4주차 스터디 요약

[비쥬]

4주차 스터디 요약 / “조심”님      2009,  2,  21(토)

법정지상권, 분묘기지권, 유치권, 대지권미등기, 토지별도등기, 예고등기, 대위변제,

공유자우선매수

 그 어렵다는 특수물건 핵심만 찔러 너무나 간단명료한 강의에“조심”님 당신은 진정 전문 강사임을 인정하며, 거듭 감사드립니다.

특수물건

 대부부분이 복잡한 물건임만큼 대다수가 소송으로 해결되어지며, 기간 또한 장기적일 수가 많다(2년 이상) 따라서 절대적 내공과 강력한 추진력이 필요한 만큼, 경쟁률이 낮으나 그만큼의 리스크가 존재하므로 잘만 대처하면 그 만큼의 수익이 있는 물건이라 할 수 있다.

 법관은 신이 아니므로 진실하다고 모두가 이기는 것은 아니다. 신은 알겠지만 인간인 법관은 당사자 간의 주장이 담긴 설득력 있는 증명으로만 판단한다.

 모든 경매에서도 마찬가지겠지만 나의 주관적인 생각 보다는 법의 판례에 따라 대응 하는 것이 보다 성공적인 투자에 가까이 다가 갈수가 있다할 것이며, 같은 사안이더라도 시대적 변화에 따라 그 결과가 다르게 나올 수 있으므로 판례에 항상 관심을 가지고 열공함이 좋을 뜻하다.

법정 지상권

☞ 법정지상권의 의의

 지상권이란 건물이나 수목 등을 소유하기 위해서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로 지상권은 등기가 없어도 법률상 당연히 토지 사용의 권리를 확보해주는 것으로 현행법 상 건물을 토지와 별개의 독립된 부동산으로 보는 데 기인한다.

 토지와 건물이 동일인에게 속하다가(최초 담보권 설정 당시) 어느 한 쪽에만 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로 경매가 진행되어 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때에는 건물 소유자를 위하여 법정지상권이 발생한다.

 법정지상권이 성립이 되면 토지의 낙찰자는 건물이 존속하는 기간 동안 건물 소유자에 대 하여 건물의 철거를 요구할 수가 없다.

 기간이 만료되어도 지상권자는 다시 지상권 설정 계약을 요구할 수도 있다. 만일 토지 소유자가 이를 받아들이지 않으면 건물 소유자는 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.

 토지에 관하여 저당권이 성립될 당시에 그 지상에 토지 소유자에 의하여 건물이 건축 중 이었고 사회 관념상 독립된 건축물로 보일 정도가 아니더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우에는 저당권자는 완성될 건물을 예상할 수 있으므로 법정지상권을 인정하여도 불측의 손해를 입는 것이 아니며 사회경제 적으로도 건물을 유지할 필요가 인정되기 때문에 법정지상권을 인정한다.

☞ 법정지상권의 성립 원인 및 종류

※ 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유에 속하는 동안에 건물에 대하여만 전세권을 설    정한 후 경매 등 사유로 토지소유자가 변경된 경우.(§제305조 제1항)

※ 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유에 속하는 동안에 저당권이 설정된 후 담보권의    실행으로 토지와 건물 등의 소유자가 다르게 된 경우.(§제366조)

※ 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유에 속하는 동안에 담보가등기가 설정된 후 담 보    권의 실행으로 토지와 건물 등의 소유자가 다르게 된 경우.(가담법 제10조)

※ 토지와 그 지상의 입목이 동일인의 소유에 속하는 동안에 경매 등의 사유로 토지소유 자    와 입목의 소유자가 다르게 된 경우.(임목법 6조)

※ 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유에 속하는 동안에 토지와 건물이 매매나 기타의    원인으로 소유자가 서로 다르게 된 경우 당사자의 특약이 없는 한 건물소유자 가 당연히    지상권을 취득한다.(관습법상의 법정지상권-설정 계약(등기)없이 성립한다.)

☞ 법정지상권의 성립 요건

※ 토지에 최초의 저당권이 성립할 당시(저당권 설정 전)에 건물(입목)이 존재해야 한다.

  건물 없는 토지에 저당권 설정 후 저당권설정자(소유자)가 그 위에 건물건축 시 법정지상    권은 인정 안된다.

※ 토지에 최초의 저당권이 성립할 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일(저당권 설정 당시    에만 동일하면 된다.)했다가 경매나 매매 등의 사유로 토지와 건물의 소유자가 달라져야    하며, 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다.(철거 약정에 대한 입증 책임    은 주장하는 자에게 있다.)

※ 법정지상권은 등기를 필요로 하지 않는다. 그러나 처분 시에는 등기하여야 한다.

※ 법정지상권의 범위는 건물을 사용하는데 필요한 부분까지 인정된다.

☞ 법정지상권과 임차인의 대항력

※ 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우, 토지만 경매 시

  건물을 위한 법정지상권이 성립되면 토지 낙찰자는 건물철거청구권이 없어서 임차인은 대    항력을 지닌다. 이때에 최우선변제를 받을 수 있고 나머지 금액은 건물 경매 시 낙찰자나    현 건물 소유자에게 대항력, 보증금반환을 주장할 수 있다. 또 토지낙찰자는 주택의 양수    인이 아니어서 토지 낙찰 후 주택임차인을 인수하지 않아도 된다.

※ 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우, 건물만 경매 시

  건물의 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있으며 배당도 받을 수 있다.

※ 법정지상권이 성립되는 토지를 낙찰 받으면 지상권자에게 지료를 받을 수 있다.

