부동산정책 추진내역 및 문제점

[정태식]

부동산정책 추진내역 및 문제점

학 과 목 : 부동산경제학

지도교수 : 정태식 교수님

제 출 자 : 김 광 호

소속학부 : 부동산학부

학 번 : 11110011

제1장 부동산 정책의 의의

부동산 정책이란 바람직한 부동산활동을 유도하기 위한 목표설정과 이를 달성하기 위한 각종 부동산 대책의 결정 및 운용에 관한 정부의 공적인 계획이나 실행행위를 말한다.

따라서 부동산 정책이란 부동산문제를 취급하는 행위자가 하는 목적 지향 행위좌정으로 이해할 수 있고, 공공정책으로서 정부기관이나 정부 관료가 개발 집행하는 것으로 정의할 수 있다.

또한 부동산 정책은 국민 전체의 공통된 생활기반인 부동산을 둘러싼 제반 문제를 해결 내지는 개선함으로서 부동산과 인간과의 관계를 보다 합리화 하려는 공적인 노력이며 이는 부동산활동 중 동적 부동산활동을 이르는 말이며 공익추구를 위한 공적활동을 뜻한다.

정부가 부동산 시장에 개입하여 부동산활동을 하는 이유로는 정치적, 경제적 논리로 요약할 수 있다.

1. 정치적인 기능으로는 부동산이 국가 성립의 기본요소로서 적극적으로 사회적 목표를 달성하기 위해서 시장에 개입함으로 시장의 안정화에 적지 않은 비중을 차지하고 있다.

2. 경제적인 기능으로 부동산 정책을 행함에 있어서 먼저 고려해야 할 사항은 부동산 시장이 가지고 있는 특성을 잘 파악하여 복합적인 정책들을 펼처야 자유주의 경정체제에서 재화와 생산과 배분이 시장을 통해 이루어짐으로 부동산 자원의 최적 사용과 배분이 사회 · 경제적인 이상을 구현해 내야 한다.

※ MB정부 부동산정책 및 대책 안 주요내용

2008년 금융위기, 부동산 경기 과열 등을 원인으로 부동산 경기가 침체기로 접어들면서 그간 MB정부에서는 무수한 부동산 정책을 내 놓았으며 제2의 금융위기설이 돌고 있는 요즘, 그간의 MB정부의 부동산 정책과 대책 안 주요내용을 정리해 봅니다.

1. 지방 미분양주택 대책(08.06.11)

- 지방 미분양 주택담보 인정비율(LTV)60% → 70%완화

- 지방 미분양 취득시 1년간 취, 득록세50%감면, 양도세면제2년 연장

- 매입임대사업자 의무임대기간 10년 → 5년단축, 전용85평방 → 149평방 이하 완화

< 문제점 >

미분양 주택의 증가는 국가와 사회적으로 커다란 비용을 초래하며, 무엇보다도 해당업체와 분양계약자에게 자금압박과 심리적 불안감을 가져다주게 된다. 그러나 미분양 주택의 감소하는 것도 중요하지만, 근본적으로는 미분양의 특성을 파악해 그 대책을 강구하고 미분양을 최소화시키는 일이 무엇보다 정부의 노력이 필요하며 “미분양 사태의 근본 원인은 건설사가 집값은 내리지 않은 채 분양가 상한제를 피할 목적으로 공급을 한꺼번에 늘린 데 따른 것” 이라고 본다.

2. 주택공급 기반강화 및 건설경기 보완 방안(08.8.21)

- 지방 미분양, 주공 주택보증이 분양가 70~75%에 매입

- 민간건설사 택지비산정시 가산비 인정

- 재건축 후 분양 의무규정 폐지, 조합원 지위양도 허용

- 후 분양 민간아파트 주택기금 지원

- 인천검단신도시 2만6,000가구, 오산세교신도시 2만3,000가구 조성

- 수도권 분양권 전매제한 공공택지 3~7년, 민간택지1~5년으로 완화

- 30년 장기 보금자리론 공급 확대

- 지방광역시까지 1가구2주택 양도세 중과면제

- 주택건설사업자 토지 종부세 비과세 및 미분양 비과세3년 → 5년 연장

- 최저가낙찰내 확대( 300억 → 100억이상 )1년 연기

< 문제점 >

주택경기, 건설경기 부양책으로 정부는 많은 규제완화와 세제혜택을 떠나 신도시는 계획적으로 개발되는 신시가지 유형의 하나로서 분명한 개발목표를 달성하기 위해 수립된 종합계획에 의해 건설되어야 하며, 주민의 생업과 생활에 필요한 일자리와 시설이 두루 갖추어진 자족형 이어야 한다.

