2010년 경인년(庚寅年) ,내집마련 전략

[짱구007]

2010년 경인년(庚寅年) ,내집마련 전략

보금자리와 신도시 물량 노릴 만

박상언

아파트

現 유엔알컨설팅 대표

2008년 한국경제TV 선정 부동산 전문가 대상

저서 [10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등]

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분양시장을 통한 청약전략 편

올해 주택청약시장을 단적으로 표현하면 보금자리 주택과 서울도심지역청약시장 인기, 주변보다 저렴하게 분양하고 발전가능성 있는 수도권 택지지구 인기회복이다. 올해 10월 청약을 받았던 서울 도심권역인 광진구 광장힐스테이트와 마포구 공덕래미안과 인접지역인 광명시 하안동 광명e-편한세상이 큰 인기를 끌었다. 공덕래미안은 주변 시세 수준인 3.3㎡당 1900만~2300만원에 나왔지만 청약 경쟁률은 최고 143.5대1이나 됐을 정도다. 주변시세보다 저렴하게 분양된 택지개발지구인 인천청라지구 동시분양 물량도 인기를 끌었다.

수도권 신규분양시장 인기 지속될 듯
추석이후 매매시장이 주춤하고 있는 가운데 DTI 규제대상이 아닌 신규분양시장의 열기가 뜨거웠다.내년에도 DTI 규제대상이 아닌 신규분양시장의 열기가 계속 이어질 것으로 본다. 특히 로또라 불리우는 보금자리 주택에 대한 청약이후 내년 주택시장도 매매시장보다 분양시장으로 관심의 포커스가 대거 옮겨갈 것으로 본다.
특히 지난해 하반기 1차 보금자리 시범단지 청약이 인기리에 분양중인 가운데 서울 서초 내곡•강남 세곡2지구 등 서울•수도권 6곳이 보금자리주택 지구로 추가 선정되어 내년에도 보금자리주택 청약열풍을 이어갈 것으로 본다.
결론적으로 내년 분양시장도 특히 투자가치 있는 수도권 분양시장의 경우 DTI 규제 반사이득으로 올해의 인기를 이어갈 가능성이 크다.
소액 투자 가능한 빌라 관심 가질 만
분양이 아니더라도 소액으로 투자할만한 곳도 관심을 가질 필요가 있다. 대표적으로 연립, 다세대등은 DTI 규제대상이 아니기 때문에 개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대등,도시형 생활주택으로 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택도 주목할 필요가 있다. 개발이 불확실한 곳보다 이왕이면 서울시에서 전략적으로 밀어주는 유도정비구역내 1억내외로 소액투자가능한 빌라가 유망해 보인다. 대표적으로 한강변 수혜까지 보는 합정과 망원, 자양동 당산동~양평동 일대 빌라투자가 유망하다.DTI 확대 적용 이후 합정과 망원, 자양동 일대 현장을 다녀본 결과 연초보다 시세가 대폭 상승하면서 거래량이 꾸준한 걸로 나타나고 있다. 지난 2006년 당시만 해도 투기지역 내 6억이상 아파트 구입시 DTI가 적용되었던 때, 반사작용으로 이 일대 빌라가격은 1년사이에 두배 이상 올랐었다.

2차 보금자리주택도 노려볼 만

2차 보금자리주택지구는 시범지구와 공급규모는 비슷하지만 입지면에서는 오히려 더 낫다는 평가를 받고 있다. 1차와 마찬가지로 공급지역이 다양하기 때문에 수준에 맞는 청약전략을 세울 필요가 있다. 2차 보금자리주택지구 중 강남 세곡2지구와 서초 내곡지구는 여전히 시범지구 수준의 높은 인기가 예상된다.
우선 세곡지구와 이웃한 세곡2지구는 강남구 자곡동, 세곡동, 율현동 일대로 총 5000가구 중 4000가구가 배정됐다. 세곡2지구에서도 수서역 인근 단지는 역세권으로 투자자뿐만 아니라 실수요자들의 선호도가 높을 것으로 예상된다.

