스크랩 상무지구의 지가상승으로인해 부도심으로 튕겨나가는 광주의 오피스 수요

[KF21 보라매]

대구 광주 대전 등 모든 대도시들의 공통된 현상이
도심지에 더이상 신규 오피스빌딩이 공급되지 않고 극소수에 미치고 있다는 점입니다.
 
동성로, 반월당, 둔산, 상무 등지에 신축되는 건물들은 대부분 오피스텔, 주상복합을 위시한 주거건물들입니다.
이는 도시의 성장과 함께 CBD의 지가상승과 함께, 오피스 빌딩을 통한 수요 창출보다는
주거건물 분양을 통한 수익성이 더 좋기 때문으로 보입니다.
 
그 중에서, 광주 상무지구는 처음부터 CBD로 계획되지 않았고, 전남도청을 비롯한 금남로라는 도심이 건재하던 시절
단순 시청소재지의 부도심정도 목적으로 만들어졌기 때문에 지금와서는 면적이 아쉬운 상태로 남아 있습니다.
 
현재도 상무지구는 수많은 건물이 올라가고 있지만, 순수 오피스계획은 1동으로,
대다수가 상가 혹은 주상복합 등 주거용 건물들입니다.

상무지구에 공급중인 오피스텔

상무중앙로 일대

그렇지만 호남의 중심지 역할을 하는 광주에 신규 오피스 수요가 없을리가 없으나
앞서 설명한 원인으로 더이상 CBD에 신규 오피스가 공급되지 않자 이 수요가 상무 바깥으로 튕겨져 나가기 시작했는데,
 
바로 광주의 부도심인 첨단입니다.
첨단은 광주연구개발특구로 지정된 연구단지이자 동시에 광주 북부의 중심 주거, 상업, 공업기능이 모여있는
광주의 부도심입니다.(삼성전자 광주3공장, 앰코코리아 반도체 등 산업시설 다수)
단순 면적으로 보면 전주 서부신시가지, 광주 상무지구보다 더 넓습니다.

영산강을 기준으로 좌측은 첨단1, 우측은 첨단2

첨단은 요새 국가Ai집적단지로 지정된 첨단3지구를 통한 내-외적인 확장과
지역주택조합들을 통해 중소규모의 신규 택지지구가 첨단을 중심으로 조성되고 있어
현재 광주에서 가장 투자와 개발이 이뤄지는 지역으로 볼 수 있습니다.
 
상업또한 특정 디벨롭 회사에서 특정구역 주변 상가들을 매입하여
광주의 신 중심상업지역으로 변화를 내걸며 특색있는 상가와 점포들을 여럿 공급해
현재 광주 북부의 상업 중심지역으로 나아가고 있습니다.

공급중인 상가

상무와 광산북부, 첨단 1, 2, 3 구역과 공업지역

첨단의 본명은 광주 첨단과학 국가산업단지 로써, 첨단과학 산단으로 시작했으나,
배후 주거지역이 공단보다 크기에 사람들 입에 많이 오르내리는 첨단지구로 지명이 굳어버린 사례입니다.
 
앞서 말씀드린것과 같이 첨단은 상업, 주거, 공업지역이 모두 섞여 있는데,
이 공업지역은 첨단과학 산업체들이 입주해 있어(삼성, 앰코 반도체 등) 산업 폐기물, 환경오염물질 등이 배출되지 않는 곳입니다. (그렇기에 강변에 입지할 수 있습니다)
 
각설하고 다시말해,
상무지구에 더이상 업무시설이 공급되지 않는 이유는 지가상승인데
서울처럼 오피스 수요가 차고 넘치고 고부가산업을 영위하는 업체들(대기업)수요가 넘치면
당연 상무지구에 40층이고 50층이고 올라갔겠습니다만,
지방이고 150만 규모에 그만한 수요가 있을리가 없고
그렇다고 오피스 공급을 아예안하자니 수요는 계속 있는 상황입니다.
 
상황이 이렇다 보니 CBD에서 부도심으로 이 공급이 튕겨 나간것인데,
신기한게 부도심에서도 똑같이 지대가 비싼 상업지역에는 공급이 없습니다.
물론 구획도 작아서 토지수용에 굉장히 애를 먹긴 한다는게 이유가 될 수도 있겠지만
가장 큰 사유는 지대일겁니다.
지대는 같은 입지일시, 상업>주거>공업 순서대로 차이가 납니다.
 
