부동산투자의 흐름이 아파트->오피스텔, 경공매->재건축,재개발
빠르게 흐르고 있지만 부동산시장에서 변치않는 불변의 진리가 있습니다
바로 토지투자입니다
토지투자에 관해 많은 투자 성공사례와 실패사례를 보고 들은 경험을 살려
좀 더 많은 분들에게 땅투자가 갖는 이점을 함께 나누고자 글을 올려봅니다
우리는 왜 땅에 투자해야하는가?
제 지인분들중에는 은행원분들도 증권회사분들도 보험회사분들도
그 밖에 자산관리를 업으로 하시는분들이 계시지만
그런 훌륭하신분들 앞에서도 전 과감하게 얘기할 수 있습니다
결론적으로 가장 돈이 되는것은 바로 부동산입니다
그 중에서도 부동산의 꽃은 토지라고 자부합니다
지금 이것을 읽고 있는 이 시간에도 부동산으로 돈을 쓸어담는분들이 많습니다
내가 자고 있는 동안에도 내 부동산은 계속해서 가격이 상승하고 있는거죠
나는 언제 부자가 될라나? 행동으로 옮기지는 않고 막연한 꿈만 꾸면서
"그래 오늘 술한잔 마시고 내일부터 열심히 일하자" 하는 사람은
현재 우리나라에서 부자가 될 수 없습니다
그렇다고 나는 돈 싫어! 적당히 일할래!!
뭐 욜로(YOLO)족들도 있긴 있습니다 뭐 어자피 자기 인생은 자기가 사는거니까요
하지만 내 가정이 있고 책임을 져야할 사람이 있다! 하면,
그건 말도 안되는 소리!!
자식들에게 가난한아빠라는 소리나 들으시면서 사실건 아니잖습니까?
직장인들이나 자영업자들이나 다 돈 좋아합니다
그런데 버는법을 몰르기 때문에 막연하게 매일 반복되게 일개미처럼 일만합니다
아껴써야지 아껴써야지 하는데 아껴집니까? 부질없는 다짐이죠
하지만 그 와중에서도 일하면서 부가수익으로 버는 사람은 계속 돈을 법니다
버는사람들은 돈 버는법을 알기 때문에 빈부격차는 더 커지고 양극화가 되는거죠
자 본론으로 들어가봅시다
현재 자산을 불리기 위해서 하고 있는것들이 많죠?
예금, 적금, 보험, 계, 주식, 심지어 가-상화폐까지
로또부터 시작해서 P2P까지 다 한 푼이라도 더 벌기 위한 행위입니다
그러나 결론적으로보면 수익을 내는것은 극히 일부분입니다
적금 및 연금보험은 해약하시고 보험은 실비만 냅두세요
주식계좌는 현재 마이너스라고 해도 미련두지말고 다 현금화시키세요
예금 ,적금 ,보험 ,계 등등은 원금손실이 없는건 맞지만
물가상승추세로 볼 때 보관 외의 의미는 없습니다
가-상화폐는 전 투자라고 보지 않습니다
그냥 도박일뿐입니다 9명이 1명에게 돈을 몰아주는 구조죠
그리고 잠깐 유행했던 P-2P는 결국 원금이 증발됩니다
최근 몇개월간 연체율이 3배나 증가했다고 합니다
이자 몇푼 받으려고 하다가 원금떼이고 아주 골치아파져요
주식같은 경우는 단,기간 수익은 엄청나긴 합니다
1000만원기준 상한가 맞으면 하루만에 300만원 떨어지니까요
하지만 가장 중요한 포인트
여러분이 수익을 볼 확률보다 손실을 볼 확률이 더 크다는거!
주식은 수익률이 크고 현금화가 쉽다는 이점이 있지만 그만큼 리스크가 큽니다
통계로 봐도 주식에서 수익 얻는건 기관하고 외국인이예요
개인투자자들은(개미투자자) -78% 수익이라고 나오니깐
자기가 +22% 확률에 들 수 있으면 하고 아니면 하지마세요
곧 죽어도 해야겠다?
그런분들은 걍 없는돈이다 하고 우량주에 묻어두세요
복잡하게 종목 발굴할 필요없이 삼성전자에 묻어두세요
지금 액면분할 가격 포함해서 약 210만원이 조금넘는데요
비싸서 들어가기 힘들다구요?
이 애기는 2012년도에 80만원할때부터 나왔던 애깁니다
암튼 흑자가 계속 갱신되고 있는데 300만원까지도 갈 수 있다고 봅니다
어쨌든 적금 금리가 2%정도니깐 5년 묻어두면 10%로 인거에 비해
우량주에 묻어두는게 적금보다는 훨씬 수익률이 높네요
단, 삼성이 아무리 우량주라도 주식이란면에서 리스크는 있다는 점
자 부동산같은 경우 봅시다
부동산도 종류가 많죠?