3. 도심공급 활성화 및 보금자리 주택건설방안(09.11)

- 2018년까지 수도권 300만 가구, 지방 200만 가구 공급

- 보금자리주택 150만 가구 공급 및 사전예약 실시

< 문제점 >

보금자리 주택 공급을 위한 그린벨트 해제의 문제점과 주거복지와 거리가 먼 분양주택을 대량 공급하는 새로운 신도시 개념이라고 볼 수 있으며 이것은 공공분양 정책인데, 아파트 가격을 낮추는 순기능 보다는 주택 시장 교란시키는 것으로 주거복지를 확대, 강화하는 건강한 주택정책이 필요하다.

4. 가계주거 부담완화 및 건설부문 유동성 지원, 구조조정 방안

- 건설사 유동화채권발행 위해 공적보증기관이 신용보강

- 투기지역 내 준공 후 미분양 담보대출 허용

- 건설사 보유 토지 정부매입(3조) 및 지방 미분양 환매 조건부 매입(2조)

- 공영개발 공동택지 제3자 전매 허용

5. 경제위기 종합대책

- 강남3구 외 주택투기지역 및 투기과열지구 해제

- 재건축 소형평형 의무비율 ‘85평방 이하 60%이상’으로 완화

- 재건축 용적률 법적 상한(300%)까지 허용

- 1가구2주택자, 지방미분양 매각 시 일반세율 2년간 적용

- 1가구1주택자, 지방 주택 취득 시 1주택자 인정

< 문제점 >

과연 부동산 가격이 이렇게 비정상적인 상태로 계속 유지되어야 하는가, 부유층의 투기수단으로 계속 유지되어야 하는가, 그건 아니다. 집이 주거의 대상이지 투기의 대상이어선 안 된다. 쌔빠지게 맞벌이로 30년 돈 벌어서 간신히 집 한 채 장만하는 악순환이 반복되어선 안 된다. 정상적이고 이성적인 가격에 집을 살 수 있어야 한다. 그리고 나머지 돈은 다른 데에 쓰여 져야 한다. 그래야 사람도 살고 경제도 산다.

6. 세제개편 및 주택법·주택공급규칙 개정(09.2.12)

- 양도세 완화(미분양 주택 한시적 감면, 비 과밀억제권역 5년간 전액감면, 서울 제외 수도권 과밀억제권역 5년간50% 감면)

- 주택청약 종합저축 신설, 분양가상한제 적용주택 재당첨 제 단축(1~5년)

7. 서민 주거안정을 위한 보금자리주택 공급확대 및 공급체계 개 편 방안(08.27)

- 2012년까지 수도권 그린벨트 내 보금자리주택 32만 가구 공급

- 보금자리주택지구 5~6곳 지정, 연2회 사전예약 실시

- 위례신도시 보금자리주택 2만2,000가구 공급

- 생애최초 주택청약제도 신설 및 특별공급 비율조정

8. 주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안(10.4.23)

- 주택보증 환매조건부 매입 5천억 → 3조 확대, 준공전미분양 2만 가구 매입

- 미분양 리츠·펀드로 준공 후 미분양 5,000가구 감축

- 주택금융공사, 1조 규모 신용보강 → 건설사 회사채 유동화(P-CBO) 활 성화

- 한국 토지 주택공사(LH) 준공 후 미분양 1,000가구 매입

- 강남3구 외 6억원 이하 85평방 이하 기존주택 매매 자에 2억원(연5.2%) 융자

< 문제점 >

현제 정부는 건설경기 및 경기부양책을 내 놓으나 현재의 금융권 부실과 건설사부실이 연계되어 있음으로 투자 가능한 유효 자본가에게 한시적인 세제완화를 통한 투자의 길을 열어주며 적절한 기회로 활용토록 해야 하며 다주택자 세제완화와 그에 따른 투기유도는 향후 부동산가격 폭등과 그에 따른 거품형성의 우려가 있다고 생각합니다. 따라서 정부는 제도 시행이전에 신중한 검토와 향후 발생할지모를 부작용에 대한 종합적인 검토를 신중히 실시 후 시행하여야 할 것입니다.

