공동주택 관리주체는 선량한 관리자의 주의의무를 다해 ‘최적의 합리적 관리방안’을 수립, 시행함으로써 ‘선진 주거문화의 창달’이라는 사회적 책임을 수행해야 한다.
그러나 관리주체의 이러한 궁극적 목적을 달성하기 위한 과정에는 시설·행정·인사·회계 등 각 부문에서의 문제점이 있을 수 있으며, 이러한 문제점의 해결이란 관리자에게 있어서 곧 ‘위험요소의 제거’라는 의미로, 비영리목적의 ‘공동주택 관리회계’에는 매우 중요한 의미를 담고 있다.
아파트 회계감사란 ‘관리주체가 수행하고 있는 공동주택 관리회계를 주된 영역으로 해 그 오류와 부정을 발견하고 이에 대한 조치와 예방을 목적으로 수행하는 업무’를 말하며, 나아가 관리활동전방에 대한 효율성과 능률성을 평가함으로써 ‘관리최적화’를 이룰 수 있도록 하는 수단이 되기도 하므로 ‘업무(시설, 행정, 노무)감사’로서의 측면을 포함한다고 볼 수 있는 것이다.
※ ‘공동주택 관리회계’ 또는 ‘아파트 회계’란 ‘당해 공동주택 단지의 관리주체가 그 재정의 상태와 운영내역을 해당 이해관계자에게 알리는 수단’이며, ‘당해 단지의 이해관계자에게 단지를 유지·관리하기 위한 의사결정에의 주요 정보제공’을 그 목적으로 하고 있다고 볼 수 있는데 여기에서 말하는 ‘의사결정’이란 ‘관리자금의 운용’ 뿐만 아니라 공동주택 단지에 대한 관리 전반을 포함하는 ‘포괄적인 의미’로 해석해야 한다.
※ ‘감사’란 경제적 행위와 사건에 관한 주장에 대해 이 주장이 이미 설정된 기준을 어느 정도 따르고 있는가를 판정하기 위해 객관적으로 증거를 수집, 평가해 그 결과를 이해관계자에게 전달하기 위한 체계적 과정이다(미국회계학회 1973).
※ ‘내부감사’란 조직에 대한 서비스로써 경영활동 전반에 대한 검토를 하기 위해 조직 내에서 행해지는 독립적인 평가활동이다. 내부감사는 조직 내의 여타 통제의 효율성을 측정하고 평가하는 경영통제의 일종이다(미국내부감사인협회).
2. 감사의 분류
1) 수행기관에 따른 분류
아파트 회계감사의 경우 감사를 수행하는 기관에 따라서 그 구분을 달리할 수 있는데 이는 위탁 내지 도급관리방식과 자치관리방식이라는 구분된 관리방식이 존재하기 때문이다.
(1) 내부감사
위탁 내지 도급관리중인 단지의 경우 그 단지의 관리주체는 해당 관리회사(이하 ‘본사’)가 되는데 이러한 본사에서 수행하는 각 단지에 대한 감사를 의미하며, 감사인은 본사의 대표이사 내지 그 대리인(소관부서)이 되고 피감사인은 해당 단지의 관리사무소가 된다.
감사의 범위는 회계부문을 주로 하되 연관성 있는 업무에 대한 포괄적인 부문을 그 영역으로 하므로 ‘본사의 업무방침이나 지시사항’에 대한 이행 여부와 관리업무수행에 대한 ‘효율성에의 측정과 평가’도 그 범위에 포함될 수 있다.
따라서 고유위험은 물론 통제위험의 예방 측면에서는 가장 효과적일 수 있을 것이다.
(2) 자체감사
입주민 스스로 관리기구를 구축해 운영하는 방식인 자치관리에 의한 단지의 경우 입주자대표회의 감사를 감사인으로, 관리사무소를 피감사 대상으로 해 감사업무를 수행하게 되는데 위탁·도급관리방식의 경우에도 동일하다.
감사의 범위는 역시 회계부문을 주로 하되 연관성 있는 업무에 대한 포괄적인 부문에 대한 감사가 강조되며, 관리사무소에 대한 감사와 함께 의결기관이 입주자대표회의에 대한 업무수행부문에 대한 감사도 병행될 수 있다.
