앤소니와 함께하는 부동산경매 (수원마스터경매학원)

서울등 수도권에서 3-4년전부터 불기 시작한 NPL 열풍에 대하여 지방(대구)에서정보에 목말라 하던 저는 한동안 서울을 다니면서 강의 및 책자로 공부을 한 적이 있어 이 기회에 두서없이 보잘것 없는 글로 여러분께 간략하게 소개 드리고자 합니다.                 Ⅰ. 엔피엘이 무엇인가?   1. NPL(Non Performing Loan)   원리금이 3개월 이상 연체된 금융기관의 부실채권을 말한다. 즉, 금융기관이 부동산을 담보로 근저당을 설정하고 대출을 해 준 후 원금 또는 이자 상환이 안되는 근저당에 대하여 부실채 권으로 지정하여 회수매각목적으로 특별관리하는 채권.   2. NPL의 종류   가. 담보부 부실채권 부동산, 차량, 선박, 항공기, 공업권, 어업권이 담보인 부실채권   나. 무담보부 부실채권 개인신용대출 채권, 카드 채권, 리스 채권, 상사채권 (공사대금, 상거래 어음, 물품대금, 창고 임대료), 민사 채권(대여금등)     3. NPL의 탄생 배경   최초 NPL의 대량 발생은 1997년 외환위기에 기인한다. 당시 대기업 연쇄부도로 인한 부동산 가격의 급락으로 대규모 구조조정과 40여개의 금융기관이 정리되면서 부실채권 이 대량으로 생겨나고 정부에서는 이를 정리 하기위해 1998 년 자산유동화에 관한 법률을 제정하여 한국자산관리공사로 하여금 자산유동화를 촉진하게 하였습니다. 이 과정에서 발생 한 많은 부실채권을 모아서 공개 매각 하게 되었는데, 이때 외국계 투자회사들(예, 론스타)이 많은 부실채권을 매입하게 되었고 얼마 지나지 않아 정부의 이어진 부동산 햇볕정책으 로 부동산 가격이 상승하면서 외국계 회사들은 엄청난 수익을 올리고 빠져 나가게 되었습니다. 2011년 이전에도 NPL거래가 없는 것은 아니었으나 그 수량이 제한적이었고, 그나마 소규모 거래도 기관 대 기관 위 주로 은밀하게 이루어져 일반인이 NPL에 접근할 기회 조차 없었다. 그러나 2011년 이후 우리나라가 예전에는 상장회사 들이 국내회계기준을 적용하여 개별재무제표만 공시하던 것 을 2011년부터 국제회계기준에 따른 연결재무제표 공시가 의무화 되면서 각 회사에서 BIS 자기자본비율을 8%이상 의무적으로 유지하도록 하면서 금융 기관들이 현금 확보를 위하여 보유한 NPL을 유동화 전문회사등에 수시로 매각하게 된 것이 계기가 되었다.   Ⅱ. NPL의 필요성   1. 현재 부동산 경매 시장의 포화상태   현재 전국 법원에서 매회 진행되는 경매 사건수가 서울, 수도권, 지방 가릴 것 없이 절대적으로 부족한 반면, 입찰에 참가하는 경매 인구는 폭발적으로 증가하였다. 수년전부터 법원 경매가 돈이 된다는 매스컴의 요란한 과장 광고와 각 대학교 부설 경매교육기관의 등장, 수백여종이 넘는 경매관련 책자들의 홍수, 특히 결정적인 것은 공인중개사에게 부여한 경매입찰대리권으로 인한 경매의 대중화 및 저변확대로 아파트등 권리분석이 비교적 간단한 부동산은 경쟁률이 평균 수십대 일로 실수요자와 투자자들의 이전투구 양상을 벌이며 실매매가 보다 경매 낙찰가가 상회하는 웃지 못할 광경까지 연출하고 있다.   2. 경매 낙찰의 어려움과 고가 낙찰에 의한 수익률 하락   이와 같이 현재처럼 절대적으로 부족한 경매건수와 높은 경쟁률로 법원 경매에 참가하여 적정한 가격에 낙찰을 받아 수익을 남기기도 곤란하고, 어렵게 낙찰을 받는다고 하더라도 경쟁자를 이기기 위해선 고가의 낙찰을 하여야 하나 지금처럼 부동산 경기가 상승 국면에 있지 않는 상태에서 자칫 향후 부동산 경기가 하락하면 손해를 볼 수도 있는 구조라 경매 참여에 더욱 신중을 기해야 하며, 춘삼월 호시절에 경매장을 지켰던 프로들은 거의 경매장을 떠나 관망만 하면서 좋은 시절 다 지나갔다고 신세 한탄만 하고 있는 것이 현주소이다. 그런데도 불구하고 이런 상태의 경매법정을 입추의 여지없이 꽉 채운 참가자들의 뜨거운 열기로 볼 때 이러한 현상은 현재와 같은 저금리와 주식 경기가 별로인 상태에서 어쩔수 없는 불가피한 선택이라 여겨진다. 3. NPL+법원경매   피할 수 없으면 즐겨라라는 말처럼 현재 우리나라에는 투자할 다른 대안이 없이 유일한 재테크 방법으로 법원 경매가 선택이 아닌 필수라면 남들과는 차별화된 방법으로 NPL과 법원 경매가 합쳐진 방법이 그 대안으로 떠오르고 있다. 담보부 근저당 부실채권의 투자방법은 부동산 담보로 발생된 1,2순위 근저당권을 법원경매 진행중에 개인이 금융기관으로부터 매입하여 채권자(금융기관)의 모든 권리를 양도, 양수받아 법원에 배당신청을 하여 낙찰후 잔금납부를 하면 배당기일에 배당을 받아 투자금을 회수하게 됩니다.     Ⅲ. NPL 계약방법   1. 