"집주인이 체납 세금 있어요"…공인중개사 확인·설명 의무 강화
이효정2024. 7. 7. 16:34
10일부터 '공인중개사법 시행령·시행규칙 개정안' 시행
[아이뉴스24 이효정 기자] 앞으로 세입자들은 임대차 계약을 체결하기 전에 공인중개사로부터 집주인의 체납 세금, 선순위 세입자 보증금과 같이 주택과 관련한 권리 관계를 설명 받을 수 있다. 공인중개사의 확인, 설명이 의무화되는 것이다.
국토교통부는 오는 10일부터 중개대상물에 대한 공인중개사의 확인·설명 의무를 강화하는 '공인중개사법' 시행령·시행규칙 개정안을 시행할 예정이라고 7일 밝혔다.
서울 서초구 서초동 일원 한 중개업소에 오랜 중개 경력을 보유하고 있음을 알리는 게시문이 걸려있다.
이번 개정으로 공인중개사법에서 규정된 공인중개사의 확인, 설명 의무를 구체화했다. 확인, 설명 사항을 중개대상물 확인·설명서 서식으로 증빙한다.
세입자들은 임대차 계약을 체결하기 전에 공인중개사로부터 임대인의 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 규모 등 중개 대상물의 권리 관계를 자세히 확인·설명받을 수 있다.
공인중개사가 확인·설명한 내용을 '중개대상물 확인·설명서'에 명기하고 공인중개사, 임대인, 임차인이 같이 확인 및 서명하도록 한다.
또 계약 대상 임대차 주택의 소재지, 보증금 규모 등을 살펴 주택임대차보호법령에 따라 담보 설정 순위에 관계 없이 보호받을 수 있는 소액 임차인의 범위와 최우선 변제금액을 세입자에게 설명해야 한다.
'민간임대주택에 관한 특별법' 제49조에 따라 민간임대주택일 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입할 의무가 있다고 말해야 한다.
중개보조원이 현장 안내를 하는 경우 중개 의뢰인에게 본인이 중개 보조원이라는 사실을 알려야 한다. 공인중개사는 중개대상물 확인·설명서에 중개보조원의 신분 고지 여부도 표기한다.
공인중개사는 또 임대인으로부터 확인한 관리비 총액과 관리비에 포함된 비목 등을 임차인에게 설명할 뿐 아니라 계약서 및 중개대상물 확인·설명서에 명기한다.
/이효정 기자(hyoj@inews24.com)
※ 참조
■ 민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)
① 임대사업자(제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다. [개정 2019.4.23, 2020.8.18, 2023.6.1] [[시행일 2023.10.2]]
1. 민간건설임대주택
2. 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택
3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)
4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택
② 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증대상액은 임대보증금 중 사용검사 이후 납부하는 임대보증금을 제외한 금액으로 한다. [개정 2017.1.17] [[시행일 2017.7.18]]
③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호에 모두 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령에서 정하는 금액을 보증대상으로 할 수 있다. 이 경우 주택가격의 산정방법은 대통령령으로 정한다. [개정 2019.4.23, 2021.9.14]
1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)
2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류·가압류·가처분 등을 해소한 경우
3. 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우
4. 임차인이 이 항 각 호 외의 부분 전단에 따른 대통령령으로 정하는 금액을 보증대상으로 하는 데 동의한 경우
5. 그 밖에 제1호에서 제4호까지에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
④ 임대사업자는 제1항에 따른 보증에 다음 각 호의 시점 이전까지 가입하여야 하며, 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 날(임대사업자 등록이 말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다)까지 가입을 유지하여야 한다. [개정 2017.1.17, 2019.4.23, 2020.8.18, 2021.9.14, 2023.6.1] [[시행일 2023.10.2]]
1. 제1항제1호 및 제2호에 해당하는 민간임대주택: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사, 임시 사용승인 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인, 임시 사용승인의 신청일. 다만, 신청일 이전에 임차인을 모집하는 경우에는 모집일로 한다.
2. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있는 경우: 민간임대주택 등록 신청일
3. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 없는 경우: 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일
⑤ 임대사업자는 제1항에 따른 보증의 수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할납부할 수 있으며, 임대사업자가 보증 가입 후 1년이 지났으나 재산정한 보증수수료를 보증회사에 납부하지 아니하는 경우에는 보증회사는 그 보증계약을 해지할 수 있다. 다만, 임차인이 보증수수료를 납부하는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2023.6.1] [[시행일 2023.10.2]]
⑥ 제1항에 따라 임대사업자가 보증에 가입하거나 제5항에 따라 보증회사가 보증계약을 해지하는 경우 보증회사는 보증 가입 또는 보증계약 해지 사실을 시장·군수·구청장에게 알리고, 관련 자료를 제출하여야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 관련 자료를 제공하여야 한다. [신설 2020.8.18, 2021.9.14] [[시행일 2022.1.15]]
⑦ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니할 수 있다. [신설 2021.9.14]
1. 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우
2. 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수를 위하여 필요한 조치를 취한 경우
3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우
⑧ 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증수수료의 납부방법, 소요 비용의 부담비율, 보증대상 임대보증금의 범위, 보증의 가입·유지·탈퇴 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [개정 2020.8.18, 2021.9.14]