내곡지구의 경우는 서초구 내곡동, 신원동, 원지동, 염곡동 일대로 공급 가구(보금자리주택 4000가구)면에서 세곡2지구와 유사하다. 서울 도심권에서는 15km 정도 떨어져 있다.경기지역 중에서는 서울 도심권에서 가장 가까운 곳은 도심에서 15km 떨어진 구리 갈매지구다. 구리시 갈매동 일원으로 전체 9000가구 중 6000가구가 보금자리주택이다. 남양주 별내지구, 중랑구 신내지구와 가깝고 강남 접근성이 좋고 서울외곽순환도로, 경춘선 복선전철 등 교통이 좋아 비강남 공급물량 중 인기가 높을 것으로 보인다.
남양주 진건지구의 경우 별내, 지금지구와 가깝고 북부간선도로, 서울외곽순환도로, 중앙선 도농역, 구리역이 가깝다고 도심에서 17km 떨어져 있다.공급물량이 1만1000가구(전체 1만6000가구)로 2차 공급지 중 가장 많아 경쟁률이 낮을 것으로 전망된다.

5000가구(전체 8000가구)가 공급되는 부천 옥길지구(18km 지점)는 9000가구(총 1만2000가구)가 공급되는데 서울외곽, 제2경인고속도로가 가깝고 소사~원시간 전철계획이 호재다. 남양주 진건지구과 부천 옥길지구 같이 공급물량이 다른 지역보다 많기 때문에 청약저축 가입액이 적은 분들이나 특별공급에 해당되는 분들은 적극적으로 노려볼 필요가 있다.
보금자리주택 등장으로 신도시별 인기도 차이 극명해 질 듯
올해 신도시 분양성적은 그다지 좋지 않다. 얼마전 하반기 청약 접수를 받았던 김포한강신도시에서 분양했던 아파트는 초기에 대거 미분양으로 남았다. 영종하늘도시에 동시분양 3순위 청약결과 0.84대1의 경쟁울 을 보이며 대거 미달됐다. 결과적으로 영종 하늘도시의 경우도 3순위까지 청약자들을 채우지 못해 4순위로 넘어가는 진풍경을 연출했다.
김포신도시와 영종하늘도시가 미분양이 된 주요원인은 입지적인 이유도 있겠지만 무엇보다도 분양시기를 전후로 해서 대거 쏟아진 보금자리 주택 때문인 걸로 파악된다. 보금자리 주택은 입지면에서도 2기 신도시 보다 가깝고 도심 인근의 그린벨트를 해제하고 짓기 때문에 쾌적성과 가격경쟁력을 동시에 갖췄다.

보금자리주택등장에 따른 신도시 청약전략

도심 인근과 업무시설 밀집지역 신도시 청약해볼만
MB정부의 신개념 주거수단이라 할 수 있는 보금자리주택은 사전예약제에 대한 4월 공청회를 거친 후 불과 한달만에 시범지구가 지정될만큼 일사천리다. 올해 선정된 보금자리주택 대부분은 모두 서울도심과의 거리를 따져볼 때 , 김포 파주, 동탄으로 대변되는 2기 신도시보다 훨씬 가깝다. 게다가 주변시세보다도 훨씬 저렴하고 심지어 앞으로 분양하게 될 신도시보다도 저렴하게 분양이 이뤄질 것으로 예상되고 있다. 따라서 비교적 수도권 외곽에 위치한 지역의 주택시장과 분양을 앞두고 있는 2기 신도시들이 바짝 긴장하고 있다고 해도 과언이 아니다. 분양을 앞두고 있는 신도시들을 대략적으로 살펴보면 김포한강신도시,평택평화신도시, 인천 검단신도시 및 오산 세교지구, 파주신도시,등을 들 수 있다.
관심 가질 신도시 물량

광교신도시-위례신도시- 동탄 2신도시 순차적으로 주목할 만
광교신도시

경기 남부권에서 판교신도시와 더불어 청약자들이 관심이 높은 광교신도시 분양을 주목할 필요가 있다. 특히 내년 상반기경 에듀타운 A13~15블럭에서 분양하는 GS컨소시엄 분양 물량((1173세대)을 눈 여겨 볼 필요가 있다. GS컨소시엄은 GS건설을 대표사로 시공은 코오롱건설, 동부건설, 동서건설, 한양주택 등 4개사다.A13~15블럭은 전용면적 85㎡ 초과 중대형 평형으로 입지와 품질, 브랜드가 뛰어나 청약예금을 가진 수도권 수요자가 대거 몰릴 것으로 보인다. 특히 도청 신청사 및 신분당선 도청역과 인접하고 단지 뒤로 녹지가 형성돼 있어 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 에듀타운의 3.3㎡당 예상 분양가는 1100~1400(3.3 ㎡)만원대로 책정될 것으로 보인다.