  협의를 통해서 받는데 협의가 되지 않을 시에는 토지사용료청구소송을 해서 지료를 청구    할 수 있다. 그리고 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않을 때에는 지상권소멸을 청    구하면 된다. 밀린 지료를 채권으로 건물에 대해 강제경매를 신청할 수 있다.

※ 소유자 동일성 유지기간 - 강제경매로 인한 관습상의 법정지상권 취득은 경락 당시에      동일한 소유자에게 속하면 족하다.(대판1971.9.28,71다1631) (임의-최초담보설정당시)

☞ 법정지상권과 깨기

법정지상권이 함정인 이유는 토지를 경매 받았을 때 그 지상건물이 무허가든, 미등기든, 신축중이든 법정지상권이 인정되면 석조·콘크리트조 등 견고한 건물이나 수목은 30년, 그 밖의 건물은 소유목적인 경우 15년간은 사용수익권이 보장되므로 그 기간만큼 토지에 대한 권리행사를 하지 못하기 때문이다. 물론 지료를 받을 수는 있지만 큰 금액은 아닐 수 있다.

 이러한 법정지상권을 깨트리는 방법을 알아보자. 먼저, 토지와 건물 중 어느 하나에 저당권설정 당시 동일인 소유였는지, 경매나 매매 등 처분당시 동일인 소유였는지를 확인해 본다. 건물이나 토지를 타인명의로 신탁한 경우, 신탁자는 제3자에게 소유권을 주장할 수 없으므로 법정지상권을 취득할 수 없다.

 토지의 공유자 1인이 다른 공유자들의 승낙을 받아 건물을 건축한 후 그 공유자의 대지지분이 경매되었다면 그 공유자에게는 법정지상권이 인정되지 않으므로 경매의 매수인은 건물철거청구를 할 수 있다.

 다음으로 토지에 저당권설정 당시 건물이 존재하고 있어야 한다. 특히 건축 중인 건물의 경우, 토지의 저당권설정일과 건물의 건축허가나 착공 일을 비교해 저당권설정 당시에는 아직 건축허가나 착공을 하지 않은 사실이 인정되면 법정지상권이 부인된다. 무허가건물 등은 무허가건축물대장(과세대장)을 확인하여 그 건축시기 등을 알아낼 수 있고, 대장이 없는 경우에는 부득이 인근주민에게 수소문하거나 한전이나 상수도, 가스 관리청에 찾아가 전기·수도·가스 등을 신청, 가설한 시기를 확인해 보는 수밖에 없다.

 설사 법정지상권이 인정된다 하더라도 법원에 지료청구소송을 제기한 뒤 확정된 지료를 상당기간 연체하면 지상물을 경매에 부쳐 직접 매수할 수도 있고, 2년 이상 지료를 연체하는 때에는 법원에 지상권 소멸을 청구할 수 있는 점을 잘 활용하여야 한다. 여기서 상당기간이라 함은 확정판결 후 1개월 반이 지나서 지료 청구를 했음에도 불구하고 2개월 지체된 경우로 볼 수 있다[ 판례 ]

☞  법정지상권의 진행 방식 / 철거 및 명도, 그리고 지료소송

1. 조사 (물건의 확인 / 권리관계의 확인)         2. 토지의 낙찰

3. 건물 철거 및 명도, 지료 소송                4. 승소, 패소

5. 임차인명도                                  6. 건물 경매신청

7. 건물 낙찰

8. 토지건물 매각의 순서로 진행 되며,

 통상 법정지상권이 성립되는 토지는 20%, 성립 안 되는 토지는 60%정도에서 낙찰 받으면 된다. 그러나 현재에는 그 비율이 높아지고 있는 추세이므로 철저한 권리분석과  그에 따른 확신이 있을 때만 입찰하는 것이 좋을 듯하다.

☞ 위장임차인

위장임차인임이 확실하더라도 입찰하지 말라.  꾼인 경우 시간상 손해가 엄청 많다.(전세보증금반환 청구소송 -> 인도명령 취소 -> 재판 1년 이상)

※ 법정지상권이 성립되고 안 되고는 중요하지 않다. 무조건 조정이다. 이것이 실전이다.

※ 경매낙찰가 산정은 임대소득의 역산으로 해야 한다.

※ 법 중에 젤 무서운 것은 떼법이고, 떼법보다 무서운 것은 궁지에 몰린 이해관계인이다.

※ 아파트를 살 경우는 브랜드가 첫째고 둘째가 유동인구가 많은 곳으로 사라.

※ 경매는 권리분석이 문제가 아니라 해결할 능력이 있느냐 없느냐가 더 중요하다. 없으면    있는 사람에게 맡겨라.. ex) 경친모 고수 or 공투 or 투자클럽

※ 임차인도 가짜일수록 명도가 힘들다.

※ 폐문부재

  주거 침입죄는 사람이 살고 있을 때만 성립한다. 내용증명은 법적효력이 없으며, 증거가    없으면 기소유예이다.

※ 소액임차인인 경우 대처법

  1) 채권 가압류 공증,   2) 송달 받지 말라,   3) 심문기일엔 출석해라,

※ 경매로 돈을 벌려고 하지 말고 사람을 내 사람으로 만들어라

※ 눈높이를 자기 기준에 맞추면 안 된다.

※ 유치권이 성립되는 것을 사라.(상당한 내공이 필요함)

  유치권은 항변권은 있어도 청구권은 없다. 유치권은 한 번에 해결해야 한다. 안 그러면     알 박기 들어온다. 해결 서류 다 받고 돈은 맨 마지막에 주라.

