[5월 14일 (목) 초심자방 오픈 채팅방] 계약소진용 자체 보유물, 공장명도, 이혼한 부부가 거주하는 물건 권리분석, 아파트선수금

[부산집부자]

2020. 05. 14 (목)

Ⅰ. 초심자 방 Q & A

[질문 1] [리니레오님]

물건번호에서 경매지에서는 없어서 첫입찰때 안썼는데 법원 대출이모들이 나눠준 종이는 모조리 (1) 적혀있더라구요 1 써야하나요? 안써도되나요?

[답변]

[우성파워님] 단독으로 나온건 안 쓰셔도되요...공동으로 여러건 나온건 쓰셔야하고요

[꼬수리님] 저는 물건번호 나눠진것 아니면 안써도 된다는데 혹시 몰라 항상 씁니다^^

[지미짱님] 물건이 여러 개 한 번에 나왔을 경우, 물건번호를 쓰셔야 하구요.

물건이 하나인 경우에는 물건번호 안 쓰셔도 됩니다.

[질문 2] [유혹인님]

제가 지도로 여기저기 보다가 보니까요

탄현역 바로 옆 두산위브더제니스 아파트에서 물건이 70개가 넘게 쏟아졌더라고요.

이런 경우는 왜 그럴까요?

그리고 여기 아파트 낙찰 받으면 매매가 잘될지도 궁금하네요.

[답변]

[나우히어님] 여기 예전에 미분양이슈도 있었고 경매도 자주 나오는 단지입니다

[얼쑤2000님] 70개 한 번에 쏟아진거면 두산 계약소진용 자체보유매물이 나온게 아닌가 싶습니다.

[질문 3-1] [고사리님]

그런데 현재 시세보다 항상 낮게 낙찰되던데 그럼 무조건 남지않나요? 궁금하네요. 실거래도 자주 있고요.

[질문 3-2] [리니레오님]

저도 이게 넘 이상해요 아직도 할인분양중이라는데 실거래가는 높아요.

실거래가 조작도 될까요? 거래양도 많던데 낙찰받고 거래가 그정도면 무조건 남잖아요 20%할인으로 알고있어요

[답변]

[나우히어님] 데이터만보시기보다 부동산에 전화임장이라도 해보시면 답을 쉽게 얻으실수 있을것 같습니다.

[가람짐현건님] 이거 예전에 제가 조사한 내용 말씀드릴게요 여기가 나오는 매매 아팟도 대부분 시행사에서 팔 목적으로 내놓습니다 그래서 실제 거래는 낮은가격으로 하고 실거래가 신고는 분양대금으로 거래를 해서 높게 실거래가가 찍힙니다. 입찰시 꼭 부동산을 통해 거래가능한 매도가격을 확인하고 입찰하셔야 할것 같아요. 실거래가는 허수가 많습니다.

[유혹인님] 감사합니다! 실거래가 신고를 분양대금으로 하는군요.

[우성파워님] 수업듣다보면 신축 빌라 팔때 그렇게 많이 하잖아요? 거래가 높여서 대출 많이 받고 나중에 양도세도 절감하게요...이것도 그런건가 보네요.

[질문 4] [유혹인님]

얼마전에 빨간쪼끼님의 특강을 봤는데요. 가장 특이하고 신기했던 점이“공장”을 낙찰받으신거더라고요.

공장을 낙찰받으면 어떤식으로 명도(?)가 일어나고 어떤식으로 재계약(?)을해서 공장을 일으키는지 궁금해서요.

관련 글 있을까 게시판 구글링하는데 잘 안보이네요. 혹시 아시는 분 있을까요?

[답변]

[느루님, 정선임님, 천사하연님] 족장님 족사부일체 유튜브를 추천합니다. 공장편 2~3편 있습니다!

https://youtu.be/HiTsf5KaDL8

[질문 5] [No1, 박여사님]

경매정보지 (현황조사서에) 부부관계(이혼후) 동거인 남편이 임차인(점유인)으로 거주 보증금, 차임은 없음, 전입일자는 있고, 확정일자는 없음. 이런 경우 입찰해도 문제가 없을까요??

