인도집행 후 유체동산 매각명령 시 채무자 배우자의 우선매수권과 지급요구권의 행사 여부

[이교수]

명도만 생각합니다.

법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다.

임차인이 차임을 지급하지 않아 임대인은 임차인에게 부동산을 인도해달라 하였지만 이행하지 않을뿐더러 월세는 계속 내지 않는 상황이라 임대인은 더는 어쩔 수 없이 건물인도판결을 받고 강제집행까지 진행하였습니다.

임차인은 배우자 및 자녀들과 함께 거주하였는데, 주간에 진행된 집행이라 임차인 가족은 모두 부재 중이었고 큰 문제없이 강제집행이 완료되었습니다.

그리고 임차인의 짐은 물류창고에 보관하였습니다.

집행 이후 임대인은 보관창고료의 비용부담 등을 사유로 보관중인 짐을 회수해가라며 임차인에게 연락을 취했으나 도통 연락이 닿지 않았습니다.

이에 임대인은 보관물품에 대하여 매각명령을 신청하였고, 보관물품의 감정절차를 거쳐 비용산출 후 매각기일이 지정되었습니다.

매각기일에 임차인의 배우자가 나타나 우선매수권과 지급요구권을 행사하였는데요,

이때 임차인의 배우자는 위 권한들을 행사할 수 있는지에 대해 궁금할 것 같습니다.

결론은 '행사할 수 없다' 입니다.

매각명령의 경우 특별현금화절차를 통하여 매각하는 것이기 때문에 임차인의 배우자는 우선매수권과 지급요구권을 행사할 수 없는 것입니다.

다만, 임차인과 배우자가 공동으로 목적부동산에 살고 있는 경우 그 내부의 유체동산은 민사집행법 제189조 및 제190조의 규정에 따라 압류할 수 있고, 이 규정에 따라 압류한 유체동산을 매각하는 경우 채무자의 배우자는 우선매수권과 지급요구권을 행사할 수 있습니다.

■ 민사집행법 제189조(채무자가 점유하고 있는 물건의 압류)

① 채무자가 점유하고 있는 유체동산의 압류는 집행관이 그 물건을 점유함으로써 한다. 다만, 채권자의 승낙이 있거나 운반이 곤란한 때에는 봉인(封印), 그 밖의 방법으로 압류물임을 명확히 하여 채무자에게 보관시킬 수 있다.

② 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 물건은 이 법에서 유체동산으로 본다.

1. 등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것

2. 토지에서 분리하기 전의 과실로서 1월 이내에 수확할 수 있는 것

3. 유가증권으로서 배서가 금지되지 아니한 것

③ 집행관은 채무자에게 압류의 사유를 통지하여야 한다.

■ 민사집행법 제190조(부부공유 유체동산의 압류)

채무자와 그 배우자의 공유로서 채무자가 점유하거나 그 배우자와 공동으로 점유하고 있는 유체동산은 제189조의 규정에 따라 압류할 수 있다.

결론적으로 인도집행 후 보관물품 매각명령을 통해매각을 진행하는 경우 채무자의 배우자는 우선매수권과 지급요구권을 행사할 수 없으나, 유체동산 압류를 통해 매각을 진행하는 경우 우선매수권과 지급요구권 행사가 가능하다는 것입니다.

명도소송의 경우 인도판결 ⇨ 강제집행 ⇨ 보관물품 매각절차 순으로 진행되는 것이 일반적입니다.

이 모든 절차들을 임대인이 혼자 감당하기에는 결코 쉽지 않습니다.

이처럼 복잡한 절차를 명도 관련 사건을 전문으로 하는 저희 법무법인 명도와 함께 하신다면 보다 신속하게 원하는 결과를 얻을 수 있을 것입니다.

감사합니다.