분묘 기지권

☞ 분묘기지권의의 및 요건

 분묘란 그 내부에 사람의 유골, 유해, 유발 등 시신을 매장하여 사자를 안장한 장소(가묘           =분 묘X)를 말하며, 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사 용할 수 있는 권리(지상권과 유사한 관습상의 물권)를 분묘기지권이라 한다.

 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 한며, 평장이나 암장과 같이 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 않은 경우에는 분묘기지권이 성립하지 않는다.

☞ 범위 및 존속기간

 장묘법에 분묘의 점유면적을 1기당 20㎡로 제한하고 있다 하여 분묘기지권의 범위가 위   법령이 규정한 제한 면적 범위 내로 한정되는 것은 아니다. 분묘의 기지 자체뿐만 아니라 그 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘기지 주위의 공지를 포함한 지역에까지 미친다.

 사성(무덤 뒤를 반달형으로 둘러싼 둔덕)이 조성되어 있다 하여 반드시 그 사성 부분 을    포함한 지역에까지 분묘기지권이 미치는 것은 아니며 그 효력이 미치는 범위 내라고 할지라도 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 않는다.(부부 중 일방이 먼저 사망, 분묘 설치, 그 후에 사망한 다른 일방의 합장을 위해 쌍분 형태의 분묘를 설치하는 것도 허용되지 않는다.)

 존속기간은 당사자 사이에 약정이 있는 등 특별한 사정이 있으면 그에 따르고 아니면 권리자가 분묘 수호와 봉사를 계속하며 그 분묘가 존속하는 동안은 분묘기지권이 존속한다고 본다.

☞ 분묘기지권의 시효취득

 분묘기지권이란, 소유자의 분묘설치에 대한 승낙이 있는 경우와 소유자와 분묘설치에 대한 계약이 있는 경우 그리고 소유자의 승낙은 없었으나 분묘를 설치한지 20년이 경과할 때 까지 소유자가 분묘철거를 요구하지 않으며, 평온, 공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써  우리나라 관습법상 분묘기지권을 취득하게 되며, 매수인은 사용권에 제한을 받게 된다.(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다14036)

(평온한 점유 / 강포행위를 하지 않은 점유, 공연한 점유 / 은비의 점유가 아닌 점유)

 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 요구할 수 없다. 시효취득하는 경우에도 지  료를 지급할 필요가 없다고 해석한다. 더불어 분묘기지권은 등기 없이 취득한다.

☞ 분묘기지권의 소멸

 토지의 멸실, 분묘의 멸실(이장 폐장 등), 존속기간의 만료, 혼동(분묘기지권자가 토지를 매입할 때), 분묘기지권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용, 분묘기지권자의 분묘기지권의 포기 의사표시가 있음으로 소멸한다.

☞ 분묘기지권 깨트리기 

 입찰을 하기 전에 먼저 해당 토지를 샅샅이 뒤져 분묘의 현황을 파악한다. 그리고 해당 시·군·구청, 읍·면·동 사무소에서 묘적부, 묘지설치허가관리대장 등 묘지관련 공부를 열람하여 연고자를 찾아보고, 부족하면 인근 마을 주민들에게 수소문해 본다. 그 결과 연고자가 없다면 분묘개장제도를 이용해 개장하고, 연고자가 있다면 그 분묘가 분묘기지권의 대상이 되는지를 확인한다.

 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 지 아직 20년이 지나지 않았거나, 소유자와 분묘문제로 다툼이 있었거나, 벌초도 하지 않고 분묘를 방치해 왔거나, 평장(봉분이 없는 것)·암장·가묘인 경우, 종손이 아닌 자가 주장하는 경우 등이라면 분묘기지권이 인정되지 않는다.

 이처럼 연고는 있으나 분묘기지권이 인정되지 않는 분묘라면 역시 분묘개장제도에 따라 개장하면 되지만, 분묘기지권이 인정되는 분묘라면 협의에 의해 이장시킬 수밖에 없다. 분묘이장 합의금은 통상 1기당 100만~300만원 선이나, 1천만원 이상을 요구하며 알박기식으로 버티는 경우도 있어 때로는 분묘가 많은 토지는 입찰하지 않는 것이 상책일 수도 있다.

유치권

☞ 유치권이란

 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 ‘점유한 자’가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다.

 또한 건축물을 신축한 시공업자가 그 공사비용을 지급받지 못하여 점유하는 경우에도 유치권이 성립하여, 이를 실무상에서 이른 바 건설유치권이라고 한다.

 유치권은 쌍방 간의 약정에 의해 성립되는 것이 아니라 일정한 요건만 갖추면 당연히 성립되는 법정담보물권이다.

☞ 유치권의 성립요건

 유치권의 목적물이 될 수 있는 것은 물건이나 또는 유가증권이어야 하며, 물건에는 동산   이나 부동산 모두가 포함되며, 채권이 목적물 자체로부터 발생하거나 목적물상환청구권과 동일한 법률관계, 또는 동일한 사실관계로부터 발생해야 한다.(권련관계) 또한 채권이 변제기에 있어야 하며 변제기에 대한 약정이 없으면 채권자가 점유하는 즉시 유치권이 성립한다. 유치권자가 소유하지 않았을 경우 유치권은 성립하지 않는다. 또한 한번이라 타인에게  넘겼을 경우도 유치권은 성립하지 않는다. 더불어 유치권은 양도가 불가능하다.