실물부동산인 상가, 오피스텔 , 아파트에서 부동산의 원천인 토지까지 기타 등등
이 중에서도 부동산은 꽃은 역시 토지입니다
건국이래 아파트나 기타 실물부동산은 10년주기설이다해서 가격 등락이 있었지만
토지만큼은 IMF때를 제외하고는 꾸준한 상향구도를 그렸습니다
물론 상가 오피스텔은 달달이 세가 나오기때문에 안정적인 수입에 메리트가 있다고
생각들 하실 순 있지만 뜻하지 않은 문제점도 있습니다
일단 세입자와의 의견차이도 발생하고, 시설망가지면 유지보수 신경써줘야하고
이사갈때 장판,도배 해줘야되며 자체 관리비도 듭니다
더구나 감가상각의 상품이면서, 10~20년후 시간이 지남에 따라 노후가 발생되죠
게다가 공실이라도 발생되면 오히려 마이너스죠
그리고 결정적으로 노후가 되면 나중에 매각이 어려워요
푼돈 벌려고 오피스텔 시작했다가 스트레스 받고 집어치우는분 여럿봤습니다
그래도 적금보다는 수익은 조금 낫겠죠
아마 상가 오피스텔이 3~5%정도 전후의 수익률인데
내가 사회생활을 할 능력이 없어서 소일거리로 하실거 아니면 비추입니다
현재 오피스텔 매매가는 올라가고 있지만
상대적으로 받는 월세는 줄어들고 있는게 팩트란점 명심하세요!!
그렇다면 가장 사람들이 관심갖는 아파트를 봅시다
요즘 나오는 말이 부동산시장이 죽었다라고 합니다
실제로 현재 9월들어서 급격하게 매수세가 감소하고 있습니다
더구나 정부에서 지원하는 깜짝 반값아파트의 등장으로 아파트시장에 어떤 영향을 줄지 모릅니다
사실 부동산이 죽었다=아파트가 죽었다 이걸로 보는게 가장 맞을겁니다
물론 지역,위치에 따라 오르는 아파트들도 있겠습니다만 사놓으면 무조건 오른다
이런 시대는 지났다고 볼 수 있습니다
다주택자들 보유세,양도세도 현재 무시할 수 없는 부분이구요...
상가 오피스텔도 마찬가지입니다
특히 상가투자는 유행을 타기 때문에 상권죽는건 순식간이죠
한때 떳던 갭투자? 이제는 정부에서 갭투자를 할 여건도 주지않고 있지만
지금 갭투자들어가서 망한분들 여럿봤습니다
"나는 갭투자로 70여채의 집주인이 되었다" 이 책 낸 저자분 검색해보시면 압니다
그럼 마지막으로 토지를 보죠
사실 토지는 부동산의 꽃이 맞지만 양날의 칼과도 같습니다
제가 어릴때 건대입구앞에서 살았습니다
건대입구있는 롯데백화점자리 예전엔 야구장 하나 딸랑있던 조용한도시였습니다
상권도 건대보다는 화양리쪽에 더 집중되어 있었죠
하지만 지금 건대입구는 홍대입구 못지 않은 상권이 형성되어 있습니다
건대입구가 발전하게 된 계기중에 하나가 스타시티 마케팅이라고 알고 있습니다
건대의 새로운 랜드마크라고 연예인 마케팅 엄청했었죠
아마 그 일대 최초의 주상복합이라고 알고 있습니다
그때 스타시티 50평대가 16~8억정도 했던것으로 알고 있는데
현재 거래 시세가 12억 전후로 형성되어 있습니다
오히려 아파트 가격이 4억이나 떨어진거죠
그런데 그 주변 땅가격은? 아직도 꾸준히 오르고 있습니다
물론 예전부터 그 주변에 아파트가지고 있던분은 2~3배를 버셨죠
하지만 땅을 가지고 있던분들은 5배 이상 버셨습니다
대게 사람들이 아파트값이 오르면 돈 많이 벌었다고 생각하는데
실제로 돈 많이 번 분들은 아파트안에 사는분들이 아니라
아파트 밖에 자리잡고 있던 사람들이 돈을 더 많이 벌었습니다
부동산 용어로는 골든벨트라고 하는데
아파트 앞에 상가부지 될 땅 가지고 있는 사람들이 돈을 가장 많이 벌었죠
보통 아파트가 2배 수익날때 땅은 5배 난다고 보시면 됩니다
분당,일산같이 예전 신도시 얘기가 아닌 불가 6년전 평택을 한번 보죠
평택에 지제역이라는곳이 있습니다
2011년도만 해도 지제역근처 300m도 안되는 논밭에서 개구리 뛰어다녔어요
지금도 2번출구쪽은 개구리가 출몰되고 있긴 합니다
하지만 1번 출구쪽은 가격이 상당히 상승했죠
실제 역세권 바로 앞자리 150만원 분양하던곳이
위치와 용도에 따라 1500만원을 넘어서도 분양된다고 알고 있어요
6년사이에 무려 10배가 뛰었죠
당시 종잣돈 5천만 투자했어도 지금 팔면 5억이라는 거금이 생기는거죠
저같은 경우도 2011년도에 5천만원 정도의 여윳돈은 가지고 있었습니다만
근데 돈이 있었어도 모르니깐 지나고나서 안타까워하는거 아니겠습니까?
