 명백하게 전체 빌라의 공용부분 입니다. </p><p>집합 건물법 제 25조에 의하면 각 세대 소유주는 </p><p>공용 부분의 보존, 관리의 의무가 있습니다.</p><p>본인 및 소유자님 께서는 위에 언급한 공용 부분에 관하여 보수 비용 348,100원을 402호 이광숙 우리은행에 이체를</p><p>정식으로 요청하는 바입니다.</p><p><br></p><p>계좌번호 : 우리은행 1002-******************</p><p><br></p><p>그리고 남동구청에서 2020년 5월11일에 50% 지원 을 받을수 없다는 통지를 받았습니다.</p><p>추후에 외벽 방수와 옥상방수를 본인이 공사업자를 통해 보수 공사를 하고 그 금액을 청구하는 것으로 하겠습니다. </p><p>이에 답변 바랍니다.</p><p><br></p><p>또한 하수구가 자주 막혀서 불편 하신 걸로 알고 있습니다.</p><p>추후에 보수 공사를 하신다면 저는 협조 하겠습니다..</p><p>감사합니다..</p><p><br></p><p>2020년 월 일</p><p><br></p><p>발신인 *** (인)</p><p>----------------------------------------------------</p><p><b><br></b></p><p><b>A(선독필행1909) </b>제가 지금 폰으로 보고있어서 편집은 좀 어려운데요. 건물에 외벽....으로 시작하는 두번째 단락과 그 앞애 첫번째 단락 내용을 좀 바꾸시면 어떨까싶고,첫단락 내용 중 “본 세대로 누수가 되어” 보다는 “지속적인 누수가 건물 전체에 미치는 악영향” 이란 관점으로 써보시면 어떨까해요.</p><p><b>A(봉담부자):</b> 구청에서 지원해주는거 신청 했었는데 지원 신청이 안되서 다른 세대에도 나머지 50프로에 대한 공사비를 부담해야 한다는 내용 증명을 보내려구요</p><p>A(선독필행1909): 다른 세대의 사전 동의가 이루어진것은 아닌가보군요.</p><p><b>A(봉담부자): </b>사전 동의는 했는데 구청 지원이 될수도 있다는 가정하에 동의는 받았죠. 근데 지하 두곳만 동의를 안해줬고 202호는 이사간다고 50프로 낸거 달라고 해서 입금 해줬구요. 공사대금 50%는 제 통장에 있구요</p><p><b>A(선독필행1909):</b> 아... 202호가 다른세대에 얘기하면 좋지 않겠네요. 공사대금 50%는 봉담부자님 돈인가요? 지원금은 없었고, 50%는 부자님이 부담하고, 50%는 이제 모아야하는 건가요? 봉담부자님, 내용증명 한글파일 개인톡으로 좀 보내주시겠어요? 한번 봐드릴게요~ 대신 저도 초보입니다~^^ 잊지마세요 ㅎㅎ</p><p><b>A(봉담부자)</b>: 아뇨 10서대중에 8 세대가 반정도 공사비를 모은돈이 있다는거죠. 공사비는 750만원인데 현재 통장에 300만원 있구요</p><p><b>A: (선독필행1909): </b>나머지는 봉담부자님이 최상층이라 부담 예정이신가요? </p><p>(대화 끊김)</p><p><b><i><br></i></b></p><p><b><i>#투자금 상의</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q: (마음에담기);</b> 투자금이 모자라는데 사업자대출을 주택담보로 받아 3천만원 신탁주택 계약금으로 사용 가능할까요?</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">신탁공매도 2억이상 주택구입시 자금출처계획서 제출해야는거죠?