(펌) 리모델링 수직증축 허용되면, 가구당 5천만원 분담금 줄어..

[단풍이]

리모델링 수직증축 허용되면, 가구당 5천만원 분담금 줄어 

<하우징헤럴드 김병조 기자> 2009-07-03 01:10 입력 

공사비 증가액, 400만~600만 원 안팎

아파트 구조 안정성에도 큰 문제 없어

아파트 리모델링을 할 때 수직증축에 따른 공사비 상승은 전체 공사비의 2% 수준이며 구조안전성 부문에도 문제가 없다는 분석이 나왔다. 현대산업개발은 공동주택 리모델링에 대한 수직증축과 세대수 증가 가능성에 대해 분석한 자료에서, 3~4개 층을 쌓아 올리더라도 기존 구조체에 하중이 전달되지 않도록 하는 구조를 사용함으로써 구조적 안전성을 확보할 수 있다고 밝혔다. 또한 수직증축 시 증가되는 공사비 규모도 가구당 400만~600만 원으로 전체 공사비의 2~3% 수준에 그친다고 분석했다. 반면, 수직증축 과정에서 약 20% 세대수 증가가 가능해져 일반분양 수입 등으로 가구당 4천만~5천만 원 가량 분담금이 낮아지는 것으로 나타났다. 기존 30평형 기준 증축 리모델링의 가구당 분담금이 대략 1억5천~1억8천만 원인 상황을 가정한다면 수직증축이 도입됐을 때 1억~1억3천만 원 선으로 대폭 절감될 수 있다는 것이다. 이 자료는 498가구 규모의 기존 아파트에 3개 층이 수직증축되고 세대수는 기존 가구의 20%가 증가하는 것을 기준으로 작성됐다.

현대산업개발 사례분석

한동안 업계에서 3~4개 층 수직증축 허용 가능성이 거론된 적이 있었으나 △수직증축에 따른 공사비 상승 폭이 커 주민 부담이 커질 것이란 우려 △구조안전성 부문에 대한 확신 부족 △정부의 재건축 정책과의 조율 필요 등을 이유로 수직증축 가능성 논의가 공론화되지 못한 채 현재까지 이어지고 있다.

현산 측에서는 이번 자료가 그동안 거론되었던 세 가지 논란 중 두 가지가 해소된다는 데 커다란 의미가 있다고 판단하고 있다.

현대산업개발의 김성훈 과장은 “최근 국토부와 서울시에 의해 일반건축물의 증축 리모델링이 제도적으로 허용됐는데 상가들이 많은 일반건축물은 수평증축이 거의 불가능한 상태에서 수직증축만 진행된다”면서 “수평증축과 수직증축이 함께 진행되는 공동주택 리모델링은 구조상 더욱 안전하다”고 밝혔다.  리모델링 시장에서 수직증축과 세대수 증가에 대한 비용 및 효과가 거론됐지만 구체적인 분석 자료가 나온 것은 이번이 처음이다.

현재 200만 호 중층아파트의 주거환경개선 방안이 시급히 요청되는 가운데 국내 리모델링 제도의 새로운 영역으로의 도약 가능성이 시험대 위에 올랐다.

이근우 부장은 “그동안 공동주택 리모델링 시 수직증축에 대해 전례가 없었다는 이유만으로 수직증축이 불가능하다는 선입견들이 굳어져 왔다”면서 “실제 추진 단지 사례를 통해 분석해 본 결과 그동안 문제점으로 거론되던 내용들이 사실상 문제가 되지 않는 것으로 확인됐다”고 말했다.

▲실제 리모델링 단지 사례 분석=분석 사례 단지는 총 가구수 498가구로 이 중 미동의자가 33가구 있으며 이 물량이 일반분양된다는 기본적인 가정 하에 계산됐다. 이렇게 계산된 가구당 공사비 부담액은 1억8천800만 원인 반면, 수직증축 및 세대수 증가가 가능하다고 가정했을 때에는 가구당 1억3천800만 원으로 낮아지는 것으로 나타났다. 세대수 증가를 통해 100세대가 증가한다고 가정해 그 중 50세대는 보금자리주택으로, 나머지 50세대를 일반분양한다고 가정했을 때의 계산이다.

