부동산경매 박사가 될수 있는 서울부동산 칼리지만의 노하우(2)

[유영수(원장님)]

그리하여 나는 1년에 45곳을 선정하였다. 나와 우리교수님들은 지역을 할당받아 그 지역을 한 달 이상 조사하여 토론을 거친 후 보고서을 만들어 낸다.그 보고서는 A4용지로 보통 40~90페이지 분량이 나온다. 저 번주 갔다온 성남을 예를들어보면

 

(나와 서울부동산 칼리지 교수님이 작성한 자료)  

매주 목요일 오전10시 서울부동산 칼리지에 모여서

1) 오전10시에서~1시까지 성남에 대한 전체적인 설명을 한다.

                                  (전체적인 설명을 하는 필자)

현재 성남 구시가지 재개발은 2009년 1단계 단대구역과 중3구역의 착공을 시작으로 1단계 내 조합원 분양계약이 완료된 상황이며 일반 분양이 12월 중에 이루어 질 것으로 보이며 2단계 사업은 금광1구역 신흥2구역 중 1구역이 2009년 10월에 사업시행인가고시까지 진행된 상태이다.

주거환경개선사업 중 1단계 사업인 은행2구역 사업이 보상를 마친 상태이며 성남시 재개발중 유일하게 상업지역재개발인 도환2구역 이 구역지정 을 마치고 고시를 기다리고 있는 상황에 있다.

금광1구역 신흥2구역 중 1구역 등 2단계 사업이 진행이 상당히 빠른 속도로 진행되고 있음으로 인하여 2010년 하반기 이주를 예상하고 있었으나 LH공사와의 마찰로 다소 늦어질 전망이지만  위 3개구역 1만세대 이상과 은행동 수복재개발 특별분양권 지급을 받지 못한 세대 약 2000세대가 이주를 눈앞에 두고 있다.

성남시 재개발은 순환 재개발 방식으로 성남시 도촌동에 이미 이주단지(임대주택)가 확보되있음에도 불구 기존 성남시 재개발 구역내 세입자들중 거의 대부분이 이주단지 임대 주택에대한 이주를 꺼리고 있는 상황이다.

이유는 현재 거주하고 있는 주택에 전세가격이 재개발 구역 내 일 경우 단독주택 1천만원에서 빌라의 경우 최고 1억대로 형성되었는것을 감안해보면 임대주택의 임대료와 관리비에 대한 부담 을 적지 않음이 현실로 들어나고 있음이다.

위의 중1구역 금광1구역 신흥2구역 은행2구역이 이주를 시작할 경우 성남시 부동산시장은 1단계사업 단대구역과 중3구역 이주시점과는 다른 상황이 야기되고 있다. 1만세대가 이주할 경우 성남시 재개발 구역을 제외한 지역에 다가구 다세대 시장이 상당히 혼란스러워질것으로 예산한다.

성남시는 성남 구시가지와 분당 신도시 판교 신도시등로 크게 구분할수있으며 향 후 위례신도시(송파신도시)를 포함 성남지역내에 신도시만도 크게 세 곳이 있으며 작게는 도촌 신도시 여수 신도시등도 포함 될 것이며 신도시내 아파트 가격이 성남 구시가지 주택가격과 비교 할 때 상당히 높은 금액이 형성 되어 있는 것을 볼 때 성남시 구 시가지 재개발 거주자들이 이주할수 있는곳은 한정 되어 있음을 볼 수 있다.

서울시 송파구내 뉴타운구역이나 재건축 구역 등 이주자들이 전세가격이 상대적으로 저렴한 성남으로 이주 하는것과 달리 성남시 이주자들은 성남시 구 시가지 외에는 갈곳이 없는 상황이다.

그 이유는 신도시로 들어 가기엔 무리이며 경기도 광주쪽으로 이주를 생각해 보지만 광주지역에 단독이나 빌라 수요가 거의 없는것을 감안할 때 성남시 재개발 구역내 세입자들이 선택 할 곳은 다시 성남시 구 시가지일 수밖에 없는것이 현실이다.

 .성남시민의 숙원사업인 서울공항 주변 건축물의 고도제한이 현행 45m에서 193m로 완화됐다.

1단계사업은 이미 사업이 진행된 관계로 고도제한 완화에 대한 영향을 받지 못한 상황이지만 앞으로 진행될 2단계 사업(수진1,2 구역 신흥1,3구역 태평1,2,3,4구역은 제외)부터는 직접적인 고도제한완화에 따른 영향을 받을 것으로 사료된는바 고도제한이 완화될 경우 조합원들에 수익률은 30~40%이상 높아질것으로 예상하고있다.

위에서 언급했듯이 이주 수요에따른 주택공급이 계속해서 이루어 지지 않는한 성남시 구시가지 주택시장은 많은 파장이 일어날것으로 예상하는바이다.

송파구 장지동내 국제유통단지 입주가 시작된 상황이며 가락아파트 재건축 세입자(6600세대)까지 성남 구 시가지로 유입될 전망이어서 그 파장은 더욱 클 것으로 예상한다.