</span></p><p>(답변 없음) </p><p><br></p><p><b><i>#가족의 범위(미혼 동생의 경우)</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q (복드림)</b> 주임법의 임대차 관계시 일시적 주소전입을 할경우 가족의 범위가 배우자나 자녀등으로 되어있는데</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">미혼인 경우 주소를 같이하는 동생도 가족범위에 속하는지요?</span></p><p><b>A(유라신랑)</b>: 이 부분은 살짝 애매하긴 하네요. 형제는 특수관계라서 안되는게 많았거든요..</p><p>동생은 저 대신 전입신고도 못하는데. 세대주와의 관계는 '제'로 기재했던 것 같아요</p><p><b>A(삼엽문) </b>동생이 전입신고만하고 실제 점유를 안해서 대항력인정 못받았지만 직접점유했다면 인정받을 수 있다는 내용의 판례가 있었던것 같긴해요~~</p><p>대법원 2000다55645 > 판례 > 본문조회 | 종합법률정보 - https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/panre/sjo100.do?contId=2056666</p><p>이거 해석하면 동생분이 점유 및 전입하면 되는것 같이 보이는데 혹시 틀릴수도 있습니다^^;</p><p><b>A(유라신랑)</b> 이 판례는 직접점유와 간접점유 사례인것 같습니다.</p><p>타인(제3자)라도 전입을하고 점유를하면서 직접점유를하면 대항력을 인정하는 것 같은데..</p><p>형제를 타인으로 본다면 인정 받을 수도 있겠네요</p><p><b>A(삼엽문)</b>: 아..같이살다가 나간 케이스를 말씀하신거였군요~~ㅎㅎ넵 감사합니다 유라신랑님~!</p><p><b>A(유라신랑):</b> 그런데 복드림님은 형제가 같이 살다가 형이 전출하고 동생만 남았을 때 가족으로써</p><p>대항력이 유지되는지 여부를 여쭤보신 것 같아서 저도 찾아봐야겠습니다 ^~^;;</p><p><br></p><p><b><i>#경매 자금조달계획서 여부</i></b></p><p><span style="color: rgb(45, 79, 201);-en-clipboard:true;"><b>Q(기획자83):</b> 최근 기사에 보면 부동산거래신고법령을 개정해서 6월중에 법인의 주택 매수에 대해서 지역, 금액 상관없이 자금증빙을 해야된다고하는데 경매도 포함인가요?</span> <b><br></b></p><p><b>A(웃어보나)</b> 경 공매는 아니라고 방금 저도 들었어요</p><p><b>A(유라신랑):</b> 아까 구삘화랑님이 답변드렸는데 안보셨나봐요</p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99B6D0475EBB2ED816" class="txc-image" actualwidth="809" hspace="1" vspace="1" border="0" width="809" exif="{}" data-filename="KakaoTalk_20200512_203623187.jpg" style="clear:none;float:none;" id="A_99B6D0475EBB2ED8167000"/></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255); font-size: 13.3333px;"><b>Q(기획자83) </b>혹시 출처가 있나요? 저는 거래 세무사가 경매를 제외한다는 말이 없다 그래서 경매도 포함이다 라고하셔서 ㅜㅜ</span><br></p><p><b></b><span style="font-size: 10pt;"><b>A (유라신랑):</b> 기존에 규제지역 3억 비규제지역 6억 이상일태 자조서 제출규정이 있었지만 경매에 대한 언급이 없어서 해당되지 않았습니다</span></p><p>그리고 이번에 발표된 내용을 보시면 </p><p>개인ㅡ개인</p><p>개인ㅡ법인</p><p>법인ㅡ개인</p><p>법인ㅡ법인</p><p>이렇게 4가지 경우만 예시했죠..