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[강삽]

아파트 보수공사 특집 - 재도장공사

재도장공사, 수명연장·미관 위해 필수…준비·감독 철저히 해야

▲ 재도장공사시에는 주변경관에 어울리는 색상을 선택하되 입주민들의 의견을 충분히 수렴해야 한다.

콘크리트로 만들어진 아파트 외벽은 시간이 지남에 따라 각종 환경요건의 영향을 받아 외벽이 갈라지는 등 점차 내구성이 저하되고, 도장면도 오염돼 단지의 미관을 해치게 된다.
또한 갈라진 틈새로 물이 스며들어 세대에서 누수에 의한 피해를 입어 민원이 제기되기도 한다.
이에 따라 재도장공사를 주기적으로 실시해 단지의 미관을 개선하고, 외벽을 효과적으로 보호해 건물의 수명연장을 도모할 필요가 있다.
재도장공사는 많은 비용이 소요되는 비교적 규모가 큰 공사이기 때문에 관리주체는 꼼꼼한 사전준비를 통해 외벽의 상태를 점검하고, 외벽 크랙보수에 특히 신경써야 한다.
색상은 입주민들의 의견을 최대한 반영해 선정하되 도시경관을 해치지 않도록 주의해야 하며, 철저한 공사감독을 통해 입주민 민원 발생을 방지하고, 기후조건이 맞지 않을 때는 과감히 공사를 일시 중단시켜야 한다.
이에 재도장공사의 필요성 및 중요성에 대해 알아보고 공사 진행시 유의사항은 무엇인지 일선 관리소장과 도장 전문가들의 의견을 통해 살펴보도록 한다.


건물 수명연장 위해 필요
외벽 재도장공사는 아파트의 미관을 개선, 단지의 가치를 높이고, 외벽을 도장재로 보호해 건물의 수명 연장을 꾀할 수 있는 매우 중요한 공사다.
콘크리트 건물은 구조적 특성상 빗물과 탄소에 의해 시간이 지남에 따라 콘크리트의 노후화 및 중성화, 철근의 부식 등의 현상이 나타나게 된다.
따라서 재도장공사는 단지 미관 향상 효과와 함께 도장을 통해 콘크리트를 감싸 건물을 보호하는 것에 그 목적이 있다는 것을 잊지 말아야 한다.
만약 주기적으로 재도장공사를 실시하지 않을 경우 건물 외벽의 내구성이 급격히 저하돼 건물 전체를 보호할 수 없게 되고, 적절한 공사시기를 놓칠 경우 비용이 추가로 발생하기 때문에 주의가 필요하다.

외벽크랙·누수 등 사전점검 필수
재도장공사는 아파트의 이미지 개선 효과와 함께 건물의 수명연장도 꾀할 수 있는 기회를 제공한다. 따라서 재도장공사는 충분한 시간을 갖고 준비하는 것이 좋은데 이 과정에서 건물 외벽의 크랙과 세대 누수 현황 등을 미리 점검해둬야 한다.
현재 재도장공사를 진행하고 있는 서울 도봉구 쌍문동 성원아파트(7개동 498세대) 박재수 소장은 공사 전 외벽 사전점검의 중요성을 강조했다.
이 아파트 관리주체는 재도장공사 실시 전 세대 방문을 통해 모든 세대의 누수 현황을 조사하고, 쌍안경을 활용해 건물 외벽의 크랙현황을 파악, 알기 쉽도록 도면을 작성했다.
박 소장은 “재도장공사는 최소 1억원 이상의 적지 않은 비용이 투입되는 매우 크고 중요한 공사이기 때문에 사전점검은 필수”라며 “이를 통해 현장설명회에서 시공사에도 시공범위를 명료하게 설명할 수 있다.”고 강조했다.
이와 함께 입주민들에게 적절한 홍보를 통해 공사 계획을 알리고 동의를 얻는 과정도 중요하다.
재도장공사의 본질적인 목적과 장기수선계획 등에 생소한 입주민들은 관리주체로부터 충분한 설명을 듣지 못했다면 공사의 적절성에 대한 의문을 제기할 소지가 있고, 공사 자체의 시행에 동의하지 않는 경우도 발생할 수 있다.
이를 극복할 수 있는 방안으로 경기 부천시 라일락마을 주공2단지 채희범 관리소장은 입주민들과의 ‘감성적 소통’을 내세웠다.
채희범 소장은 “입주민들의 동의를 이끌어내기 위해서는 재도장공사의 당위성을 입주민들에게 충분히 설명하는 것이 중요하다.”며 “공사 계획을 알리는 과정에서 설문지와 함께 장기수선계획 근거자료 등을 첨부, 입주민들의 다양한 의견을 수렴하고, 공청회나 사업설명회를 통해 입주민들과 직접 대화해 동의를 이끌어내는 것이 바람직하다.”고 설명했다.

