홍소장님과 함께한 김포한강신도시 임장

[제비둥지]

오늘은 상가2주차 강의후 평일임장을 하는 날이었습니다.

첫번째 건대상권 임장 후 두번째 김포 한강신도시 단체임장에 합류하게 되어 다녀왔습니다. (집이 한강신도시라서 건대는 패스하고 여기로 신청했습니다 ^^;)
오늘 비바람도 불고 기온도 낮아서 임장하기 힘든 날씨임에도 불구하고 한분도 빠짐없이......그리고 홍소장님은 우산도 안쓰시고 열정적으로 브리핑을 해주셨습니다.
다시 한 번 감사드리며, 참석하신 모든 분들 고생하셨다는 말씀 전합니다. (감기 안걸리게 조심하세요~)
그리고 오늘 참석 못하셔서 안타까운 분들이 많으실걸로 압니다. 부족하지만 최선을 다해 들은대로, 본대로, 거기다 추가조사 한것까지 다 여기에 올려드릴테니
조금이나마 도움이 되시길 바랍니다.

그럼 한강신도시 개요부터 시작해보겠습니다.

한강신도시 개요

한강신도시는 국내 최초로 수로도시컨셉을 도입하여 총연장 16㎢에 이르는 수로와 실개천, 한강변 60만㎡ 규모의 조류 생태공원을 조성하여 주민들의 여가공간과 관광자원을 활용할 수 있도록 계획하고 있음 총 108만㎡, 15만명을 수용하는 대규모 신도시로 5만4천여가구가 공급될 예정임

한강신도시는 이렇게 생겼습니다. 총 3개지구로 나눠지는데
복합업무지구 : 구래지구
문화교류지구 : 장기지구
생태환경지구 : 운양지구 이렇게 컨셉에 맞게 나눠집니다.

토지이용계획도면입니다.

토지이용계획도를 보시면 붉은색 상업용지들이 보이실겁니다. 그 곳을 중심으로 운양 -> 장기 -> 구래 순서로 이동을 했습니다.
아, 한강신도시는 장기지구 위에 신도시를 덧댄 케이스라고 합니다. 각 지구 곳곳에 존치지구(기존에 형성된 지구)가 존재합니다. 몰랐던 내용인데 홍소장님이 말씀해주셔서 알게됐습니다. ㅎㅎ

우선 운양지구에 대해서 말씀드리겠습니다.

이곳은 한창 공사중인 주상복합 오피스텔입니다.
여기에는 특이하게 세탁소 독점권이 있는데, 일반분양가보다 20%가량 비싸다고 합니다. 조금 비싸게 받더라도 오피스텔 사람들은 세탁소를 자주 이용하니 독점권이 매력적이겠지요~

이처럼 약국뿐만 아니라 특성에 맞는 독점권들이 앞으로도 다양하게 나올 것 같습니다.

이렇게 계획도시일 경우 독점권을 무기로 분양을 하는데요~
분양가가 전용면적 평당 2,500~3,500정도라 치면, 독점권은 4,000까지 가기도 한다고 합니다.

좌측으로는 한창 테라스아파트와 오피스텔이 공사중입니다.
현재 한강신도시는 5단계로 진행중인데, 천천히 개발하다가 작년부터는 상당히 활발하게 진행중이라고 합니다.

이제 본격적으로 자리잡은 상가들을 보게 될텐데요,
그전에 홍소장님께서 상가건물을 볼 때의 팁을 주셨습니다.
1-상가를 볼 때는 전체층의 레이아웃(구성)을 봐라.
2-어떤 학원, 어떤 업종이 주를 이루는지 유심히 봐라.
3-코너 자리는 1군 프랜차이즈를 입점시켜주는 컨설턴트가 있다. 주로 건축전부터 접촉하여 임차를 맞춰준다.