 유치권자는 반드시 타인의 물건 또는 유가증권을 ‘점유’하고 있어야만 한다. 타인은     채무자만을 의미하지는 않고 제3자도 포함 한다. 직접 점유와 간접 점유(채권자를 위해     제3자가 점유하는 것. 임대 등) 모두 무방하나 간접 점유의 경우 채무자가 동의하지 않은   제3자의 점유는 채무자의 유치권소멸 청구에 의하여 소멸한다. 더불어 반드시 점유는 계속되어야 하고 점유를 상실하면 유치권은 즉시 소멸한다. 그리고 다시 점유했을 때 유치권자는 권리를 회복할 수 있다.(경매기입등기 후의 유치권은 성립 안 됨.)

유치권자의 점유가 불법행위에 의한 것은 유치권이 성립되지 않는다.(민법 제320조 제2    항 참조).

 유치권은 보관은 가능해도 사용수익의 권한은 없다. 영업에 관련된 것 즉 임대해서 인테리어 개조한 것 등은 유치권 성립이 안 된다. 예외)사우나(건축법상 등재되었을 경우) 배관수리비는 성립한다.

 유치권은 건축주와 공사업주와의 관계라고 생각하면 된다. 따라서 임차인의 유치권 주장   은 의미가 없다. 임차인인 경우는 필요비 유익비 상환청구권이 있는데 이는 배당요구 시   경매비용 다음의 최우선 변제권이 있으므로 이것이 아닌, 유치권은 허구이다. 단 조건은    최소한의 비용이 들어야 한다는 것이다.

 또한 과다한 유치권. 즉 건물가가 10억이고 채무가 8~9억인데 6억의 유치권을 주장할 수   는 없다. 왜냐하면 인정할 경우 채권자의 권리를 해치기 때문이다.      

 논, 밭을 대지로 형질 변경한 경우는 땅이라도 유치권은 성립하며, 땅 기초공사만 되어 있을 경우, 건축을 지속할 것이면 유치권은 성립하지만 다른 것으로(예 주차장) 사용할 경우는 유치권은 성립 안 된다.

☞유치권자의 권리와 의무

 목적물을 유치할 권리, 경매 실행권 및 간이변제충당의 권리, 과실수취권, 유치물의 보존에 필요한 범위 내에서 사용된 비용 상환청구권(유익비, 필요비)

 비용 상환청구권에 의한 배당요구의 시기를 놓치거나 배당에서 배제된 경우, 낙찰자에게 유치권을 행사할 수 있다.{경매 실행권은 유치권의 원인채권에 대한 확정판결, 공정증서 또는 명백한 증거가 요구되는 것이 실무처리의 예다.}

 반드시 선관주의로 유치물을 점유해야 한다.

☞ 소멸 원인

 점유의상실, 목적물의 멸실, 토지의 수용, 혼동, 포기, 피담보채권의 소멸로 소멸된다.

선관주의 의무를 위반하거나 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여 또는 담보제공을     하지 못하며 이를 위반한 때에는 채무자가 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

 또한 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.(피담보는 인적. 물적담보 가능)

☞ 유치권자의 권리행사 방법과 효력

첫 매각기일 이전까지 법원에 권리신고, 권리신고를 하지 않아도 매수자에게 대항할 수 있으나 경매절차의 이해관계인이 될 수 없다.(이해관계인-즉시 항고)

 권리신고를 하면 정당한 근원(입증자료-원인채권에 대한 확정판결, 공증증서)에 의해 매각물건명세서에 “유치권 있음” “유치권 성립 여지 있음”이라고 표기한다.

 매각물건명세서는 실제적 권리까지 확정하는 효력은 없기 때문에 낙찰자는 후일 유치권의 부존재를 입증하면 유치권자의 채권액을 부담할 필요가 없다.

 낙찰 후 법원기록에 표시되지 않은 유치권이 뒤늦게 확인되었다면 즉시 법원에 낙찰불허가신청이나 낙찰허가취소신청을 통하여 보증금을 돌려받도록 노력해야 한다.

☞ 유치권 물건의 입찰과 법적 조치

 유치권이 신고 되면 입찰예정자들이 응찰을 꺼리는 점을 이용하여 채무자와 짜고 입찰물건에 고액의 가짜 유권을 신고하여 응찰가를 줄인 뒤 낮은 값에 경락받으려는 경우가 많다.

 허위 유치권임을 밝혀내면 사해행위에 의한 공무집행방해 혐의로 형사고발 조치할 수 있으며 허위유치권자 및 그와 모의한 채무자까지 구속시킬 수 있다.

 유치권으로 인정받으려면 경매개시결정 전에 발생한 유치권이어야 하며 그 채권에 대해 공신력 있는 서류를 통해 입증해야 한다.

 법원경매기록에 전혀 기록되어 있지 않았는데 경락 후에야 유치권을 발견했다면 허위 유치권자일 수도 있다.

 특히 경락 전에 해당 부동산을 점유하고 있지 않았던 유치권임을 사진 등으로 증빙하면 인도명령이나 명도소송 등에 의해 강제퇴거 시킬 수 있다.

 최근에 완공한 건물이면 더욱 주의를 요하며 사전에 현장답사를 통해 경매물건의 점유자 들을 확인하는 수밖에 없다.

☞ 유치권 판명 시기에 따른 낙찰자의 대처 방법

매각결정기일                  ⇰ 매각에 대한 이의 제기

매각허가결정                  ⇰즉시항고

매각허가확정 후 잔금 납부 전  ⇰ 매각허가결정 취소 신청

매각허가확정 후 잔금 납부 후  ⇰채무자나 배당받은 채권자에게 담보책임을 묻는다.