업체 건실성 등 꼼꼼히 따져봐야
재도장공사에 대한 입주민 동의 및 대표회의 의결이 마무리됐다면 시공업체를 선정해야 하는 과정이 기다리고 있다.
재도장공사 업체는 타 공사·용역업체와 마찬가지로 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에 따라 최저가를 제시한 업자를 낙찰자로 선정해야 한다.
다만 상당수 일선 관리소장들은 부실공사 위험을 예방키 위해 제한경쟁입찰 실시가 필요하다고 입을 모으고 있다.
서울 광진구의 한 아파트 관리소장은 “건실하지 못한 시공업체가 선정돼 공사를 할 경우 부실공사, 임금체불 등의 우려가 있다.”며 “따라서 회사의 자본금, 관련 공사실적 등을 꼼꼼히 따져 건실한 업체를 선정하는 것이 중요하다.”고 설명했다.
이 소장은 “공사업체 선정시 입찰참가 자격에서 가장 엄격한 기준을 둬야 하는 사항은 업체의 부채비율이고, 시공 후 도산하는 업체가 종종 발생해 하자처리를 받지 못하는 경우가 생길 수 있으므로 이 부분은 특히 꼼꼼히 따져야 한다.”며 “혹시 모를 안전사고에 대비해 업체의 보험가입 현황을 살펴보는 것이 좋고, 근로자재해보험 등에 가입한 업체를 선정하는 것이 도움이 된다.”고 강조했다.
시방서 작성과 현장설명회의 중요성을 강조하는 의견도 많았다. 시방서를 꼼꼼히 작성해야 단지에서 시공하고자 하는 부분에 대한 정확한 전달이 가능하고 누락되는 부분을 없앨 수 있다는 것이다.
최근 재도장공사를 마친 인천지역의 한 관리소장은 “시공업체도 보편적인 형태의 시방서를 제시하지만 단지 실정에 맞지 않는 항목이 있을 수 있다.”며 “직접 외벽 상태 등을 조사한 내용을 토대로 자체적으로 시방서를 작성, 단지에 꼭 필요한 공사범위를 명확히 강조해야 한다.”고 설명했다.
이어 이 소장은 “현장설명회를 실시할 때 미리 파악해 둔 누수 현황이나 취약부분에 대한 설명을 충분히 해 업자들의 이해를 도와야 한다.”며 “시방서 작성을 꼼꼼히 해 공사시 누락되는 부분이 없도록 해야한다.”고 당부했다.
현장설명회에서 추가비용 없이 전용부분에 대한 도색 협조를 이끌어낸 경우도 있었다.
경기 안양시의 한 관리소장은 “현관문 내부는 전용부분에 속해 공사범위에 원칙적으로 포함되지 않지만 현장설명회에 참석한 업체들에게 도색에 대한 약속을 받아 별도의 비용을 들이지 않고 도색을 할 수 있었다.”고 말했다.