사담이지만 다행히도 저는 2011년 당시 하남에 아파트를 투자했기 때문에
시세차액은 있었지만 만일 아파트가 아닌 토지에 투자했다면 5배는 벌었을겁니다
하지만 땅이 양날의 검이라고 하는건
잘못사게되면 팔수가 없어서 평생 묶여버린다는 단점이 있습니다
나 죽고 내 후손때나 그곳이 개발되면 대박이지만 나 죽으면 뭔 소용이겠습니까?
사람들 모두 땅이 돈이 된다는거 다들 아실겁니다
하지만 피해사례들도 많고 땅에 대해 몰라서 무서워서 또 못합니다
확실히 땅이란게 형태가 없기 때문에 실물부동산과는 또 다르죠
지금도 기획부동산에서는 달변으로 땅에 대해서 잘 모르는 사람들 모아놓고
세미나 개최한 다음에 달변에 혹 가버린 사람들 우루루 모아서
산골짜기 곰나오는곳에 땅 수십만평 사게 한 다음
등기 넘겨서 몇십 몇백억 해먹고 간판떼도 도망간다고 하는데
구매자 입장에서는 한번 구매한 땅 환불도 안되고 그냥 망하는거죠
그렇기 때문에 사는사람은 잘 알아보고 사야되는데
돈되는 토지를 사기란 여간 쉬운일이 아니죠
실제로 저에게 땅을 대신 좀 팔아달라고 의뢰하시는분들보면
대부분 개발제한지역이나 임야 맹지등등 돈안되는 토지가 대부분입니다
사실 돈되는토지는 그냥 공인중개사에 매물걸어도 바로 매수자 나타납니다그런 돈안되는 토지를 투자하신분들이 바보라서 샀냐? 그것도 아닙니다 다 영리한 사람들입니다
근데 단지 모르는 분야이기 때문에 그렇습니다
민원25시만 들어가도 도시개발상황부터 토지대장까지
토지계획이용등 토지거래에 필요한 서류를 확인할 수 있지만
이런것들을 다 파악해도 달변에 속아서 거래하게 됩니다
무슨 조선족이런애들이 땅 파는거 아니예요
배울만큼 배우고 공부할만큼 공부한 전문가들이 달변으로 낚아챕니다
귀얉은 사람들은 그냥 혹하게 됩니다
하지만 정말 잘사면 뭐 적금, 보험, 주식하고는 투자란 측면에서 상대가 안됩니다
안정성은 적금만큼 좋고, 수익성은 주식만큼 좋은게 바로 부동산입니다
부자들이 부자가 된 가장 큰 이유가 바로 부동산이라면 팩트체크 끝이죠
페이스북 창업자 주커버그같이 진짜 기발한 아이템이 아닌이상
부자들은 다 부동산으로 돈 벌었고
실제로 부자들이 가난한사람보다 더 부동산에 관심이 많습니다
돈이 많으니 부동산에 관심이 많은게 당연하다?
그것도 맞는말이긴한데 부자는 돈 버는법을 아니깐 그렇습니다
위에도 적었지만 평택땅 5천만원어치만 2011년도에 샀음 지금 5억인데
사실 직장인들중에 5천만원 땡길려면 거의 다 땡길 수 있지 않나요?
그냥 모르기 때문에 못믿지 때문에 못한거 아니겠습니까?
실제로 좋은땅은 사서 묵히면 돈이 됩니다
간단하게 수치로 한번 비교해보자구요
재테크들 짧게 5년 기준으로 봅시다
적금평균 2% 뭐 조합원 비과세 다 ~ 해서 4%정도죠 5년하면 20%정도 됩니다
보험평균 3% 이것역시 비과세 뭐 다 ~ 해서 5%정도죠 5년하면 25%정도 되네요
주식은 리스크가 많으니깐 패스하고 가-상화폐같은 도박은 그냥 없는걸로 치고...
암튼 정도의 차이는 있지만 5년동안 열심히 저축하면 15~25%사이겠죠
5년사이에 물가는 계속 오를꺼고 그에 반해 화폐가치는 낮아지는것은 함정
말이 15~25%지 실상은 오른것도 아녀요 그냥 보관용 금고로 쓰는거지
현재 일본처럼 제로금리로 갈수도 있습니다 이번에 미국금리 오른건 의외구요...