(3) 외부감사
단지별 자치규약(관리규약)의 외부감사 시행요건을 구비하게 될 경우 공인회계사에 의해 실시하게 되는 감사를 말하며 자치·도급·위탁관리방식을 불문한다.
한국공인회계사회의 공동주택관리회계감사요령 및 기준에 따라 실시하게 되며 주로 재무제표에 대한 적정성 여부를 판단하게 된다.
과거에는 일정 규모 이상 공동주택의 경우 반드시 매 1년마다 공인회계사에 의한 외부회계감사를 실시하도록 규정(舊 공동주택관리령 제3조의 2)돼 시행돼 왔으나 현재는 개별 단지에서 임의적으로 실시할 수 있도록 개정(주택법 시행령 제57조 제1항 제14호)됐다.
※ 주택법 시행령 제57조(관리규약의 준칙) 제1항 ‘법 제44조 제1항의 규정에 의해 시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 이 경우 공동주택의 입주자 등 이외의 자의 기본적인 권리를 해하는 사항이 포함되어서는 아니된다’, 제14호 ‘회계처리기준, 회계관리 및 회계감사에 관한 사항’
※ 서울특별시 공동주택 표준관리규약준칙 제63조 제3항 ‘관리주체는 다음 각 호의 경우에는 공인회계사법에 의해 등록한 공인회계사 또는 회계법인(이하 ‘외부감사’)의 회계감사를 내부감사에 대신해 받아야 한다’
1. 입주자 등의 과반수 서면 요청 또는 동의가 있는 경우
2. 감사가 고도의 전문지식 또는 실무경험이 필요하다고 인정해 요구한 경우
3. 입주자대표회의에서 결의한 경우
2) 실시시기에 따른 분류
(1) 정기감사
공동주택 단지의 경우 현재 단지별 사용검사일을 기준으로 회기가 시작되는 것이 일반적이므로 각 단지별 결산일이 다를 수 있는데, 이러한 결산일의 도래시 작성된 결산보고서에 대한 감사를 정기적으로 수행하는 경우 이를 정기감사로 볼 수 있다.
서울시 준칙에 의하면 입주자대표회의의 감사가 시행하는 자체감사와 공인회계사에 의한 외부감사의 경우는 결산보고서를 제출 받은 날로부터 30일 이내에 시행하도록 돼 있으므로 내부감사의 경우에도 이를 준용해 실시할 수 있을 것이다.
(2) 수시감사
비정기적으로 시행되는 것으로써 반기결산에 대한 감사 내지 임의적으로 그 시기를 선정해 시행되는 감사를 의미한다. 위탁관리의 경우 불시에 특정 단지에 대한 감사를 실시하는 경우가 이에 해당될 수 있을 것이다.
3) 목적에 따른 분류
(1) 일상감사
정기적인 감사일정 등에 의해 통상적인 수준의 감사위험을 목표로 실시하는 감사를 의미하며 일반적인 감사목표를 달성하기 위한 목적으로 시행된다.
(2) 기회감사
특정 목적 예컨대 오류와 부정 등에 대한 제보 내지 징후포착 등에 따른 문제점의 발견과 조치를 위한 목적의 감사와 본사방침의 이해 여부에 대한 점검 등의 목적으로 시행되는 감사가 있을 수 있다.
※ 인수실사: 관리주체의 변경에 따라 인수를 위해 실시하는 물리적 조사를 의미하는 것으로 시설물을 비롯해 채권·채무의 재고자산 등 주로 실물자산에 대한 상태와 실존여부를 확인하는 절차로써 감사인이 수행하는 감사업무와는 구별된다.
4) 기타 감사의 분류
이밖에도 강제 여부를 기준으로 한 법정·임의감사와 범위를 기준으로 한 회계·시설·행정·노무감사를 비롯해 초도·계속감사, 기중·기말감사 등의 구분이 있다.
(진 승 한 한국아파트관리연구소 소장)
첫댓글 좋은 자료 감사합니다
정보감사합니다~