오피스텔로 임대사업 해볼까?

[3기황석진시청앞공인중개사]

오피스텔은 본래 업무용으로 건축된 건물이지만, 요즘은 주거시설을 갖추어 놓은 오피스텔이 등장하여 상시 주거용으로 많이 사용된다. 오피스텔의 실제 용도가 주거용인지 또는 업무용인지에 따라 세무처리가 크게 달라지므로 오피스텔 임대사업을 하기 전에 이에 대한 검토가 선행되어야 한다.

주거용 오피스텔에 대한 세금혜택

(1) 주거용 오피스텔에 대한 취득세 면제

      민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함)가 임대할 목적으로 건축주로부터 동법 제2조  제1호에 따른 준주택 중 전용면적이 60제곱미터 이하인 오피스텔(그 부속토지를 포함)을 최초로 분양받는 경우 그 오피스텔에 대하여는 2018년 12월 31일까지 취득세를  면제하도록 하고 있다.

(2) 주거용 오피스텔에 대한 재산세 감면

        민간임대주택에 관한 특별법의 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 2018년 12월 31일까지 다음과 같이 재산세 등을 감면하도록 하고 있다.
① 전용면적 60제곱미터 이하인 임대 목적의 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 50을 경감하고, 지역자원시설세를 면제한다.
② 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

(3) 소규모 주택임대소득에 대한 소득세 비과세 또는 분리과세

        해당 과세기간에 주거용 건물 임대업에서 발생한 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득에 대해서는 2016년 12월 31일까지 소득세를 과세하지 않는다. 또한 2017년 1월 1일 이후에는 14%의 세율로 분리과세 또는 종합과세 중에서 선택할 수 있다.
최근 2016년 세법개정안에 따르면 2018년 12월 31일까지 소득세를 비과세될 것으로 보인다. 뿐만 아니라 해당 주거용 오피스텔이 1세대 1주택에 해당하고 기준시가가 9억원 이하인 경우에는 임대소득의 금액에 상관없이 소득세가 과세되지 않는다.

업무용 오피스텔에 대한 세금혜택

        업무용 오피스텔을 취득하는 경우 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 사업자등록을 신청하면 건물분에 대한 부가가치세를 환급 받을 수 있다. 따라서 상반기에 분양계약을 체결하거나 취득한 경우 7월 20일까지 사업자등록을 하고, 하반기에 분양계약을 체결하거나 취득한 경우 다음연도 1월 20일까지 사업자등록을 하면 건물분에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있다.
다만, 건물분에 대한 부가가치세를 환급 받기 위해서는 반드시 일반과세자로 사업자등록을 하여야 하며, 해당 공급시기에 대표자 주민등록번호로 건물분에 대한 세금계산서를 수취하여야 한다.

세금 면제 후 위반사항 주의

    이상에서 살펴본 바와 같이 주거용 오피스텔을 취득하는 경우 취득세, 재산세 및 소득세 등의 혜택을 받을 수 있으며, 업무용 오피스텔을 취득하는 경우 건물분에 대한 부가가치세를 환급 받을 수 있다. 주의할 점은 주거용 오피스텔에 대한 취득세를 면제받은 후에 임대의무기간에 일정한 사유가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각 또는 증여 하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다는 것이다. 또한 업무용 오피스텔의 건물분에 대한 부가가치세를 환급 받은 후에 10년 이내에 주거용으로 전환하는 경우에는 환급 받은 세액의 일부를 추징당하게 된다.