9. 실수요 주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원방안 (8.29)

- 무주택 및 1가구1주택자 대출에 한해 DTI 한시적 자율화

- 생애최초 주택 구입자금 신설, 2억원까지 주택기금 지원

- 다주택자 양도세 중과 완화 2년연장, 취·등록세 감면 1년 연장

- 주택기금 전세자금 대출한도 4,900만원 → 5,600만원

- 주택금융신용보증기금 전세자금 및 전세금 반환자금 대출보증 지원강화

- 보금자리주택 사전예약 물량 80% → 50% 축소, 예약시기 조절

- 민영 보금자리주택 공급비율(25%)상향조정

- 3조원 규모 P-CBO 및 CLO 순차발행

- 환매조건부 / 미분양 리츠·펀드 매입대상 및 업체별 매입한도 확대

10. 물가안정대책 전·월세시장 안정화 방안(11.1.13)

- 판교 순환용 주택 1,300가구, 공공보유 준공 후 미분양물량 2554가구 공 급

- 도시형생활주택, 다세대, 다가구, 주거용 오피스텔에 주택기금(연리 2%) 건설자금 한시 특별지원

- 주택기금 전세자금대출 규모 5조7,000억 → 6존8,000억원 확대, 6개월이 상 무주택자 대출조건 폐지

- 민간에 5년 임대주택용지 공급 재개

< 문제점 >

도시형 생활주택·다세대·다가구 등 소규모 주택건설을 하는 사업자에 대한 저리(2%) 자금지원도 일부 효과는 있지만 근본대책은 될 수 없다는 비판을 받고 있다. 이 대책으로 일부 영세 사업자는 혜택을 볼 수도 있지만 대다수 주택업체에게 효과가 돌아가기에는 무리이며 또한 업체들이 자금지원을 받아 서둘러 착공한다고 해도 내년이나 돼야 수요자들에게 공급될 수 있다는 점에서 단기대책으로 적합지 않다. 보통 “전세를 찾는 이들은 매매와 달리 당장 집이 급한 사람들이라는 점에서 이번 대책은 현실성 있는 대책이라고 볼 수 없다.

11. 전월세시장 안정보완 대책(2.11)

- 국민주택기금 전세자금지원 6천 → 8천만원 확대, 금리 연4.5% → 4.0% 인하

- 국민주택기금 저소득가구 전세자금지원 전세보증금 8천 →1억 이하 확대

- 주택금융신용보증기금의 전세자금 대출보증 규모 5조8천억 → 7조 확대

- 매입 임대사업자에 대한 양도세 중과완화, 종부세비과세 등 세제요건완화

- 공모형 리츠 개인투자자 배당소득 과세특례, 취득세 감면확대(30% →50%)

- 준공후미분양 임대 시 취득세 최대50%감면, 취득 후 5년간 양도세50%감 면

- 수도권 재개발 단지 임대주택 건설비율 17% → 최대20% 상향

12. 주택거래 활성화 방안(3.22)

- DTI 자율적용 3월말 종료, 단1억원까지 소액대출은 DTI 심사면제

- 고정금리·비거치식·분할상환대출 DTI 비율은 상향

- 생애최초 주택 구입자금 대출 시한 2011년 말까지 연장

- 주택 거래 시 취득세 연말까지 50% 감면

< 문제점 >

66%에 이른다는 주택담보대출 비율을 우선적으로 줄여야하며 집을 사고자 대출을 받기도 하겠지만 집을 팔아 대출을 갚으려는 사람들부터 그렇게 할 수 있는 길을 우선적으로 터줘야 한다. 집을 팔아 주택담보대출을 상환할 수 있도록 길을 터주는 것이 불건전한 가계대출을 줄이는데 더 중요하기 때문이다. 이자비용 때문에 빚은 자꾸 늘어가고, 그것이 가계대출과 부실의 악순환으로 이어져 중산층들이 빈곤층으로 전락하는 경우가 늘어감으로 현재의 집을 기꺼이 팔고 최우선적으로 대출금을 갚아 가계부채를 줄여가야 한다.

13. 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안(5.1)

- 부실 PF 사업장 조정에 민간 배드뱅크 활용

- 대한주택보증 PF 대출보증 5천억원 → 1조5천억으로 확대

- 주택건설사업자가 주주로 참여한 PFV에 공공택지 전매허용

- 미분양투자 리츠·펀드·신탁사종부세 및 법인세 추가과세 배제(2012년한)

- 법인의 신규 주택 임대사업 허용(5년 이상 임대조건)

- 서울·과천·분당·평촌·산본·중동 9억 이하 1주택자 양도세 비과세 요건 완 화 → ‘2년 거주요건’ 폐지

- 2종 일반주거지역 층수제한(평균 18층) 폐지

- 택지개발지구 단독주택 층수 제한 완화 및 가구 수 제한 폐지

14. 하반기 경제정책방향(6.30)

- 수도권 과밀억제권역 분양권 전매제한 ‘1~5년 → 1~3년’ 단축(거래활성 화)

- 국민임대주택 보증금 및 임대료 차등화(취약계층지원)

- 재건축 초과이익 환수제 부담 완화추진(거래활성화)

