강의후기 기본반 7강 농지의 투자 후기

[이영실]

지난주는 농지에 대해 공부했습니다.

본격적인 수업 전, 입암리 선바위지구 관한 이야기를 했습니다. 수용보상으로 ‘대박나는’ 일은 잘 없다고 합니다. 아주 오래전에 농지를 사서, 농사를 지은 농부면 모를까.. 보상을 얼마나 해줄지, 세금이 얼마나 될지를 다 계산해보고 들어가야 합니다. 입암리 개발과 농지 관련하여 화요투자반 답사후기 읽어보기 추천합니다~ 자세하고 유용한 후기입니다👍
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요즘 해외여행을 다시 가는 분위기니 세관공매 보기를 추천한다는 말씀도 해주셨습니다. 양주, 가방, 귀금속을 저렴하게 가져올 수 있습니다.
온비드 금, 자동차, 임대물건, 국공유지(폐역, 우체국, 학교은 보통 위치가 좋다)도 주목해주세요.^^

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농지공부에 앞서 원장님께서 말씀하신 포인트를 읽어봅시다.
1. 농지법은 몰라도 지역의 농지에 가보라.
2. 농지취득자격증명서 별것 아니다.
3. 농지의 개발은 시대와 문화의 변화로 불가피 하다.
4. 보존하는 농지와 개발하는 농지는 현장에서 확인하면 100%다.
5. 주말체험농 / 농막설치(세컨하우스) / 농지원부(일반농/농업인자격과 혜택) /농지연금(노후대비)/ 반사이득 / 재촌과 자경(사업용/비사업용/세제감면) /진흥농/보호농/일반농(활용도) 요런것들은 중요한 키워드 입니다.

농지란?
일반적으로 농지는 농지법에 따라 지목이 전, 답, 과인 토지입니다.

지목이 논, 답, 과가 아니라도 농사를 짖고 있으면 농지로 봅니다.

누가 취득할 수 있나요? 취득면적에 제한은 없나요?
농지는 농사를 지으려는 마음이 있는 개인 누구나 취득할 수 있습니다. 법인의 경우 농업법인만 가능합니다.

농업경영여부에 따라 취득 상한 제한이 있습니다.
농업경영을 하지않은 개인은 주말체험농으로 1,000제곱미터까지 취득가능합니다.

상속을 받으면 10,000제곱미터까지 보유할 수 있습니다. 상한분은 양도하거나 농지은행에 위탁하면 소유가능합니다.

농업경영을 하는 농업인은 1,000제곱미터 이상 상한제한 없이 취득할 수 있습니다.

농지는 어떻게 분류하나요?
3가지로 분류하며, 토지이음에서 확인 가능합니다. [농지법]으로 제한하는 보호구역농지와 진흥구역농지, [국토계획법]에 따르는 일반농지가 있습니다.

일반농지는 농업인이 아니라도 건축이 가능합니다.
비농업인은 진흥구역농지 매매가 어렵고, 건축도 불가합니다. 매입하더라도 반드시 농사를 지어야합니다.
보호구역농지는 [지자체 조례]에 따라 전체 중 일부는 건축가능한 경우도 있습니다.

시세는 일반농지를 기준으로 비교합니다. 부산, 울산, 경남지역의 경우 진흥구역농지는 일반농지의 40%, 보호구역농지는 50~60% 정도입니다.

농지 활용을 위한 분류는?
면적 1,000제곱미터 미만, 이상으로 분류합니다.

1,000제곱미터 미만은 농업인 자격이 안되고 주말체험농으로만 이용가능합니다. 세대원 전부가 소유한 총 면적이 1,000제곱미터 미만이어야 합니다.
1) 농지전용(전원주택)
2) 농막 설치(세컨하우스)
3) 개발지 주변 반사이득
으로 주로 활용합니다.

1,000제곱미터 이상 취득하면 일반농(농업인) 입니다.
1) 노후대비 농지연금(만 60세 이상, 5년 이상 영농경력을 갖춘 농업인이 소유한 농지를 담보로 매월 연금을 지급하는 제도)
농지연금을 받으면서 담보농지를 직접 경작안하고 임대할 수 있습니다.
* 농지연금 신청가능한 농지 요건
 - 농지법 상의 농지 중 공부상 지목이 전·답·과수원으로써 사업대상자가 소유하고 있고 실제 영농에 이용되는 농지
 - 사업대상자가 2년 이상 보유한 농지
 - 사업대상자의 주소지를 담보농지가 소재하는 시·군·구 및 그와 인접한 시·군·구 내에 두거나 주소지와 담보농지까지의 직선 거리가 30km 이내의 지역에 위치하는 농지
 - 저당권 등 제한 물권이 설정되지 않은 농지(단, 선순위 채권 최고액이 담보농지 가격의 15% 미만인 농지는 가입 가능)
 - 압류·가압류·가처분 등의 목적물이 아닌 농지

2) 8년 이상 재촌·자경한 농지는 양도소득세가 감면됩니다. 단, 총 급여액이 3,700만원 이상인 근로자는 대상에서 제외됩니다.