이런 타이밍을 적절히 이용해 성남 구 시가지내  재개발 외 지역으로 눈을 돌려 본다면 향후 주택가격 상승과 임대수익 등의 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 좋은 기회가 지금이 아닌가 싶다.

성남시 재개발 투자 포인트

1. 재개발 구역내 지분

2. 재개발 외지역 다세대

3. 재개발 구역내 지분이 작은 다세대(빌라)

4. 도시환경정비구역내 단독주택

5. 각구역별 고도제한 영향에따른 비교분석후 지분투자

6. 구역을 무시한 급매물 매입

이렇게 현장학습 갈 지역을 상세히 설명한 다음에 두번째로

2)식사를 하고 대중교통을 이용하여 현장을 적게는 4시간 많게는 6시간 이상 걷는다.

나는 현장학습 갈 때 서울 시내는 절대로 관광버스를 부르지 않는다. 왜냐하면 관광버스 한 대 부르려면 최소한 40 만 원이상 비용도 소요되지만 대부분 전부 버스안에서 존 다. 따라서 나는 무조건 지하철을 이용한다. 지하철을 이용하면 재정도 절약할 수 있지만 걸어 다니면서 지하철 노선만 외워도 부동산이 보인다. 나와 교수님들이 골목 골목 등을 발로 누비면서 개발 호재등을 일일이 설명해준다.

                   (필자와 교수님들이 골목골목을 누비며 설명하는 사진) 

또한 서울부동산 칼리지  출신중 그 곳에서 부동산 중개사무소를 개업하고 계신 분 한 두 명을 섭외하여 그 지역의 개발호재와 좋은 물건에 대한 설명을 1시간 정도 더 듣는다. 왜냐하면 그 지역을 가장 잘 아시는 분은 그 곳에서 현업에 뛰고 계시는 공인중개사이기 때문이다.

                  (선배인 그 곳 공인중개사로 부터 생생한 정보를 듣다)

그런후에

3)집에 돌아와서는 내가 만들어준 보고서를 한번 더 읽어보아라.

이전에는 나는 성남에 가본적도 없고 나 하고는 관계도 없다 고 생각했는데 이번 현장학습때 설명을 듣고, 또 직접 땀을 흘러가며 발로 4시간 이상을 걸었기 때문에 똑같은 활자로 된 보고서 이지만 집에 와서 한 번 읽어 보면 글자 한자 한자가 가슴에 와 닿는다.

그리고 나서

4)지도책 보는걸 습관화 해라

부동산의 모든 비밀은 지도책 안에 있다고 해도 과언은 아닐 것이다. 이전에는 개발계획도등은 극소수 특정 사람만 공유하고 있었다. 그러나 현재에는 선 계획 ,후 개발 원칙에 의하여 모든 계획들이 해당관청 사이트에 들어가 보면 다 공표가 되어 있다. 그 계획들을 고맙게도 지도 판매업자들이 자세 하게도 지도에 다 표시해 놓았다.

그런데도 지도 한번도 보지 않고 부동산 투자한다고 한다. 나침반 없이 망망대해 를 항해하는 것과 같다. 물론 일반 사람들은 독도법(지도 보는 법)을 잘 모르기 때문에 지도 보기가 쉽지는 않을 것이다,

하지만 현장학습을 갔다 온 사람들은 내가 설명을 해주었고, 또한 본인들이 직접 발로 뛰었기 때문에 쉽게 알 수 있다. 지도책을 펴놓고 여기가 산성역이구나 ! 산성역에서 조금 내려오면 신흥주공 아파트가 있는데 이곳 정문앞에 있는 삼성부동산에 들러 1시간정도 성남 전반에 대해 설명을 들었고 신흥주공 아파트가 역세권이고 재건축 추진 중에 있어 투자가치가 높다고 하더라 등등을 지도책에다 표시하다보면 어릴 적 퍼즐 맞추는 것처럼 아주 재미가 있다.

 그렇게 하다보면 어느새 지도책 한 권이 너덜너덜하게 손때가 묻어 있을 것이다. 그 때는 바로 여러분이 부동산 전문가가 되어져 있를 것이다.  나는 1년에 한 번씩 이렇게 지도책을 바꾸고 있다. 나와 서울부동산 칼리지 제자들은 취미가 딱 2 가지 이다 .

하나는 걷는 게 취미이고

또 하나는 지도책 보는 게 취미이다.

지도책에 표시를 해본 다음에 이제는 혼자

5)현장에 다시 한번 갔다 와라

나는 현장 학습 갈 때 반드시 당장 투자 할 수 있는 추천 경매물건 2~5개를 가지고 간다. 현장학습을 하면서 그 물건 지 앞에서 장 단점, 향후 전망 등을 설명해준다.

여러분들이 현제 내 자금여력과 맞고 관심이 있으면 이제는 혼자 아니면 친한 동료들과 다시한번 조사하러 갔다 와야 한다.