롯데캐슬 사거리에서 왼쪽상가입니다. 상가명은 '베네치아'
그런데 코너에 1,2층이 가장 먼저 분양됐음에도 불구하고 공실입니다. 실제로 이 상가의 입지는 상당히 좋은 편입니다.
롯데캐슬, 이편한세상, 한라비발디 입주민들은 여기를 거쳐가야 하기 때문인데요~
그렇다보니 임대인은 비싸게 월세를 받고 싶어하고, 임차인은 비싸게 들어오면 월세 맞출만큼 마진율이 안나오고.....여기 임대료가 600인데 들어올만한 업종이 어떤게 있을까 싶습니다.
이 코너자리 말고는 현재 거의 다 입점한 상태입니다.

로드뷰로 본 과거사진(2015년)엔 휴대폰매장이 있지만.....3개월 전에 나간 상태입니다. 공실 3개월임에도 임대인은 월세조절을 안해준다고 합니다.

운양지구에서는 광장프라자가 상당히 탄탄한 구성을 지닌, 괜찮은 상가입니다. 동선도 좋구요~그런데 이 베네치아가 광장프라자보다 훨씬 비싸게 분양했다고 합니다.
지금와서 돌이켜보면 광장프라자를 싸게 들어간 사람이 성공했다 할 수 있겠죠~

이곳은 운양프라자입니다. 업종 세팅이 잘 된 경우라고 합니다.

베네치아와 운양프라자 사이에는 이렇게 수로를 만들어놨습니다. 저도 종종 가는 곳인데요, 아이들도 뛰어놀기 좋고 야외에서 치맥 즐기기도 좋은 곳입니다.
홍소장님은 "여기가 먹자골목 될거라고 예상은 했지만, 그 속도가 생각보다 빠른걸 보면 운양지구의 상권력 및 소비력이 좋은 것 같다."고 하셨습니다.
실제로 1주일이 멀다하고 새로운 점포가 생길 정도로 급격하게 변하고 있습니다.

홍소장님의 말에 따르면
"이곳은 만세대의 배후세대가 있고 외부로 유출될 일이 거의 없는 큰 항아리상권입니다. 지하철이 개통되면 변수로 작용할 수 있으나 전체적으로 나쁘지 않습니다."
"그러나 이면은 주의해야 합니다."
"입지, 동선, 가시성이 좋은 곳은 재계약할 때 점점 올라갈 것이고, 반대는 점점 내려갈 것입니다."

실제 A급자리가 월세가 3~400이었는데 5~600으로 오르기도 했답니다.

이곳은 CGV사거리입니다. 렉산을 필수로 지어야 하는 곳이라고 하네요~(지구단위계획에 보면 나와 있다고 하십니다.)

그래서 자료를 찾아봤습니다.

네 정말 치밀한 계획입니다. 이렇게 자세하고 세밀하게 규정해놓은 것이 400~500 페이지에 달합니다.
홍소장님이 매번 강조하시는 "지구단위계획 시행지침"입니다. 신도시를 이해하려면 이 글을 읽어야 한다고 하셨지요~

오른쪽은 주차장상가인 '골든스퀘어'이고, 왼쪽은 대형상가 '헤리움타운'입니다.
이 헤리움타운의 곡선형태도 지구단위계획에 의한 것입니다.
운양역 앞으로 주차장상가는 두개가 있습니다. '골든스퀘어'와 맞은편의 '더크리스탈'.....주차비 무쟈게 비쌉니다.
놀러오실일 있으시면 'CGV'건물이나, '베네치아'에 차 대세요~ 무료입니다 ^^

여기가 '더크리스탈'과 '광장프라자'가 보이는 곳입니다.
바로바로~ 운양역 출구가 생길 곳이지요(예상)
김포지하철이 상권에 어떤 영향을 미칠지..생각해볼 수 있었습니다.
정말 여기에 출구가 생기게 되면 이 두 건물은 땡큐이지요~

골든스퀘어에는 스타벅스가 입점해 있습니다. 아직은 뒤쪽 배후세대가 없어서 고전을 면치 못하고 있습니다.
임장투어 마치고 여기 모여서 커피를 마셨는데....스타벅스 중 여기가 가장 한적하다는 홍소장님 말씀처럼 아직은 동선,입지 면에서 건너편 상가들에 밀리는게 사실입니다.