따라서 최종적인 분담금 절감액은 현재 분담금 1억8천800만 원과 수직증축 상황에서의 예상 분담금 1억3천800만 원의 차액인 5천만 원으로 계산됐다. 결국, 추가되는 공사비에 비해 일반분양에 따른 분양수입과 보금자리주택 매각으로 인한 토지비ㆍ공사비 수입에 의해 이같은 분담금 감소가 가능해진 것이다.

분석 자료에 따르면 일반분양 수입으로 인해 360억 원, 보금자리주택 매각대금 88억 원으로 총 448억 원의 수입이 증가하는 반면, 공사비는 205억 원, 사업경비는 9억 원 증가해 총 214억 원의 비용이 발생하는 데 그쳤다. 따라서 전체적으로 234억 원의 수입이 증가됨으로써 분담금 절감이 가능한 것으로 분석했다. 

▲구조 부문도 안전=구조안전성 부문에 대해서도 큰 문제가 없는 것으로 분석됐다. 그동안 가장 우려되었던 부문이 구조적 안전성 문제였다. 15~20년의 세월이 지난 구조체에 3~4개 층의 새로운 구조물을 쌓는다는 게 가능하냐는 문제였다. 특히 국내 공동주택에서는 아직 한 번도 시도된 적이 없었고 최초 설계 당시에도 현재 층수에 대한 하중에만 적합한 구조로 지어졌기 때문에 3~4개 층 수직증축 시 부가되는 추가적인 하중을 과연 견딜 수 있느냐는 문제다.

현산 측은 이러한 우려에 대해 기존 구조물에 직접적 하중이 전달되지 않는 구조로 문제를 해결할 수 있다고 강조했다. 수직증축과 수평증축을 함께 진행시켜 상층부에 쌓아올려진 3~4개 층의 하중을 수평증축 구조로 흘려보내 기존 구조체에는 하중 부담이 전달되지 않도록 한다는 것이다. 수평증축 구조는 결국 신축과 마찬가지이기 때문에 수직증축에 따른 하중을 충분히 지탱할 수 있다는 주장이다.

차광찬 건우씨엔씨 대표는 “수평증축을 통해 새로 만들어지는 신축 구조체가 기존 아파트를 앞뒤에서 단단히 붙잡고 있는 구조가 된다”면서 “이같은 상황에서 수직증축이 된다고 하더라도 구조적으로 큰 문제는 없다”고 말했다.

▲공사비 비용 증가도 크지 않다=자료에서는 수직증축 과정에서 발생하는 추가 공사비는 가구당 400만~600만 원 가량이 산출될 것으로 예상해 부담이 크지 않을 것으로 판단했다. 

기존 보수ㆍ보강은 수평증축 공사비에 이미 상당히 포함돼 있기 때문이라는 것이다. 내진보강 및 구조보강 등에 대해서 이미 반영돼 있기 때문에 수직증축으로 인해 추가적으로 투입돼야 할 보수ㆍ보강비 규모가 크지 않다는 것이다.

이 추가 공사비는 기초 보강과 수평증축 구조체 보강 비용으로 나뉘는데 기초 보강비용으로는 가구당 200만 원이 소요되며 수평증축 구조체 보강 비용으로도 가구당 200만 원 가량이 발생될 것으로 예상했다. 수평증축 구조체 보강의 경우 상황에 따라 철골구조가 필요할 수도 있는데 이 때 가구당 400만 원까지 증가돼 최대 600만 원까지 추가 공사비가 산정될 수 있을 것이라고 분석했다. 

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주거환경＋사업성 개선 두 토끼 ‘수직증축’ 허용이 유일한 대안

이근우 현대산업개발 부장

이근우 부장은 리모델링 분야가 더욱 발전하기 위해서는 수직증축이 필요하다고 주장했다. 수직증축이 리모델링의 가능성을 열어주는 유일한 대안이라는 게 이 부장의 지론이다. 수직증축은 다양하게 활용될 수 있다고 말했다. 세대수 증가를 통해 사업성을 개선시키는 방법도 그 중 하나이지만, 다른 방안으로도 주거환경을 개선시키는 좋은 방안들이 만들어질 수 있다고 주장했다. 

