초저금리 속 수도권 수익형 부동산 옥석가리기 나서야
수익형 부동산 투자수익률, 기준금리 3배…은퇴 설계 및 재테크 전략 지각변동
공급 희소성에 임대수요 확보 용이…위례, 마곡 등 신도시·택지지구 수익형 부동산 ‘각광’
한국은행이 기준금리를 1.75%로 결정하며 사상초유의 '초저금리 시대'가 열렸다. 이는 올해 예상 물가상승률 1.9%에도 못 미치는 수준으로 이자소득세율 15.4%를 고려하면 실질금리는 0%대까지 내려갈 수 있다.
반면 국토교통부가 발표한 매장형 빌딩(상가)과 오피스 빌딩의 투자수익률은 각각 6.16%와 5.91%를 기록하고 있다(2014년 기준). 전국 오피스텔 임대수익률도 연 6.02%로 기준금리보다 3배 이상 높은 것으로 조사됐다(KB국민은행, ‘15년 2월 말 기준).
상황이 이렇다 보니 중·장년층들의 은퇴 설계 및 재테크 전략에 대한 고민이 깊어질 수밖에 없는 가운데 위례, 마곡, 김포 등 신도시나 택지지구 수익형 부동산이 주목 받고 있다. 9.1부동산대책에 따른 택지지구 공급의 희소성에 대규모 개발이 완료되면 인구가 대거 유입돼 임대수요 확보가 용이하기 때문이다.
실제 이들 지역의 좋은 입지에 위치한 수익형 부동산은 완판(완전판매)이 이어지고 있다. 지난해 위례신도시 휴먼링 내 들어서는 ‘송파 와이즈 더샵’ 상가는 최고 49대1의 높은 경쟁률로 청약이 마감된 데 이어 4일 만에 모든 점포의 계약이 완료됐다. 지난 23일 계약 첫날 마곡지구 ‘마곡 안강 프라이빗 타워’ 오피스는 모든 계약이 완료됐다. 동탄2신도시 ‘카림 애비뉴 동탄’ 상업시설도 400여 개가 넘는 점포가 분양개시 한달 만에 100% 분양을 완료했다.
업계 한 관계자는 “위례, 동탄2, 마곡지구 등 분양불패 수도권 신도시 및 택지지구는 실수요자가 많은 만큼 입주 시점부터 상권이 빠르게 형성될 수 있는 장점이 있다”며 “전통 인기지역 외에 김포한강신도시도 최근 인구 유입이 가속화되며 수익형 부동산의 가치가 덩달아 급부상하고 있다”고 전했다.
다음은 위례, 마곡, 김포, 동탄2신도시 등 수도권 신도시 및 택지지구 내 주목할만한 수익형 부동산 상품을 살펴본다.
△ 동부권... 제2의 강남 위례신도시
위례신도시는 실수요자 중심의 아파트 분양 흥행으로 입주 시점부터 활발한 상권 형성이 예상된다. 1.5%에 불과한 상업용지 비율에 뛰어난 강남 접근성도 위례신도시 수익형 부동산의 뛰어난 미래 가치를 점치는 이유다.
현대건설은 트랜짓몰 내 C1-1블록 ‘위례 송파 힐스테이트’ 상가를 분양 중이다. 2013년 평균 15.9대 1의 경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감한 '위례 송파 힐스테이트' 아파트의 단지 내 상가로 안정적이고 빠른 상권 형성이 기대된다. 지상 1·2층, 2개 동 총 59개 점포 규모다. 후면에 상가가 없는 100% 대면식으로 배치했으며, 2개 동 2층을 브리지로 연결해 스트리트형 상가로의 접근성 및 연계성을 강화했다. 특히 트랜짓몰 중에서도 송파권역은 이미 주요 아파트와 상업시설 분양이 거의 끝난 상태로 ‘위례 송파 힐스테이트’ 상가의 희소성과 투자가치는 더욱 높은 상황이다.
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한화건설이 위례신도시 내 ‘위례 오벨리스크 센트럴스퀘어’를 분양 중이다. 지하 5층, 지상 16층 규모로 오피스텔 321실과 상업시설 등으로 구성됐다. 트램(노면경전철, 계획) 노선의 중간 기착지과 인접해 신도시내 이동 및 지하철 환승도 용이하다. 상업시설의 경우 지하 1층에 롯데시네마 입점이 확정됐고 지상 1~2층 총 193개 점포를 분양 중이다.
