부동산경매 박사가 될수 있는 서울부동산 칼리지만의 노하우(1)

[유영수(원장님)]

경매를 잘 할 수 있는 방법

내가 평소 서울 부동산칼리지  내 제자들로 부터 제일 많이 받는 질문 중에 하나가

“원장님! 어떻게 하면 경매를 잘 할 수 있습니까? ”이다.

경매를 잘할 수 있는 방법은 각자에 따라 다르겠지만 나는 4가지로 요약할 수 있겠다.

첫째: 지리에 철저하게 능통하라.

둘째: 자기만의 전문지식을 가져라.

셋째: 리모델링을 할 수 있어야 한다.

넷째: 좋은 스승을 만나자.

첫째: 철저하게 지리에 능통하라

나는 솔직하게 경매를 잘 할 수 있는 방법 딱 하나만 가르쳐 달라고 하면 주저없이 철저하게 지리에 능통하라 즉 발로 뛰어라 말하고 싶다. 부동산은 살아 있는 생물과 같다. 어제 1억원 했던 부동산이 오늘 1억원 하란 법은 절대 없다.

 예를 들면 2009년 성수동에 있는 전략정비구역내 대지지분 10평이하 빌라는 3.4월만 해도 평당2400~2700만원에 경매로 받을 수 있었다. 하지만 불과 3개월 이후에는 무려 최고 9000만원까지 가격이 올라 갔다. 그 누구도 상상 못한 일이다. 이런 걸 책상에 앉아 책을 보아서 알 수 있겠는가?

교보나 영풍문고 등 대형서점에 가서 부동산 서적을 한번 살펴 보아라.(만주에서 독립운동 하던 시절 얘기를 하고 있다.)그럴싸하게 최근 부동산 정책 이라고 나온 책들을 한번 읽어보면 다 한물간 내용이고 현실하고 전혀 맞질 않는다. 비록 저자가 그때 당시는 심혈을 기울여 썼다 하더라도 책 한권이 나오기 위해서는 최소한 6개월 이상 걸린다.  

6개월이란 시간은 부동산세계에서는 천지가 개벽하고도 남을 시간이다. 이런 변화를 알기위해서는 현장에서 발로 뛰어 다니면서 알아 낼 수밖에 없다.그래서 나는 여려분에게 과감하게 이야기 할 수 있다 경매로 성공하기위해서는 이론에 너무 급급 해 하지 말고 현장에서 발이 닳고 닳도록 발품을 팔아야한다고....

 그런데 문제는 발품을 많이 팔라고 했는데 발품을 팔려고 하면 기껏해야 부동산 중개사무소 2~3곳 방문하고 온다. 더군다나 부동산을 본인들이 살아온 경험 으로 판단하는 경향이 강하다.

무슨 말인고 하니

예를 들면

원장님! 투자할 수 있는 좋은 지역하나만 소개 시켜 주십시오?

라고 해서 내가 서울에서 마지막 남은 노른자 땅 마곡지구를 한번 갔다 오세요 ! 라고 말하면 네, 알겠습니다. 라고 기대를 잔뜩하고 갔다오겠다고 힘차게 대답한다. 그러나 그 이후에는 갔다 왔다, 아니면 안갔다 왔다 하는 메아리가 없다.

그러다 우연히 만나

"갔다 오셨나요?" "네, 갔다왔습니다만 좀 그래요."

" 뭐가요?" "부동산중개소는 한 두 곳밖에 없구요 . 전부 논.밭이고 ,집들은 다 쓰러지기 일보 직전이구요. 바람만 쐐~하고 불어서 소주 만 한잔하고 왔습니다."

 즉, 좋은 부동산이 없다는 뜻이다. 맞는 말 이다.

여러분들은 좋은 부동산 하면 강남의 테혜란로 처럼 40~50층 빌딩들이 쭉들어서 있고 ,차 들이 많이 왔다갔다하고 사람들의 왕래가 많은 곳이 좋은 부동산이라고 생각하고 있다.

누구나 그런 부동산이 좋다고 생각한다 . 심지어 초등학교학생도 그렇게 생각할 것이다.

그렇지만 그 부동산은 너무 비싸고 여러분들은 기껏해야 실탄이 한 발 아니면 두 발 밖에는 없지 않는가?

그렇다면 지금은 논, 밭이고, 다 쓰러져가는 집이지만 향후 테혜란로와 같이 될 수 있는 곳을 찾아야 하지 않겠는가?

전문가인 내가 내 제자들을 데리고 현장에 가서 설명하면 좋겠다는 생각이 들었다.

그래서 나는 곰곰이 생각하다 현장학습이란 것을 만들어 냈다. 전국에 있는 모든 곳을 다 방문하면 좋겠지만 시간과 돈의 한계가 있기 때문에

첫째는 원금손실을 없을 것 즉 무슨 일이 있어도 원금만큼은 까먹지 않으며,

둘째는 단기수익이 높을 것,

“이 두 가지를 다 만족할 수 있는 곳은 어디일까?”

