한국안전경영연구소

부동산중개업법대안으로 만들어진 "공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법 률"이 2005년 1월1일부터 시행되었는바 현재 중개업계의 문제점을 깊이 파악하고 공인 중개사제도를 육성. 발전시키려면 법률을 더 수정. 보완하고, 하위법령을 잘 정비하여 위법과 탈법을 방지하여야 법제정의 목적을 달성할 수 있다고 사려 됩니다. 중개업계의 문제점과 개선되어야 하는 사항(법조항)을 요약한 것으로 수정. 보안되어 야 할 (안)입니다. 그 첫째가 "공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률"을 "공인중개사법"과 "부 동산거래신고에 관한 법률"로 분리하여 "부동산거래신고에 관한 사항"은 하위법령에 넣 어 주시기 바랍니다. (현황) 공인중개사제도를 도입한지 25년 공인중개사자격증소유자 25만 여명(현업에 종사하는 공인중개사7만 여명)을 제도적으로 지도. 육성할 공인중개사법이 없다는 것은 공인중개 사제도를 도입한 정부에 큰 책임이 있다고 할 것입니다. 지금 공인중개사자격증을 취득하는 분들은 외환위기이후 자의 반 타의 반 퇴직 또는 정 년 퇴임한 공무원, 교직자, 은행원 등 사회 각 분야의 종사하였던 고급인력들이 자격증 을 취득하고 중계업계로 진출하여 제2의 인생을 꿈꾸고 있습니다. (문제점) 제2의 인생의 출발점이 가장 기본이 되는 "공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관 한 법률"은 그 명칭부터가 공인중개사로서의 위상 및 자긍심을 갖게 해주는 것보다는 정 부가 필요로 하는 실 거래가 신고의무를 공인중개사에게 부담시키려고 급조된 법률 같 은 느낌을 주고 있고 그 내용상으로도 전문직업인으로서 공인중개사가 아니라 업자로 서 공인중개사로 규정되어 있는 법률입니다. (대책 및 개선책) 정부에서 공인중개사들에게 "공인중개사법"을 제정하여 주고, 또한 실 거래가 신고의무 에 따른 권리도 부여(검인계약 및 신고대리)해서 현장에서 실무 감각 및 가격흐름에 뛰 어난 공인중개사들을 활용한다면, 공인중개사들에게 직업에 대한 자긍심과 자부심을 심 어 주고 또한 부동산중개전문인으로서 공인중개사의 직업에 대한 자긍심을 가지게 될 것입니다. 또한 그 것만이 건전한 부동산중개문화를 정착에 밑거름이 될 것 입니다 그러기 위해서는 새로운 법률을 반드시 "공인중개사법"으로 분리해야 합니다. 그 둘째가 개설등록제도개선(강화)이나 공인중개사(보)의 필요성입니다. (현황) 우리나라 가구 수 대비 공인중개사필요적정 수는 약2만 여명인데 현재 등록중개업자수 8만5천여 명(공인중개사 7만4천여 명/중개인 1만1천여 명)으로 미 개업 공인중개사 자 격증 보유자수가 약17만 여명입니다. 현재 개업 중개업자수가 적정중개업자수의 4배 이상 과포화상태이고, 공인중개사자격 증 역시 과대배출로 인하여 미개업자격증으로 보유하고 있는 사람이 약 17만여 명에 이 르고 있는 현실입니다. 공인중개사자격증을 취득하면 돈을 쉽게 벌 수 있는 만능자격증같이 생각하는 일부 사 람들의 무지 때문에 15회 시험과 관련하여 집단 반발로 추가시험이라는 전문자격증 시 험사상 유례없는 기이한 사회현상까지 보였던 것도 사실입니다. 