부동산 경매절차와 낙찰 및 소유권이전까지
부동산 경매절차
1. 경매신청 및 경매개시결정
. 채무자의 부동산 소재지 관할 법원에 경매신청
. 제출서류 검토후 법원에서 경매개시 결정
. 관할 등기소에 경매개시결정 기입등기 촉탁
. 경매개시결정 정본 채무자에게 송달
채권자가 경매신청서 작성후 부동산 소재지 법원에 제출하고 법원에서 서류 검토후 경매개시 결정을 내리게 되면 경매 부동산은 압류의 효력이 발생한다. 그후 법원에서 관할 등기소에 경매개시결정등기 촉탁을 하여 등기부등본상에 '강제경매개시결정', '임의경매개시결정' 등기가 완료된다.
2. 배당요구 종기 결정 및 공고
. 채권자들이 배당요구 할 수 있는 기간 결정
. 배당요구 종기까지 관련 채권자들에게 서류제출할 것을 통보
. 배당요구 종기 공고
경매개시결정 등기 후 해당 부동산에 대한 채권자에게 채권신고를 하도록 통보하며 경매개시결정정본, 매각기일, 배당요구 종기 등의 내용을 통지한다. 배당요구는 법원에서 정한 배당요구 종기까지 신청해야 한다. 배당요구 종기는 채권자가 배당을 신청할 수 있는 기한을 말하며 기한은 정해지면 공고한다. 이기간에 배당요구를 하지 않으면 배당을 받을 수 없다.
3. 매각준비
. 부동산 평가 (감정평가사)
. 최저매각가액 정하기
경매개시 결정이 되면 법원에서는 해당 부동산을 매각하기 위한 준비를 하는데, 3일 이내 집행관이 부동산의 현황, 점유관계, 임차사항 등을 조사하여 공시함으로써 입찰참가자들에게 부동산 정보를 제공한다.
감정평가사는 부당산을 평가하고 평가액을 기준으로 최저매각액을 결정한다.
4. 매각결정기일 지정, 공고, 통지
. 매각기일, 시간, 장소 결정 후 14일전 공고
. 위 사항을 이해관계인에게 통지
5. 매각실시
. 매각실시 : 최고가 매수신고인, 차순위 매수신고인 정하기
입찰절차는 법원에서 집행관이 주재하며 입찰 개시전에 매각물건 명세서, 현황조사보고서, 평가서 등을 볼수 있도록 한다. 입찰개시선이을 하면 입찰참가자들은 입찰표와 매수보증금을 입찰함에 투입하여 입찰에 참가할 수 있다. 매수보증금은 최저매각액의 10%가 원칙이며 재매각의 경우 20~30%로 정하고 있다.
6. 매각결정 및 항고
. 최고가매수인에게 7일이내 매각허가 여부 결정
. 특별한 하자가 없는 경우 매각허가 결정
. 매각허가 선고후 1주일내 이해관계인들 항고없으면 확정
매각허가는 보통 매각기일 7일 후 최고가 매수인에게 특별한 하자가 없는 경우 매각허가 결정이 난다. 불허 사유에 해당하면 차순위매수신고인에게 매각허가 결정한다. 이해관계인의 경우 매각결정기일 7일이내 항고할 수 있다.
7. 매각대금 납부 및 소유권 이전
. 매각대금 지급기한 정하여 매수인에게 통보
. 매각대금 지급기한 내 매각대급 납부
. 미 납부시 차순위매수신고인이게 허가여부 결정
. 차순위매수신고인 없는 경우 재매각 실시
. 매각대금 납부후 소유권이전
매각허가 결정되면 대급납부기한 정하고 낙찰자에게 통지, 보통은 허가일로부터 1개월 이내이며 낙찰자는 이 기한까지 매각대급을 납부하면 된다. 낙찰자가 매각대금을 납부하면 법원은 소유권이전등기 촉탁을 한다.
8. 이해관계인에게 배당
. 배당기일내 이해관계인에 채권자 소환후 배당실시
낙찰자가 대금납부를 완납하면 약 2주후 배당을 실시한다. 법원에서 배당일 전 배당표를 작성 비치한다.