■【 포괄 양수도】 부가가치세 포괄 양수도 정리(간이과세자로부터 매입해도 포괄 양수도 가능)
부동산 투자자를 중개하려면 양도세뿐만 아니라 취득세, 종부세, 부가가치세도 잘 알아야 합니다. 그중 부가가치세는 공부를 하는 분들도 적고, 부동산 강의에서 다루지 않아서 부가가치세 분야에서 문제가 생기면 어려워하는 분들이 많습니다. 오늘은 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 대해 알아보겠습니다.
1. 상가 건물을 양도할 경우 건물분 공급가액의 10%에 대해 부가가치세가 과세됩니다.
부가가치세법상 재화나 용역을 공급할 경우 부가가치세가 과세됩니다. 사업에 사용하던 건물과 토지를 양도할 경우 토지의 공급에 대해서는 부가가치세가 면세되지만, 건물은 재화에 해당하므로 건물의 공급에 대해서는 부가가치세가 과세됩니다.
1) 매도인 : 매출세액 납부
매도인은 전체 양도가액을 건물가액과 토지가액으로 안분하여 이 중 건물의 공급가액에 10%를 곱한 금액을 매출세액으로 과세됩니다. 만일 계약서에 건물가액과 토지가액, 부가가치세가 구분 기재되어 있지 않고 총액만 기재되어 있다면 (부가가치세 별도라는 표현이 없는 경우 포함) 전체 거래가액에 부가가치세가 포함된 것으로 봅니다.
이 경우 전체 거래가액을 감정가액이나 기준시가 비율로 안분하여 건물가액, 토지가액, 부가가치세를 계산한 다음 그중 부가가치세를 납부해야 합니다. 건물 매도 계약을 할 때 부가가치세를 누가 부담하는지에 대한 내용이 명시되어 있지 않아 추후 분쟁이 많이 발생하게 됩니다. 계약서에 부가가치세를 누가 부담하는지 반드시 기재해야 할 것입니다.
2) 매수인 : 매입세액 공제
전체 거래가액 중 건물분 공급가액의 10%를 부가가치세로 보아 매도인은 세금계산서를 발급하고 해당 부가가치세를 매수인으로부터 징수하여 국가에 납부해야 합니다. 이를 거래징수라 부릅니다.
한편 건물분 부가가치세(매입세액)를 부담한 매수인은 해당 매입세액을 부가가치세 신고 시 공제받을 수 있습니다. 부가가치세 납부세액은 매출세액에서 매입세액을 차감하여 계산하는데만일 매출세액보다 매입세액이 더 크면 환급이 발생합니다.
상가 건물을 처음 구입하는 경우 매출세액은 거의 발생하지 않고 매입세액만 발생하게 되고, 이 경우 매입세액이 더 크므로 환급이 발생합니다.
2. 간이과세자가 건물을 매도할 때에도 부가가치세가 과세됩니다.
부가가치세법상 사업자는 일반과세자와 간이과세자로 구분됩니다.
1) 부동산임대업자의 간이과세 기준금액
간이과세자란 사업 규모가 영세한 사업자에 대하여 세법 지식이나 기장 능력이 부족한 점 등을 감안하여 부가가치세법상 혜택을 부여하는 소규모 사업자를 말합니다. 현행 부가가치세법상 부동산임대업을 영위하는 간이과세자는 직전연도 공급대가(부가가치세 포함금액)의 합계액이 4,800만 원을 초과하지 않으면 간이과세자의 지위를 유지할 수 있습니다.
부가가치세법의 개정으로 다른 업종의 간이과세 기준금액이 4,800만 원에서 8,000만 원으로 상향되었지만 임대업과 유흥주점업은 기준금액이 4,800만 원으로 변함이 없습니다.
2) 간이과세자가 상가 공급 시 부가가치세 과세 여부
간이과세로 부가가치세를 신고할 때 해당 과세기간의 공급대가가 연 4,800만 원을 넘지 않으면 납부의무가 면제되므로 부가가치세를 납부하지 않습니다. 영세사업자들의 부담을 줄여주는 제도인데, 간이과세로 상가 임대업을 영위하면서 연간 임대료가 4,800만 원이 되지 않아 부가가치세를 안 내던 간이과세자가 상가를 매도할 경우 기존에도 부가가치세를 안 냈으므로 당연히 건물 양도 시에도 부가가치세가 없다고 생각하는 분들이 많습니다.
그러나 해당 양도가액 중 건물분 공급대가가 4,800만 원을 초과하면 간이과세자이더라도 부가가치세를 납부의무가 있습니다. 임대업을 영위하는 간이과세자의 부가가치세 납부면제 기준금액인 4,800만 원을 넘었으므로 부가가치세를 납부해야 합니다.