그러나 중개업계의 현실은 그런 높은 관심도하고는 관계없이 돈을 쉽게 버는 자격증도 아닐뿐 더러, 오히려 제2의 실업자 또는 서민층에서 빈민층으로 전락하는 자격증이 되고 있고, 부동산중개전문가로서의 공인중개사를 인정받지 못하고 부동산가격상승의 주범처럼 인 식되는 것도 현실이다. (문제점) 현행법은 자격증만 소유하고 있으면 무작정 중개업계로 투신하고 있어, 중개실무경험 과 법지식 부족에서 오는 소비자피해로 인하여 국민의 재산권보호라는 목적을 달성할 수없고, 실무 및 경험부족과 영업부진으로 폐업하는 사례가 늘고 있어 개인 및 가정의 파탄 및 신용불량자를 양산하고 있어 국가운영에 큰 부담이 되고 있는 것도 현실입니 다. "공인중개사의 업무 및 부동산거래신고의 관한 법률"의 가장 큰 문제점은 자격증 취득 후 사전교육을 4일 이수하고 나면 바로 개업할 수 있는 쉬운 절차 때문에 실무경험 및 전문적인 지식 없이 개업 또는 등록증대여(혹은 취업/동업)함으로서 중개업계에 아래 와 같은 고질적인 문제점을 더욱 키우고 있으며, 또한 정부당국에서 추진하는 부동산유 통 선진화 정책에도 역행하는 것뿐만이 아니라, 오히려 공인중개사제도 정착 및 부동산 중개시장 발전을 저해하는 암적 요인으로 작용하고 있는 현실입니다. 고질적인 문제점과 암적 요인으로는 1. 공인중개사자격증 과다 배출로 인한 공인중개사들의 공인중개사직업에 대한 철저한 직업윤리 및 도덕성 부족 과 중개업등록증대여(개업공인중개사약30%~40%정도)에 대 한 이해부족으로 준법의식결핍, 대여업자들의 성행으로 인한 중개업소의 난립으로 이 미 중개업계는 과포화상태를 지나 폭발직전까지 갔고, 제살 깎아 먹기 과당경쟁으로 중 개질서의 문란행위를 초래하고 있습니다. 2. 공인중개사는 부동산중개전문가로서 고도의 전문지식과 영업능력이 필요한 직업임 에도 타 전문자격증과는 달리 전문지식에 대한 실무실습기간 없이 자격증만 취득하면 소정의 교육 후 바로 개업할 수 있도록 하고 있어 국민의 재산권보호라는 근본취지와는 달리 경험부족으로 인한 영업부진, 고객피해발생으로 인하여 1년 이내에 폐업사례가 늘 고 있어 무한한 민. 형사상 책임과 영업 손실로 인하여 막대한 개인 자본손실 또는 가정 파탄 등이 발생하고 그것으로 인한 새로운 제2의 빈민층 그리고 신용불량자를 만들어 내고 있는 것이 현실입니다.(공인중개사개업 후 95% 폐업을 하고 폐업 시 손실액이 개 인당5000만~8000만원이 발생함) 3. 직장에서나 사회에서 수년 또는 수십 년 동안 갈고 닦은 자신의 전문분야에서의 노하 우와 능력을 가진 고급인력들이 재취업 및 자기 발전의 기회와 재도약을 위한 자기 개발 보다는 공인중개사자격증을 취득하면 힘들이지 않게 큰돈을 벌 수 있는 것처럼 과대 선 전하는 학원들이 영업 전략에 휘말려 장기간 수험공부에 시간과 돈을 낭비하고 있어 국 가적인 차원에서 보면 국가경제발전에 한 몫을 할 소중한 고급인적자원의 재능과 경험 을 사장시키고 있다는 점을 생각할 때 정부의 땜질정책이 아닌 중요한 정책차원에서 다 루어져야 한다는 것입니다.(시험 준비기간 1년~2년) (대책 및 개선방안) 정부에서는 공인중개사사제도의 전면적인 검토가 꼭 있어야 한다고 봅니다. 