2021년 하반기부터 달라지는 부동산 제도

[관저동부동산사랑]

2021년 하반기부터 달라지는 부동산 제도

무주택자 LTV 70%까지 완화… 공공재개발은 분상제 제외

공공재개발·재건축 사업유형 신설… 중개수수료 완화 
투기과열지구 심의 6개월 단축… 실수요 피해 최소

2021년 하반기 무주택 실수요자들에게 내집 마련을 위한 기회가 찾아온다. 주택담보대출의 소득 기준과 비율이 완화되고, 부동산 중개수수료에 대한 부담이 줄어든다. 나아가 3기 신도시를 시작으로 3만여가구에 달하는 사전 청약이 시작된다. 올해 하반기 달라지는 부동산 제도에 대해 정리해봤다.

▲무주택자 주택담보대출(LTV) 70%까지 완화… 최대한도는 4억원

1일부터 무주택 실수요자들의 내 집 마련을 위해 주택담보대출 우대혜택을 받을 수 있는 소득 기준과 주택가격 기준이 완화됐다. 

기존에는 투기지역·투기과열지구에서 무주택 실수요자의 부부합산 연 소득이 8천만원 이하(생애 최초 구입자는 9천만원 이하)로 주택가격이 6억원 이하(조정대상지역 5억원 이하)일 경우 현재 LTV 40%에서 10%포인트를 우대받아 50%까지 대출받을 수 있었다. 정대상지역의 경우 60%까지 가능했다.

이 기준이 지난 1일부터 투기지역·투기과열지구에서는 주택가격은 9억원 이하, 조정대상지역은 8억원 이하로 완화됐다. 부부합산 연 소득은 9천만원 이하(생애 최초 구입자 1억원 이하)로 완화한다. LTV는 투기지역·투기과열지구에서 6억원 이하에 60%, 6억~9억원은 초과분에 50%를 적용한다. 조정대상지역에서는 5억원 이하 70%, 5억~8억원 사이 초과분 60%를 적용한다.  

단, 우대혜택이 가계부채와 시장에 미치는 영향을 고려해 개인별 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용, 대출 최대한도를 4억원으로 설정했다. 

투기과열지구인 서울에서 9억원 짜리 주택을 구입할 경우 바뀌는 LTV를 적용하면 5억1천만원 대출이 가능하지만, DSR 적용으로 4억원까지만 대출받을 수 있다. KB국민은행 부동산통계에 따르면 지난 5월 서울 아파트 평균가격은 11억2천375만원이다.

수도권의 평균 아파트 매매가격은 6억9천652만원으로 2008년 12월 이후 최고 가격이다. 이에 업계에서는 이번 LTV 완화 조치가 큰 실효가 없다는 지적이다.

청년들의 주거비용 부담을 줄일 수 있도록 청년 맞춤형 전세 보증의 1인당 한도는 최대 7천만원에서 최대 1억원으로 상향됐다. 보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 인하했다. 

▲부동산 중개수수료 부담 완화… 구체적인 방식은 아직

부동산 중개수수료에 대한 부담이 줄어들 전망이다. 앞선 지난 2월 국민권익위원회에서는 부동산 중개수수료 개선안을 권고한 바 있다. 이에 국토교통부에서 7~8월 중으로 확정안이 나올 예정이다. 당초 국토부는 지난 6월 개선안을 발표한다고 밝혔지만, 아직 연구용역 결과가 나오지 않아 일정을 미뤘다.

현재 중개수수료는 주택가격에다 0.4~0.9%의 요율을 곱해 정한다. 고가주택으로 분류되는 9억원 이상 주택의 경우 0.9%를 적용해 10억원짜리 아파트를 사면 900만원의 중개수수료를 내야 한다. 최근 몇 년 사이 집값이 급등해 서울의 아파트 평균 가격이 고가주택의 기준에 이르면서 된 데 따라 수수료 부담도 덩달아 커졌다. 

