스크랩 평택화양지구 투자급소 건축설계, 시공 상담 _'서해선 개통을 중심으로'

[이건축사]

#서해선, #대곡에서 홍성까지
서해선은 경기도 고양시 대곡역에서 충청남도 홍성군 홍성역을 남북으로 잇는 간선철도로, 대곡~원시 구간의 경우 이미 개통되어 수도권 전철 서해선으로 운행중입니다.  
서화성남양 ~ 홍성 구간은 현재 2024년 10월 KTX-이음 개통을 목표로 공사 중입니다.  
서해선이 연결되면 경기~충청간의 화물 운송과 승객수송 등의 기능을 톡톡히 할 것으로 예상되며, 중요한 교통망 역할을 수행할 것으로 큰 기대를 갖고 있습니다.

#서해선~KTX경부선 연결
2024년 04월 국토일보 기사에 따르면 서해선 '홍성~송산' 구간 개통이 임박하면서 KTX경부선과의 연결도 속도를 내고 있다고 합니다. 
이에 따라 '시흥 시청역'이 서남부 교통허브로 부상할 것으로 예상됩니다.  
2024년 2월 국가철도공단에 따르면 서해선의 경우 '홍성∼송산'구간 총 90km의 주요공사를 완료하였으며, 막바지 점검 중이라고 합니다. 
제4차 국가철도 구축계획에 '서해선~ KTX경부선' 연결사업이 포함되며 '안중역'과 '화성 양감역' 직결도 가시화 되고 있습니다. '안중역세권'이 주목받는 이유도 여기에 있습니다.  
서해선의 경우 2024년내로 완공되면, KTX경부선과의 연결사업이 뒤이어 추진된다고 합니다. 

#평택안중지구
경기도 평택시 안중면 현화리, 안중리, 송담리, 학현리 일원에 조성되는 신도시로 주요 개요는 아래와 같습니다.
_면적: 942,938.1㎡
_계획인구: 33,352명
_건설호수: 8,338세대
_주시행자: 평택시장
평택 안중지구는 기존의 학현, 송담, 현화지구 등과 함께 '안중역세권'의 중심으로 부상할 것으로 예상됩니다. 

#평택화양지구
평택시 자료에 따르면 평택시 현덕면 화양리 454-2번지 일원에 조성되는 환지방식 신도시로 주요 개요는 아래와 같습니다.
_면적: 2,792,500㎡
_계획인구: 53,277명
_건설호수: 20,388세대
_주시행자: 평택화양지구도시개발사업조합

평택화양지구는 2021년 08월 09일 기반시설 착공을 하였습니다. 앞에서 말한 '안중 역세권'의 신규 수혜단지로 주목받고 있습니다. 

#안중역세권, #평택화양지구
지금 보시는 것은 평택화양'동문아파트'의 안내도입니다. 보시는 바와 같이 평택화양지구는 서평택 지역의 중심에 위치한 '안중역'은 다양한 교통 개발 호재로 인해 향후 가치상승을 예상 할 수 있습니다. 
서해선 '안중역'은 KTX 직결 예정으로 다양한 교통망 확장이 계획되어 있으며, 이는 서울을 비롯한 수도권과의 접근성을 크게 향상시킬 것으로 예상합니다. 
또한, 평택 원정포승 국가산업단지 , 포승2 일반산업단지, 평택 포승 BIX, 평택항 등이 가깝고, 포승 현덕지구, 자동차클러스터 등의 국가산업단지 개발이 예정돼 있어 탄탄한  배후 수요를 확보할 수 있는 장점이 있습니다. 

화양지구 내 주거 환경 측면에서는 복합공공청사, 종합병원, 공원 등이 계획되어 있어 편리하고 쾌적한 생활이 가능할 것으로 예상됩니다. 특히, 초등학교 등 교육여건까지 양호하여 해당 지역의 부동산 가치에 대한 기대가 높습니다.

#평택화양, #상가주택, #다세대
평택 화양지구는 정남일조권 적용지역으로 2024년 06월 준공 예정인 초등학교를 중심으로 투자할 필요가 있습니다. 
단독주택 용지는 크게 세가지로 구분됩니다. 상가주택이 가능한 점포겸용단독 및 다세대인 R1과 R2, 주거전용인 R3으로 나뉩니다.
일반적인 신도시의 경우 다가구만 가능한데 화양지구의 경우 다세대도 허용한 것이 특색입니다. 

주요 제한사항은 다음과 같습니다.
_건폐율 60%
_용적률 180%
_최고층수 4층이하
화양지구는 다가구와 다세대에 따라 가구수 제한이 있는 것에 주목하여 용적률을 최대한 확보하는 것이 수익률 향상의 '투자급소'로 판단됩니다. 

#평택화양, #근생, #준주거, #상가분양
평택화양 준주거용지는 1~4블럭으로 나누어 지며, 용도제한은 조례에 따르게 돼있습니다.  건축한계선은 2m로 주요 제한사항은 다음과 같습니다.
_건폐율 70%
_용적률 400%
_최고층수 7층이하

기타 분양용지로는 20층 이하의 상업용지와 10층 이상의 업무시설용지 등이 있습니다. 

분양을 목적으로 하는 경우 주차동선의 최소화와 경제성 있는 입면이 중요합니다. 물론 전용면적을 최대한 높이는 계획은 주변건물과의 차별화된 경쟁력을 위해서는 필수 확인사항입니다. 

부동산 개발 비용절감을 위해서 
기획 단계에서 결정해야 되는 것은 크게 3가지 정도입니다.

첫번째, 건축주 본인이 원하는 목표가 무엇인가?
두번째, 임대 공간의 형태를 어떻게 할 것인가?
세번째, 정확한 시장 타깃을 어디에 둘 것인가?

이러한 것들을 미리 결정함으로써 불필요한 공사 기간을 줄일 수 있습니다. 지금과 같은 높은 금리에서는 기간 단축이 곧 비용을 줄이는 것과 같습니다.

최근 평당공사비는 용도에 따라 다르지만 평당 400만원에서 900만원대까지 형성되어 있습니다. 예상보다 높은 고비용으로 인해 건축주들의 고민은 깊어질 수밖에 없습니다.

지금 부동산 투자를 준비하신다면, 
초기 기획부터 입지 분석까지 
수익률과 비용절감을 먼저 생각하는 엘손 건축사 사무소로 연락주십시요.

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부동산투자에서 입지분석과 임장은 중요한 첫걸음입니다. 지금 근생상가 및 토지 등 부동산 투자를 준비하신다면, 
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