3. 간이과세자의 매출세액은 공급대가 × 업종별 부가가치율 × 10%로 계산됩니다.
위에서 임대업을 영위하던 간이과세자이더라도 해당 과세기간의 공급대가가 4,800만 원을 넘으면 부가가치세를 납부의무가 있다라고 설명을 했습니다. 간이과세자의 부가가치세 매출세액도 건물가액의 10%로 계산될까요? 간이과세자가 임대사업에 사용하던 건물을 매도한 경우 매출세액은 다음과 같이 계산합니다.
상가 임대업 간이과세자 매출세액 : 건물의 공급대가 × 업종별 부가가치율(40%) × 10%
간이과세자는 소규모 사업자이므로 일반과세자와 동일하게 매출액의 10%를 부가가치세로 부과시키면 사업을 못하는 사업자들이 많아질 겁니다. 그래서 간이과세자의 경우 공급대가에 업종별 부가가치율을 곱한 다음 거기에 10%를 곱한 금액을 매출세액으로 납부하도록 되어 있습니다.
상가임대업의 경우 상가의 가액에 부동산임대업의 부가가치율인 40%를 곱하고 여기에 10%를 곱하여 매출세액을 계산합니다. 결과적으로 상가의 가액에 4%를 곱한 금액을 매출세액으로 납부하는 겁니다. 임대업의 부가가치율이 기존에는 30%였는데 2021.7.1. 이후 공급분부터 40%로 개정되었으니 유의하시기 바랍니다.
4. 상가 임대업을 영위하는 간이과세자는 세금계산서를 발급할 수 없으며, 건물 매도일의 다음 달 25일까지 부가가치세를 신고납부해야 합니다.
1) 세금계산서 발급 가능 여부
2021년 부가가치세법 및 시행령의 개정으로 간이과세 기준금액이 4,800만 원에서 8,000만 원으로 개정되면서 기존에는 일반과세자였는데 간이과세자로 전환된 분들이 많습니다.
원래 간이과세자는 세금계산서 발급이 금지되었지만 기존에는 일반과세자였던 분들이 간이과세 기준금액의 상향으로 간이과세자로 전환된 경우 이 사업자들은 종전처럼 세금계산서를 발급해야 합니다. 그러나 부동산임대업을 영위하는 간이과세자의 경우 간이과세 기준금액이 변동되지 않았으므로 계속해서 세금계산서를 발급하면 안 됩니다.
2) 매도 후 부가가치세 신고 기한
세금계산서를 발급하지 않았다고 해서 부가가치세 신고의무가 없어지는 것은 아닙니다. 건물을 매도한 날이 속한 달의 다음 달 25일까지 건물분 가액에 대해 부가가치세를 신고납부해야 합니다.
간이과세자는 매년 1월 1일~1월 25일까지 직전 과세기간의 부가가치세를 신고기간입니다. 임대업을 영위하던 간이과세자가 건물을 처분한 경우 처분한 달의 다음 달 25일까지 부가가치세를 신고납부해야 합니다.
만일 이 기한 내에 신고납부를 하지 않으면 무신고가산세(산출세액의 20%)와 납부지연가산세(미납세액 × 25/100/000 × 미납일수)를 부담하게 됩니다.
5. 간이과세자가 일반과세자에게 건물을 양도해도 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도(포괄양수도)로 인정받을 수 있습니다.
사업장별로 그 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 사업의 양도는 사업의 동일성은 유지하면서 경영주체만 교체시키는 것으로 재화의 공급으로 보기 어려우며, 사업 양수자에게 불필요한 자금 압박을 주므로 현행 부가가치세법은 사업의 양도에 해당하면 재화의 공급으로 보지 않습니다.
즉 부가가치세법에서 규정한 사업의 양도 요건을 충족하면 부가가치세가 과세되지 않습니다. 따라서 매도인은 부가가치세를 거래징수할 필요가 없어서 세금계산서를 발급하지 않으며, 매수인은 부가가치세를 부담하지 않아도 되어 불필요한 자금 부담을 덜 수 있습니다.
재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당하려면 그 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계해야 합니다. 그래서 '재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도'를 "포괄 양수도"라고 표현하기도 합니다.
※ 부가가치세법시행령 제23조(재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도)
법 제10조제9항제2호 본문에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. <개정 2014. 2. 21., 2018. 2. 13.>
1. 미수금에 관한 것
2. 미지급금에 관한 것
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것
매도인이 간이과세자이고 매수인이 일반과세자(법인 포함)인 경우에도 해당 건물에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계한 경우 "재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도"에 해당하는지에 대해 묻는 분들이 많습니다.