 나는 부동산 투자에 있어서 내 눈으로 보지 않는 것은 누가 뭐라 해도 투자하지 말라고 가르친다. 왜냐하면 일단 싸인을 하면 모든 책임을 내 책임 이기 때문이다. 더군다나 부동산은 금액이 적지가 않다. 적게는 몇 천 만원 많게는 수 억 원하는 부동산을 사는데 한번 가보지도 않고 주위사람들이 좋다고 하니 그  말만 믿고 덜렁사서 나중에 후회하는 경우를 종종 내주위에서 보아온다.

“ 바보다.! ”

동네시장에서 콩나물 1000원어치 사면서도 이리 따지고 저리 따지는 사람들이 그 보다 몇 천배 비싼 부동산을 사면서도 한번 가보지도 않고 사니 말이다.

현장에 다시 가서 호가는 얼마이고?, 급매로 내면 얼마를 받을 수 있는지? 전세는? 월세는? 얼마인지를 알아 와서 내가 이번에 입찰해도 되겠다고 생각이 들면 그 때 다시 나에게로 와서

“원장님! 권리분석 좀 해주세요?”

하면

나는 권리분석을 다시 한번 해보고 물어 줄게 없으니 이번 건은 얼마를 쓰면 좋겠다고 하면 그 금액을 써서 법원에 입찰하여 낙찰 받으면 더 할 나위 없이 좋고, 떨어져도 여러분은 손해 날 것은 없다.

 왜냐하면 입찰보증금을 되돌려 받으면 되고 ,여러분이 현장학습 한 그 지역은 영원히 여러분 머릿속에 남아 있기 때문이다.

 예를 들면 나중에 대지 지분 9평짜리 빌라가 최초감정가 1억5천 만원에 경매에 나왔다면, 그때 현장 조사할 때 평당 2000만원 정도 했다면 최초감정가가 싸게 책정되었기 때문에 첫 경매 때 바로 입찰해야 할 거고,반대로 최초감정가가 2 억원에 나왔다면 한번 유찰 될 때 까지 기다려 들어가야 한다는 것을 현장에 안가보고도 1차적으로 알 수 있기 때문이다.

그리고나서 일상생활를 하시다가 신문지상이나 인터넷상에 성남에 관한

6)새로운 정보가 있으면 Copy 하여 보고서에 붙여라.

이 전에는 성남하고 여러분들과는 관계가 없다고 생각해서 신문에 성남에 대한 무슨 개발 호재가 발표되어도 관심이 없었다. 그런데 이렇게 강의를 듣고 발로 뛰었기 때문에 신문지상에 성남이란 글자만 보아도 눈이 동글해지고, TV등에 성남이란 말만 나와도 귀가 쫑긋해진다.

사람은 자기가 관심이 있는 것만 들리고 보이는 것 같다.

이런 개발호재가 나오면 그걸 얼른 복사해서 내가 나누어준 보고서에 첨부하면 1년에 45권이라는 여러분만 가지고 있는 최신 부동산 정보를 가지고 있는 것이 된다.

지금까지  가르쳐준 방법대로 한 1년만 따라하다 보면 여러분은 부동산 경매박사 가 될 수 있다. 그래서 나는 경매에는 학벌이 높거나 낮거나, 나이가 많거나, 적거나 남자이거나 여자이거나 관계없이 오직 튼튼한 다리 와 하려는 의지 와 노력 만 있다면 누구나 다 경매전문가가 될 수 있다고 확신한다.

현재 내가 그렇고, 나를 멘토 삼아 묵묵히 해오고 있는 서울부동산 칼리지 내 제자들이 산 증인 이다.

다시 한번 강조한다.

경매 너무 이론에 치우 치지말고, 현장에서 발이 부르트도록 발품 을 팔아라. 오직 경매에서 성공할 수 있는 단 하나의 진리는 현장을 부지런히 다니는 길밖에는 없다.

[마크힐스]

눈에 쏙쏙들어오는 칼럼~ 너무 유쾌합니다

[경매1급]

이제서야 칼럼을 보게 되다니. 너무 안타깝지만 지금부터라도 열공^^

[한강변아파트]

원장님의 내공이 느껴집니다.

[포레]

경매전문가가 되고 싶습니다. 도와주실거죠? ㅎㅎ

[특수물건전문가]

원장님을 뵙고 싶네요~ 조만간 찾아뵙겠습니다

[경매로부자되자]

다음편이 너무 궁금하네요. 재밌게 보고 있습니다~

[lucky girl]

실전에서 많은 도움이 되겠읍니다 감사합니다

[강변에살자]

칼럼을 읽으면서 경매를 배우고 있습니다. 감사해요

[워너비]

경매로 부자되고 시퍼요. 도와주세요^^

[박숙희105기]

명심 또 명심하겠습니다!!

[여우야(111기)]

원장님 글을 읽고나니 더욱 더 현장학습에 참여하고 싶네요..지도 지도 현장 현장.. 명심 또 명심합니다

[해무(114기)]

현장학습을 다녀와서 이 글을 읽으니 더 현장의 중요성을 실감하게 되네요. 감사합니다^^

[나야나 기쁨이준재벌(121)]

현장학습의 중요성...다시 실감합니다..