올라도 너무 오른 서울에서 저평가 아파트 찾기

[봄봄]

최근 3년새 아파트 가격이 크게 올랐습니다. 몇 년 전 집을 사 놓은 사람들은 안도의 한숨을 내쉬었겠지만 영혼이라도 끌어 모아 사지 못한 사람들은 뒤늦은 막차를 타야 하나 고민에 빠졌습니다. 이제는 너무 오른 것 같은 서울의 집값. 앞으로 수익을 높일 수 있는 저평가 아파트가 아직 남아 있을까요? 같은 실수를 되풀이 하지 않기 위해서라도 가치 투자를 할 부동산을 찾는 눈을 길러야 할 텐데요.

저평가라는 것은 주변 시장 가격에 비해 아직 가격이 낮게 평가돼 앞으로 가격 상승이 발생할 수 있는 것을 말합니다. 어떻게 하면 저평가된 아파트를 보는 눈을 키울 수 있을까요? KB국민은행 리브부동산에서 알아봤습니다.

저평가된 아파트, 어떻게 찾을까

먼저 좋은 투자가치를 가진 아파트는 어떻게 찾을지 어떤 요소에 집중해서 봐야 하는지 고려 요인부터 살펴 봤는데요. 입지와 학군, 교통, 상권, 편의시설을 따져봐야 하는 것은 기본이고, 요즘 각광받는 강이나 공원 접근성, 아파트 브랜드, 평면 선호도 역시 고려해야 할 대상입니다. 여기에 통계청이나 한국부동산원, 국민은행 등에서 나오는 연간 입주 물량이나 미분양 물량, 주간 시세 변동률과 같은 데이터도 따져봐야 합니다.

하지만 흔히 비싼 것은 비싼 이유가 싼 것은 싼 이유가 있다고들 합니다. 이런 조건들이 이미 현재 시세에 반영돼 있다는 말이죠.

KB국민은행 리브부동산에서 매월 내놓은 월간 주택가격동향 자료에 따르면, 서울의 구별 3.3㎡당 평균 매매가는 3,587만원입니다. 강남구 6,284만원을 선두로 서초, 송파, 용산, 성동구 순으로 높습니다. 평균보다 낮은 구는 영등포, 동작, 서대문구 순입니다.

리브부동산 매물/시세를 토대로 서울 3.3㎡당 평균가 보다 낮지만 지역 호재와 유효 수요 발생 가능성이 있어 앞으로 가격 상승을 기대할 수 있는 지역을 찾아봤습니다.

강남 → 마·용·성 → 다음 타자는 어디?

서울 강남과 도심 출퇴근이 편리한 지역은 직장인 수요가 높아 가격이 떨어질 가능성이 다른 곳에 비해 적습니다. 이미 가격이 크게 오른 강남 3구와 마·용·성(마포, 용산, 성동)을 제외하고, 서울 평균 매매가보다 낮은 지역에서는 동작구(3.3㎡당 3,445만원)와 서대문구(2,955만원)를 주목할 만합니다.

동작구는 서울지하철 1, 7, 9호선을 이용해 강남, 도심, 여의도는 물론 가산디지털단지나 구로디지털단지 등 출퇴근 인구 유입이 많은 업무지구로 이동이 편리해 준강남권으로 불리우는 지역입니다. 특히 노량진, 신길, 상도, 사당동으로 이어지는 7호선 주변은 최근 뉴타운 개발이 완료되거나 추진중에 있어 장기적으로 주거 여건이 더욱 좋아질 것으로 기대되는 곳입니다.

최근 뉴타운 개발이 완료돼 대규모 새 아파트가 들어선 신길센트럴자이 전용면적 84㎡ 시세가 15억원 이상, 서초구 반포와 가까워 서반포라고도 불리우는 흑석뉴타운 아크로리버하임 84㎡는 19억원이 넘습니다. 그동안 사업 속도를 내지 못했던 노량진뉴타운도 속속 사업 진척을 보이고 있어 이 곳과 가까운 지역 입주 5~10년차 이내 기존 아파트도 선호도 증가가 예상됩니다.

서울의 강북 지역에서 최근 뉴타운 개발로 지역 선호도가 크게 좋아진 곳으로 마포구 아현뉴타운도 있습니다. 강북 시세를 이끌어 갈 대장주 아파트로 꼽히는 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡ 시세는 18억원 이상입니다.

마·용·성 이후 차기 관심지로 꼽힌 곳이 바로 서대문구입니다. 서대문구는 3.3㎡ 당 평균 매매가가 2,955만원으로 서울 평균보다 낮은 수준입니다. 이 중 북아현뉴타운은 서울 지하철 2, 5호선을 이용할 수 있어 편리해 남아있는 강북 뉴타운 중 우수한 입지로 평가받는 곳입니다. 뉴타운 내 최근 입주한 e편한세상신촌 84㎡ 시세는 16억원선입니다. 지난 해 11월 북아현2구역이 건축심의를 통과해 조합원 분양 신청에 들어간 상태로, 향후 뉴타운 개발 진척으로 인근 뉴타운 내 기존 아파트는 물론, 천연동, 냉천동 아파트 선호도도 동반 상승할 것으로 기대됩니다.

일자리 창출로 유효 수요가 몰리는 지역은?

서울의 외곽으로 큰 관심을 끌지 못했던 강서구 마곡지구는 한 때 미분양의 무덤이라고 불리기도 했던 곳입니다. 그러나 서울주택도시공사가 366만5,000㎡ 부지에 공동주택과 함께 상업·산업·지원시설 등을 조성해 LG사이언스파크 및 롯데, 코오롱 등 국내 대기업의 연구·개발 및 바이오 시설 80여 개가 들어선 초대형 규모 주거·업무 지역이 됐습니다.

배후수요 및 상시근무자수가 17만여 명에 달하는 대규모 업무지구로 방송국 입주로 새롭게 변모한 마포구 상암지구나 IT 기업 입주로 떠오른 판교 테크노밸리를 연상케 하는 곳입니다. 현재 강서구 3.3㎡당 평균 가격은 2,793만원으로 서울시 평균보다 낮지만 마곡지구 마곡힐스테이트 84㎡는 13억원선입니다. 마곡지구와 인접한 방화, 가양, 등촌동 등 서울지하철 5호선 주변 기존 아파트도 눈여겨볼 만합니다.

고분양가 공급이 예정된 주변 지역은?

마지막으로 향후 고분양가 공급이 예정되어 있는 곳도 주목할 만합니다. 서울 동남권에서는 하반기 분양 예정인 둔촌주공이 있습니다. 1만2,032가구 규모의 초대형 규모에 일반분양만 4,786가구에 달합니다. 분양가 상한제가 적용돼 3.3㎡당 평균 분양가가 3,700만원에서 4,000만원까지 예상되고 있어 주변 다른 단지들의 시세에도 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

동북권에서는 성북구 장위10구역, 장위4구역 분양이 예정돼 있습니다. 장위10구역은 오는 6월 2,004가구 중 1,495가구를 분양할 예정이며, 장위4구역은 7월 2,840가구 중 1,331가구를 분양할 예정입니다. 현재 장위동 꿈의숲아이파크 84㎡ 시세가 14억원에 형성돼 있습니다.

이들 지역은 앞으로의 발전 가능성과 지역 선호도 등을 고려해 입주 5년~10년차 이내 중대형 규모 단지를 찾아보는 것이 좋겠습니다. 다만 상승장 분위기에 휩쓸려 불안감에 추격 매수하는 것보다는 현장에 자주 방문하면서 시장 분위기와 매물 상황을 따져보는 꼼꼼한 분석이 필요합니다.

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