그리고 이 건물은 주차장건물로써, 3층 이상에 간판은 법에 걸려 못단다고 합니다. 그래서 저렇게 현수막으로.......

여기서 잠깐
간판에 대해서......

신도시 상업지역들이 구도심에 비해서 깔끔해 보이는 이유는.....아마도 규제를 많이 하기 때문이겠지요?
이것저것 따질게 많습니다. ㅠㅠ

야간경관조명까지 이렇게 세심하게 신경써주시니;;;.......어찌 계획대로 안되겠습니까 ㅎㅎ

이곳이 운양동의 현재 메인상가! 광장프라자입니다.
상가 규모도 어마어마하게 크지만, 그 큰 상가에 아주 알차게 입점해있습니다. 그리고 여기는 출퇴근동선이 겹치는 곳이라 접근성도 우수하구요~

이곳은 광장프라자의 이면입니다. 이면이지만 사람들 버스타러 다닐때 대로로 안다니고 여기로 다닙니다. 지름길처럼 이용하는 곳이지요~
장사는 정면과 똑같이 잘될지라도 분양가가 싸므로. 이 곳 분양받은 분들이 정말 알짜배기로 분양받으신거죠 ㅎㅎ

이제 운양동 아래쪽으로 이동합니다. (행정구역상으로는 장기동입니다.)

15:18 중앙프라자에 집결했습니다.

기존에는 월드메르디앙 1,2차 아파트내 단지가 가장 좋았지만, 중앙프라자 등 상가들이 들어오고 나서는 단지내상가가 죽었다고 하네요~
"주변이 개발된다 하면 상가에는 대부분 부정적 영향을 미치며 이 현상은 '주택'과는 반대 개념"이라고 합니다.

중앙프라자입니다. 1층엔 파리바게뜨가 입점해 있습니다.

중앙프라자에서 월드메르디앙 단지쪽 뷰 입니다.

중앙프라자 건너편 단독주택용지 방향이구요

잠깐의 팁~! 우측 상가주택의 경우
잔디위에 디딤돌을 만들던지 해서 접근성을 올려주고, 간판이 더 잘보이게 가시성을 개선하면 더욱 좋을 것이라는 충고를 해주셨습니다.

그리고 월드메르디앙 맞은편에 2018년에 입주하는 1,300세대의 KCC스위첸 아파트가 공사중인데
이곳이 입주하면....아마 여기 상가가 아닌 운양동 상권을 이용할 것이라고 하셨습니다. 저같아도 운양동 메인이나 장기동 메인상권을 이용할 것 같네요..
여기는 입주민들의 편의를 위해 만들어진 작은 근생상권이라는 느낌이 강합니다.

15:45 라베니체 마치애비뉴

이곳은 한강신도시의 심장부(?) 라베니체입니다. 이탈리아의 베네치아를 표방한 곳이예요~

2.7km에 달하는 '금빛수로'가 컨셉이지만.....여름엔 녹조현상이 일어납니다;;;ㅎㅎ
그리고 우수관이 설치돼어 있지만, 비가 많이 오는 날에는 우수관이 넘치면서 가게 안까지 빗물이 들어간다고 합니다.
LH측과 시공사측에서는 서로 책임을 떠넘기고, 상가번영회는 믿고 분양받은 상가가 개발도 더디고 공사내용에 불만사항이 쌓여 민원이 늘어나고 있다고 합니다.
http://news.jtbc.joins.com/article/article.aspx?news_id=NB11272028

홍소장님 말씀으로는
원래 이명박정부때 폭 12m, 깊이 5m의 계획을 가지고 시작했는데, 이명박 임기내에 완료를 못해서 그 후로 변경이 많이 됐다고 합니다.
청라와 마찬가지로 수로를 계획했지만, 컨셉상 수로를 없애진 못하고 축소를 했다고 하네요~
이곳은 계절적인 상권으로써 한정적으로 이용할 것이라는 예상을 하셨습니다.