크랙보수, 재도장공사와 구분 시행해야
재도장공사시 페인트로 외벽을 도장하기 전 먼저 꼼꼼하게 준비할 과정이 있는데 바로 외벽 균열보수(크랙보수)다.
주택관리사 손성해 씨는 자신이 저술한 ‘아파트 구조 장수화 실무론’이라는 서적을 통해 “재도장공사시 균열보수와 재도장공사의 시행을 별도로 구분하는 것이 바람직하다.”며 크랙보수의 중요성을 강조했다.
손씨는 “시간이 흐르면서 아파트 외벽 철근이 노출돼 부식하는 경우도 있고, 미세한 틈이 발생해 누수 및 결로현상이 나타나기도 한다.”며 “재도장공사 전 반드시 피막보수 방법으로 균열과 노출된 철근을 피복 처리하고, 방수재를 도포해야 한다.”고 조언했다.
경기 안양지역의 또다른 관리소장은 “크랙보수는 보통 재도장과 같은 업체에 의뢰하는 것이 일반적이나 균열이 심각한 경우 크랙보수 전문업체에 따로 공사 발주하는 방법이 있다.”고 조언했다.
이 소장은 “균열을 메울 때 사용하는 퍼티(크랙보수시 균열부위에 사용하는 충전재)는 반드시 원재료를 그대로 써야 한다.”며 “간혹 퍼티를 부드럽게 만들기 위해 페인트, 물 등을 섞어 쓰는 경우가 있는데 이 경우 내구성이 현저히 떨어지므로 지양해야 한다.”고 설명했다.
아울러 이 소장은 V커팅의 중요성도 강조했다. 이 소장에 따르면 V커팅은 일정 크기 이상의 균열부위를 V자로 잘라내 퍼티가 균열부위를 확실히 메울 수 있도록 하는 공법으로 적절하게 실시하지 않으면 균열부위가 완전히 메워지지 않거나 퍼티가 떨어져나가 하자가 발생할 수 있으므로 주의해야 한다.
크랙보수와 관련해 한 시공업체 관계자는 “보통 단지 현장설명회에 가보면 공사비 절감을 위해 누수가 발생하는 세대에만 크랙보수를 의뢰하는 단지가 간혹 있다.”며 “누수가 발생하는 세대만 보수를 진행한다고 해서 누수를 100% 잡아낼 수는 없다”고 설명했다.
이어 이 관계자는 “만약 그렇게 시공한다고 하더라도 다른 곳의 균열을 타고 물이 스며들어 누수는 계속 발생한다.”며 “비용이 상승하더라도 건물 외벽 전체에 대해 꼼꼼한 크랙보수를 실시하는 것이 바람직하다.”고 덧붙였다.

주변경관 등 고려해 색상 선택해야
재도장공사시 색상 선정에도 주의를 기울여야 한다. 재도장공사는 아파트 미관 향상에 있어 가장 핵심적인 공사이기 때문에 색은 신중하게 선택해야 한다.
하지만 입주민 각각의 취향이 달라 다수가 원하는 색을 찾아내는 일은 결코 쉬운 작업이 아니다.
채희범 관리소장은 “색상 선택시 가장 중요한 것은 주변 단지의 색상을 참고해 크게 이질감이 없는 색상을 선택, 주변경관을 해치지 않도록 주의하는 것”이라며 “아파트는 입주민들의 주거공간이기 때문에 차가운 색상이나 원색계통보다는 온화하고 포근한 색을 선택하는 것이 입주민들에게 정서적 안정을 가져다 줄 수 있다.”고 조언했다.
이와 함께 색채 전문가의 도움을 받는 단지도 있었다. 서울 광진구의 한 관리소장은 “지난해 재도장 공사를 실시할 때 단지에 어울리는 색상을 선택하기 위해 많은 고민을 했다.”며 “도료회사에 의뢰해 단지와 주변경관에 어울리는 도안 3종을 추천받아 아파트 정문에 부착, 입주민들의 의견을 반영키 위해 마음에 드는 도안에 스티커를 부착하도록 했다.”고 말했다.
특히 이 아파트는 색상을 선택하는 과정에서 도색에 사용할 페인트를 저층부 벽면에 샘플로 칠해 색상을 검증하고 입주민들의 이해를 돕는 등 색상 선택에 신중을 기했다.
페인트 선택에도 주의가 필요하다. 직전에 실시한 재도장공사시 사용한 페인트의 등급과 같은 등급의 페인트를 사용해야 한다는 것. 예를 들면 이전 공사에서 2등급의 페인트를 사용했다면 새로 공사를 진행할 때도 2등급의 페인트를 사용해야 한다는 것이다.
경기도 안양시의 한 관리소장은 “다른 등급의 페인트를 사용할 경우 시간이 지나면 도색이 갈라지고 일어날 수 있다.”며 “이전 공사에서 사용한 페인트의 등급을 확인해 같은 등급의 페인트를 사용해야 하고, 페인트의 등급을 올리고자 할 때는 기존 페인트를 긁어내고 시공해야 한다.”고 조언했다.
도색부위에 맞는 용도의 페인트 선택도 중요하다. 보통 외벽에는 수성페인트를 사용하지만 예외도 있다.
최근 공사를 마친 서울 소재 아파트의 관리소장은 “지난해 공사를 실시할 때 외벽 전체에 수성페인트를 사용했는데 유독 가스배관만 도색이 벗겨지고 있어 이유를 알아보니 가스배관에는 유성페인트를 사용했어야 했다.”며 “이번 실수를 교훈삼아 다음 공사부터는 용도에 맞는 페인트 선택에 주의를 기울일 것”이라고 말했다.

