집 사고 팔기...FAQ...

[henry]

2011년 2월 1일 화요일입니다.

2일은 까치 설날이구요

3일이 사람 설날이네요 ㅎㅎ

 근화신년...하나 뿐인 태양을 바라보며 희망을 가져 봅니다.

떡국 한그릇 먹으면 한살 더 먹는 전설이 있는 날이 설날이지요?ㅎㅎ

떡국 두그릇 먹으면 두살더...

안먹으면 그냥 그대로 지속 ㅋㅋ

집을 사고 팔때 흔히 가질수 있는 질문과 그에 대한 답입니다.(FAQ:Frequently Asked Questions)

좋은 가격으로 집을 사고 착한 가격으로 집을 팔수 있다면 금상첨화입니다.

 집이 착한 가격에 팔리면 기분 좋습니다 ^---^

1.새 집을 살것인가? 헌 집을 살것인가?

New Home 을 살 것인가 또는 Resale Home (기존주택)을 살 것인가 하는 것은 각각의 장점과 단점을 따져서 어느 것이 자신에게 맞는가를 판단해 보아야 합니다.

New Home 은 이전에 다른 사람들이 살지 않았던 새집으로 당연히 기존주택보다 현대적인 구조와 시설을 갖추고 있습니다.

냉난방, 전기, 배관시설 등은 모두 새 것으로 기존주택에서 많이 발생하는 보수비를 줄일 수 있습니다.

그러나 New Home 의 경우 기존의 주택을 허물고 새로 짓는 경우를 제외하고는 대부분 도시외곽에 새로 단지를 조성하여 짓는 경우가 많습니다.

따라서 조경 등 주변환경이 제대로 조성되기까지는 오랜 시간이 걸리게 됩니다.

또 단지 가까이에 편의시설이 드물거나 자녀들이 다니게 될 학교가 들어서지  않은 경우도 있어 멀리까지 통학을 하게 되는 경우도 있습니다.

포장, 에어컨 등을 설치하지 않고 분양하는 경우도 있고 자재 Upgrade 를 선택사항으로 하는 경우도 많습니다.

특히 커텐 등의 비용도 만만치 않아 실제 비용이 많이 추가되는 경우가 많습니다.

또 입주 후 하자보수 등의 절차가 복잡하고 시간이 소요되는 것이 큰 단점이기도 합니다.

기존주택의 경우

위와 같은 새 집의 장단점과 비교해서 생각하시면 됩니다.

오래된 주택은 일단 구조적으로 또 냉난방, 배관 등 시스템적으로 문제가 생길 확률이 많지만 대부분 기존의 거주자들이 손을 보며 살아왔기 때문에 대부분 큰 문제가 없습니다.

오랫동안 정말 잘 관리된 집들도 많이 있습니다.

특히 학교나 쇼핑, 커뮤니티센터 등의 편의시설, 오랫동안 형성된 조경 등 주위환경은 새로 조성된 단지와 비교할 수 없는 가장 큰 장점입니다.

기존주택의 경우 일반적으로 대부분의 시설과 커튼, 전등 등은 그대로 인수하게 됩니다.

기존주택을 파는 경우 기존의 주인이 집을 upgrade 하거나 손을 보는 경우가 많지만 일반적으로 이를 위해 투자한 비용의 일부만 주택가격에 반영되기 때문에 Buyer 에게 유리하다고 볼 수 있습니다.

2.계절별 집거래 동향

해마다 집이 시장에 가장 많이 나오는 시기는 4월 ~6월인데 이 시기에는 선택의 여지는 많이 있으나  반면 집을 찾는 사람들도 많기 때문에 마음에 드는 집을 사지 못하거나 상대적으로 비싸게 살 수도 있습니다.

겨울은 그 반대라고 할 수 있습니다.

3.집매입 계약에서 입주까지의 기간

입주 (소유권이전등기, Closing) 까지 걸리는 시간은 경우에 따라 다릅니다만 대개 계약일로부터 30~60일로 보시면 됩니다.

더 길수도 있고 더 짧을 수도 있습니다.

계약 이후에도 양자가 합의하에 날짜를 바꾸는 것도 가능합니다.