반면 잘 사논땅은 5년이면 평균1~300% 종상향이 될 경우 1000%도 가능하죠
하지만 우리나라 여러가지 여건상 이제 1000%상승 이런건 희박해질겁니다
그래도 5년에 200%만 되도 현실상 대박입니다
예금의 무려 20배에 달하는 부가수익이 창출되죠
그런데 어떻게 해야 잘사는가?
수 많은 실전을 통한 공부만이 답입니다
우리나라의 신도시들이 어떻게 해서 개발되었는지?
왜 개발이 될 수 밖에 없었는지?
교통부터 시작해서 어떤 기업들이 들어갔고, 그 효과가 어떠했는지
앞으로 그런 개발조건을 가진 도시들은 또 어디인지 위치는 어디인지?
하루이틀로 되는 앉아서 하는 공부로되는것이 아니죠
이론공부와 실전사례는 물론이거니와 현장을 다니면서 발품을 팔고 다녀야죠
저 역시 부동산에 관심은 있었지만
회사다니면서 실전투자하기에는 시간과 자금 측면에서 쉽지 않아
아예 직업을 바꾼 케이스이기도 합니다
그래서 지금은 일반분들보다 토지를 보는눈이 생겼죠
애초에 나는 그럴 시간도 용기도 없고, 실패하는것이 두렵다하시면
그냥 처음부터 전문가에게 맡기는게 낫습니다
괜히 수수료 아낀답시고 혼자 발품팔다가 잘못사서 묶이시지 마시고
부동산 전체수입으로 볼때 수수료같은건 새발의 피 수준입니다
돈 버는 방법을 빨리 깨우쳐야 이 고량화 시대 100세 시대에 먹고 살지
파지줍는노인들 가끔 보이면 참 짠하고 안타깝죠
우리의 미래가 그렇게 되지 말란법이 없어요
젊을때, 돈을 벌 수 있을때, 발품팔 체력이 있을때 회사에서 나를 인정해줄때
그때 미리 대비해야 된다는 소리죠
난 돈이 없어서 투자를 못한다?
적금 .보험 .주식 다 깨버리세요
그리고 대-출을 무서워하지마세요
회사에서 나를 인정해주고 사회가 날 인정해줄때 써먹어야지
언제 이런 레버리지를 써먹겠습니까?
직장인이 1억 모을려면 적금을 80만원씩 근 10년을 넣어야 합니다
5000만원 대-출 받아서 한달에 이자 25만원 적금 든다 생각하시고 5년만 내세요
근데 5년후에는 2~3배 올라서 1억5천되면 5천 대-출갚고 1억이 생기는겁니다
80만원씩 10년 적금들어서 1억 만드는가?
아니면 25만원씩 5년 내서 1억 만드냐? 여기서 차이가 생깁니다
아주 간단하죠?
돈이 없을때 투자는 이렇게 하는겁니다
무자본일때는 약간의 공격적인 투자를 해야될때가 있습니다
현재 서울평균 아파트값이 5억입니다
개미처럼 회사에서 일만해서 언제 집사고 차사고 애들가르키고 노후대비까지...
참고로 60세 부부가 은퇴후 필요한 자금이 최소 5억이라고 합니다
요즘 45정시대라고 "45세에 정리해고" 시대인데 저 위에 금액을 모으기엔 부족하죠
회사는 철저한 이익을 위해 뭉친 집단입니다
솔직히 우리는 그저 회사의 소모품일 뿐이죠
낡고 병들면 나가라고 하는게 바로 이 회사라는 집단이죠
우리도 이 회사라는 수단을 이용해야겠죠
퇴직금을 미리 땡기던가, 직장인 레버리지를 활용하든가해서
뭔가 대비를 해야 나중에 쫓겨나도 당당하게 나가지 않겠습니까?
어자피 현금은 발이 달려 있기 때문에 가지고 있으면 이리 깨지고 저리 깨지게 됩니다
결국 물거품되서 날라갈거 없는돈이다라고 생각해서
땅에 5년 10년 묻어두는 재테크를 하는거죠
그게 바로 땅으로 돈 버는 방법입니다
쓰다보니 많이 길어졌는데이런말이 있죠
자본주의에서 자유란 "자산이 가진 총 양이다"결론적으로는 직장인들이 현재 가지고 있는 생각의 틀을 깨고
경제적인 자유를 느끼셨으면 합니다
늦었다고 생각하실때가 가장 빠른법 아니겠습니까?
끝으로 어떤한 토지를 사야 피해를 안볼 수 있을까?
토지거래시에 확인해야할 이론적인 부분이나 실전사례등
토지거래 노하우나 기타 정보를 틈틈히 카페에 업로드하겠습니다
참고하시면 토지투자를 하실때 도움이 될거라고 생각합니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다