</p><p>경매와 압류재산 공매는</p><p>일반거래가 아닌 처분이죠</p><p>그래서 해당하지 않을거라 생각했습니다</p><p><br></p><p><b><i>#임차인 이사시 잔금 전 명도 확인서 작성 여부</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(기획자83) </b>명도 확인서는 잔금 전에도 배부 가능한가요? 임차등기자인데 방을 다 비웠고 언제라도 비번 넘기고 명도 확인서 교환 가능하다고 해서요</span></p><p><b>A(유라신랑):</b><span style="color: rgb(255, 0, 0);"> 실제로 이사를 나갔다면 명도확인서 작성해서 주시면 됩니다.</span> 잔금 납부 전에 명도 끝내신 분들도 그렇게해서 공사까지 진행하시더군요</p><p><br></p><p><b><i>#임대 계약 파기 시 책임 소재 여부 </i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(나부부):</b> 작년에 공매로 받은 부산 오피스텔에 최근 전세입자를 받았는데요 진상 세입자가 들어왔습니다ㅠㅠ</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">지난 4월 1일부터 계약 시작이었는데 에어컨에서 냄새가 나는지 연락이 왔기에 반씩 부담하여 필터 청소를 했습니다. 그래도 냄새가 났는지 연락을 하여 실외기를 검사해 보기로 했습니다. 그 외에도 잡다한 걸로 연락을 수시때때로 하더군요. 해결하기 위해 저도 나름 애쓰는데 너무 당당하게, 4가지 없게 요구하면서 벌레가 나온다는 둥 듣도보도 못하는 얘길 하며 트집을 잡았습니다... 저도 참다참다 집이 마음에 안드시면 나가시려는 거냐고 반말로 좀 쎄게 말했습니다.</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">이때부터 빈정이 상했는지 못 살겠다고 전세금을 돌려달라고 난리입니다. 이분이 전세자금대출을 은행에서 받았는데 그냥 돌려드리면 제가 은행에 다시 갚아야할 수도 있다고 들었습니다. 현재 저희집을 점유 중이면서, 계약 파기됐는데 왜 돈 안주냐고 우기네요 ㅠㅠ 변호사 고용했는지 내용증명도 받았습니다. 말이 안 통해요 ㅠㅠ 이럴 경우 저도 내용증명으로 맞받아쳐서 보내야하나요? 좋게 해결하려는데 무조건 법으로 나오는 세입자 어찌 처리해야하나요....</span></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);">이 경우 계약 파기의 책임이 저에게 있는 걸까요? 전 세입자가 괘씸해서 계약금 배액에 월세로 쳐서 제한 후에 내주고 싶은 심정입니다만 그래도 원만히 내보내고 해결하고 싶습니다.</span></p><p><b>A(냥이엄마)</b>: 음... 전세자금대출 은행에서 나부부님 통장으로 보냈으면 세입자에게 주면 안되고 은행에 갚으셔야 해요. 그러면 은행서 세입자에게 이자 이런거 빼고 처리 할겁니다.그게 아니라 세입자가 전세자금대출 받아 나부부님 통장으로 보냈으면 세입자 통장으로 반환하구요.. 자세한건 다른분들이... 잘 해결되시길 바랄께요.</p><p><b>A(구대표): </b>저런 사소한 이유로는 안되고, 임차인분이 세입자를 맞춰놓고 나가야겟지요. 임대차보호법이나 관련자료를 친절하게 알려주면 알아서 선택하시겠죠.</p><p><b>A(유라신랑):</b> 나부부님 답답하시겠어요 ㅠ 현재 어떻게 하고 싶은지 목표를 정하셔야 된다고 생각합니다.</p><p>세입자를 내보내는게 우선인지..