▲수직증축이 필요한 궁극적인 이유는=리모델링의 발전 가능성을 높이기 위한 수단이다. 수직증축이 되면 새로 만들어지는 공간 활용성이 커진다. 세대수 증가도 결국 수직증축을 허용해야 가능해진다. 사실, 세대수 증가는 수직증축으로 인해 활용될 수 있는 다양한 용법 중 하나다. 수직증축을 하되 세대수 증가를 하지 않을 수도 있다. 수직증축을 한다는 것은 주민들이 사용할 수 있는 가용면적을 늘린다는 것이고 그 가용면적을 어떻게 사용할 것인지는 전적으로 주민들 의사에 달려있다. 세대수 증가를 하고자 하면 그렇게 할 수도 있고 전후좌우 증축을 통해 평면을 개선시키고자 한다면 그렇게 할 수도 있다. 중간 층 전체를 비워 주민 커뮤니티시설로 만들 수도 있고, 심지어 주민들 결의를 통해 수직증축을 안 할 수도 있다. 모든 것은 주민들의 의사에 따른 것이다. 

▲수직증축이 허용되면 세대수 증가를 통해 사업성만 추구하게 된다는 우려도 있다=물론 그렇게 될 수도 있다. 하지만 요즘 주민들은 많이 똑똑해졌다. 자신에게 과연 어떠한 것이 이익인지 장기적인 관점에서 바라보는 눈을 갖고 있다. 리모델링 주요 타깃이 중층아파트 단지라는 것을 놓치면 안 된다. 이들은 우리 사회의 대표적 중산층이다. 이미 일부 현장에서는 수직증축이 필요 없으니 그냥 사업을 추진하자는 주장도 나온다. 수직증축을 하게 되면 인구밀도가 증가하고 보금자리주택을 만들 가능성도 있는데 그런 것이 싫다는 것이다. 처해진 단지 상황에 따라 다르다. 강남 지역 아파트 주민들의 생각이 다르고, 강북 지역 주민들의 생각이 다르다. 하지만 아직까지 재건축 신화에 몰입돼 있어 현행 리모델링 제도에 반응하지 않는다. 따라서 정부에서 장기적인 정책적 의지를 가지고 발판을 만들어줘야 한다. 그 발판으로 우선 제시하는 것이 세대수 증가를 통한 사업성 개선이다. 장기적으로는 증축이 없는 대수선 리모델링으로 가야 한다. 증축 리모델링도 일정 기간 동안의 방안이다. 결국 장기적으로는 증축 없는 대수선으로 가야 하는 시대가 오고 있다.

▲향후 정비사업 시장은 어떻게 변할 것으로 보나=리모델링이라는 새로운 사업방식을 정책적으로 성장시켜야 한다. 최근 일반건축물 리모델링이 법률적으로 허용됐는데 앞뒤 꽉 찬 상업지역에 있는 일반건축물 증축은 위로 쌓아 올리는 수밖에 없다. 이런 면과 비교해 볼 때 공동주택 리모델링은 앞뒤 수평증축과 수직증축이 함께 진행된다. 일반건축물 증축보다 구조적으로 훨씬 안전하고 수월하다. 일반건축물 증축이 가능해졌는데 안전을 우려한다며 공동주택 수직증축을 막는 것은 상식적으로 이해되지 않는다.

▲아직도 재건축을 주장하는 의견도 많다=개인적으로 중층아파트는 리모델링 가능단지와 재건축 가능단지로 나뉜다고 본다. 실제 단지 사례로 분석해 보면 재건축보다 리모델링이 나은 경우가 나오고 있다. 한 사례를 보면 재건축을 하면 면적 증가 없이 동일평형으로 가는데 2억8천만 원 가량이 소요되는 반면 리모델링으로 하면 32평형에서 42평형으로 가면서 1억8천만 원 가량 소요되는 것으로 분석됐다. 이 아파트는 500세대 안팎이면서 현재 용적률은 180%인 단지다. 시간이 지나면서 각 사업방식에 적합한 단지들이 구분될 것으로 본다.