☞ 유치권은 매수인(낙찰자)이 인수하는 권리

유치권이 성립하는 물건을 매수(낙찰)한 매수인(낙찰자)은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권 전액을 변제할 책임이 있다. 즉, 유치권이 성립하는 물건을 낙찰 받았다고 하더라도 그 채권액 전부를 변제하지 않는 한 그 목적물의 인도를 요구할 권리가 없는 것이다(민사집행법 제91조 제5항 참조).

☞ 유치권 깨트리기

 경매로 신축건물이나 건축 중인 건물의 대지, 상업용 빌딩을 매수할 때 가장 큰 함정이 유치권이라 해도 과언이 아니다. 실무적으로도 유치권 주장은 건물의 시공비용, 리모델링 비용 등 공사대금채권에 관한 것이 대부분이다.

 부동산에 있어서 유치권은 '타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관해 생긴 채권을 가지는 경우, 변제를 받을 때까지 그 부동산을 점유할 수 있는 권리'를 말한다. 즉 채권을 변제받기까지는 부동산을 점유해 경매 받은 매수인이 부동산을 목적대로 사용할 수 없게 만들기 때문에 유치권이 신고 된 물건은 몇 차례 유찰되는 것이 보통이다.

 이러한 유치권은 경매절차상 신고하는 경우도 있지만 신고하지 않아도 인정되고, 등기부에도 나타나지 않는 숨은 권리이므로 특히 주의가 필요하다. 그런데 유치권도 잘만 분석해 깨트리면 수천만원에서 수억원까지도 이익을 낼 수 있다. 몇 가지 노하우를 살펴보자.

※ 유치권자가 주장하는 채권이 가짜일 가능성이 크다. 공사를 하지 않았는데도 공사한 것    처럼 꾸미거나 공사대금을 부풀리는 경우가 많다. 이 경우 매수인은 유치권부존재확인소    송을 제기하거나 명도소송을 제기해 유치권부존재를 다투면 된다. 또 허위 공사계약서 등    을 제출하는 경우 형법상 사문서 위조 및 행사죄, 위계에 의한 경매입찰방해죄, (소송)사    기죄 등으로 형사 고소할 수도 있다.

※ 임차인이 주장하는 필요비, 유익비 채권, 공사대금채권은 유치권이 인정되지 않는 경우    가 많다. 통상 임차인의 경우 임대차계약상 기간만료 시 원상복구조항을 두기 때문에 그    런 경우 유치권을 부정하는 것이 판례다.

※ 건물의 부속물 설치에 소요된 공사대금채권은 유치권이 인정되지 않는다. 방과 부엌, 복    도의 칸막이 등은 건물의 부속물이고 건물자체가 아니기 때문이다.

※ 건물자체가 아닌 특정용도를 위해 개조하는 공사대금채권은 유치권이 인정되지 않는다.    업무용빌딩 한 층에 음식점이나 목욕탕 등 빌딩 본래의 용도 이외의 용도를 위해 공사를    한 경우가 해당된다.

※ 경매기입등기 이후에 점유를 개시한 경우에는 압류의 처분금지효에 반하므로 유치권을     인정받을 수 없고, 경매개시 될 가능성을 알고 공사한 경우에도 마찬가지다.

※ 낙찰 받은 후 유치권이 있음을 알게 된 때는 매각허가에 대한 이의 내지 매각허가결정에    대한 즉시항고를 할 수 있고, 대금납부 후라면 배당받은 채권자 등에게 매도인의 담보책    임을 물을 수도 있다.

대지권 미등기

☞ 대지권 의의

 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 대지권이라 한다.(소유권, 전세권, 지상권, 임차권)

 부동산등기법은 대지사용권 중에서 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 것을 대지권이라고 규정한다.

※ 집합건물 또는 구분건물 / 한 동의 건물 내부가 사용상, 구조상 독립되어 있어 구분된 부분을 각기 다른 사람이 소유할 수 있도록 건축한 건축물(ex)아파트, 연립주택, 다세대주택, 상가, 오피스텔)

☞ 대지권 등기

 1필지의 토지 위에 구분건물이 지어지면, 토지등기부에는 ‘대지권’ 또는 ‘지분대지권’이라 고 등기가 된다. 그러고 나면 토지등기용지에 일체의 등기를 더 이상 할 수 없다.

 동시에 한 동의 건물 표제부에 대지권의 목적인 토지를 표시하고 전유부분의 표제부에 그 전유부분에 속하는 대지권을 표시한다. (집합건물 등기부등본)

 대지권이 등기된 구분건물은 건물등기부에 소유권이전등기를 하면 대지권도 건물등기부 소유자의 소유가 된다.(종속관계)

☞ 대지권 발생원인

 주로 아파트를 분양할 때 대지면적 자체가 확정되지 못해 소유권 이전등기를 미쳐 하지 못한 경우를 들 수 있고, 건축업자가 소유권 이전등기를 마쳤더라도 주택단지의 필지 차체가 대규모 이거나ㅣ 토지구획사업대상이 돼 있을 때 미처 아파트를 분양받은 사람에게 대지에 관한 소유권 이전을 해주지 못하는 경우 등이다.

 대지권이 미등기되어 있더라도 감정평가서상에 대지권에 대한 평가가 이루어졌고 그  대지권의 평가금액이 감정평가서상에 표기되었다면, 대지권도 경락으로 당연 취득되지만, 대지권 가격이 제외 되어있다면 대지권 소유자가 구분소유권 매도청구권을 행사 할 수 있으므로 신중히 분석 하여야 한다. 

