꿩대신 닭? 경기도 시흥시 정왕동 임장기

[라때향기처럼]

안녕하세요~

라때향기처럼 입니다.

 이번에는 제가 활동하고 있는, 행부 경매팀과 함께 임장을 다녀왔던 내용을 공유 하고자 합니다.

저희는 매달 관심물건을 공유하면서 실력을 쌓아가고 있습니다.

그러던 중 자무님이 공유해주신 시흥 정왕동 물건에 관심이 가더군요~

 여러가지 이유가 있겠지만.. 가장 큰 이유는.. 가격이 참 착하다!! ㅎㅎ

그 동안 지역분석을 하면서, 똘똘한 녀석들을 많이 봐서 그런지..

저는 이 물건을 보고 솔찍히 조금 놀랐습니다.

‘아직도 1억대 아파트가 있나?’ 생각이 들면서.. 저의 호기심이 발동했답니다. ^^;;

 우선 임장하기 전에 사전조사를 해 보았습니다.

 먼저 지도를 보며 위치를 살펴 보니

 서울 → 과천, 광명, 안양 → 서남쪽에 있네요~

정왕동 주변으로 배곧신도시, 장현지구, 목감지구, 은계지구 신도시 개발 지역들이 보이고,

동쪽에는 안산, 남쪽에는 반월 특수 국가 산업단지가 보이고, 북쪽에는 반월특수지역 예정구역도 보입니다.

그리고 북서쪽으로 인천의 대장 송도가 자리잡고 있음을 확인 할 수 있었습니다.

 그 다음, 주변 지역들의 변화에 따라 어떻게 움직일지도 간단하게 한번 생각해 봅니다.

 반월 시화 공단과, 반월 테크노시티 (보라색 사각형 1번, 2번)로 인해 일자리는 풍부한 곳이겠구나~

그리고 시화 멀티 테크노벨리 및 반월특수지역 국가산업 단지가 추가로 조성되면, 앞으로 더욱 일자리는 풍부해지겠네?

하지만, 주변 신도시들이 생기면서 공급물량이 늘어남에 따라 전세나 매매가는 영향을 받겠구나..

송도, 안산과 인접해 있는데.. 시세 영향을 받을까? 등등..

 물건지 주변을 살펴보면,

 걸어가기엔 조금 멀어보이지만 4호선 정왕역이 보이고,

제가 좋아하는 공원이 큼지막하게 조성이 되어 있네요?

그리고 이마트, 은행, 먹거리등 상권이 잘 조성이 되어 있습니다.

구축이긴 하나 살기엔 편한 동네일 것 같다는 생각이 들었지요~

 여러 생각들을 하며, 최종 결론은!!

선순위 물건이니까 최저 입찰가로 질러보고

‘낙찰되면 감사합니다’로 접근하기로 하였습니다.

 그렇게 자무님, 젠몬님과 함께 임장을 하게 되었고, 임장 당일 근처 카페에서 만나기로 하였습니다.

젠몬님과 조금 일찍 도착해 주변을 둘러봤는데..

스타벅스가 보이더군요~

그리고 주변 간판들을 보니, 강남과는 다른 모습이었지만..

파리바게트, 뚜레쥬르, 올리브영, 등등 유명 프렌차이즈들이 포진되어 있었습니다.

 이때부터 저는 상가쪽에 더 관심이 가더군요.. ^^;;

하지만, 오전이라 그런지 사람이 없어서.. 아직까지는 그냥 호기심만 생기는 정도였습니다.

 카페에서 커피한잔의 여유와 함께 물건에 대해 이야기를 나누고,

물건지로 향하였답니다.

 물건을 보면서, 아담하게 생긴것이 꼭 빌라 같다는 생각이 들었답니다. ^^;;ㅋ

그래도 동네는 엄청 조용하고, 주차장도 여유가 있어 보이더군요~

 계단을 올라가 내부 상태도 보고..

 벨도 눌러 보고..!! 어라!!

 저는 원래 특별한 일 아니면, 사전에 임차인과 면담을 하지 않는데..

우리의 젠몬님은 거리낌 없이 벨을 눌러주십니다!!

‘역시 젠몬님 따봉~~’을 마음 속으로 외지는 순간!!

 “누구세요~” 라는 걸걸한 남자 목소리가 들려 왔습니다.

 이에 아랑곳하지 않은 채 우리의 젠몬님은.. “법원에서 왔습니다!” 라고 말씀하십니다. ㅎㅎㅎ

(누가 봐도 법원에서 온 복장은 아닌데.. ^^;;)

역시나 임차인 역시 의심 가득한 눈빛으로 저희를 노려 봅니다.

처음에는 대화가 되나 싶었는데..

말이 막혔는지.. 갑자기 돌변한 임차인은 낙찰 받던 알아서 하랍니다.

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 자기는 불을 지른다며.. ^^;;

2년 동안 관리비를 연체하고 말하는 걸 보면, 인간성이 보이시죠? ㅎㅎ

 부동산에 들려서 사장님과 많은 대화를 나누었는데..