[단풍이]

지금 시기는 리모델링 수직증축 허용을 관철시킬 수 있는 최적의 조건에 와 있습니다. 따라서 대형건설사에서도 이를 본격적으로 연구, 정부에 정책제안에 나서고 있는 상황입니다. 정부와 서울시가 일반건축물에 대한 리모델링 수직증축을 허용하기로 했기 때문에, 공동주택의 리모델링 수직증축에 있어 안전성 문제가 없다면 이를 불허하는 것은 큰 반발에 부닥칠 것입니다. 그것이야말로 부자정권의 상징이 될 테니까요.

[pioneer21]

좋은 정보입니다. 수직증축을 허용하면 사업성이 높아져서 리모델링이 활성화 될것입니다.

[짱구]

원본 게시물 꼬리말에 인사말을 남깁니다.

[서영아빠]

우리모두의 바램이죠...국토부도 이러한 분석을 참고해서 리모델링사업이 표류하고 있는지금 일자리창출과 노후주택문제, 세수부족문제를 일거에 해결하길 바랍니다...

[다몬]

이건 모두 나서서 이슈화 해야 합니다... 지속적으로 건의하고, 공유합시다..

[느티ON]

이 이슈가 나오면 재건축과 리모델링에 대한 구분의 정의가 바뀌겠네요.

[졸걸]

바라던 바이네요. 잘하면 최고급 인테리어 비용 정도에 리모델링이 가능할수도 있겠어요. :)

[우아한 잡초]

그렇네요. 요즘 30평대를 좀 뽀데나게 거실 확장 포함하여 인테리어 하려면 3천만원 가량든답니다. 그러면, 아름다운 분당에서 적당한 비용 지불하고 증측 리모델링하여 평수 넓힌 새아파트로 변신하면 그 무엇이 부럽겠습니까..

[토마토]

네네~분당에 신평형30평이면 만족합니다, 꼬옥 추진되야겠습니다~

[호호만두]

시간이 많이 없는듯 합니다!! 8월에 국토해양부에서 어느정도 확정 지을전망 입니다!!지금 까지 정보에 의하면 국토해양부는 계속적인 개발정책에 관심을 두고 리모델링에는 시큰둥한 상황입니다!! 앞으로 집이 수요가 모자라지 않는데 불구하고 말입니다. 그에 대비하여 5개신도시 리모델링 연합이 7월 20일에 모임을 가지고 공동 대응 하기로 하였습니다!

[잽신]

우리에게 유익한방향이 아닌가보죠?...........

[호호만두]

네.. 그렇습니다~~ 시장이 갈망하는 해갈에는 이번 비처럼 내려줘야할텐데..매우미미한 생색내기 전시적인 사항만 내놓을 상황을 배제하지 못하는 상황입니다!! 분당지구단위계획때도 그랬습니다... 어려운 상황도 많았지만 분당을 사랑하는 뜻있는 분들이 모여 잘 이루어 냈습니다!! 마찬가지로 현상황에 부작용이 가장 작으면서도 많은 장점을 가진 리모델링을 여러분들에 의지를 모아 여러자료를 가지고 국토부와 상의해볼 생각 입니다!! 여러분들 힘주세요~~ 자세한 진행상황은 따로 올리겠습니다!!

[윈맨]

호호만두님의 지적처럼 정부의 의지가 문젭니다. 아무리 업계에서 뛰어난 기술과 해결책을 내놓아도 그걸 담아낼만한 정부와 지자체의 그릇이 문젭니다. 20년이상 노후아파트 급증으로인한 사회적문제가 대두되기전에 적절한 사전 대책이 필요합니다.

[윈맨]

위와같은 방법은 재건축의 장점을 도입해서 리모델링의 효과를 극대화하기 위한 방안이라고 보여집니다. 리모델링 지원법안이냐 재건축 지원법안이냐라고 단어적으로 단정짓기 보다는 재건축의 장점과 리모델링의 장점을 고루 도입한 새로운 개념의 "주거환경개선 지원법안"이 마련되면 좋겠다는 생각입니다.

[호호만두]

좋은 말씀이십니다~~

[바이킹]

리모델링 조건 완화는 이명박정부의 저탄소 녹색성장에 가장 잘 부합하는 건설정책입니다...이게 안된다면 녹색성장 캐치프레이즈도 바로 접어야 될겁니다...

[김수현]

아파트 최대 층수가 혹시 제한이 있나요? 25층 아파트도 더 높일 수 있나해서요...