따라서 첨단으로 튕겨져 나간 오피스 공급은 기존의 상업, 주거, 혹은 상무지구에 가까운
공업지역에 지식산업센터의 변종된 형태로 공급이 되기 시작합니다.
(같은 공업지역이어도 첨단의 상업지역과 먼곳은 공급이 없습니다.)
처음 첨단에 지식산업센터가 2~3개정도 분양을 할때
도대체 저기에 왜 지산을 저렇게 큰 규모로 짓는거지 싶었습니다만
 
여러 의견을 듣고, 광주라는 도시규모와 지방이라는 한계에도 불구하고 지식산업센터 들이 끊임없이
첨단에 분양하는것을 보고 깨달았습니다.
오피스 수요가 특출나게 많은것은 아니나,(중소기업 위주= 대기업은 이미 상무지구, 금남로에 자체사옥을 갖고있기에) 
없다고 하기도 아닌 수준이라, 지대가 높은곳에 비싸게 공급하기보단 부도심의 지대가 싼 공업지역으로
공급이 돌아간것으로 판단됩니다.
(첨단입장에서 공업지역을 들고 있었던것이 오히려 부도심기능을 강화하는 결과를 낳았군요..)
 
단순 부동산 투기용이라면 광주정도밖에 안되는 도시에서
특정 지구에 이렇게 많은 지식산업센터가 공급될리가 없다고 봅니다.
 

포스코에서도 공급을 하더군요

개인적으로 마감이 가장 깔끔한 빌딩이 아닌가 싶습니다. 석재로다가요

아마 지금도 3개정도 더 인허가 과정중인것으로 압니다만,
꽤 많은 지식산업센터들이 상무지구에서 튕겨져 나온
오피스 수요를 흡수하고 있는것을 보실 수 있습니다.
공업지역이 넓긴 하지만 일부 역세권, 상업지역 근처정도에의 한정된 구역에서는
서울 가산디지털단지처럼 오피스 밀집지역으로 바뀌지 않을까 하는 생각도 갖고 있습니다.
 
다만 광주시에서도 상무지구의 협소합으로 인한 문제를 인지하고 있으며,
인구 감소시대의 축소사회에 맞춰 컴팩트시티를 구현하려는 모양인데,
바로 상무지구의 대대적인 확장을 꾀하고 있습니다.

상무지구의 서쪽으로 예정된 광주 도심융합특구와,
 
남쪽의 공군 탄약고 이전을 통한 상무지구의 남쪽 확장입니다.
 

광주공항 이륙직후의 광주 서구와 북구 일대입니다.
 

알아보시기 쉽게 구획을 나눠본다면, 이렇게 볼 수 있겠네요.
대충 눈대중으로 어림잡아서 상무지구가 약 3배정도 확장이 된다 하니
부도심인 첨단의 상무 고혈빨기식 성장은 아마 한계가 있는게 아닐까 싶네요.
 
뭐 구도심은 이제 문화+재개발을 통한 신 주거, 상업, 관광으로 방향 수정이 된 듯 하구요
금남로 일대에 지속적으로 올라가는 건물들 모두 오피스텔과 주상복합, 호텔뿐이더군요.
 

여긴 광주 서구, 동구일대와 상무지구 북쪽 나대지인데, (오른쪽 중간이 상무지구 북쪽과 시청입니다.)
사진 왼쪽 아래 영산강에 공사중인 도로는 상무-첨단간 직통도로이며,
지하철도 이 지역을 통과하기에
역세권도 형성이 됩니다.(본격 논과밭 역)
도로, 지하철이 뚫리는데 개발이 안될리가 없고 아마 혁신도시 시즌2를 한다면 이쪽이 개발되지 않을까 하는
말들이 있습니다.
(이 곳 까지 확장된다면 상무는 6배 가까이 확장이 되는겁니다.)

정리하자면 상무지구의 협소함과 지가상승으로 인해
부도심인 첨단이 오피스 수요를 흡수중이다.
그러나 상무지구의 대대적인 확장계획으로
첨단의 흡수는 한계가 존재한다.
상무지구는 최소3배에서 6배까지 확장 계획이 있다.
(아마 지방 광역시급에서 마지막까지 하는 CBD확장이 아닐까)
 
제가 비록 광주 거주하고 있진 않아서 직찍은 많이 못올리지만
개발소식같은건 정리하여 많이 올리겠습니다.
광주가 발전하는것도 많이 관심갖고 지켜봐주시기 바랍니다.
 

무등산(1,187m)과 광주 서구, 동구, 남구일대입니다.
사진의 왼쪽 뒤에 무등산보다 높은 산은 지리산의 서쪽 끝인 전남 구례의 노고단입니다.
 

무등산 중봉(915m)에서 바라본 광주전경입니다.

Skyscrapers

[르메르 쳐돌이]

광주사는데 좋은글 감사합니다.

[앤써니하더웨이]

3차 산업 틀의 변화로 더 이상 고밀도 상업지역에 집적해야할 이유가 사라지는것도 하나의 원인으로 보입니다.

[잉카]

요즘 첨단 상권이 다시 살아나는 것 같아서 좋은데
번창하시길 바랍니다 첨단주민으로써

[앙리의 물공]

군대 전까지 살던 동네 갈때마다 커져있음