저당권(채권) 양도,양수 방식   금융기관으로부터 근저당 채권을 설정된 금액보다 할인된 금액으로 매입한 후 근저당권의 명의를 이전받아 채권자의 지위로서 경매절차를 수행하고 배당이나 소유권 취득을 하는 방법.  투자자가 배당을 받아 배당이익을 받거나, 부동산을 유입하여 매매하거나 임대 수익을 올리기도 한다.   2. 채무인수 방식   근저당권을 이전하지 않고 채권양수인이 채무를 인수하는 방식.경매 매각기일전에 계약금 10%만 지급하고 채무인수계약을 하며 채권 양수인이 낙찰인이 되는 조건으로 계약을 하며 잔금은 낙찰후에 담보대출방식으로 지급한다. 투자자가 부동산을 유입하여 매매나 임대수익을 올리는 방식이다, 초기비용이 적게 든다.   3. 입찰이행 방식   채권양수인(투자자)이 반드시 높은 가격으로 경매에서 낙찰인이 되는 조건으로 계약을 하며 낙찰받은 후 채권자가 배당금을 수령후 매각대금의 범위내에서 미리 계약한 일정금액을 투자자에게 다시 환급하여 주는 방식으로 입찰참가 및 채무인수계약이 주요계약조건이다. 초기비용이 적게 들어 매입자가 선호함 Ⅳ. 엔피엘+ 부동산경매의 장점   1. 안정성   주로 제1금융권의 부동산 담보대출근저당권(NPL)을 매입자 명의로 등기부등본상에 채권자변경(근저당권 이전)등기로 안정성 확보   2. 입찰경쟁시 우월적 지위확보   경매 입찰시 근저당 채권을 할인된 가격을 매입해서 경매 낙찰가를 채권최고액까지 올려서 낙찰을 받을 수 있어 100% 우월적인 지위에서 경매에 참가하고 낙찰을 받을 수 있음.   3. 절세 효과   1) 배당금: 할인하여 매입한 근저당권 채권금액과 법원으로부터 배당받은 금액의 차액에 대하여 비과세임2) 이 자: 근저당 채권 매입시점부터 배당받는 시점까지 이자 수익에 대하여 비과세 3) 양도소득세: 근저당권 채권을 매입하여 직접 경매입찰시 낙찰 가격에 대한 부담감이 없어(채권최고액까지는 양 도소득세 비과세)소유권 취득후 매도시 양도세가 절감됨   4. 예 시   1) NPL매입후 경매 참여하여 낙찰을 받았을 경우(부동산 유입시)법원 감정가:5억, 근저당권: 4억 5천(채권 최고액), NPL매입: 4억낙찰가: 4억 5천(매입가 4억 5천으로 잔금 상계처리) 매매가 4억 5천만원(양도소득세 없음) (수익: 5천만원)   2) NPL 매입후 직접 경매 참여 하였으나 제3자가 낙찰을 받았 을 경우(배당 소득 수령시)법원 감정가:5억, 근저당권: 4억 5천(채권 최고액), NPL매입:4억제3자 낙찰가:4억6천, 배당금액: 4억 6천(수입 6천만원)     Ⅴ. 결 론(나만의 NPL 운영방법)   1. 현재 경매시장 분석   요즘 같이 경매 물량이 절대 부족하지만 반대로 펄펄 끓는 경매 시장에서 투자자들이 금전적으로 손해를 볼 가능성은 별로 없다. 하지만 시장참여자들의 관심이 높아질수록 수익률은 갈수록 낮아지고 있다. 따라서 그동안 경매투자만으로도 고수익을 경험했던 투자자들이 이제는 NPL로 갈아타고 있다. 그러나 서울에서는 벌써 3-4년부터 새로운 경매시장의 최고의 대안이 되어 대단한 붐이 일기 시작한 NPL시장이 지방에서는 기본적인 개념조차 잘 파악하지 못하고 있다. 이 기회를 틈타 서울과 수도권에서 맹활약하던 NPL투자자들이 호시탐탐 지방경매시장을 노리고 있다 하지만 이미 한물 가버린 경매시장을 바라보며 한탄만 하고 있는 옛날 방식에 젖은 지방 경매투자자들이 꿈도 깨지 못하고 있는 사이 거대한 자본과 남다른 실력으로 무장한 서울의 NPL투자자들이 벌써 지방의 투자가치가 높은 수억에서 수백억상당의 NPL경매물건을 독식하고 있는 실정이다. 2. 향후 NPL과 부동산 경매의 진행방향   1) 이미 서울등 수도권에서 이상 과열현상에 접어든 NPL경매물건을 일반 투자자들이 저렴한 가격에 매입을 한다는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 그리고 NPL경매물건을 매도하는 유동화 회사도 투자금회수기간이 짧고(약 3개월 정도) 권리분석이 단순하고 높은 매각금액이 예상되는 아파트등 주거용 부동산은 자기들이 거의 매각을 하지 않고 경매에 참여하여 배당이익을 받거나 직접 유입하여 매매를 하는 경우가 대부분이고 매각을 하더라고 실거래금액의 90-95%로 매각을 하여 매입자(투자자) 별로 수익을 올리기 어려운 실정입니다.   2) 이에 NPL경매물건에 투자를 하더라도 유동화 회사에서 투자금 회수기간이 길고 권리관계가 복잡하여, 통상 1,2회 이상 유찰되어 저가 매각이 가능한 소위 경매특수물건(지분 경매, 대지권 경매, 유치권 경매, 법정지상권, 분묘기지권 가장 임차인등),을 NPL로 구입하여 처리를 하는 것이 이 시대에 부동산경매에 있어서 유일한 불루오션 전략입니다.