채무자는 부인인것 같은데요~~ 답변 부탁드립니다.

[답변]

[유라신랑님] 최근 광주에 이런 조건의 물건이 나왔죠..

전국적으로 종종 등장하는 케이스이니 공부해두시면 좋을 것 같습니다.

소유자겸 채무자가 전남편이고..전부인이 이혼 후 동거인으로 거주한다고 했을 때

전부인의 전입신고 날짜가 중요한 시점이 아닙니다.

경매지를 보시면.. 이혼한 날짜가 있을거에요.

부부사이에는 임대차계약이 성립하지 않으므로 부부일 때는 임차인이 될 수 없습니다.

이혼 후 소유자인 전남편과 임차인인 전부인 사이에 임대차계약을 했더라도..

대항력은 계약, 인도, 전입 중 가장 늦은 것을 기준으로 분석하셔야 합니다.

이미 기존부터 살고 있었으니..

인도와 전입은 빠르겠죠..

하지만 계약은 이혼 후에 가능하므로..

그 기준 시점이 말소기준권리보다 늦은지 빠른지 보셔야 합니다. ^~^

만약 계약이 말소기준권리보다 늦다면..

대항력이 없으니 고려대상이 아니죠.

혹시 말소기준권리보다 계약이 빠르다고 하더라도 동거중인 상태이므로 정상적인 임차인으로 보기는 어려울 것 같습니다.

상황에 따라 조사 방법과 범위를 정하시면 좋겠네요 ^~^

이혼하고도 동거하는 것을 봤을 때 빚쟁이들로부터 가족의 재산을 지키기 위해 서류상으로 이혼했을 가능성도 있습니다.

정상적인 이혼이라면 재산분할신청을 통해 경매로 매각 후 근저당을 상환하고 남은 금액이 있다면 남편과 부인에게 나눠줬을테니까요..

재산분할소송없이 이혼만하고 함께 사는 것은 서류상 이혼일 확률이 높을 것 같습니다.

이혼소송 전에 배우자의 모든 재산에 가압류나 처분금지가처분을 걸어두시면.. 배우자가 마음대로 못할테니.. 너무 걱정마세요 ^~^;;

[질문 6] [매러디스님]

안녕하세요. 2월에 상가 낙찰받은 후 지금까지 공실입니다 ㅠㅠ

행크선생님들의 블로그를 보면, 공실 탈출 위해 프랜차이즈에 입점제안서 등을 보내라고 하시는데 본사가 직접운영하지 않는 곳도 효과가 있을까요? 본사에서 긍정적으로 평가하면 임차인을 맞춰줄까요??

본사에서 입점가능하다고 했을때 임차인은 따로 어떻게 구하는지가 질문 요지입니다.

[답변]

[유라신랑님] 상가 입지와 크기 등 조건에 따라 다를 것 같습니다.

프랜차이즈라고 해서 모두 동일한 조건이 아니며 자기 브랜드에 최적화된 입지를 선호하니까요.

메러디스님이 갖고 계신 상가의 규모와 위치에 적합한 업종을 검색하셔서 해당 업체들에 문의해보세요..

정말 좋은 조건이라면 선점을 위해 직영으로 들어올 것이고..가맹점 개발로 방향을 정한다면..

해당업체 개발팀 직원들이 창업 예장자들을 연결해 줄테니까요..

갖고 계신 상가의 가치를 어필할 수 있도록

자료를 잘 정리하셔서 제출해보시면 좋겠네요^~^

[멋진30대님] 요새 코로나 때매 지역 내 a급 위치가 아니면 임차인 새로 구하기가 쉽지 않은 것 같습니다. 건물 컨셉에 맞게 열심히 광고해야할 듯 합니다.