살던 집을 팔고 새로 집을 사는 경우 양쪽의 Closing Date 를 잘 맞추어야 합니다.

이를 위해 Nego 시 Seller 와 Buyer 양측 리얼터들의 역할이 매우 중요합니다.

때에 따라서는 매입금액보다 Closing Date 를 더 중요하게 여기는 경우도 있을 수 있습니다.

4.새 집을 살때 주의사항

새집 (특히 New House)을 찾기 위해서는 여러 지역을 직접 돌아 보시는 것이 좋습니다.

주택분양에 대한 정보는 주택건설업자들이 만든 광고책자에도 있고 지역 신문의 주말 판에 별도 New - Home 섹션이 있어 찾아 보실 수 있습니다.

새로 짓는 주택은 일반적으로 도시외곽의 새로 개발된 지역에서 단지별로 분양하고 있습니다.

상식적인 얘기이지만 입주 시까지도 생활환경 조성이나 각종 서비스 등이 부족해서 불편하다고 할 수 있고 무엇보다도 건물은 새 것이지만 동네는 조금 삭막한 분위기를 느낄 수도 있습니다.

기존의 주택지역과 달리 이웃이 어떻게 형성될지도 불확실합니다.

또 인근에 공사가 계속될 경우에는 안전문제, 소음과 먼지 등도 무시할 수 없습니다.

일반적으로 분양가 Nego 도 불가능합니다.

분양하는 주택을 보실 때 유의하실 점은,

- 광고 (특히 그림) 와 실제가 다를 수 있습니다 (특히 이웃단지 전경, 조경 등)
- 새로 분양하는 주택은 입주시기가 당초 제시한 일자에서 상당기간 늦어질 위험이 있습니다.
- 어떠한 내용 (시설, 자재 등) 들이 분양가에 포함되어 있는지를 확인하셔야 합니다.

  잘 아시겠지만 이곳의 광고 (집 분양만이 아니라) 에는 Fine Print 라고 하는 하단에 조그맣게 쓰여있는   

  그러나 잘 알아두어야 할 중요한  조건들이 있는 경우도 많습니다.
- 새로 분양하는 주택에는 세금이 붙습니다.
- Mortgage는 일반적으로 분양주체인 개발회사나 건설회사가 미리 주선을 해서 분양계약에 포함시키는 경우가 많습니다.

  분양계약에 따라 다르겠지만 입주 (Closing) 시 잔금 낼 때 자금여력이 있으면 현금 지불하면 됩니다.
- 입주 후 하자사항에 대한 Warranty Program 은 그런대로 잘 되어있는 것 같습니다. 

  그러나 문제가 생겼을 때 실제 처리까지는 많은 시일이 소요되는 경우도 있고 절차가 아무래도 불편한 것 같습니다.

5.공동 명의 소유권 등기의 장점

집 매입을 계약하신 후 부부 등 공동명의 (Joint Tenancy – Survivorship) 로 등기를 하게 되면 이 재산에 대해 같은 “비율” 의 권리를 갖게 됩니다.

또 공동명의로 등기를 하면 소유자 중 한 분이 사망하는 경우 사전에 준비된 유언장 (Will) 이 없어도 자동상속이 됩니다.

이 경우 상속 절차에 따른 비용과 시간이 절약됩니다.

단독명의로 등기하시는 경우 유언장이 없는 경우 법원에서 유산집행관을 임명하고 집행관이 돌아가신 분의 재산과 부채를 조사해서 부채를 청산하고 남은 유산을 법률이 정하는 순위에 따라 유족에게 분배를 하게 됩니다.

당연히 수수료도 부과됩니다.

죽어서도 세금을 냅니다.

무엇보다도 이 절차를 진행하는데 많은 시일 (보통 6개월~1년)이 걸리게 됩니다.

6.집 매입시 계약금외의 추가 경비

집 매입 시에는 매입금액 (Purchase Price)에 더하여 Closing Cost 라고 부르는, 추가로 소요되는 비용들이 있습니다.

개략적으로 주택매입가의 1.5~2% 정도인데 그 내용은 다음과 같습니다.

- Land Transfer Tax(취득세)
  우리나라의 취득세로  예를 들면 세금계산방법은 다음과 같습니다.