그 방법의 하나로 공인중개사자격증시험은 최소한의 소양만을 묻는 공인중개사(보)제도를 도입하여 개설 등록을 하려면 실무 및 현장실습기간을 두어 그 기간을 이수하면 실무시험을 통과한 사 람에게 개업하게 하거나, 개설등록요건을 강화하여 합격 후 분야별 전문교육과정(1년) 을 이수하고, 현장실습기간(1년)을 두어 분야별 철저한 전문지식과 공인중개사사무실에 서 현장실무경험을 습득하고 개업하도록 법적인 장치를 마련하여야 한다고 생각합니다. (영국이나 호주 등 유럽의 많은 나라 및 서구의 선진국들이 이 제도를 택하고 있습니 다) 그 셋째가 상호(간판)실명제(제18조) 및 공인중개사 아닌 자와 동업금지(법제19조, 법 제33조) 실시해야 합니다. (현황) 중개업계의 가장 고질적인 문제인 중개업등록증대여자 및 중개보조원제도입니다(중개 업 등록증 대여자 추정치 전체 개업공인중개사의 약30%~40%). 그 근본적인 원인은 법제19조(중개사무소등록증 대여 등의 금지)가 너무 추상적으로 되 어 있어서 등록증대여자색출이 어려운 것이 현실입니다. 쉬운 등록자격으로 인한 등록 증대여업자(중개보조원=동업자=자본주)들이 판을 치고, 결국은 그들이 중개업자의 과 포화를 더욱더 부채질 하는 것이 현실입니다. (문제점) 법제19조(중개사무소등록증 대여 등의 금지) 및 제8조(유사명칭의 사용금지) 조항이 있 으나 어떤 경우에 등록증대여인가 대하여 명확한 규정이 없고 그 유사명칭의 사용이 구 체적으로 규정되어 있지 않아 대여자들이 대표, 사장 등 명함을 가지고 영업을 하고 있 고, 일반소비자들이 누가 부동산중개전문가인 공인중개사인지 구별할 수가 없고, 대여 업자를 규정하는 판별기준이 명확하지 않아 해당관청에서 마저 대여업자 척결에 어려움 이 많습니다. 그런 것을 악용하여 등록증대여업자들이 오히려 중개활동하기 좋은 법과 현실, 그들이 탈법과 위법을 저질러도 폐업을 해 버리면 법집행을 제대로 할 수없는 법의 허점을 이용 하여 탈법과 위법을 저지르고, 위법 사항이 드러나면 행정처분전이나 후에 폐업신고를 하고, 또다시 다른 중개업등록증을 대여하여 버젓이 계속승계영업을 하는 등록증대여업 자가 판을 치고 있습니다. 현생 법률은 폐업을 하면 처벌할 수 없는 법조항 때문에 법망을 교묘하게 빠져나가는 등 록증대여자들 때문에 중개시장이 더욱더 악화되는 원인이 되고 있습니다. (대책 및 개선방안) 공인중개사가 아닌 자는 중개행위금지 및 공인중개사와 동업하거나, 중개행위 하는 것 을 금지하는 조항이 있어야 합니다. 새 법률에 포상금제도(법 제46조)를 도입하였으나 공인중개사간이나 일반 고객들이 불 신을 조장하는 조항으로서 그 실효성에 의문이 있고, 법과 제도로 등록증대여를 막는 장 치를 마련하여야만 된다고 생각합니다. 현재 대표적인 등록증대여형태는 동업이라는 형태를 가지고 공인중개사자격증을 소유 하고 있지 않은 중개보조원(자본주=등록증대여자=동업자)들이 본인이름으로 점포를 임 대하고 사무실 임대차계약서를 공인중개사에게 사용승낙서를 해주어 중개업등록을 하 도록 하고 중개보조원으로 점포를 직업 운영하는 형식 과 공인중개사자격증을 소유하 고 있지 않은 점포소유주가 동업이라는 명목아래 공인중개사에게 사용승낙서를 해주어 중개업등록을 하여 점포주가 직접 운영하는 형식으로 나눌 수 있는데, 점포소유주 나 점 포임차인(자본주=동업자=등록증대여자)이 중개보조원으로 근무할 수없도록 하거나, 계 속해서 등록증대여자가 변경될 때에는 그 점포에 중개보조원으로 근무할 경우에는 계속 해서 사용승낙서를 제출하지 못하도록 해야 할 것입니다. 그 넷째가 중개보조원 제도(제15조)의 완전 폐지및 중개보조원(중개업자 사용인)에 대 한 일정기간 교육 및 정기적인 교육을 실시에 관한 사항입니다.