[판교흰둥이님] 초보지만.. 저도 상가 편의점 자리 낙찰받고 부동산을 기다리지 않고 곧바로 점포개발담당자에게 연락을 했습니다 점주를 찾아오기도 하구요 부동산에서도 업종이 정해지면 임차인을 구해오기도 합니다. 요즘 같은 때에는 가만히 있으면 부동산은 임차인을 못 구해 오드라구요

[질문 7] [초두니츄님]

임대사업자나 매매사업자 내려면 1건이상 임대중이여야 가능한가요 아님 미리 사업자내고 진행해도 되나요? 카페에 찾아봐도 안나와서 질문드려요

[답변]

[유라신랑님] 자주나온 질문이라 Q&A에 많답니다.

매매사업자는 물건이 없어도 사업자등록 가능합니다. 앞으로 사서 팔거니..상식적으로 문제 없겠죠?

그런데.. 임대사업자는..임대사업을할 대상이 있어야 사업자등록이 가능합니다.

아무것도 없는데 임대사업자 신청하면 세무공무원과 긴~ 대화 끝에 포기하셔야 합니다

[질문 8] [성추니님]

조합주택 계약금 내고있고 아직 사업진행이 안되어 있는 상태인데요

1주택으로 인정되나요? 취득세 및 양도세, 대출 등에서요.

[답변]

[우성파워님] 등기쳐야 1주택되겠죠.

[나우히어님] 지주택은 사업승인 이후로 입주권으로 인정하는 것으로 알고 있습니다. 관리처분이라는 단계가 없어서요.

[레이첼님] 21년 1월 1일부터요~

[질문 9] [날개를 달자님]

아파트 관리선수금은 어떻게 처리하나요?

[답변]

[행복이룸님] 저는 점유자에게 이사비 지급하고 선수비는 매수자에게 받았습니다.

초심자방 톡보았을땐 협상인듯 해요.

법적으론 줘야 맞는거 같구요

Ⅱ. 초심자 방 루틴

[하대디님]

계속 배우고 발전해나가는 것이 중요하다.

세상에 정지되어 있는 것은 없다.

생명이 있는 것은 모두 끊임없이 변화해간다.

풀 한포기를 심어보라.

자라지 않으면 죽어가고 있는 것이다.

모든 유기체가 그렇듯이 사람도 마찬가지다.

당신이 자라지 않으면 죽어가고 있을 것이다.

-<백만장자 시크릿-하브 에커>중에서-

[끊임없이 변화하자. 끊임없이 배우자. 끊임없이 성정하자. 그렇지 않으면 죽은 것이나 마찬가지다.]

[스퍼스님]

<오늘의 날씨>

목요일인 14일 오늘 날씨는 낮 기온이 28도까지 오르는 등 초여름 날씨를 보이겠다.

아침 최저기온은 8∼18도, 낮 최고기온은 22∼28도로 예보됐다. 서울이 26도까지 오르고 강릉과 세종은 28도까지 오르겠다.

전국이 대체로 맑다 차차 흐려져 제주도는 밤부터 비가 내리겠다. 예상 강수량은 5㎜ 내외다.

미세먼지 농도는 전 권역이 '보통' 수준을 보이겠다.

다만 중국 중·남부내륙 상공을 떠돌던 황사가 이동하면서 낮부터 남동부 지역을 중심으로 황사의 영향을 받겠다.

강원동해안에 위치한 공항은 강한 바람으로 오전까지 항공기 운항에 차질이 있을 수 있으니, 항공교통 이용객들은 사전에 운항정보를 확인하는 것이 좋다.

바다의 물결은 동해 앞바다에서 0.5∼1.5ｍ, 서해 앞바다에서 0.5∼1.0ｍ, 남해 앞바다에서 0.5∼1.0ｍ로 일겠다.

먼 바다의 파고는 동해 0.5∼2.0ｍ, 서해 0.5∼2.0ｍ, 남해 0.5∼2.0ｍ로 예상된다.