  주마다 차이는 있을 수 있습니다.
  ($55,000 까지) x 0.5% + ($55,000~$250,000 사이의 금액) x 1.0% + ($250,000 초과금액) x 1.5%
  [예] $500,000 짜리 주택의 경우 $6,475 납부

- 변호사 비용 (Legal Fees)
  계약서, 집 등기서류의 검토, 등기이전 등 제반 사항을 변호사에 의뢰하여 처리하는 비용으로
  사무실에 따라 차이가 있지만 등기이전을 위해 해당 기관에 지불하는 비용을 포함하여 $1,000~1,200 정도
  (순수 변호사비용은 $600~700 정도)

- 홈인스펙션 비용 (Inspection Fee)
  Home Inspector 로 하여금 주택의 결함여부를 확인하는 비용으로 $300~500 정도

- 감정비 (Appraisal Fee)
  모기지를 얻을 경우 지불 (대출기관에 따라 실시하지 않거나 내지 않는 경우도 많음)

- Seller 와의 공과금 등 정산 (Adjustments)
  Seller 가 미리 낸 재산세 (Property Tax), 전기가스비 등을 입주일 기준으로 일괄 계산하여 정산

- 주택보험(Home Insurance):통상 $500이상(집규모및 보험 약정에 따라 차이)

- 물론 이사비용, 가구비용, 필요 시 입주 후 보수비용 등도 고려하셔야 합니다.

7.주택 거래 관련 세금

이곳에서 주택거래와 관련된 세금은 크게 우리나라의 취득세 성격인 Land Transfer Tax, 재산세 성격인 Property Tax, 양도세 성격인 Capital Gain Tax 등이 있습니다.

- Land Transfer Tax : 주택 취득 시 납부

- Property Tax (재산세) : 평가 금액의 약 1%전후.

  주택 소유자가 매년 납부하며 과표는 공공 평가기관 에서 평가한 금액(Assessment Value 라고 부르며

  시가보다는 낮음) 에 세율을 곱해 산정 :지역에 따라 차이.city지역이 town지역보다 높은 세율 적용.

- Capital Gain Tax : 1가구 1주택 (Principle Residence)의 경우에는 부과하지 않으며

  Principle Residence 를 제외한 부동산에 대해서는 양도차익의 50% 를 소득세인 Income Tax 과표에 포함시키게 됩니다.

  실제 적용되는 세율은 개인의 상황에 따라 달라지게 됩니다.

- HST (Harmonized Sales Tax) : 새집 (Builder 가 새로 지어 파는 New House, Condo, Townhouse 등) 을 구입할 때에는 주택가격에

  HST 가 부과됩니다. 기존주택 Resale 의 경우에는 HST면제됩니다.
 

8.주택 보험

주택보험 (Home Insurance 또는 Fire and Extended-coverage Insurance) 는 반드시 들어야 하는 것은 아닙니다.

단, 모기지 대출을 받는 경우에는 꼭 들어야 한다고 보시면 됩니다.

모기지 대출을 얻는 경우 대출기관에서는 대출금액이나 주택건물의 가치보다 훨씬 높은 금액의 보험가입을 요구합니다.

의무적으로 들지 않아도 되는 경우에도 가장 큰 재산의 하나인 주택에 대해 보험을 드는 것이 바람직하다고 봅니다.

콘도(고급 아파트)의 경우에는 관리비에 Building Insurance 가 포함되어 있어 따로 보험에 들지 않으셔도 됩니다.

오래된 집의 경우에 전기자재, 시설 등의 노후 등을 이유로 보험을 들어주지 않는 경우도 있어 주택 매입 시 주의하셔야 합니다.  

주택보험은 화재나 기상으로 인한 (weather-related) 피해에 대해 보상을 해주게 됩니다.

단, 홍수 등 자연재해에 의한 피해 등에 대해서는 보상을 하지 않습니다. 

하지만 폭우로 인해 일부 주택들이 침수되어 대부분 일시에 빗물이 하수관에 몰리면서 하수가 집으로 역류하여 지하실이 침수되는 경우에는 보험회사가 인재로 보고 피해를 보상해 주기도 합니다.