위례신도시

이르면 올해 상반기경 분양할 예정인 위례신도시를 노려봐도 좋을 성 싶다.
위례신도시 규모는 (680만㎡)로 판교(923만㎡)보다 조금 작다. 총 4만6000가구 가운데 아파트는 4만2000가구가 들어선다. 전용 85㎡ 초과가 전체의 40%인 1만8762가구, 전용 60~85㎡ 1만1857가구(25%), 전용 60㎡ 이하 1만1437가구(25%)다. 임대주택은 전체의 43%로 계획돼 있다.
교통계획도 좋은데 제 2양재대로, 감일~초이간 도로 등 10개 노선 20㎞를 신설 또는 확장되고 송파IC 등 3개의 접속시설이 갖춰진다. 또한 위례신도시에서 강북도심을 연결하는 철도 등을 건설한다. 복정역과 지하철 5호선 마천역을 연결하는 신교통수단이 도입된다. 헌릉로, 분당~내곡간 도로, 성남대로에는 중앙버스 전용차로가 도입된다. 분양가는 전용 85㎡를 기준으로 3.3㎡당 1100~1200만원 정도로 예상된다

출구 전략 대비해 투자 전략 짤 것

내년에는 세계적으로 출구전략의 적절한 시기와 강약에 대한 논의가 뜨겁게 달아오르는 한해가 될 것이다.그에 따라 부동산시장도 출구전략 강도나 시기에 맞춰 급변할것으로 예상된다. 출구전략이란 작년 9월 리먼사태이후 금리인하와 대규모 재정투입으로 풀렸던 유동성을 서서히 잠재우기 위해 금리인상과 재정긴축 정책등과 같은 조치를 취하는 것으로 볼수 있다. 특히 많은 분들이 관심을 가지고 있는 주택시장도 출구전략에 따라 좌지우지될수밖에 없다. 따라서 기존 주택시장 뿐만 아니라 신규분양시장 참여자들도 출구전략시기에 대한 관심의 끈을 놓지 말아야 한다. 시장참여자들이 가장 먼저 출구전략의 신호를 감지하는 것은 대출금리인상으로 인한 가계부담가중이기 때문이다.출구전략은 사실 올해 3분기 이후부터 금융권을 중심으로 먼저 시행되고 있다고 보면 되는데 양도성 예금증서(CD) 금리가 지속적인 상승세를 보였기 때문이다.
참고적으로 주택 가격 결정요인은 금리이외에 인구와 소득 증감등 여러 요소들이 복합적으로 작용하고 있다. 따라서 금리인상 한가지 이유만으로 곧바로 주택가격이 하락한다고 주장하는 것은 어불성설이다. 금리가 인상한다는 것은 그만큼 경기가 좋아서 돈에 대한 수요가 증가하기 때문에 주택 가격의 인상요인이 될 수도 있는 문제인 것이다.

결론적으로 시중의 유동성 흡수를 위한 출구전략이 본격적으로 시행되면 한국은행에서도 기준 금리를 서서히 올릴 수 밖에 없다. 따라서 어느 때보다 신중하게 투자전략을 짜야 한다. 즉 예전보다 대출비율을 낮추고 시장에서 잘 팔리는 실속 형 주택위주로 투자전략을 세워야 한다는 것이다.

㈜유엔알컨설팅 11월 23일(월) 오후2시 부동산투자세미나

㈜유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr)이 오는 11월 23일(월요일) 오후 2시 고양시 대화동 킨덱스 그랜드 볼륨 3층에서 부동산 투자 세미나를 개최한다. ㈜유엔알컨설팅 박상언 대표가 ‘2010년 부동산 시장 전망과 경기 서북부 지역 투자전망’에대해 주제로 실전투자사례를 들어 상세히 설명한다. 현장에서 세미나 자료 및 사은품이 지급되며 접수는 인터넷 및 현장접수가 가능하다.

인터넷 접수:http://bunyang.joinsland.com/seminar/20091116/

       [박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]

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