3) 농지보전부담금 면제, 국민연금과 건강보험료 감면, 농업용 면세유 지원 같은 다양한 농업인 혜택도 누릴 수 있습니다.  
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농지 취득/보유/매도
1) 취득
농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 농사를 지을 수 있는 '사람'인지, 농사를 지을 수 있는 '토지'인지 검토합니다.
"4일-7일-14일" 기억합시다!! 경매는 낙찰후 7일이내 "매각허가결정"이 나고, 농지취득자격증명을 법원 경매계에 제출해야 합니다. 기간을 보고 미리 발급신청을 해두는 것이 좋습니다.

(농지법 제8조 4항)
농업경영계획서를 작성해야 하는 것은 7일 (거주지·연접지 내 1,000제곱미터 이상)
농업경영계획서를 작성하지 않는 사유는 4일 (거주지·연접지 내 1,000제곱미터 미만)
농지위원회의 심의 대상은 14일(토지거래허가구역/ 소재지 관할, 연접한 시·군·구 거주하지 않으면서 최초로 취득/ 1필지 농지 3인 이상 공유로 취득 등)

지목이 농지인데 다른 용도로 이용되고 있으면(분묘가 있거나, 컨테이너 있음) 원상복구계획서를 같이 내야합니다.

2) 보유
낙찰 후 1년 안에 농업경영을 해야합니다. 그렇지 않으면 '농지처분명령'이 내려지고, 처분하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다.
투자자라면 키우기 쉽고 생명력이 강한 작물 재배가 좋겠습니다. 도라지, 더덕 괜찮다고 하네요^^

3) 매도
농업인이 8년이상 재촌·자경한 농지는 양도소득세 감면됩니다. 거주하는 집으로부터 직선거리 30km 안에 8년 직접 농사 지으면 재촌자경이 성립됩니다.

농지투자 포인트
1) 농지전용으로 지목변경
지목변경시 비용이 발생합니다. 울산 상한은 평당 165,000원 정도입니다.
'농지전용 허가(토목공사, 형질변경)-건축허가-착공-완공-지목변경(토지 위 주택이 있으면 대지, 주차장이면 주차장용지)

2) 농지연금 수령액은 공시가 100%, 감정가 90%를 기준으로 합니다.

경매로 감정가보다 저렴하게 낙찰받고, 감정가에 준하는 연금을 수령하는 방법이 있습니다.
농지연금에 적합한 농지를 보는 눈을 기르면 좋겠네요. 부모님께 용돈 드리는 대신 농지연금을 선물하는 활용방안도 배워갑니다.

농지은행 사이트에서 수령액 계산을 해볼 수 있습니다.
https://www.fbo.or.kr/pesn/my/IqireForm.do?menuId=040020

농지은행 통합포털

3) 도시계획에 따른 반사이득이 있는 농지에 주목합시다.(밀양 단장면 미촌리 테마파크, 북북면 나노산업단지 등)

진흥구역이 해제되면 지가상승을 기대할 수 있습니다. 농업진흥구역 내에 학교가 있고, 도로가 나거나 개발이 되어 농업진흥 도모라는 원래 취지로 활용이 어려우면 해제될 가능성이 있습니다.(울주군, 언양 집중)

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관심물건을 리스트업 해두고, 내가 낙찰받지 않더라도 지나간 관심물건을 시간을 두고 관심가져 봅시다!!

다른 사람이 낙찰받은 물건을 어떻게 활용하는지를 보면 큰 공부가 됩니다.
대출을 어떤 은행에서 얼마나 받았는지, 매도는 얼마에 했는지, 주거용이라면 수리비가 얼마인지, 세는 얼마에 줬는지, 어떻게 돈을 벌었는지 등 직접 처리하지 않더라도 지혜와 경험을 배워갈 수 있습니다.

오늘도 읽어주셔서 감사합니다^^ 

[박동일 원장]

영실씨 정리 잘 하셨습니다.
응원합니다.

[이영실]

원장님, 감사합니다^^ 즐거운 설 연휴되세요~

[백선혜]

정리 정말 잘하셨네요~ 잘 읽어보겠습니다

[이영실]

감사합니다^^