시장의 움직임이 임장 전 예상했던 것과 비슷하게 흘러 가고 있었습니다.

 현재 정왕동 구축 아파트는 배곧신 도시의 입주로 인해 전세가와 매매가가 떨어져 있는 상황이었고,

1.8억에 급매물이 나와있지만, 8.2대책 이후 거래절벽상태여서 매수 문의가 거의 없다고 하였습니다.

시화공단에서 근무하는 분들로 인해 전월세 수요는 어느 정도 있다고 하였는데.. 중국인들이 많다고 하더군요~

 원래 중국인들은 빌라단지 근처에 모여 살았었는데..

중국인들이 한국에서 악착같이 일해 돈을 열심히 모은답니다.

그렇게 해서 모은 돈으로 구축 아파트로 이주하고 있다고 하였습니다.

 기존에 거주하던 한국인들 중 여유가 되는 사람들은 배곧이나, 목감, 장현 지구로 넘어가는 상황이고,

배곧신도시 같은 경우는 송도 바로 옆에 붙어 있어 송도의 영향을 받지 않겠냐는 의견이 많다고 하였고,

송도와 배곧신도시를 연결하는 배곧대교가 건설되고 나면 그 거리는 더욱 가까워지나,

정작 배곧 주민들은 공사차량들로 인한 소음, 먼지등을 우려해 반대하는 측면도 있다고 합니다.

 임장을 나와보니, 현재 상황에서 이 물건을 투자하기엔 리스크가 크다고 판단했습니다.

 그 대신, 저는 주변 상가에 호기심이 생겼고,

 정왕시장 근처에 중국인들의 먹자 골목이 요새 핫 하다는 정보를 얻을 수 있었습니다.

어디서 많이 보았던 느낌이 들지 않나요?

바로 지난 번 글에 제가 올렸던.. 건대상권의 양꼬치 골목!!

부동산 사장님과 대화하는 내내, 건대의 양꼬치 골목이 생각나더군요~

하지만 여기도 역시 가격은 이미 어마어마하게 비싸다는거..

이곳은 아직 임장을 가 보진 못했지만, 다음에 한번 가볼까 합니다.

 부동산 사장님과 2시간 가까이 대화를 나누고,

점심을 먹으러 오전에 들렸던 곳에 다시 가 보았는데..

대학생들과 중국인들이 많이 보였습니다.

 저는 이곳에서 꿩대신 닭을 보고 왔습니다. ^^;;

아직 어떤 닭인지 검증은 안되었지만..

일단 느낌은 좋네요~ ㅎㅎ

 이번 임장을 통해 함께 하는 즐거움을 느낄 수 있었습니다.

여러분 모두 행크와 함께 즐거움을 만끽하시길 바라며.. 이만 마치겠습니다.

감사합니다. ^^

[라때향기처럼]

부족한 내용이지만, 도움이 되셨으면 좋겠습니다~ ^^
돈만보이님~ 댓글 감사드려요~ ^^*

[경제적 자유를 누리자]

잘 읽었습니다.임장의 중요성을 다시 한번 느낍니다

[라때향기처럼]

저도 임장을 다니며 매번, 임장의 중요성을 느낀답니다.
열심히 임장다니고, 성투해서 함께 경제적 자유를 누려보아요~^^*

[장탐]

좋은 정보 공유 감사합니다!! 아파트 단지가 깨끗하고 조용해 보여요ㅎㅎ 지도로, 사진으로 너무 잘 설명해주셔서 간접적으로나마 임장갔다온 것 같습니다^^ 성투하세요~~

[라때향기처럼]

부족한 내용이지만, 도움되셨으면 좋겠습니다~^^*
장탐님도 성투하시길 응원할게요!! 화이팅요!!

[한강남]

이야 라떼님 임장기 멋지십니다ㅎㅎㅎㅎ 그런데 정말 임차인이 이렇게 무서워도 되는건가요...;;;??

[라때향기처럼]

한강남님~ 이참에 같이 호신술이나 배워볼까요? ㅎㅎㅎㅎㅎ

[인천토박이01]

라때님...어서 닭을 주세요...ㅎㅎㅎ
아님 닭보러 같이 갈까용?? ㅎㅎㅎ

[라때향기처럼]

넵!! 다음에 닭보러 같이 가요~ ㅎㅎㅎㅎ

[동동이 복숭아]

라떼님 경험담 잘 읽었습니다.
저런 임차인 만나면 정말 무서울것 같아요.
차칸임차인 만나고 싶네요~~~

[라때향기처럼]

ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ
닭을 찾으시는 분들이 많아서.. 차칸 임차인을.. 치킨 임차인으로 봤네요^^;;ㅋㅋㅋ
저도 착한 임차인만 만나고 싶네요~~ ㅎㅎㅎ

[호호호-]

경매팀에서 들었던 그곳이군요~~ 정왕동은 저희 할머니 댁 근처라~~ 살짝 알지만 이리 지리적위치 다시한번 보니 공부되네요~~^^

[라때향기처럼]