2017년 개통 예정인 우남역 인근에 KCC건설이 ‘위례 우남역 KCC웰츠타워’의 상업시설을 분양 중이다. 지상 1~4층 전용면적 23~119㎡ 75개 점포로 구성됐다. 위례신도시에서 가장 먼저 개통하는 서울 지하철 8호선 우남역(2017년 예정)이 가깝고 바이오산업단지, 호텔, 관공서 등이 입주 예정으로 유동 인구와 배후 수요가 풍부하다.
현대산업개발이 지난 달부터 위례신도시 진입 관문으로 통하는 일반상업지역 3구역 1-1블록에 오피스텔인 ‘위례 우남역 아이파크’와 상가인 ‘위례 우남역 아이파크 애비뉴’를 분양한다. 2017년 개통 예정인 8호선 우남역을 도보로 이용할 수 있다. 우남역은 트램라인과 8호선이 연결되는 지역으로 위례신도시에서 가장 먼저 상권이 활성화될 것으로 예상된다. 우남역의 개통 시점과 ‘위례 우남역 아이파크 애비뉴’ 상가의 입주 시점이 비슷한 것도 장점이고, 상가는 메인스트리트 코너변에 위치하고 있어 강력한 고객흡입력을 발휘할 전망이다.
△ 서부권...마곡지구, 김포 한강신도시
수도권 서부권에서 주목할 만한 곳은 마곡지구와 김포 한강시도시 수익형 부동산이다.
먼저 마곡지구는 판교테크노벨리 5배, 상암DMC 6배 규모인 약 366만㎡ 부지에 LG그룹, 코오롱, 대우조선해양 등 50여 개의 기업, 16만 명 상주인원을 배후 수요로 둔 서울 최대 비즈니스파크로 조성된다. 업무지구 중심으로 조성되는 만큼 수익형 부동산이 특히 강세를 보이는 지역이다.
이달 중 케이트플래닝이 시행하고 코리아신탁이 자금관리를 담당하는 '마곡나루역 보타닉 비즈타워'이 C3-4블록에 오피스와 상가를 분양한다. C3-4블록은 마곡나루역이 3분 거리인 초역세권 입지에 공원도 가까워 슈퍼블록이라 평가된다. 12층 규모에 1~3층은 상가, 4층부터는 오피스 240실이 마련된다. 다양한 규모로 분할이 가능한 섹션 오피스를 도입해 소액 투자부터 대규모 투자까지 가능케 했으며 접견실, 휴게실 등 오피스타워에서는 보기 드문 특화 시설이 마련된다. 유동인구 유입이 좋은 3면 개방형으로 지어진다.
롯데자산개발은 마곡지구 B4-2블록 ‘마곡나루역 캐슬파크’ 오피스텔 내 상업시설을 분양 중이다. 지상 1층과 2층에 배치되며 전용면적 23~59㎡, 총 66실로 구성됐다.
김포 한강신도시의 경우 미분양이 거의 다 소진되며 대규모 인구 유입이 이루어지고 있어 수익형 부동산도 각광받고 있다. 현재 한강신도시에서 대표 수익형 부동산은 수변을 따라 개발되는 ‘라베니체 마치 에비뉴’와 ‘e편한세상 캐널시티 에비뉴’다.
1차 분양을 성공적으로 마친 ‘라베니체 마치 에비뉴’는 지난달 20일 모델하우스를 열고 2·3차분 공급에 나서 현재 성황리 분양중에 있다. 총 97점포 규모다. ‘e편한세상 캐널시티 에비뉴’도 모두 3개 블럭(A·B·C)으로 개발되며 B블록은 분양을 완료, 현재 A블록과 C블록이 분양중이다. 모두 54개 점포 규모며 한강신도시 최초로 롯데마트가 입점할 예정이다.
△ 남부권... 동탄2신도시, 강남권 10분대 진입
동탄2신도시는 뛰어난 교통 강점과 동탄테크노밸리 등 기업 수요로 인기가 높다. 수서발 KTX가 완공되면 10분대 강남권 진입이 가능해지고, 신분당선 개통 후에는 서울 접근이 한결 수월해진다.
우미건설이 동탄2신도시 광역비즈니스콤플렉스에서 '앨리스 빌(Alice Ville)'을 이달 분양 예정이다. 동탄2신도시 C-12블록에 조성되는 복합단지 '동탄 린스트라우스 더 센트럴'의 상업시설로서 연면적 2만9152㎡의 대규모 스트리트몰로 구성된다. 앨리스 빌은 영국 동화 '이상한 나라의 앨리스'를 모티브로 동화 속 캐릭터를 만날 수 있는 유럽형 스토리텔링형 상업시설로 지어진다.
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