돈을 받는게 우선인지..만약 내보내는게 우선이라면..</p><p>전세자금대출을 실행한 은행에 연락하셔서 보증금반환으로 대출금 상환하시고..</p><p>남는 금액이 있다면 세입자에게 주세요 단.. 미납관리비가 있다면 그 부분 고려하시구요</p><p>원래는 시설확인까지 다하고 남은 보증금을 지급하는데..상황에 따라서 정하셔야겠네요..</p><p><span style="color: rgb(255, 0, 0);">돈을 받는게 우선이라면. 계약서 작성할 때 부동산 통해서하셨나요?</span></p><p><span style="color: rgb(255, 0, 0);">임대차 계약서 상에 특약이 있을거에요.계약기간을 다 못 채우고 나가면</span></p><p><span style="color: rgb(255, 0, 0);">부동산 수수료나 광고비등은 세입자가 부담한다는 내용 말이죠..</span></p><p><span style="color: rgb(255, 0, 0);">부동산을 통해 그 부분 확인하시고..임대인은 노력을 했으나 임차인의 일반적인 주장으로 계약이 파기됐으므로</span></p><p><span style="color: rgb(255, 0, 0);">일부 손해배상을 청구하시면 되겠지만.잘 생각해보시고.. 어떤게 좋을지 정하시면 좋겠네요..</span></p><p>그리고 방향을 정하셨으면 거기에 필요한 방법을 강구하시면 됩니다.</p><p>우리에겐 셀송기가 있으니까요 ^~^</p><p><b>A(삼엽문):</b> 나부부님..속상한 상황을 맞이하셔서 고민이 많으실 것 같습니다 ㅠ</p><p>제가 경험이 전혀 없어서 답변을 드리지 못하는 점이 안타깝습니다 ㅠ </p><p>원만하게 해결되면 좋겠지만.. 원만하게 해결되기 어렵다면</p><p>현재와 같은 상황에서 계약을 유지하지 못하는 책임은 세입자분에게 있다고 볼 수 있지 않을까요?</p><p><span style="color: rgb(255, 0, 0);">그렇다면 보통의 관습대로 세입자분이 계약기간을 채우지 못한 상태이므로 기타 관습에 따라 세입자분이 새로운 임차인을 구해주셔야 하는건 아닌가 싶습니다..</span></p><p><span style="color: rgb(255, 0, 0);">현재 세입자분이 말씀하시는 부분이 민법에 규정된 사용, 수익에 필요한 상태를 유지해야 할 의무를 이행하지 못한 것으로 보여지진 않거든요..</span>(물론 초보의 개인적인 생각입니다) 더 정확한 답변을 드리지 못하여 죄송합니다. 원만히 해결되시길 바라겠습니다 나부부님 ㅠ</p><p><b>A (소니아)</b>: 안녕하세요 나부부님~맘이 많이 안좋으시겠어요.</p><p>혹시 계약을 파기하기로 임대인이신 나부부님께서 동의한 증빙자료가 있으신지요?</p><p><b>A(나부부):</b> 화나서 퍼부은 건 죄송하다고 정말 나가실 건지 생각해보라 했는데, 성이 덜 풀렸는지 나가겠다고 부동산에도 그랬나봐요ㅠㅠ 나가겠다 그래서 저도 사람 구하겠다고 문자 주고 받었어요. 전 지금이라도 고칠 거 고치고 잘 지냈으면 좋겠는데 자꾸 저럴까봐 그냥 나갔으면 싶기도 하네요-.-;;</p><p><b>A(소니아): </b>나부부님. <span style="color: rgb(255, 0, 0);">일단 동의한 문자가 있으신거라 임차인분은 내용증명 발송하실수 있으실것 같으신데요...</span></p><p>나가겠다고 통보한 날짜가 3개월 전인가요? 조특법 일단 찾아보시면 될것 같습니다~</p><p><br></p><p><b><i>#임차인 연락 안될 때 개문 후 수리</i></b></p><p><span style="color: rgb(9, 0, 255);"><b>Q(기획자83)</b>: 대항력 없는 임차권등기자인데 이미 방은 비웠고 비번은 주택관리회사에서 알고있습니다. 