☞ 대지권의 권리분석

대지권 미등기는 대지권의 소유권을 취득하지 못함으로서 오는 철거 및 지료를 지급하는 문제까지 발생할 수 있기 때문에 철저한 권리분석이 필요하다.

 어떠한 경우이든 대지권 미등기라는 문구가 있으면 반드시 대지권 가격도 감정평가 되었는지를 법원의 감정평가서를 통해 확인해야한다.

☞ 대지권을 취득할 수 있는 경우(대지권 미등기 물건)

 대지권 등기 이전에 압류, 가압류, 저당권 등 토지별도등기가 없어야 하며, 건물(아파트)관리규약 상, 건물 및 대지권의 분리 처분을 규정하는 특별한 규정이 없어야 한다. 또한 감정평가서에 대지와 건물이 일괄 감정평가(대지권을 포함한 감정가격)되어 있어야 한다.

건물만 감정평가 시 토지에 대한 지분을 따로 매입해야 한다.

☞ 대지권을 취득할 수 없는 경우(대지권 미등기 물건)

※ 시유지상의 아파트 - 처음부터 대지권 없어 취득 못함(대지사용권은 있음)

※ 일반 아파트 대지권 미등기인 상태에서 경매신청

  최초 분양자(전유부분+대지권), 감정평가서 상에 미등기 대지권까지 평가되었다면 경매로    전유부분 취득 시 대지권까지 취득

※ 대지권등기는 통상 최초 분양자 명의로 등기된다. 그래서 대지권등기를 낙찰자에게 이전    해주지 않으면 법적 절차를 통해서 명의 이전을 해야 한다.

토지별도 등기

☞ 토지별도 등기의 의의

 공동주택(아파트, 다세대, 연립)에서 주로 발생한다. 공동주택은 건물등기부등본 하나만 되어 있는 것이 원칙이다. 이는 공동주택은 건물과 토지를 따로 분리 처분할 수 없다는 규정 때문이다.

 그런데 간혹 건물등기부등본을 떼어 보면 “토지별도 등기 있음”이라고 표기된 등기부등본 이 있다. 이는 대개 토지소유주가 먼저 토지에 담보를 설정하고 돈을 빌려 건물을 건축했는데 건물이 완공되었는데도 토지상에 설정되어 있는 채무를 변제하지 않아 생긴 것이다.

 즉 건설회사로부터 최초 분양자에게 소유권이 넘어오는 소유권보존등기보다 앞서 토지에 대한 근저당권이 설정되어 있는 경우이다. 원래는 건설회사가 공동주택을 지은 다음 저당을 풀고 각 세대별로 토지등기를 해줘야 하는데 그 전에 경매로 나온 것이다.

 건물 완공 후 건물등기부등본이 나왔는데 토지등기부에 담보 설정한 것을 풀지 못해 건물등기부등본의 갑구란에 “토지등기부등본에 별도등기”라고 표시해 놓았다는 뜻이다.

☞ 토지별도등기의 인수와 소멸

 토지가 세대별로 (지분)등기가 안 되어 있으면, 나중에 지분등기 될 때 근저당금액이 토지비율 만큼씩 매수자(낙찰자)에게 인수된다.(특별매각조건)

 토지가 세대별로 (지분)등기가 되어 있으면 보존등기일보다 앞선 근저당권도 매각 후에 소멸한다.

☞ 토지별도등기의 고려사항

경매기록에 특별 매각조건(저당권 인수)이 없는지, 토지의 저당권자가 채권신고를 했는지, 감정평가서에 토지와 건물이 함께 평가되었으면 응찰해도 좋으며, 감정평가서에 건물만 평가되었거나 토지별도등기를 인수한다는 특별매각조건이 있으면 응찰을 포기하는 것이 좋다.

 대지권등기가 되어 있으면 집합건물이기 때문에 건물과 분리해서 대지권을 처분할 수는 없지만 만일 대지권에 이전 소유자의 채무로 인해 토지가 경매에 붙여진다면 인수해야 한다. 법정지상권이 성립하면 토지사용료를 지불해야 하고 법정지상권이 성립하지 않으면 건물을 철거당할 수도 있다.

☞ 대지권 미등기와 토지별도 등기의 공통점과 차이점

 공통점(경락인의 입장): 대지권미등기 또는 토지권미등기가 기재된 경우 경락인은 별도 보상해야 한다.

 차이점(소멸): 감정평가 되어 평가서에 그 가치가 기재된 경우와 배당요구 신청한 경우.

☞ 대지권 미등기와 대지권 없음의 구별

 대지권 없음은 대지지분이 아예 없는 경우(아파트)를 말하며, 대지권 미등기는 대지권이 등기되지 않은 상태를 말한다.

 대지권 미등기의 경우 감정평가액 중에 반드시 대지지분의 평가액을 포함하는 반면, 대지권 없음은 감정평가액이 건물분만으로 구성돼 있어 구별할 수 있다.

예고 등기

☞의의

 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소, 또는 회복의 소가 제기된 경우(패소 한   원고가 재심의 소를 제기한 경우를 포함)이를 제3자에게 경고하기 위해 법원이 직권으로    써 등기소에 촉탁하여 이루어지는 등기(승소판결이 확정된 때에는 등기공무원이 직권으    로 말소해야 한다.)

 예고등기가 된 부동산도 처분할 수 있다. 그러나 예고등기권자가 승소한 경우에는 예고    등기 이후의 매매저당권설정 등의 등기는 예고등기권자에 대항할 수 없다.