실제 제가 임장기에 글도 썼었지만...
저는 이곳이 완벽히 완성되기 전에는 이용할 생각이 없습니다. ㅎㅎ 상가도 부실하고...
오히려 호수공원 위쪽 단독주택용지에 이쁜 상가들이 많아서 거기가 지금은 더 나은것 같습니다 ^^;

16:16 장기지구 메인상권으로 이동했습니다.

장기지구 메인상권은 배후 2만세대를 두고 있는 나름 큰 상권입니다. 고층상가들도 많고 그 안에 구성도 빽빽히 들어차있습니다.
특히, 운양지구에는 은행이 별로 없어서 은행을 이용하려면 이 장기지구로 넘어와서 은행일을 봐야 합니다. 그만큼 운양+장기+구래의 수요를 모두 받고 있지요.

우측부터....(임장동선이 그렇게 잡혔습니다. ㅋ)
KFC장기점, 승문프라자, 홍우프라자, 신한프라자입니다.

KFC건물을 시작점으로 장기역 예정지까지 걸어가보았습니다.

승문프라자입니다.
1+2층 다비치안경점 월세가 1,500만원이라는 소리를 듣고..........놀랐습니다.

이곳은 KFC와 승문프라자 사이의 골목길인데요~
이 안쪽 상가가 좋다고 합니다. 버스정류장으로 인해서 동선이 잡혀있고 권리금도 꽤 형성되어 있습니다.

좌측 신한프라자와 우측 홍우프라자입니다.
홍우프라자에도 곡선이 들어가있는데 이것도 지구단위계획에 나와있다고 말씀하셨습니다.
그리고 이곳에 지하철출구가 생길텐데, 과연 어디로 나냐에 따라 희비가 엇갈릴 수 있다고 합니다.

신한프라자 1층코너에 위치한 베스킨라빈스가 지금은 최고의 자리지만, 만약 지하철 출구가 베스킨라빈스를 등지고 앞쪽으로 생긴다면........안좋아질수 있는거죠~

신한프라자 사거리에서 대각선 맞은편에는 홍소장님의 강의에도 등장했던 '다이소 통건물'이 있습니다.
저도 며칠전 다녀와봤는데요, 건물 안에 엘리베이터도 있고 작지만 뒤편엔 주차장도 있어서 유모차를 끌고 가도 쉽게 쇼핑할 수 있었습니다.

하지만, 내부는 생각보다 좁았습니다. 사람이 너무 많아서 그렇게 느낀걸수도 있겠네요 ㅎㅎ 4층까지 있는데 층별로 스무명씩은 있었던거 같습니다.

이곳은 신한프라자 바로 맞은편인데.. 늦게 생기다보니..자리를 못잡고 있다네요~
주변에 비해서 초라한 이 3층짜리 상가도....3년전에 그나마 신축을 했다고 합니다. (원래는 8층까지 지을 수 있는 곳인데...)

참고로 운양동은 근린상업용지, 여기는 일반상업용지입니다.

여기서 잠깐~!
한강신도시의 역사에 대해서 잠시 말씀해주셨습니다.

맨 처음 장기지구가 먼저 만들어지고 그다음 양촌, 그다음이 운양/구래 순으로 개발되었다고 합니다.
장기지구도 초반 5~6년간은 상가가 영업이 안돼서 힘들했다고 하니....지금 모습만으로는 상상이 안되네요~
진정 환골탈태 했네요 ㅎㅎ

16:55 운유초등학교 옆에 있는 진정한 항아리상권으로 저희를 이끌고 가셨습니다.