할머니 댁 근처였군요~~ 호호호님 설명 듣고 갔으면 더 좋았겠어요~~
오예!! 부족한 부분이 많았는데, 다음에 호호호님한테 여쭤봐야겠네요~ ㅎㅎㅎ

[산적아저씨]

경매물건 임장도하고 상가까지 ㅎㅎ
꿩대신 닭보다 꿩먹고 닭먹고 같은 느낌이 ㅎㅎ
어떤닭인지 2탄 기대할게유 ㅎㅎ

[라때향기처럼]

산적님도 라임이 밝은부자님 못지 않은데요? ㅎㅎㅎ
저는 산적님의 랩실력을 기대할게유 ㅎㅎ

[민트7]

무시무시한 그 분 이시군요;;
라때님의 지난 건대 상권 글도 기억에 남는데
시흥에 가서도 상권분석을 하셨군요~~
라때님, 곧 상가 낙찰 받으실 듯 합니다~^^

[라때향기처럼]

우와~ 정말요? 민트님의 감을 믿어보겠습니다!! ㅎㅎㅎ

[뽀송]

오, 지난번에 불지른다는 그 분 이야기는 들었는데,
무서운 사진까지 첨부하니 실감이 난다야;;
중국인들이 많이 산다니 투자로는 참 어려울 것 같고^^;
그래도 꿩 보다가 닭도 보고 라때 역시 똑똑하구나~!

[라때향기처럼]

뽀송이한테 똑똑하다는 소리를 들으니..
왠지모를 뿌듯함과..
정말 똑똑해진거 같은 느낌??..ㅎㅎㅎ

[비자림]

잘 보았습니다. 중국인들이 돈을 벌어서 아파트로 이사를 한다면 월세도 가능한지 궁금하군요. 그리고 중국인들과의 거래에서 일반적으로 믿을 만한지도 궁금해요 혹시 들으신 정보 있으면 부탁드립니다. 좋은 정보 감사합니다.

[자뎅]

젠몬님한데 이얼하게 들은 그 내용이군요.
2년동안 관리비 연체하게 만든 관리실도 좀 문제가 있네요.
나름 어려움이 다 있었겠죠..

[SUPERMAN]

이제 상권분석 전문가(?) 느낌이 나는데?
적절한 사진과 상세한 설명으로 직접 가본듯한 기분이 든다 ㅎ
그대의 성장해 가는 모습에..
난 항상 초조하고 불안하다.. 나도 열심히 해야되는데 ㅎㅎ
좋은글 감사^^

[비타씨]

지역분석과 경매가 콜라보 되면 참 멋진 투자가 되는 거 같아요
라때님의 경매사랑은 날로 그 실력을 발전시켜나가는군요
멋진 글 잘 보고 갑니다.
더운데 건강 잘 챙기시구요~ 다음 모임때 봬요^^

[포텐]

라떼님 넘나 깔끔한 글 감사합니다~~저도 닭얘기가 너무 궁금한데요~?ㅎㅎ
과감한 임장! 배우고 갑니당^^

[윤지니92]

지난번 들었지만, 다시 라떼님의 꼼꼼한 분석글을 보니 다시한번더
공부하게 되네요^^
경매물건 보고, 상권분석까지....
라때님~ 뭔가 소중한걸 보신듯한데
너무 궁금하네요~~^^

[미니미니로기로기]

임차인이 불지르겠다고 했던 그곳의 임장기이군요^^
임장전 손품이 제법 체계적이네요^^
작년 초 행부를 알기전 안산시흥 자주 들어갔었는데...
주변 신도시가 많아서 매도하기에 어려움이 있어보였습니다.
그리고 임차인으로 당시에도 중국인들이 많았는데
임대인과 싸움도 잦다는 이야기도 들었습니다.
라때님 임장기 보니 점점 중국인들이 많아지고 있네요^^
ㅇㅣ 더위에도 꾸준하신 모습에 박수를 보냅니다.
성투하세용~

[젠틀몬스터]

선순위 임차인 만나러 갔다가 주변 상권에 더욱 매력을 느꼈던 그곳~~
아무렇지 않게 누른 벨이었지만, 얼매나 두근두근거리던쥐~~~
뭐 그래도 다른 행크회원분처럼 몸을 도화지로 사용하시는 분은 아니라서 다행이었던 곳~~
입찰한다면 어느정도의 수익은 예상됐으나, 원하는 수익률로 낙찰받기는 힘들꺼라 예상했던 곳~~
실제로도 원하는 가격보다 높게 가져가서 아쉬웠던곳~~
하지만, 행부요원과 함께한 임장이라서 행복했던 기억이~~~
라떼님 수고하셨어요~~~^^

[트리플285]

안녕하세요 라때향기처럼님^^
제 첫물건 배곧이 포함된 시흥 정왕동 임장이야기에 넋나가서 읽었습니다.
너무나 정확하고 거침없는 분석이 정말 하루만에 임장조사후 정리하신게 맞나 싶을 정도네요^^
앞으로 기회되면 함께 공부하며 정보 공유할 수 있었으면 합니다. 더운 여름 임장하시느라 고생많으셨습니다!!