(제34조) (현황) 중개보조원들은 그들이 이전에 가졌던 직업이 천차만별일 뿐더러 나이도 20대에서 60대 까지 남녀 노소할 것 없이 마구잡이식 진입을 하고 있고, 부동산중개에 대한 전문적인 지식 없이 중개의뢰인들에게 잘못된 정보를 제공하고, 특히 개발되고 있는 지역에는 지 역주민의 60%%가 중개보조원이라는 이야기가 나올 정도로 마구잡이로 중개보조원을 하고 있어 부동산 가격의 흐름을 왜곡하고 있는 실정이고, 또한 실무경험부족으로 고객 들이 판단을 흐리게 하는 행위를 일삼으며 마구잡이식으로 중개행위에 가담함으로써 중 개시장을 왜곡되게 하여 부동산 가격시장을 더욱더 악화시키고 있습니다. (문제점) 위법과 탈법을 저지르고도 그것이 위법행위인줄 모르는 무지함과 불법을 저질러도 마땅 하게 처벌할 법규미미로 인하여, 한탕주의에 물들어 중개시장가격을 교란시키고 중개사 고등 문제가 발생하면 그 중개업소를 떠나 잠적해버림을 해서 오히려 고객과 공인중개 사만 피해를 주어 정부의 공신력과 공인중개사의 신뢰를 떨어뜨리고 일반소비들이 피해 가 발생해도 구제받지 못하는 현상이 나타나고 있습니다. (대책 및 개선방안) 따라서 중개보조원제도를 완전히 폐지하여 소속공인중개사제도로 대신하거나 완전폐지하지 못하면 적어도 일정기간(한 달) 이상 교육을 시킬 수 있는 제도를 마련하 여 일정기간교육을 이수한 사람에 한하여 중개보조원등록을 할 수 있도록 하고, 신고 없 이 중개보조원을 고용 및 해고할 경우는 강력한 법적제재조치(새로운 법률에는 처벌조 항이 없음)를 함으로써 마구잡이 진입을 막고 또한 공인중개사나 중개보조원들의 자질 향상을 위하여 정기적으로 보수교육(일주일)을 실시하고 교육이수를 해야 만 중개행위 를 계속할 수 있도록 하여야 합니다.(이제도 역시 영국. 호주 등 유럽국가 및 선진국에 서 채택하고 있습니다) 그 다섯째가 중개수수료 율 개선에 관한 건입니다.(제32조) (현황) 1. 정부의 공인중개사과다배출로 인하여 중개업계는 폭발직전의 상태로 열악한 중개환 경 및 저렴한 중개수수료 율 때문에 최저생계비에도 못 미치는 수입으로 그 생활이 어려 워 빈민층으로 추락하고 있는 형편입니다. 특히 중개수수료 산정방식의 불합리성으로 인하여 중개의뢰인간 중개수수료분쟁이 끊이지 않아 선량한 대다수의 공인중개사들을 선의의 범법자로 만들고 있습니다. 2. 새로운 법률상(제27조) 중개업자가 매매거래 시 실 거래가 신고를 반드시 해야 하는 (제2항) 조항으로 볼 때 중개업자가 매매계약을 체결했을 경우에는 당연히 해야 하고 당 사자간 계약인 경우 중개업자에게 대행해줄 것을 의뢰하는 경우 당 사간 거래를 신고대 행을 할 수 있는 경우를 예상할 수가 있습니다. (문제점) 1. 현행 중개수수료 율 체계는 중개업자로 하여금 불법을 저지르도록 되어 있습니다. 전세와 월세 및 고가주택 과 일반주택을 제외한 부분에 대한 중개수수료 여러 단계로 복 잡다단하게 만들어진 규정 때문에 공인중개사와 중개의뢰인간에 중개수수료에 관한 분 쟁과 민원이 많이 발생하여 공인중개사제도정착의 걸림돌이 되고 있습니다. 특히 중개수수료산정방식은 가진 사람에게 더 많은 이익을 주는 산정방법입니다. 2. 당사자간 매매거래 시 당사자들이 중개업자에게 신고대행을 요청할 경우 그 실비(대 행수수료)를 받을 수 있는 법적인 근거가 없어 중개업자에게 업무를 과중시킬 우려가 있고 대행을 해줄 경우 그 실비(대행수수료)청구와 관련 의뢰인과 민원발생의 소지를 갖고 있습니다. (대책 및 개선책) 1. 