매도인이 간이과세자이더라도 다른 요건을 충족하면 즉 매수인이 매도인이 영위하던 임대업을 계속 영위하고 임대차계약 등 권리와 의무를 포괄적으로 승계하면 "재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도"에 해당하여 부가가치세가 과세되지 않습니다.
아래 유권해석 참고하시기 바랍니다.
※ 부가46015-442,2002.06.19
사업의 포괄적 양도양수에 해당하나 양도양수인의 과세유형이 상이하여 사업의 양도에서 제외되는 경우는 일반과세자가 간이과세자에게 양도하는 경우에 한정되는 것으로 간이과세자가 일반과세자에게 사업을 양도하는 경우는 이에 해당하지 아니하는 것임
위 유권해석의 내용이 조금 어려울 수 있는데요.
1) 일반과세자가 간이과세자에게 양도
일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우에는 사업의 양도에 해당하지 않습니다.
즉 포괄양수도가 적용되지 않으므로 매도인은 부가가치세를 납부해야 합니다. 부가가치세 계산은 위에서 설명드린 것처럼 건물분 공급대가 × 부가가치율(2021.7.1. 이후 40%) × 10%로 계산합니다.
2) 간이과세자가 일반과세자에게 양도
간이과세자가 일반과세자에게 사업을 양도하는 경우는 다른 요건 충족 시 "재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도"에 해당합니다. (위 유권해석 참조)
즉 간이과세자로부터 일반과세자(법인 포함)가 건물을 양수하는 경우에도 포괄 양수도 요건을 갖추면 부가가치세를 납부하지 않을 수 있다는 말입니다.
간이과세자는 세금계산서를 발급할 수 없으므로 간이과세자가 건물을 양도하고 부가가치세를 납부하더라도 매수인은 매입세액 공제를 받을 수 없습니다.
따라서 포괄양수도가 적용되면 매도인과 매수인 모두 부가가치세 부담에서 자유로울 수 있으므로 좋을 텐데요. 일반과세자가 간이과세자로부터 건물을 구입하는 경우 다른 요건 충족 시 포괄양수도가 가능하니 참고하시기 바랍니다.
6. 양수도 당시 매도인과 매수인이 영위하는 업종이 다르면 포괄양수도로 인정받기 어렵습니다.
포괄양수도로 인정을 받으려면 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계 받아야 합니다.
그런데 임대사업을 영위하던 자가 임대사업에 사용하던 건물을 임차인에게 양도하거나, 매수인이 직접 해당 건물을 본인이 영위하던 다른 사업(예 : 제조업이나 도매업 등)에 사용하는 경우에는 포괄양수도로 인정되지 않습니다.
임대사업에 사용하던 건물이 포괄양수도가 되려면 해당 사업(임대사업)과 관련된 권리와 의무가 포괄적으로 승계가 되어야 하는데, 이때 의무에는 임차인에 대한 의무도 포함됩니다.
그런데 임차인이 해당 건물을 매수하거나 매수인이 건물 매수 후 본인이 직접 사용할 경우 임대사업과 관련된 권리와 의무가 승계된 것으로 보기 어려우므로 포괄양수도로 인정받을 수 없습니다.
2006년에 개정된 부가가치세법시행령의 "양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다"는 문구 때문에 양수인이 업종을 변경해도 포괄양수도로 볼 수 있는 것 아닌가라고 생각하는 분들이 있습니다.
한동안은 과세당국에서 양수인이 업종이 달라도 포괄양수도로 인정을 해줬으나 이후 양수도 당시 매도인과 매수인의 업종이 다르면 포괄양수도로 인정을 하지 않고 있으며, 심판원과 법원도 동일하게 판결하고 있습니다.
최소한 양수도 당시에는 업종이 동일해야 포괄양수도로 인정을 받을 수 있으며, 이후 매수인이 업종을 변경한 경우에는 포괄양수도에 영향을 미치지 않습니다. 포괄양수도는 내용이 아주 복잡하므로 반드시 관계전문가의 자문을 받고 진행하시기 바랍니다.
부동산 중개사가 상가건물매매를 중개하면서 계약서에 부가세는 포괄 양수양도함 이라고 작성하는 사례가 많이 있습니다. 앞으로는 영업일체를 양도하는 경우가 아니라면 절대로 포괄이라는 문구를 계약서에 작성하면 안 됩니다. 다음시간에는 중개사들이 상업용 건물을 중개하는 경우의 부가세 실무에 대해 살펴보도록 하겠습니다.