철저한 관리감독 통해 입주민 피해 예방
재도장공사 진행시 철저한 공사감독을 통해 진행상황을 체크하고 잘못된 부분은 바로잡아야 한다.
이 과정에서 관리주체의 자체적인 감독은 물론이고 도료, 건축, 건설관련 전문지식·기술을 가진 동대표, 입주민이 있다면 자문을 구해 좀더 수월하게 공사를 진행할 수 있다.
먼저 공사기간 동안 매일 그날의 계획과 진행상황을 업무의 시작과 종료시 확인하는 것이 좋다.
작업을 마친 저녁에는 사용했던 자재들을 한쪽으로 정리할 수 있도록 하고, 특히 페인트 같은 유해물질은 어린이들이 만질 수 없도록 각별히 신경써야 한다.
페인트의 경우에도 관리소장, 감사 등의 입회하에 시방서에 명시된 페인트가 맞는지, 정량이 정확히 담겨 있는지 등을 확인해보는 것이 좋다.
이와 함께 도색 전 외벽 물청소와 입주민 협조를 통해 세대 내부의 창틀 청소를 같이 해주는 것이 좋다.
이에 대해 한 도장공사업체 관계자는 “도장을 시작하기에 앞서 외벽을 깨끗하게 세척하고, 입주민들이 세대 창틀을 자발적으로 청소할 수 있도록 유도해야 한다.”며 “물청소를 확실히 해야 우천시 창틀의 먼지가 흘러내려 도색부위가 다시 더러워지는 것을 방지할 수 있다.”고 설명했다.
더불어 도색을 하는 과정에서 단지 시설물이나 입주민 소유물에도 피해가 가지 않도록 각별히 주의해야 한다.
도색중 화단이나 조경수에 페인트가 묻지 않도록 하고, 차량은 이동주차하거나 보호 비닐을 씌워 불필요한 민원이 발생하지 않도록 방지해야 한다.
특히 도색중 방충망 파손에 대한 민원이 많이 제기되고 있다. 로프 작업시 방충망의 파손이 없도록 작업자들에게 반드시 당부해야 하고, 부득이한 파손에 대비해 사전에 시공사와 보상에 대한 내용을 협의하는 것이 좋다.
도색시 기후조건에도 신경써야 한다. 페인트는 시공 당시 기후조건에 따라 조기에 도장면이 갈라지거나 칠이 벗겨질 수 있기 때문에 사전에 일기예보 등을 통해 기후조건을 확인한 후 우천시나 습도가 높을 때는 작업을 즉각 중단해야 한다.
한 도료업체 관계자는 “도장에 적합한 온도는 섭씨 5∼35도 사이”라며 “피도체의 표면온도가 4도 이하 또는 33도 이상일 경우 도장작업을 중단해야 한다.”고 설명했다.
이어 이 관계자는 “페인트는 습도에 민감하기 때문에 습도 범위가 40∼80%일 때 도장을 진행할 수 있고, 85% 이상 습도가 올라가면 작업을 할 수 없다.”며 “이밖에도 외부 도장시 안개가 끼거나 우천시, 강한 바람이 불때는 작업을 중단해야 한다.”고 덧붙였다.
작업자들의 안전관리에도 각별한 주의를 기울여야 한다. 혹시 모를 안전사고에 대비해 일과 시작시 안전교육을 반복적으로 실시하고, 안전장구 등에 대한 점검을 실시해주는 것이 도움이 된다.