부동산중개문화의 선진화를 이루기 위해서는 현재 복잡다단한 중개수수수료체계를 매매 및 임대차로 단순한 시키고 상, 하한 요율을 폐지하여 선진국수준(3%~5%)으로 하 고 또한 요율도 한가지로 확정시켜 공인중개사와 중개의뢰인과 분쟁을 해소하고, 공인 중개사들의 최저생계비의 수입을 가질 수 있도록 해야 합니다. 2. 토지종합전산망에 의한 매매당사자가 중개업자에게 실 거래가 신고대행을 요청할 경 우 그 신고대행에 따른 실비(대행수수료)를 청구할 수 있는 법적 근거를 令이나 규칙에 서 만들어 중개업자간이나 중개의뢰인간에 실 거래가신고로 인한 분쟁의 원인을 제거하 여 주시기 바랍니다.(제27조 제7항 및 제32?제3항) 그 여섯째가 업무영역의 확대입니다. (현황 및 문제점) 외환위기 이후 중개업은 종전에 할 일없으면 부동산이나 해야 하지 하는 담배 값을 벌 어 용돈이나 쓰는 업종이 아니라, 한 가정의 생계를 책임져야 하는 생계형 업종입니다. 그러나 법률 제2조(정의)제 1호 및 제3조(중개대상물의 범위)를 보면 단순중개범위를 벗어나지 못하고, 전문직업으로 불리어 지는 “士”란 해당분야의 경험과 고도의 전문지 식의 용역을 제공하고 그 대가를 받는 직업임에도 불구하고 다른 전문자격증하고 달리 제33조(금지행위) 제 3호를 두어 어떠한 명목으로도 수수료 또는 실비를 초과하여 금품 을 받는 행위를 금지하고 있어 전문성을 인정받지 못하는 실정입니다. 또한 단순중개범위를 벗어나지 못하는 업무영역은 공인중개사의 삶의 질을 더욱더 악화 시키는 실정입니다. 공인중개사는 다양한 고객들의 부동산자산을 다루는 전문직업인으로 엄격한 자격요건 과 윤리의식이 요구되는 직업입니다. 대상자산의 성격자체가 일반적이지 않는 특성을 가지고 있고, 고가의 상품들인바, 특히 더 수준 높은 고품질의 서비스가 제공될 수 있어야 하는 것이 부동산 중개 업무입니다. 어느 업종에서나 항상 소비자들은 고품질의 서비스를 저렴한 비용으로 제공받기를 원합 니다. 그리고 서비스제공자들은 용역의 대가로 정당한 비용을 받기를 원합니다. 그러나 현실적으로 소비자들의 만족도와 공인중개사들의 업무상 만족도는 서로 다른 주 장만 존재할 뿐이고 서로를 위한 인식의 제고, 그리고 인식의 제고를 위한 서비스품질 개선을 위한 노력은 여러 가지의 문제들로 인하여 평행선을 달리고 있는 것도 현실입니 다. 서비스를 제공할 수 있는 역량이 있음에도 불구하고 제도적으로 차단되어 있는 분야도 있고, 이로 인하여 소비자들은 단순 불만과 불편으로 인하여 인식자체가 잘못되어 있습 니다. 따라서 공인중개사법제정과 업무영역의 확대로 부동산중개 업무과정에서 고품질의 종 합서비스를 정당한 비용으로 주고받을 수 있는 방법과 안정적인 수입원을 창출하여만 공인중개사제도 정착에 발판이 됩니다. (대책 및 개선책) 공인중개사의 업무범위가 단순 알선중개에 극한 되어 있어 충분한 경쟁력을 갖지 못하 고 고객에게 부동산거래에 따른 양질의 종합서비스를 제공하지 못하고 있는 현실입니 다. 법률에서도 단순히 알선중개서비스로 제한하고 있어 컨설팅을 표방한 무자격 무허가 업 체가 난무하고 있으며 대외개방에 따라 국내법 적용이 비교적 허술한 종합서비스기능 을 갖춘 대형부동산진출이 문제입니다. 공인중개사가 단순 알선중개에서 벗어나 안정적인 수입을 창출할 수 있도록 법률을 개 정하여 부동산경. 