다음은 목요일인 14일 지역별 오늘 날씨 전망. [오전, 오후](최저∼최고기온) <오전, 오후 강수 확률>

▲ 서울 : 오늘 날씨[구름많음, 구름많음] (13∼26) <20, 20>

▲ 인천 : 오늘 날씨[구름많음, 흐림] (14∼22) <20, 30>

▲ 수원 : 오늘 날씨[구름많음, 구름많음] (11∼26) <20, 20>

▲ 춘천 : 오늘 날씨[구름많음, 구름많음] (9∼26) <20, 20>

▲ 강릉 : 오늘 날씨[구름많음, 구름많음] (18∼28) <20, 20>

▲ 청주 : 오늘 날씨[구름많음, 구름많음] (13∼27) <20, 20>

▲ 대전 : 오늘 날씨[구름많음, 구름많음] (12∼27) <20, 20>

▲ 세종 : 오늘 날씨[구름많음, 흐림] (10∼28) <20, 30>

▲ 전주 : 오늘 날씨[구름많음, 흐림] (12∼27) <20, 30>

▲ 광주 : 오늘 날씨[구름많음, 흐림] (13∼27) <20, 30>

▲ 대구 : 오늘 날씨[구름많음, 구름많음] (13∼27) <20, 20>

▲ 부산 : 오늘 날씨[구름많음, 구름많음] (15∼23) <20, 20>

▲ 울산 : 오늘 날씨[구름많음, 구름많음] (12∼26) <20, 20>

▲ 창원 : 오늘 날씨[구름많음, 구름많음] (13∼24) <20, 20>

▲ 제주 : 오늘 날씨[구름많음, 흐림] (15∼26) <20, 30>

[완전좋아님]

많은 책에 나온 성공의 원칙은 모두 한 가지로 귀결된다는 것을 알게 되었다.

그것은 바로 '사람은 자신이 그린대로 삶을 살게 된다'는 것이다.

긍정의 마인드를 갖추고, 자신의 꿈을 그리며, 꾸준하게 정진하는 것이 바로 부자들의 공통된 성공 비결이었다.

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부자가 되기 위해서 절약보다도 더 중요한 것은 바로 부자 마인드라고 생각했기에 성공한 사람들의 생각과 행동을 철저히 분석하고 연구하고자 끊임없이 노력했다.

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"인생에서 한 번 정도는 독하게 살아야 성공합니다."

내가 말하는 독한 시기는 '종잣돈을 모으고, 투자 공부를 완성하는 시기'이다.

투자에 관한 공부를 완성하는 혹독한 시기는 반드시 거쳐야만 한다.

기회는 철저히 준비된 자에게만 보이는 법이다.

- 송사무장의 부동산 경매의 기술 中 (송희창)

[포항토박이님]

오늘의 명언

꿈을 향해 자신 있게 걸어간다면

꿈 꾸는 대로 살기 위해 노력한다면

꿈은 기대하지 않은 순간

일상이 될 것이다

=헨리 데이비드 소로=

[현금흐름짱님]

시 한편 읽으면서 하루를 시작하세요.

자꾸 유혹하지마...싼게 전부가 아냐...

난 남들처럼 이길로 갈거야...

현짱의 단편 시집 "주동선이 아닌  상가가 나를 유혹하네 "中에서(feat.파리와 친구하는 방법)

[풀세팅님]

- 풀작가의 마음산책 -

시간은 지나가는 것이 아니라

조금씩 채워가는 것

내가 좋아하는 것들로

내게 의미있는 것들로

모두에게 주어진 똑같은 시간

무엇을 하면서 보낼지도

그에 따라 달라질 삶도

모두가 나의 선택이고 책임인 것

아직도 시간을 흘려보낸다면

언젠가 후회하게 될 것

내가 그리는 대로의 삶을 위해

이 시간을 소중한 것들로

채워가야 한다는 것을

절대 잊지말아야 할 것

[긍정CEO님]

시련이 나를 키운다.

