부동산경매 임차인 낙찰 후 상계 신청 및 부천법원 입찰 후기

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부동산경매 임차인 낙찰 후 상계 신청 및 부천법원 입찰 후기  유치권의신 ・ 17시간 전 URL 복사  통계  오늘은 부동산경매 사건 중 임차인이 감정가 및 시세에 인접한 금액에 낙찰 받아 상계 신청한 사례와 아울러, 부천법원 입찰후기를 포트팅 합니다. 유용한 정보가 많으므로 부동산 경매 초보분들은 필독을 권해 드립니다. 7월 초의 뜨거운 햇살이 내려쬐는 가운데 부천지원에 다녀왔습니다. 부천법원 오랫만의 부천지원 방문이었는데 공사중이더군요.   부천법원 입찰 후기 위와 같이, 별관 증축공사가 진행되고 있었습니다. 부천지원 별관 증축공사 그동안 부천지원 경매법정은 매우 협소해 불편하였는데 하루 빨리 증축이 되었으면 좋겠습니다. 인천 서구 검단쪽에 인천 서부 법원 개원을 추진중이라는데, 하루빨리 좋은 결과가 있었으면 합니다.   부천지원 별관 증축공사 위와 같이, (주)아름종합건설에서 공사를 진행하는데 공사가 중단되고, 유치권 신고가 들어오면 재미있겠다는 상상을 해 보았습니다. ^^;; 후문의 흡연구역입니다. 부천지원 후문 입구 공사 관계로 주차구역이 없어져 법원 옆 도로 주차장에 주차하고 후문을 통해 들어갔습니다. 부천지원 집행관실 부천지원 집행관실입니다. 낙찰을 받으면 강제집행 신청을 위해 자주 이용하는 곳이지요. 집처럼 편안한 곳입니다. ^^ 부천지원 무료법률상담실 부천법원은 경매법정에 가는 길에 무료법률 상담실이 있습니다. 각 법원마다 무료법률 상담소가 있으니 참고 하십시요.   부천법원 경매법정 경매 법정 앞의 안내판입니다. 부천법원 경매법정 경매법정 안내문입니다. 법정 내부는 사진 촬영이 금지 되어 있습니다. 부천법원 경매물건 입찰 법정에 가면 무엇보다 먼저, 자신이 입찰하려는 물건이 혹시나 취하 되거나 변경 되지는 않았는지 확인하는게 제일 먼저 해야할 일이랍니다. 부천법원 경매물건 몇 년 전에, 서울 중앙지법에 입찰하러 갔는데 집에서 출발 전까지도 '진행'으로 나온 것을 확인 하였는데, 허탈하게도 법원 도착 후에야 '변경' 된 것을 확인한 사례가 있었습니다. 그리고, 아직도 변경된 것을 확인 안하고 입찰 봉투를 제출하였다가 법정에서 금일 진행 사건이 아니라며, 다시 돌려 받는 약간 창피한 상황이 계속 연출 되고 있습니다. 여러분들은 반드시 주의 하시기 바랍니다. 경매 법정 앞에 붙어있는 입찰안내문입니다. 입찰참여시 주의사항입니다. 입찰참여시 주의사항입니다. 초보자분들은 필독을 권합니다. 이 날도 다른 부동산경매 사건에서 차순위 신고를 한 사람이 있었지만, 입찰 가액이 최고가 매수인과 입찰보증금을 뺀 금액을 넘어서 허용되지 않은 사례가 있었습니다. 인천지방법원 부천지원 경매법정 칸막이 칸막이가 있으니 자신의 입찰금액을 들킬 걱정은 없습니다. 저 칸막이 안에서 입찰표를 작성하시면 됩니다. 인천지방법원 부천지원 경매법정 앞 입찰표를 제출하고, 개찰 하는 동안 밖에서 TV로 자신의 순서가 올때까지 기다리실 수 있습니다. 약 10여년 전만 해도 TV가 없어 경매 법정 및 복도도 인파로 북적였었는데 많이 좋아진 세상입니다. ^^ 임차인 낙찰 사례 사건 번호 : 부천 2018타경73487 부동산 강제경매   우남퍼스트빌 소재지 : 경기 김포시 장기동 2065-1 초당마을 우남퍼스트빌 507동 7층 703호 (10089)경기 김포시 김포한강2로 103 용 도 : 아파트   김포 우남 퍼스트빌 감정가 : 513,000,000원 (2018. 9. 25. 감정) 최저가 : 359,100,000원 (70%) 입찰보증금 : 35,910,000원 (10%) 토지 면적 : 81.1㎡ (24.5평) 건물 면적 : 141㎡ (42.5평) [53평형]   김포 우남퍼스트빌 2011. 6. 17. 보존등기된 건물로서 53평 대형 평수이고, 총 26층 건물에 7층이며 남향으로 인기 매물이라 하겠습니다. 매각 기일 : 2019. 7. 4. 낙찰가 : 510,000,000원 (99.42%) 입찰자 5명 (차순위 : 434,000,000원) 1등과의 차이가 무려 5,600만원에 달해 입찰 법정에서는 초보분들이 탄성을 지르는 사건이었습니다. 