주택담보대출 '실질 마이너스 금리' 돌입 충격, 은행들은 왜 '수익 나지않는 금리 수준' 까지 내리는가 / 4/24(월) / 머니 포스트 웹
장기금리 상승에 따라 고정금리는 연초부터 상승세를 보이고 있지만 주로 단기금리에 연동되는 변동금리는 여전히 0.5% 안팎으로 저금리를 보이고 있다. 게다가 이달에는 대형 인터넷전문은행에서 금리 인하가 잇따르면서 금리가 실질 마이너스 금리를 기록했다. 도대체 어떻게 된 일인지 주택담보대출 애널리스트 시오자와 다카시 씨가 그 배경에 대해 구체적으로 해설한다.
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4월은 주택 담보 대출 업계에 격진이 일어났습니다. 주신SBI넷은행이 금리를 크게 인하한 것을 계기로, au지분은행도 주택담보대출 금리를 대폭 인하. 금리 경쟁 심화가 더 진행된 것입니다. 게다가 인하 후 금리가 실질적으로 '마이너스 금리' 상태로. 왜 이런 사태가 벌어지고 있는지, 그리고 주택담보대출 금리 경쟁은 앞으로 어떻게 되어 가는지를 풀이합니다.
실질 마이너스 금리'란?
마이너스 금리라고 하면 일본은행의 금융정책을 머리에 떠올리는 분들도 많을 것입니다. 그럼 주택담보대출에서 마이너스 금리란 구체적으로 어떤 것일까요? 단적으로 설명하자면, '실질적인 금리 비용이 마이너스' 라는 거죠.
주택담보대출은 금리와 단체신용생명보험(통칭 단신)의 2가지 요소로 이루어져 있습니다. 따라서 차입하는 주택담보대출 금리는 '실질적인 금리비용'과 '단신의 가치'를 더한 것이 됩니다. 예를 들어 주택담보대출 금리가 0.5%이고 단신의 가치가 금리 환산으로 0.2%분인 경우 실질적인 금리비용은 0.5%-0.2%=0.3%입니다. 덧붙여 단신의 가치는 받을 수 있는 보험금의 기대치로부터 계산할 수 있습니다. 예를 들면, 채무자의 사망으로 주택담보대출이 제로가 되는 단신이라면,〈생존율×발생률×주택담보대출 잔액〉으로 그 가치가 계산됩니다(※생존율이란 주택담보대출 차입시부터 그 시점까지 생존해 있을 확률. 발생률이란 그 시점에서 채무자가 사망할 확률).
이 계산을 au 지분 은행과 스미신 SBI 인터넷 은행의 금리로 실시한 것이 아래 그림입니다. 덧붙여 금리는 집필시의 것이며, 각 은행의 단신의 가치는 주택 융자 비교 서비스 「모게체크」의 분석 결과를 사용하고 있습니다.
au지분은행의 실질적인 금리비용은「마이너스 0.031%」, 주신SBI넷은행의 실질적인 금리비용은 「마이너스 0.01%」로 나타났습니다.
이렇게 실질적인 금리 비용이 두 회사 모두 마이너스 금리로 되어 있는 것입니다. 이러한 상황에서 대출자는 은행에 금리를 지불하고 있는 것이 아니라 반대로 받고 있다고 생각할 수도 있습니다. 지금까지의 주택담보대출은 금리가 아무리 낮아도 '플러스금리' 경쟁이었지만 이번 일은 그야말로 선을 넘어버린 상태입니다.
실질 마이너스 금리 상품이 등장한 세 가지 이유
왜 실질 마이너스 금리의 상품이 등장했을까요? 이유는 세 가지가 있습니다.
첫 번째가 은행의 수가 많다는 것입니다. 저금리를 무기로 주택담보대출을 인터넷으로 집객 강화하는 은행은 10년 전에 비해 배로 늘었습니다. 현재는 메가뱅크, 인터넷계 은행, 주요 지방은행 등을 합치면 20개 이상 있습니다. 수요에 비해 제공자가 많아지면 아무래도 가격이 무너지기 쉽습니다.
두 번째는 애초에 주택담보대출이 차별화되기 어려운 상품이라는 점입니다. 돈에 색깔은 없기 때문에 'A은행은 금리가 높지만 금리가 낮은 B은행보다는 낫다' 고 말하기 어렵다. 다른 식으로 말하면 주택 담보 대출은 물이나 전기처럼 상품화되어 있다고도 할 수 있습니다. 이 점도 금리 경쟁을 촉진하기 쉽다고 할 수 있습니다.
세 번째는 사용자가 스마트폰으로 주택 담보 대출을 선택하게 된 것입니다. 10년 전만 해도 주택담보대출은 부동산회사 영업사원이 소개하는 경우가 많아 '주택담보대출 비교'가 그리 흔하지 않았습니다. 그러다가 스마트폰의 등장으로 인터넷 비교가 당연해지고, 다른 은행의 금리가 투명하게 가로 비교되면서 저금리 주택담보대출에 인기가 집중된 것입니다.