공매관련업무, 부동산컨설팅업무, 부동산임대관리업무, 주택분양대행 업무, 주택대출중개 및 상담업무, 부동산개발대행업무, 등 종합서비스수행이 가능하도 로 업무영역을 확대해야 합니다. 위에서 언급한바와 같이 공인중개사제도 개선하여 공인중개사 자격 취득 후에도 독자적 인 업무 수행 전에 기존의 공인중개사의 지원과 자문 하에 일정기간 실무경험을 쌓은 후 완전한 공인중개사자격증을 취득하고 독립적인 업무를 수행할 수 있도록 해야 소비 자의 입장에서나 공인중개사의 경쟁력 강화를 위해 도움이 됩니다. 두 번째로 손해배상제도의 개선입니다. 공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상 의 손해가 발생하게 하였을 때 손해배상을 묻는 것은 당연합니다. 현재도 손해배상제도를 시행하고 있으나, 부동산가격의 상승으로 인하여 매매나 임대차 가격의 수분으로 보면 현행제도로서는 손해가 발생할 때에는 중개업소 자체의 존립을 위협할 정도이며, 소비자의 권익보호나 신뢰도 향상을 위해 개선되어야 합니다. 공인중개사의 고의나 과실로 소비자들에게 재산상의 손해가 발생하였을 때 그 손해배상 을 제대로 해주지 못할 때 공인중개사에 대한 대국민신뢰도는 약할 수밖에 없습니다. 세 번째로 부동산전문가 양성입니다. 부동산 중개업무의 서비스 품질향상과 서비스 품질 향상과 시장의 개방화, 서비스산업 의 세계화에 따른 경쟁력확보를 위하여 무엇보다도 분야별 부동산 전문가 양성이 중요 합니다. 부동산전문성에 대한 소비자들의 수요를 충족하기 위해서 공인중개사제도를 두고 있으 나, 다른 전문자격증(의사나 변화사 세무사 등)과 달리 전문 인력을 배출하는 제도라기 보다는 일반적인 시험제도로 되어 있습니다. 이러한 시험에 의한 전문 인력배출방법으로는 현대사회의 부동산시장에서 요구하는 서 비스 수요에 능동적으로 대처하고 고품질의 서비스를 제공할 수 있는 전문성에 한계가 있습니다. 결론적으로 부동산 산업의 시장 다변화, 시장개방, 정보화, 증권화 등과 같이 급격한 환경변화는 부 동산중개제도의 개선 및 중개전문가인 공인중개사제도 개선에 대한 능동적인 변화를 요 구하고 있지만, 국가나 협회 그리고 공인중개사들은 적극적인 개선모습을 보여주고 있 지 않습니다. 중개사무소의 영세성, 전문성부족, 업무영역제한, 금융과의 협력체계 및 종합서비스의 부재 등은 우리나라 부동산 중개업계가 겪고 있는 과제들입니다. 이러한 과제들을 해결하지 못할 경우 부동산 시장은 자본력과 서비스 전문성, 다양한 서 비스상품을 골고루 갖춘 외국 부동산 서비스업체들에 의한 경쟁력을 상실할 것입니다. 따라서 법률을 정비하여 미비점을 보완하고 공인중개사들의 경쟁력을 키우고 법의 허점을 이용 한 무허가업체들의 위법과 탈법을 사전에 예방해야할 정부에서 애매모호한 법을 제정 또는 그대로 방치함으로서 국가의 백년대계를 세워야하는 부동산 중개제도를 퇴보시키 고, 국민의 안녕과 복지 그리고 국가발전을 위하여 노력해야하는 고급인력(공무원)들 이 공인중개사들을 지도. 점검 및 단속, 고발, 처벌이라는 명분아래 시간이 낭비되고 있 습니다. 정부에서도 공인중개사제도를 도입하였으면 당연히 공인중개사를 부동산유통시장의 전 문가로 육성하기 위한 법과 제도적 뒷받침과 시스템을 갖추어 체계적으로 중개업자 및 업무관리정책이 수반 되어야만 정부에서 추구하는 부동산유통문화의 선진화를 이룰 수 있다고 사려 됩니다.   ( 필자 : 공인중개사법 추진모임 카페지기 )