라는 고민 을 하게 되었다.

서울외곽은 전부 그린벨트로 둘러싸여 있다. 그 다음에 큰 도로가 서울 외곽을 돌고 있는데, 이게 제1외곽 순환도로 이다. 여기에는 분당,평촌,산본,중동,일산등 제1기 신도시들이 들어서 있다.

제1외곽 순환도로 밖으로 또 다른 큰 도로가 지나고 있는데 이를 제2외곽 순환도로라고 부른다.

여기에는 북으로는 양주,포천 ,가평,양평,이천를 지나고

남쪽으로는 오산,봉담,송산,송도신도시,청라지구,김포,파주등을 지난다.

 나는 여타 다른 지방에보다 제2외곽순환도로 안에서 부동산을 투자하면 원금손실 없고 단기수익이 높다고 생각한다. 제2외곽순환도로보다는 제1외곽순환도로 안에, 제1외곽순환도로보다는 서울안에서 투자하는 것이 훨씬 더 원금손실이 없고 , 단기 수익이 높다고 본다.

혹자는 지방 즉 새만금이나 울산 등에 투자하라고 권하고 있다. 나는 이 견해에 대해서는 반대 다 .왜냐하면 이제는 우리나라만 잘해서는 안된다. 세계가 하나의 글로벌시대가 되었다. 세계경제가 잘되어야 한다. 1997년 IMF 때에는 우리가 잘못하여 그렇게 되었다지만, 2008년 말에는 우리의 잘못은 거의 없고, 단지 미국 발 서브프라임 모기지론 때문에 금융위기가 도래되어 강남재건축등 우리부동산 가격이 40%이상 대폭락하였다.

부동산 투자에 있어서 99%성공을 확신한다고 해도 우리 아닌 다른 나라(예를들면 미국 등 선진국)에서 경제적 문제가 발생하면 우리나라에서는 부동산가격이 강남이 20%떨어지면 수도권에서는 30%이상 떨어질 것이며, 지방에 있는 부동산은 40%이상 떨어질 것이다.

따라서 나는 특수한 개발호재가 있는 곳을 제외하고는 지방에 투자하는 것은 바람직하지 않다고 본다.

돈은 사람들이 모이는 곳에서 벌린다.

세계경제의 흐름(유가급등. 환률상승)등도 예의 주시 하여 살펴보아야 한다.

그리하여 나는 1년에 45곳을 선정하였다. 나와 우리교수님들은 지역을 할당받아 그 지역을 한 달 이상 조사하여 토론을 거친 후 보고서을 만들어 낸다.그 보고서는 A4용지로 보통 40~90페이지 분량이 나온다.

저 번주 갔다온 성남을 예를 들어보면...

[스마트경매]

저도 이제 갈등 끝, 경매 시작해보겠습니다.

[갤럭시]

슬슬 부동산 가격이 회복되어가는 조짐이 보인다던데, 이참에 경매공부해봐야겠네요

[디자이어]

칼럼을 따라서 그대로 해봐야겠습니다~

[가을]

직접 내가 경매를 하고 있는 것처럼 생생하게 보여주시네요~

[코스모폴리탄]

경매를 이렇게 쉽고 재밌게 배울수도 있군요^^

[현장에답이있다]

현장을 발로 뛰는 이 모습을 본받고 싶네요

[잘살아봐요]

많은 것을 배우고 갑니다~ 감사할따름이에요^^

[삼성아이파크]

새로운 경매의 세상을 알게되었네요

[마크힐스]

눈에 쏙쏙들어오는 칼럼~ 너무 유쾌합니다

[경매1급]

이제서야 칼럼을 보게 되다니. 너무 안타깝지만 지금부터라도 열공^^

[한강변아파트]

원장님의 내공이 느껴집니다.

[포레]

경매전문가가 되고 싶습니다. 도와주실거죠? ㅎㅎ

[특수물건전문가]

원장님을 뵙고 싶네요~ 조만간 찾아뵙겠습니다

[경매로부자되자]

다음편이 너무 궁금하네요. 재밌게 보고 있습니다~

[lucky girl]

실전에서 많은 도움이 되겠읍니다 감사합니다

[강변에살자]

칼럼을 읽으면서 경매를 배우고 있습니다. 감사해요

[워너비]

경매로 부자되고 시퍼요. 도와주세요^^

[박숙희105기]

언제 봐도 재밌는 글이에요~~ ^^

[이형주(111기)]

지리에 철저하게 능통하라. 저에게 가장 취약한 부분인것 같네요 ..^^;;

[여우야(111기)]

원장님이 강의시간에 그리고 항상 강조하시는 말씀이 확~ 와닿네요.. 지도에 철저하게 능통하라.. 마음에 새기고 갑니다

[해무(114기)]

좋은 글 감사드립니다^^

[이루다(116기)]

돈은 사람이 모이는곳에서 벌린다.. 명심하겠습니다.

[윤사장 (114기)]

늘 말씀하시는 "부동산은 생물과도 같다" 깊이 새겨듣겠습니다