주택관리회사에서 저한테도 알려주셨구요</span></p><p>근데 아직 연락이 안되는 상황인데 그냥 명도 확인서 배부 안한상태에서 비번 누르고 방 수리해도 법적으로 문제 없나요?</p><p><b>A(유라신랑) :</b> 1300명이 참여하고 있는 곳에서 불법의 소지가 있는 내용을 포함한 답변을 드릴 수도 없고 받으실 수도 없을거에요.<span style="font-size: 10pt;">카페 글 검색해보시면 후기들 많습니다. 그 내용들 참고하셨으면 좋겠구요..</span></p><p>제 개인적인 의견으로는 절차대로 진행하세요~임차인이 마음이 돌변해서 주거침입으로 몰아갈 경우 난감한 상황이 생길 수 있으니까요.<span style="font-size: 10pt;">연락이 잘 안되시면 더 적극적으로 연락을 시도하시고..관리사무소에 공실 확인서를 받던지.추가적인 노력이 필요할 것 같습니다.</span><span style="font-size: 10pt;">급하게 생각하지 마시고. 차근차근 진행하시길 바랍니다 ^~^</span></p><p><b>A(기획자83): </b>감사합니다. 임대차 계약이 없는 방은 공실 확인서를 통해서 해도 되겠네요. 대항력 없는 임차권등기자이고 집을 비웠기에 비번도 관리소에서 알고있는 상황이라 그냥 들어가도 되는줄 알았습니다</p><p><b>A(유라신랑)</b> 제가 아까부터 마음에 걸리는게 하나 있어요. 보통 임차권 등기는 대항력을 유지해두고 전출을 하기 위해서 설정하거든요.. 그 임차인이 대항력 없는게 맞나요? 대항력 없는 경우는 임차권을 따로 설정하는 것을 제가 아직 못 봐서요;;아까부터 그 부분이 계속 마음에 걸립니다;</p><p><b>A(삼엽문):</b>저도 궁금하네요. 대항력이 없다고 하신 것이 현재의 전입 점유상태를 보고 얘기하신건지 궁금합니다~</p><p><b>A(기획자83):</b> 네 후순위 임차권 등기자 입니다. 전입이 말소기준보다 늦은.</p><p><br></p><p><b><소니아타임> </b></p><p>*[매부리TV] 전매제한 금지…마지막 막차 탈곳은</p><p>출처 : 매일경제 | 네이버</p><p>http://naver.me/FVUvc7zG</p><p>*방사광가속기 호재 터진 '청주' 부동산 시장 어떻게 볼 것인가</p><p>http://naver.me/FsF1I0ID</p><p>*오피스텔 투자 마지노선 아시나요?</p><p>http://naver.me/57paHDUm</p>
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첫댓글 꽃밭에서님^^
정리 너무 자세히 해주셔서 감사합니다~
하루 톡내용이 머리속에서 물흐르듯 스처갑니다~
대단하셔요~
바쁘셨을텐데.. 정리까지 깔끔하게 해주셨네요~
감사합니다 ^~^
공부되는 소중한 정보들 정리하여 주셔서 감사합니다! 많이 배우고 갑니당!
꽃밭에서님~~ 일목요연하면서도 빠짐없이 꼼꼼하게 정리해주셔서 너무 감사합니다.좋은하루되세요 ~~~
몰랐던거 새로 알게되고 알던내용을 확인하게 되니 너무 좋네요~~ 정리를 너무 잘해주셔서 마치 함께 있었던 것같아요~~ 감사합니다~~*^^*
벽타기를 못해도 이렇게 깔끔하게 정리해주시니 감사할따름입니다.~~~복 받으실거에요~~^^
톡방을 자주 들리지 못해도 이리 자세히 정리해주시니 감사할뿐입니다^^ 행크의 시스템 정말
독보적이에요
너무나두 고생하셨네요.감사드립니다! 오늘 달달한커피한쟌~^^드셔요!
감사합니다!
만드시느라 고생하셨어요~ 잘 보겠습니다.감사합니다~
꽃밭님~수고많으셨구 정리 감사합니다~~!!^^
행나잇요~♡
감사합니다 너무 좋아요~~