 소유권말소예고등기 또는 임의경매에서 신청채권자의 근저당말소의 예고등기가 경료 된   경우에는 추후 예고등기권자의 본안 소송의 결과에 따라 경락자가 소유권을 상실 할 수도   있다.

☞ 효력

 제3자에게 경고하는‘경고적 효력’은 있으나 처분금지, 대항력, 권리보전, 추정력 등의 효력은 없다.

☞ 예고등기의 말소

 원고의 패소 또는 불이익으로 소송이 종결된 경우, 소를 각하한 재판이 확정, 원고패소의 재판이 확정, 소의 취하, 청구의 포기, 현존등기를 유효하게 하는 화해가 성립

☞ 예고등기의 내용 분석

※ 소유권에 관한 예고등기: 등기의 말소나 회복의 소송 결과에 따라 낙찰자는 소유권을 잃    을 수 있기 때문에 확실한 내용을 알고 입찰에 참가해야 한다.(가장 판별)

※ 소유권이외(저당권, 전세권)의 예고등기: 등기의 말소나 회복의 소송 결과를 예상하고 입    찰에 참여할 수 있다.

※대법원 사이트--> 사건 검색--> 해당 사건 조회--> 이해관계인(소유자 이름) 검색하면 됨

※ 해당법원 인근 법무사 사무장은 사건 서류에 접근이 가능함

※ 호적등본, 초본--> 행정사, 심부름센터, 법무사를 통해 발급 가능

대위변제

☞ 대위변제 의의

 제3자나 공동채무자 중 한 명이 변제함으로써 구상권을 가지는 범위 내에서 채권자의     채권이 변제자에게 이전되는 것. 즉 채무자의 빚을 다른 사람이 대신 갚아 주는 것을 말하며, 이것은 등기의 말소, 또는 순위상승을 의미한다. 말소사실을 경매법원에 신고하여야 비로소 순위상승의 효력을 얻는다.

 최우선순위의 채권액이 소액이고 후순위임차인의 전세보증금이 많으면 대위변제의 가능    성이 크다. 임차인이 대위변제 함으로써 순위상승 하여 낙찰자에게 대항력이 생기면 낙찰자는 임차보증금을 인수하여야 한다. 이때 대위변제금액은 인수되는 것이 아니고 채무자에게 구상권을 행사해서 청구할 수 있다.

☞ 대위변제의 종류

※ 법정대위: 변제할 정당한 이익이 있는 자가 변제함으로써 당연히 채권자를 대위하는 경우(채권자    나 채무자의 승낙이 필요 없다.)

※ 정당한 이익이 있는 자, 변제하지 않으면 채권자로부터 집행을 당하거나 자기의 권리를 상실할     우려가 있는 자.(보증인, 제3취득자, 연대채무자, 후순위담보권자, 일반채권자, 임차인 등)

※ 임의대위: 변제할 정당한 이익이 없는 제3자가 채무자를 위하여 변제하는 동시에 채권자의 승낙    을 얻어 대위하는 경우

☞ 대위변제 시기

대금지급기일에 낙찰자가 잔대금을 납부하기 전까지 변제하고 말소된 등기부등본 제출까지 완료해야 한다. 집행정지의 효력을 발생시키는 절차상의 필요기간을 고려하여 서둘러야 한다.

☞ 대위변제 시 낙찰자의 대처

※ 매각허가결정 전                       ⇰  매각에 대한 이의 및 매각불허가신청

※ 매각허가결정 후 매각허가결정 확정 전  ⇰ 즉시 항고

※ 잔금 납부 전                          ⇰ 매각허가결정 취소 신청

※경락잔금 지급 후 배당기일 전      ⇰ 권리하자에 대한 담보책임의 법리에 따라                                          배당절차 정지신청’과 함께 ‘부당이득반환청구의 소’

공유자우선매수

☞ 우선매수권

경매 물건 중에 공유물에 대한 지분경매물건이 있는데 낙찰을 받아도 공유자가 우선매수신청을 하면 넘겨주어야 한다.(임대아파트 임차인 우선매수권)/(공유: 사용 및 처분에 제한을 받는다.)

 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 본다.

※ 공유물지분의 경매인 경우 경매 신청이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그     경매의 신청이 있음을 통고해야 한다. 공유자에 대한 경매기일의 불 통지되면 이해관계인    으로서 그 절차상의 하자를 들어 항고 할 수 있다.(대결 1998.3.4,97마962)

※ 공유자에게 통지를 하지 않아 우선매수의 기회를 주지 않은 절차상의 흠결이 있다 해도    낙찰허가가 확정되어 낙찰대금이 납부되고 배당절차도 종료됨으로써 경매절차가 완료된     이상 공유자의 추완 신청에 의해 경락허가결정을 취소할 수는 없다. (대결1969.10.27,69마    992)

※ 공유지분이 경매신청 되었고 입찰에 참여할 생각이 있으면 타지분권자에게 경매진행 사    실이 송달되었는지 입찰법정에 비치된 민사집행사건 기록부상의 우편송달통지서를 확인해    야 한다.

※ 최저경매가격은 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정해야 한다.

☞ 공유자의 매수 신고

 채무자가 아닌 다른 공유자는 경매기일까지 최고매수신고가격의 1/10의 보증금을 집행관에게 보관하고 최고매수가격과 동일한 가격으로 매수할 것을 신고할 수 있다.

 공유자의 우선매수 신고 시기는 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되지 경매와 달리 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아니다.(집행관이 최고가매수신고인의 성명과 가격을 호창하고 경매의 종결을 선언하기 전까지는 우선매수신고를 할 수 있다.(대결2000.1.28,99마5871)

 그러나 실무에서는 입찰마감 전까지 하는 경우도 있으므로 가급적 입찰 당일 집행관과 진행에 대한 사전 조율을 거칠 필요가 있다. (최초매각기일에 한번만 신청하면 계속 유효하다.)