먼저, 등기부상 권리관계 및 임차인 내역을 살펴보면 아래와 같습니다. 1순위 : 근저당 국민은행 채권최고액 412,800,000원 (실제 35,000만원) 2순위 : 임차인 조00 (임차보증금 170,000,000원) 3순위 : 근저당 우남씨오알피 84,000,000원 4순위 : 가압류 롯데카드 8,153,903원 제 고객이 임차인으로써 1순위 근저당 채권최고액 412,800,000원의 국민은행 뒤인 2순위 임차인으로 전입일자와 확정일자를 갖추고, 총 보증금 17,000만원의 지급명령 결정문에 기해 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 임대차 기한이 종료되었음에도 불구하도, 보증금을 반환받지 못해 지급명령을 신청하여 강제경매를 진행하게 되었던 것입니다. 1순위 근저당의 실제 채권액은 약 35,000만원 가량으로 이자를 임차인이 소유자 겸 채무자 대신 대납을 하여 다행이, 23%의 막대한 이자를 지급하지 않고 있었습니다. 부천법원 경매계-민사신청과 이유는, 시세 대비 저렴하게 전세를 들어갔기에 약 3년 가량 월세를 지급하지 않고 있다가, 경매를 막기 위해 몇 년간 월세 대신 이자를 대납하고 있다가 직접 낙찰을 받기 위함이었지요. 낙찰가는 51,000만원으로, 1순위 채권 금액 35,000만원은 대출을 실행하고 나머지 금액 16,000만원에 대하여는 낙찰 당일 상계신청서를 제출하였습니다. 2등 금액은 43,400만원으로 사정을 모르는 경매 초보분들은 법정에서 소리를 지르며 놀라시더군요. ^^;; 위의 경우처럼, 최근엔 임차인분들이 이사를 가느니 오랫동안 거주했던 곳에서 자녀 학교 문제 등도 있기에 상계 제도를 이용하여 직접 낙찰을 받는 경우가 비일비재 해졌습니다. 고가에 낙찰될 때는 사연이 있는 만큼 그 이유가 무엇인지 살펴 보는 습관을 가지시기 바랍니다. 경매가 진행될 정도가 되면 이미 소유자를 상대로 채권추심을 하기엔 사실상 어렵다고 보고, 보증금을 돌려 받는 것을 포기하고 살고 있던 집을 낙찰을 받는 것이 임차인에게도 유리하지요. 부동산경매 상계신청서 아래는 민사집행법의 상계제도에 관한 조항입니다. 민사집행법 제143조 특별한 지급방법 ① 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표(配當表)의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다. ② 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다. ③ 제1항 및 제2항의 경우에 매수인이 인수한 채무나 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 한다. 부천법원 민사신청과 물건검색 여기서, 주의사항을 3가지 알려 드리고자 합니다. 첫번째, 낙찰 받은 날로부터 1주일 이내에 상계신청서를 제출해야 한다는 점입니다. 대부분, 낙찰 당일날 상계신청서를 제출하는게 일반적이랍니다. 과거에 상계신청서 제출을 1주일 이후 저에게 문의가 와서 일단 대출을 받아 제출하고 나중에 배당을 받은 사례가 있으므로 주의하시기 바랍니다. 두번째, 위 사건에서와 같이 1순위 근저당권자의 채권최고액 전부를 납입하였다가 배당기일날 실제 채권액을 제외하고 돌려 받습니다. 그러니, 실제 채권액만 준비하였다가는 낭패를 볼 수 있으니, 자금 마련에 있어 주의 하셔야 하겠습니다. 세번째, 만에 하나 3~4순위 채권자들 및 소유자가 배당기일날 배당이의라도 한다면 2~3일 이내 낙찰 금액 전액을 지급하였다가 '배당이의 소'가 끝나야지만 상계처리가 가능하므로 혹시나 모를 이의신청에도 대비해야 하겠습니다. 부천법원 민사신청과 신청서양식 가끔씩, 상계신청을 하여도 다른 채권자들이 이의신청을 할 여지가 크다고 판단될 경우 법원에서는 상계신청을 받아들이지 않는 경우가 있습니다. 그러므로, 허위 채권자 또는 과도하게 부풀린 채권으로 상계 신청을 하려 했다가는 낭패를 볼 수 있으니 주의 하시기 바랍니다. 이상, 법원 부동산경매의 상계신청 제도에 대해 자세히 알아 보았습니다. 도움이 되셨다면 '공감' 부탁 드립니다. ^^ 이번주 금요일 인천시 서구 신석도서관에서 부동산경매 강의를 합니다. 혹시나, 시간 되시는 분들께서는 흥미진진한 강의를 들으시기 바랍니다. 무료입니다. ^^