내가 바라는 것은 보다 가벼운 짐이 아니라 보다 건장한 어깨다. <by 유태인 속담>

[kelly배님]

❤송사무장님의 성공방정식❤

1. 사람은 자신이 그리는대로의 삶을 산다.

2. 꿈이 아닌 구체적인 목표를 세워라.

3. 성공은 긍정적인 사고를 가진 성실한 사람이 이루어낸다.

4. 안된다고 생각하지마라. 어떤 일이든 마음먹기에 달려있다.

5. 자신을 과소평가하지 마라.

6. 내가 포기하고 싶을 때가 남들도 포기하고 싶을 때이다.

7. 모두가 불안해 할 때 기회를 발견할 수 있다.

8. 어떤 일이든 상대방의 입장에서 생각하면 답이 보인다.

9. 성공한 사람을 곁에 두고, 불만이 많거나 의심이 많은 자를 멀리하라.

10. 인연을 소중하게 생각하라.

Ⅲ. 정보 링크

[성장님]

‘IT 기업들’이 새 집 찾자... 판교가 들썩인다

https://bit.ly/2SYVsME

용산 꼬마빌딩 경매에 42명 몰려

 https://bit.ly/2Wv4bYY

한남3 시공사 선정 재개 ... 7조원 수주전 승자는 누구

https://bit.ly/2AqQulu

'3기 최대 신도시' 남양주 왕숙에 9호선 연장…강남 접근 쉬워진다

https://bit.ly/2LqQ5Sc

인천 송도 ‘무순위 청약’ 최고 경쟁률 2만 8000대 1

http://naver.me/GaLOqvvo

용산역 일대 5평이상 토지거래 허가받아야

http://naver.me/G5udpkJj

일자리 47만개 증발…그림자 실업 덮친다, 고용재난 공포

http://naver.me/5nDnGEY6

[습관부자님]

적자폭탄 버거운데 '경제재개 과속'에 경고···진퇴양난 美

http://cafe.daum.net/happy-tech/7gp0/79067?svc=cafeapi

[삼백언니님]

인상 글귀 : "긍정적인 약속과 다짐은 반복할수록 자신을 강하게 만든다"

#일일오칼키워드 #주의할권리분석 #청약의기술 #경매중수되기 #상가NPL투자

https://blog.naver.com/youngrich300/221961780991

[학자수님]

서울시 마을세무사 제도 아시나요? 세금고민 상담 받아보세요.

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=28252385&memberNo=6924531

[나우히어님]

'일산의 저주'에 발목잡힌 두산건설…매각도 쉽지 않아

http://me2.do/G8Z1sgFF

일산 럭셔리 주상복합의 눈물…경매·급매 속출

http://naver.me/G3tiL2H3

[돈차니님]

투자를 시작하는 사회초년생을 위한 20대 짠순이 비결...

https://youtu.be/RDL2MwRIIUs

부동산 세금 집 팔 때 양도소득세 안내는 방법

https://youtu.be/s7vBkaO3SPs

[다음카페] <온라인 강의 공지> 사업투자반 & 재개발재건축반 강의 오픈

신청기간 5월 20일(수)~ 6월 2일(화)

https://m.cafe.daum.net/happy-tech/7Tnk/3565?svc=cafeapp

[소니아님]

법인 vs 개인사업자, 인건비 이렇게 달라요!

http://naver.me/F55xrV5a

대출 : 분양권 중도금 보증, 임대소득, 법인이 임대인 일 때 대출, 일반 주택대출 관련 자료 모음

http://naver.me/GcdgVnj4

매달 월세받는 부동산, 배당부동산 효과적으로 매입하는 방법!(feat. 현금흐름 만들기)

http://naver.me/Igt8uZOW

좋은 토지를 고르기 위한 체크리스트!(feat. 토지 투자로 수익내기)

http://naver.me/xT7RWZA2

[반드쉬꼭]

오늘도 공부 잘하고 갑니다!!! 감사합니다.