15. 전·월세시장 안정대책

- 수도권 임대주택사업자 세제지원 요건 ‘3호 → 1호이상’으로 완화

- 매입임대사업자의 거주주택에 대해 양도세 비과세

- 주거용 오피스텔에 임대주택 수준의 세제혜택 부여

- 소형 주택 전세보증금 소득세 한시 배제

- LH 다세대매입 임대 2만가구 공급

- 대학생 보금자리기숙사에 주택기금지원 및 전세임대주택 1,000가구 공급

- 생애최초 주택 구입지금 금리 연 5.2% → 4.7% 인하

- 전·월세 소득공제 대상 연소득 ‘3천만원 → 5천만원’ 이하로 확대

< 문제점>

전·월세 안정화 대책과 관련하여 우선 주거용 오피스텔에 대해서도 임대주택에 준하는 세제지원 혜택을 준다고 하니, 오피스텔의 매매가 상승을 유도할 수 있으며 또한 임대사업자에 대한 등록 요건 완화 및 세제지원 혜택 등으로 기존에 임대사업자로 등록하지 않고 있던 이들의 임대사업자 등록이 증가할 것으로 전망됩니다. 물론 임대 사업자로의 등록하고자 하는 분께서는 지방세(재산세, 취득세, 양도소득세 등)및 국세(종부세)감면 혜택과 임대사업소득세 증가분을 감안하여 사업자 스스로 유리한 쪽으로 결정하겠지만 전·월세난의 근본 원인인 중소형 주택에 대한 공급책이 공공임대주택 공급 활성화에 그친 점이 안타까우며 매매활성화를 위한 대책에 다주택자 양도세 중과세 폐지 등 적극적인 개편안이 아닌 생애 최초 주택구입 자금 저금리 지원 및 재개발 또는 재건축 이주시기 분산 등 소극적인 지원에 그친 점 등을 감안할 때, 조금 소극적인 대책 안이 아닌가 생각해 봅니다.

제2장 결론

우선 부동산정책의 방향은 단기적으로 부동산시장 불안을 조기에 진화하고 장기적으로 부동산시장의 안정과 선진화를 위한 근본적 제도개혁 추진함으로 서민주거 안정과 투기수요 억제라는 2가지 큰 정책 목표를 세워 정책을 추진하면서 서민의 불편과 부담을 최소화하고 경제 활성화에 큰 차질이 없도록 해야 하나 정책을 펼 때만 반짝하고 내려갈 뿐 경제성장률이나 물가상승률에 비해 상당히 올라간 것은 사실이며 재건축개발이익환수조치 또한 형평성에 논란이 일면서 많은 갈등을 예고하고 있으며 재건축에 한하는 것에도 문제가 있고 시기에도 문제가 있다.

이는 계획만 무성하지 이를 시행할 만한 주체도 재원도 없다는 것이며 8.31부동산 대책에서 나온 종합부동산세인상 또한 단기적으로 매물이 쏟아져 나와 부동산과 주택 가격에 안정을 준다고 하였지만 오히려 소비위축으로 인한 내수불안정으로 이어질 수 있으며 재건축아파트에 대한 개발이익부담금을 부과하는 ‘3.30 부동산대책’도 내수 증진에는 도움이 되지 않는다. 소형평형건립 의무제도 등 기존규제에 개발이익부담금까지 부과하면 현실적으로 아파트 재건축이 불가능하기 때문에 침체돼 있는 주택건설경기는 더욱 냉각 될 수밖에 없다.

주택가격 상승은 주로 국지적 현상이며 수요가 있는 주택이 공급되지 않는 한 문제가 본질적으로 해결될 수 없으며 공급이 부족하여 가격이 오를 것으로 생각되면 누구나 투기에 매달리게 되어 있다는 사실을 받아들이기 때문에 부동산거래 투명화정책을 위해 실거래가 신고 의무화, 부동산등기부 실거래 개재, 전자신고시스템 구축, 상습투기자 상시 감시체제를 확립해서 서민주거 안정을 위해 무주택서민 주거안정 지원, 공공 임대주택 건설을 확대하며 민간임대주택 활성화를 추진해야할 것입니다.

또한 주택시장 안정정책을 위해 주택보유에 따른 부담합리화(보유세), 투기이익환수(양도소득세), 거래세 인하, 종합부동산세 세수를 지역균형발전에 활용하며 주택공급 확대 방안을 마련하고 토지시장을 위해 취득단계의 제도, 즉 농지 및 임야에 대한 토지거래 허가요건 강화, 허가받은 토지의 의무이용기간 강화 등의 정책을 마련하며, 부담금제도, 기반시설부담금제, 토지보상자금 흐름관리 등 개발단계의 제도 개선, 보유세, 양도세 등 세제개선, 토지공급제도 개선 등이 더 한층 개선이 돼야 합니다.

부동산 경제학-이용찬레포트.hwp