책에도 실린곳입니다.
배후 4천세대가 있고, 나름 명문초등학교인 운유초를 끼고 있으며(양대산맥인 장기초도 근처에 있습니다.), 고층까지 알차게 들어차 있습니다.
아파트 입구들이 연결되어 있고 충성도가 높아서 권리금, 월세가 높게 형성돼있습니다.
이 주변에 계신 분들은 같은 5분거리라면 장기지구보다 여기를 온다고 합니다. 왠만한건 다 해결할 수 있을것 같아요~

그리고 1층에 파리바게뜨가 아주 작게 들어가 있는데요~ 높은 금액도 문제겠지만, 들어갈만한 자리가 없다고 합니다.

그런데 이 곳 3층이 공실입니다. 홍소장님께 여쭤보니 여기는 몇개월간 지켜본 곳인데...계약만료전 임차인이 개인사정으로 나갔다고 합니다. 월세는 꼬박꼬박 내면서 말이죠~
그러니 임대인은 급할것 없으니 여유롭게 대응하고 있다고 합니다.

17:30 구래지구 이마트 집결

마지막코스~! 구래지구로 넘어왔습니다.
구래지구는 한강신도시 내에서 유일하게 위락업종이 들어올 수 있는 중심상업지구가 있습니다. (운양,장기동에는 룸싸롱이 못들어옵니당~)

현재 한강신도시 내에는 대형마트가 이곳 구래지구에 있는 이마트뿐입니다.
장기지구 베네치아 옆에 롯데마트가 입점예정이긴 하지만 아직 멀었지요~
물론 GS슈퍼나 롯데슈퍼는 동네마다 많이 있어서 크게 불편함은 못느낍니다. ㅎㅎ
전 운양동에 거주중인데, 개인적으로 여기 구래지구 이마트를 올바에는 다리건너 일산 이마트몰로 가는 편입니다. 거리도 비슷하거든요~ ^^;

이마트 동쪽에는 열병합발전소와 호수공원이 위치해 있습니다.
이곳 구래지구 호수공원은 홍소장님이 추천하셨습니다~ 오실일 있으시면 한번 들러보세요 ^^
구래의 특징으로 지하철과 호수공원을 꼽아주실 정도였습니다. ㅎ

못가봐서 아쉬우니 조감도라도......

구래는 상업지구가 상당히 넓게 분포되어 있고 상가 갯수도 어마어마합니다.
아직 대부분이 공사중이라 볼품은 없지만, 1년후에는 많이 변해있을거라고 지금의 상태를 잘 기억했다가, 그 때 다시한번 와보라고 하셨습니다 ㅎ
실제로 거리에 사람들도 없고....동선 자체가 안잡힌 모습이었습니다.
아파트 주변(이마트주변) 근생형 상권 말고는 아직 활성화가 안됐습니다.

구래지구 사진은 모아서 보도록 하겠습니다.

그나마 입점업체가 조금씩 보이기 시작하는......

하지만.....공사..공사..공사..

이렇게 아파트 주변 근생상가들은 나름 꽉차있습니다.
홍소장님이 상가의 기본은 '근생'이라고 하셨었는데 확실히 느꼈습니다. 근생이 먼저 발달하고 그 외는 차근차근~~~

유흥이 들어올 자리임을 확실히 알려주는 "위락중앙광장!!!" 그리고 "황금알을 낳는 유흥상권~!!!!" ㅋㅋ

여기는 상업지구 비율이 운양에 비해 높습니다. 그래서 앞으로 경매로 많이 나올것이며, 이런 곳은 철저히 입지, 동선으로 선별해야 한다는 홍소장님의 주의말씀이 있었습니다.

상가들 규모도 어마어마하구요~ 빨간 상업지역..넓기도 엄청 넓지요?

요기는 아파트 단지에서 상업지구로 들어가는 입구입니다.
이곳은 먼저 선점을 했기 때문에 이렇게 알차게 들어갈 수 있었다고 하는데요~
하지만 구래지구에는 다른지구에 비해 임대주택이 많은 편이어서, 투자시 주의가 필요하다고 합니다.