보험회사에서 보험료를 산정할 때 고려하는 요소 중 가장 큰 것은 Replacement cost (유사시 건물을 다시 짓는 비용으로 보면 됨) 이며 주로 건물의 사이즈 (Square Footage) 와 자재 등 건물의 수준에 따라 큰 차이를 보이게 됩니다. 또 같은 수준의 주택이라 하더라도 그 주택이 위치한 동네에 따라서도 차이가 나게 됩니다.


9.랜딩전 주택 구입

랜딩 전이라도 부동산 매입이 가능합니다.

우리나라도 그렇지만 이 곳에서의 외국인의 부동산 매입은 자유롭습니다.

단, 집을 사셨다가 파실 때에 영주권이나 시민권자가 아닌 경우 양도차익 (Capital gain) 에 대해 세금을 내셔야 합니다.

영주권자나 시민권자의 경우에는 1가구 1주택 (Principle Residence) 에 대해서는 우리나라처럼 비과세됩니다.

더 중요한 고려사항은 합법적인 매입자금의 조달 (국내에서의 송금 등) 이라고 생각합니다.

영주권자의 경우 자금출처 범위 내에서나 부동산을 매각한 자금 등의 송금이 가능하나 해외투자가 자유로워졌다고는 하지만 아직도 투자를 위한 송금절차가 쉽지만은 않은 것으로 듣고 있습니다.

10.리얼터용 MLS와 일반용 mls.ca

MLS (Multiple Listing Service) 는 캐나다의 각 부동산협회에 소속되어 있는 리얼터들 만이 사용할 수 있는 상호협력 및 정보공유시스템입니다.

당연히 리얼터들이 내는 회비로 운영되고 있습니다.

이 시스템에는 주택, 비즈니스 및 투자용건물 등 매물에 대한 세부 정보가 입력되어 있으며 다양한 검색 툴을 활용하여 고객의 요구에 부합하는 매물을 검색할 수 있습니다.

특히 현재 시장에 나와 있는 매물만이 아니라 이 시스템을 통해 거래된 20년을 넘는 기간 동안의 거래내역을 확인할 수 있습니다.

mls.ca 는 Canadian Real Estate Association (CREA) 가 운영하는 일반인을 위한 매물 정보제공 웹사이트로 MLS 에 입력된 매물 중 현재 시장에 나와있는 매물 내역의 축소판이라고 할 수 있습니다.

11.집을 팔때 배우자의 동의

집을 팔 때는 등기상의 부부든 아니든 공동명의의 소유자가 모두 서명을 해야 합니다.

부부가 공동명의가 아닌 배우자 한 사람의 명의로 되어있는 집이라 할지라도  Family Law Act 상에 규정되어 있는 Matrimonial Home (Family Residence) 의 경우 다른 배우자의 서면동의가 없으면 혼자서 집을 매각할 수 없습니다.

12.Renovation 비용의 집값 반영

Renovation 을 해서 집을 팔 때 그 투자에 대한 회수율 (집값에 반영되는 정도) 은 대부분 실제 투자비에 미치지 못합니다.  

그렇지만 Renovation 은 집을 찾는 사람들의 호감을 높여 (Appeal) 집이 조기에 팔리는데 큰 도움을 준다고 할 수 있습니다.

첨부: FAQ201002016.pdf

먼 이국 땅에서 멋진 집을 구입하고 행복하게 살다가 제값에 팔수 있으면 그 또한 행복이 아닐까요?

새해 복 많이 받으세요^^

[미스터캥]

세밀한 정보 대단히 고맙습니다. 도움이 많이 되었습니다.

[해피라이프]

유익한 정보 잘읽었네요 감사드려요

[구미마법사]

집사고 파는 단계별로 자세히 설명해주셨군요. 감사드립니다

[Sam(샘)]

정말 알찬 posting 입니다. 감사합니다. 구정 잘 보내세요 ^^

[good]

헨리님 글은 저장은 필수, 암기는 선택사항이네요 새해 복 많이 받으세요~

[도시의빛]

좋은 글 스크랩합니다.^^*
고맙습니다.^^*

[고고]

좋은 정보 감사합니다~

[colliers]

스크랩 해갈께요 감사합니다.