이에 권익위는 △거래금액 구간표준 5단계→7단계 세분화와 구간별 누진 방식 고정 요율 △구간 세분화 및 고가주택 거래 시에는 공인중개사와 거래당사자 간 협의로 중개보수 비용 결정 △거래금액 상관없이 단일 요율제나 단일정액제 적용 △매매·임대 구분 없이 0.3〜0.9% 요율 범위 내에서 협의해 중개보수 결정 등 4가지 개선안을 권고했다. 

▲6개월마다 투기과열지구 지정 검토…공공재건축사업 신설

지난 14일부터는 두 가지 제도가 변경됐다. 먼저 주택가격 안정을 위해 1년 단위로 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정·해제해왔던 투기과열지구 지정 검토 주기를 조정대상지역과 같이 ‘반기’ 단위로 단축한다.

업계에서는 주정심 재검토시기를 기존의 1년에서 6개월로 줄어야 급변하는 부동산시장에 발 빠르게 대응할 수 있고, 주택 실수요자들의 피해를 최소화할 수 있다는 지적이 이어져 왔다.

현재 투기과열지구로 지정된 곳은 총 40곳으로 수도권은 서울 전역과 과천, 성남 분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 동탄 등이다. 지방은 대구 수성, 대전 동·중·서·유성, 세종, 경남 창원·의창 등이다. 

투기과열지구에서는 민간택지 분양가상한제가 적용된다. 또 정비사업에서는 조합원의 지위 양도가 금지되고 정비사업 분양(조합원/일반) 재당첨이 5년간 제한된다. 이와 함께 조정대상지역에 적용되는 규제가 강화돼 적용된다. LTV·DTI는 40%로 낮아지며, 지난 12·16 대책에 따라 15억원 이상 주택의 경우에는 대출 자체가 금지된다. 또 거래가액을 기준으로 3억원 이상 주택을 거래하려면 자금조달계획과 입주계획을 의무적으로 신고해야 한다.

정비사업 유형에 ‘공공재개발·공공재건축사업’도 신설된다. 공공재개발·공공재건축사업은 주민이 원할 경우 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업 시행자 등으로 참여해 사업을 촉진하는 정비사업이다. 두 유형의 신설 사업은 용적률이나 도시공원·녹지 확보 기준을 완화하는 특례가 적용된다.

또한 10월 14일부터는 공공재개발 사업의 사업성을 위해 공공재개발사업으로 공급되는 주택은 분양가 상한제가 적용되지 않을 예정이다. 다만 실수요자 보호를 위해 공공택지 외 분양가상한제 적용지역에서 공급되는 주택은 거주의무(최대 5년) 및 전매제한(최대 10년)이 적용될 예정이다.

▲지분적립형 분양 주택 추가… 그밖에 달라지는 제도는

8월에는 여러 공공주택 유형에 ‘지분적립형 분양주택’을 추가한다. 지분적립형 분양주택은 주택을 분양받은 사람이 주택의 일부 지분을 우선 취득하고 나머지 지분에 대해서는 장기간(20년~30년 이내)에 걸쳐 분할 취득하는 방식을 취한다. 초기 비용이 적게 들고 장기 거주가 가능하다는 장점이 있으며 지분을 모두 취득하면 명의 변경이 가능하다. 

이어 9월부터 부정한 방법으로 주택을 공급받으면 체결됐던 주택공급계약은 반드시 취소하도록 관련법을 개정한다. 종전에는 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 ‘취소할 수 있다’였지만, 앞으로는 ‘반드시 취소해야 한다’로 문구가 바뀌는 것이다.

다만 공급 질서 교란 행위가 있었다는 사실을 모르고 주택(또는 주택 입주자 지위)을 취득한 선의의 매수인은 자신이 공급 질서 교란 행위와 무관함을 소명하면 공급 계약을 취소당하지 않을 수 있다.  

11월 중에는 임대차 실거래 정보가 시범 공개될 예정이다. 6월 1일 주택 임대차 신고제 시행으로 획득한 정보를 기준으로 임대차 실거래정보 시범 공개가 추진되고 있다.

문상연 기자

출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)

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