이 이후에도 이마트로 돌아가는 길에 근생상가가 꽤 있었는데 핸드폰 전원이 갑자기 꺼지는 바람에 사진은 더이상 못찍었습니다. ㅠㅠ

이렇게 구래지구까지 임장을 마치고 나니 예상했던 5시보다 훌쩍 넘은 6시였습니다;;
다시 차를 가지고 운양동 스타벅스로 이동해서 따뜻한 차 한잔 하면서 무려 7시반까지 QnA시간을 가졌습니다.
이날 비바람이 불고 무척 추워서 다들 고생하셨는데 따뜻한 커피 한잔과 함께 홍소장님의 진심어린 말씀들을 들을수 있어서 너무 좋았습니다.

지구별로 다시 한 번 살펴보면

운양지구 : 작은 상업지구위에 밀집된 생활밀착형 상권

장기지구 : 수변상가 등의 테마를 담은 상권 + 현재 한강신도시내 가장 발달된 상권

구래지구 : 한창 개발중인 위락지구 상권

그리고 홍소장님의 마지막 결론은~!!!!
임장다닐때 현상만 보지 말고 도시계획의 의도를 파악할 수 있도록 미리 준비하고 가라.(지구단위계획, 지적도, 조례 등) 
그래야 이론과 현황을 접목할 수 있고, 변화를 예측할 수 있다.

오늘 고생해주신 홍소장님 정말 감사드리며, 가르쳐주신 내용들 가지고 앞으로 실제투자에 잘 활용할 수 있도록 열심히 공부하고 돌아다니겠습니다.

[꼬마의행복찾기]

정말 대단하십니다!!!!
경매!
상권과 소비의 흐름이 아는게 우선이겠네여!!

[샐리의 법칙]

김포한강에 관심이 있어 어디부터 어떻게 접근해야하나 고민하고 있었는데 한줄기의 빛이 내려오는듯 합니다. 가보지 않았어도 가본 느낌? 생생한 정보에 감탄하며 좋은 글 감사합니다^^

[제르트르다 (기초투자반 1기)]

어마어마하게 디테일한 후기입니다.
이 훌륭한 후기글을 이제야 읽습니다.
정성껏 정리해주신 후기 감사히 읽고갑니다 ^^

[단국]

잘 보았습니다. 감사 합니다.^^

[챙이꼬]

우와 저도 다음주에 홍소장님과 임장갈 예정인데 너무너무 기대됩니다!!!

[눈빛천사]

잘봤습니다~^^

[서포]

잘 보았습니다

[서은]

잘 보았습니다

[☆=시골밤하늘=★]

제가 살았던 동네인데 이렇게 보니 정말 무감각하게 지나쳤구나 하는 생각이 드네여 잘봤습니다.~

[코끼리과자]

임장 수업에 참여한 듯한 느낌입니다. 상세한 후기 감사합니다.

[종훈]

후기 잘보았습니다~

[스페인]

좋은자료 감사합니다.
좋은결과 창출되길바랍니다.

[네오리오]

정말 좋은 자료네요..어서 내공을 쌓아서 상가도 해보고싶네요

[진짜부자7]

한번 같이 임장하는 것도 영광이겠습니다. 훌륭한 임장 정보 감탄사가 절로 나옵니다. 아~ 고수의 길

[밍클]

생생한 기록 감사드립니다

[밍클]

현장에 같이 가있는듯 해서
넘감사해요

[서기우니]

이곳을 관심있게 지켜보고 있는데 충실한 설명 감사드립니다.

[honeypig]

정말 고마워요

[고수99]

자료 정리 잘 되있어서 , 실제 임장간 느낌 이네요 ~ 한번 기회가 되면 같이 조인 해서 배워 보고 싶습니다.~

[KD 프로]

잘봤습니다^^

[호두아빠]

김포에 살고있는 사람으로서 정만 많이 공감가고 도움되는 내용들이네요~! 정말 자세히 읽었습니다^^