- 주요 도료업체 가이드 - 

삼화페인트 공업(주)
국내 최초로 KS마크를 취득한 삼화페인트공업(주)(www.spi.co.kr)은 최근 최신 연구시설과 생산설비를 갖춘 신공장을 시화공단에 건설해 더욱 완벽하고 우수한 제품을 공급하고 있다.
삼화페인트는 환경친화에 바탕을 둔 기업경영을 원칙으로 △환경오염 예방 및 지속적 개선 △자원의 절약 및 폐기물 감소를 주요 내용으로 하는 내부방침을 운영하고 있다.
아파트 재도장공사에 적합한 도료로 삼화페인트는 ‘리코텍스’ 제품을 추천한다.
업체 관계자는 “이 제품은 강력한 방균성능으로 곰팡이 발생을 억제하고, 건조 후 도막이 강인하고 내구력이 우수해 발수전용 도료보다 내오염성이 우수하다.”며 “특히 인체에 유해한 납, 수은, 비소 등 중금속이 포함되지 않아 친환경적인 제품으로 각광받고 있다.”고 설명했다.

(주)노루 페인트
‘노루’(NOROO)라는 브랜드로 도료시장에서 성장해 온 (주)노루페인트(www.noroo.co.kr)는 1945년에 창업해 올해 창립 65주년을 맞이한 기업이다.
노루페인트는 건축물용 도료를 비롯해 가전금속용 등 페인트 제조에 기본이 되는 수지 등 자연색 그대로를 나타낸 다양한 제품을 생산하고 있으며, 환경 관련 도료를 포함 각종 고기능 도료를 개발·출시하고 있다.
특히 지난 2010년 1월 녹색경영 선포와 함께 사람과 자연을 존중하는 녹색경영 운동을 전개하며 더욱 건강하고 지속 가능한 발전을 추구하고 있다.
노루페인트는 ‘내츄럴 크로바’, ‘순&수’ 등 친환경성을 강조한 다양한 제품을 출시, 시장을 선도하고 있다.
업체 관계자는 “내츄럴 크로바는 휘발성 유기화합물질과 중금속을 거의 함유하지 않은 친환경성 수성도료”라며 “은폐력과 내세척성이 뛰어나 물세척이 가능하고 도료의 도장 및 건조과정에서 냄새가 거의 없다.”고 설명했다.

건설화학 공업(주)
제비표페인트로 알려진 건설화학공업(주)(www. jebi.co.kr)은 국내의 대표적인 도료 생산업체다.
동종업계 최초로 지난 71년부터 품질관리기법을 도입했고, 70년대 후반부터 도료종합연구소를 만들어 기술력 향상에 앞장서고 있다.
건설화학공업은 최근 ‘친환경 페인트’ 개발로 아파트 재도장공사를 주도하고 있다. 아파트 외부 벽면용으로 고내후성과 저오염성을 가진 수성 우레탄·실리콘 도료를 잇따라 출시하는 한편 최근에는 유·무기 복합 수성도료인 ‘포리실텍스’와 ‘크린월 W’로 아파트를 찾아가고 있다.
이 중 포리실텍스는 건조도막의 발수성능이 우수해 수분침투에 의한 건축물의 노화 및 부식방지 효과가 탁월하고 내후성 및 내구성이 좋아 오랫동안 아름다운 색상 유지가 가능하다.

KCC(주)
지난 1958년 설립된 KCC(주)(www.kccworld. co.kr)은 친환경적 기술개발에 기반한 제품의 고부가가치화와 더불어 세계시장을 선도하는 제품 개발에 기업역량을 집중하고 있다. 종합건축·산업용 자재 및 도료, 실리콘 등을 생산하는 세계적인 정밀화학 기업으로서 기업 경쟁력의 질적 도약을 통해 글로벌 기업으로 도약하고 있다.
KCC는 재도장에 적합한 페인트로 ‘숲으로’를 추천한다. 이 제품은 수도권 대기환경 개선에 관한 특별법 기준을 만족하는 친환경 제품으로서 곰팡이 및 결로발생 방지, 방균, 단열, 내오염성 등 우수한 품질을 갖춘 제품이다.

[낮엔 해처럼.. 밤엔 달처럼..]

도장공사의 중요성을 잘 설명되었네요
주기가 5년마다인데 최장7년은 넘기지 말았으면해요