☞ 공유자 간의 매수 지분

여러 명의 공유자가 우선매수신고를 하였을 때는 공유자 간에 매수할 지분에 관해 특별 한 협의가 없는 한 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

☞ 공유 지분매수

※ 토지의 지분 매수 후 공유지분자와 합의하여 분할할 수도 있다. 합의 분할이 실패하면     법원에 공유물분할청구소송을 하면 된다.

※ 건물의 지분 매수

  a) 다른 지분 권자에게 경매로 지분을 취득한 소유자라는 사실

  b) 본인 소유지분에 대한 비율대로 사용하고자 하는 취지

  c) 본인의 지분에 대한 사용을 전제로 출입을 방해하지 말 것

  d) 본인의 건물 지분에 대한 명도를 정식으로 요구한다는 내용증명을 월별로 몇 차례에       걸쳐서 발송

 추후 현 소유자를 상대로 소송을 제기했을 때 매수인이 선의적이고 상대방이 악의적이라는 사실을 입증하기 위해서이다. 그런 다음에 현 사용자가 출입을 방해하는지 제3자 와 동행하여 확인해 둔다.

  위 절차를 거친 후에 다른 지분권자에게 되팔거나 되사던지 한다. 이 두 가지 중 상대방의 의지를 먼저 확인한다. 만일 상대방이 두 가지 방법 중 어느 것도 선택하지 않거나 공유물 자체의 분할이 불가능하던지 분할로 인해 부동산의 가액이 현저히 감소될 우려가 있을 경우에는 소송을 제기해서 공유 전부를 경매신청 하여 낙찰시 각자의 지분 비율로 배당받으면 된다.

※ 공유물분할청구소송 - 현물 분할이 불가능할 경우 공유물 전부에 대한 경매신청을 한 경    우에는 공유자의 우선매수청구권이 인정되지 않는다.

   토지 등과 같이 현물 분할이 가능한 경우 재판상 분할에 의해 현물분할판결이 확정되면    분할된 부분에 대해 등기 없이도 소유권을 취득한다. 하지만 지분의 처분 시에는 지적상    분필 절차를 밟고 소유권등기를 해야 한다.

※ 대항력이 있는 임차인이 확정일자가 늦어 배당을 받지 못했을 경우, 타 지분권자와 임차    인의 미 반환 보증금을 인수해야 하는데 각자의 지분 비율만큼 부담하면 된다.

[프린세스영]

비쥬님 항상 고맙습니당~^^ 또 다시 맘잡아서~~열공모드 돌입해야겠어염

[비쥬]

열공에 빠져 봅~시다.

[믿는것은로또(이일구)]

ㅋㅋ 11기 열공 열공 열공~~~

[알분이]

정리 열심히 하셨네요.....좋은 내용입니다....열공하시길...^^

[비쥬]

감사합니다.

[북청땅장수]

감사합니다

[비쥬]

me to !

[레오^-^]

기수장님 고생많으십니다....손들고 건의.....글씨체가 눈을 좀 피곤하게하네요......세심한 배려 부탁드립니다

[비쥬]

안녕하세요. 보기좋은 방법 ---- 문서를 복사 하세요 그러면 크게 잘 보일거예요, 그래도 작다 싶으면 복사한문서의 글자 크기를 키우시면 됩니다.감사합니다.

[토파즈]

수고많으시고 역시 대단하십니다...^^

[비쥬]

별 말쌈을....... 총무님이 신경 많이 쓰이시죠, 그래도 우쨔겠습니까 이왕 시작 한 거 하는 날까지는 해봅시더예. / 오히려, 얼라 키우면서 공부하는 토파즈님이 대단하십니다.

[믿는것은로또(이일구)]

얼라 키우면서 정말 힘들것다 ~~~

[믿는것은로또(이일구)]

공유자우선매수및임대차우선매수신청할 때 경락기일(입찰일)당일 아침까지 신고하면 인정되는 군요.보증금 10%는 들고 가야 하는 군요.다른 필요한 서류나절차는 없나요?도장가지고 가야하나요?차순이 매수신고신청 절차및서류도 궁금합니다^^궁금합니다.

[비쥬]

혹시 제게 묻는거예요? 그렇탐 사람 잘 선택하셔야지 한번의 잘못된 선택, 평생 따라 갑니다. ㅎㅎ

[믿는것은로또(이일구)]

ㅋㅋ 형님 혼자만 아시지 말고 좀 가르쳐주셔요 ^^

[인스]

토욜날 빠져서 뒤쳐질까 고민했었는데.. 그나마 비쥬님 덕분에 조금은 따라갑니다.~ㅋ ㄳㄳ

[비쥬]

무슨 겸손의 말쌈을, 인스님 다 아시면서 괜히 날 부끄럽게해용.

[태풍나라38]

늘 고생많으십니다. 비쥬님.

[비쥬]

별 말씀을 감사합니다.

[수련]

다시한번 복습할 수있어 넘 좋아요~비쥬님 감사감사요~~

[비쥬]

덕분에 억지로라도, 저두 조금 더 합니다.고마워요

[G편한세상]

음.. 지난주 불참으로 걱정했었는데 비쥬님 잘 정리해주셔서 한번이라도 읽어보고 갑니다 감사요~ ^^

[비쥬]

음.. 정보이용(?)료 청구 하곘슴당.ㅎㅎ