덧붙여 「모게체크」의 유저를 분석하면, 금리 랭킹 상위 3행에서 청약 점유율의 50% 가까이를 차지합니다. 랭킹 상위를 차지하지 않는 한 고객을 잡을 수 없는 것입니다. 이런 시장 구조 때문에 은행들도 쉽게 금리 인하 전쟁을 멈출 수 없는 셈입니다.
저금리 은행-고금리 은행 양극화
궁금한 향후입니다만, 제가 보기에는 저금리 은행과 고금리 은행의 명확한 양극화가 진행될 것이라고 생각합니다.
우선 이 금리 수준에서는 은행은 거의 벌이가 나지 않을 것입니다. 경우에 따라서는 적자일 수도 있습니다. 그러므로, 보험이나 투신등의 크로스셀(병매)로 수익을 확보할 필요가 있습니다. 즉 마이너스 금리 돌입이란 '주택담보대출이 집객 도구가 되고 수익은 다른 상품으로 올리는' 싸움이 됐음을 의미합니다.
그래서 크로스셀 구조를 잘 만든 은행은 저금리를 유지할 수 있고 큰 점유율을 얻을 수 있지 않을까요? 반면 크로스셀 구조를 만들 수 없는 은행은 저금리를 무기로 한 싸움은 할 수 없습니다. 그러므로 '심사가 유연하다' '단신이 충실하다' 등 금리 이외의 소구 포인트를 만들지 않으면 경쟁에서 탈락하고 말 것입니다.
인터넷계 은행을 중심으로 한 저금리 그룹과 그 이외의 은행의 고금리 그룹으로의 양극화. 지금은 그 걸러내기의 시기라고 할 수 있지 않을까요?
[프로필]
시오자와 타카시/주택담보대출 비교 서비스 「모게체크」의 이사 COO. 모건·스탠리 증권에서 주택담보대출 증권화를 담당.그 후, 보스턴·컨설팅·그룹에서 대형 금융기관등을 중심으로 한 전략 컨설팅에 종사.현재는 주택 담보 대출 분석가로서 TV나 신문 등에 등단.Twitter나 YouTube에서 주택 담보 대출의 최신 정보를 발신 중.SNS에서는 '모게택'이라는 별칭도.
https://news.yahoo.co.jp/articles/996c5d173e9b0fd15574fcf0826ba093cbabef23?page=1
住宅ローンが「実質マイナス金利」突入の衝撃 銀行はなぜ「儲けが出ない金利水準」まで引き下げるのか
4/24(月) 7:15配信
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マネーポストWEB
住宅ローンの金利が低くなければ顧客をつかむことができない時代に(写真:イメージマート)
長期金利の上昇に伴い、固定金利は年始から上昇傾向にあるものの、主に短期金利に連動する変動金利は依然、0.5%前後と低金利になっている。さらに、今月には大手ネット銀行で金利の引き下げが相次ぎ、金利が「実質マイナス金利」となった。いったいどういうことか、住宅ローンアナリストの塩澤崇氏が、その背景について具体的に解説する。
【図解】実質金利がマイナスになった状態を解説。auじぶん銀行と住信SBIネット銀行の適用金利とそれぞれの団信価値の金利換算
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4月は住宅ローン業界に激震が走りました。住信SBIネット銀行が金利を大きく引き下げたことをきっかけに、auじぶん銀行も住宅ローン金利を大幅引き下げ。金利競争の激化がさらに進んだのです。しかも、引き下げ後の金利が実質的に「マイナス金利」の状態に。なぜこのような事態が起きているのか、そして住宅ローン金利競争は今後どうなっていくのかを解説します。
「実質マイナス金利」とは?
マイナス金利と言われると、日銀の金融政策を頭に思い浮かべる方も多いでしょう。では、住宅ローンにおけるマイナス金利とは具体的にはどういうことでしょうか? 端的に説明すると、「実質的な金利コストがマイナス」ということです。
住宅ローンは金利と団体信用生命保険(通称、団信)の2つの要素から成り立っています。そのため、借り入れる住宅ローン金利は「実質的な金利コスト」と「団信の価値」を足し合わせたものになります。例えば、住宅ローン金利が0.5%で、団信の価値が金利換算で0.2%分の場合、実質的な金利コストは0.5%-0.2%=0.3%となります。なお、団信の価値は、もらえる保険金の期待値から計算できます。例えば、債務者の死亡で住宅ローンがゼロになる団信であれば、〈生存率×発生率×住宅ローン残高〉でその価値が計算されます(※生存率とは住宅ローン借り入れ時からその時点まで生存している確率。発生率とはその時点で債務者が死亡する確率)。
この計算を、auじぶん銀行と住信SBIネット銀行の金利でおこなったのが下の図です。なお、金利は執筆時のものであり、各銀行の団信の価値は住宅ローン比較サービス「モゲチェック」の分析結果を使用しています。
auじぶん銀行の実質的な金利コストは、「マイナス0.031%」 、住信SBIネット銀行の実質的な金利コストは「マイナス0.01%」 となりました。
このように実質的な金利コストが両社ともに、マイナス金利になっているのです。こうした状況では、借り手は銀行に金利を支払っているのではなく、逆に受け取っていると考えることもできます。今までの住宅ローンは、金利がどれだけ低くても「プラス金利」での競争でしたが、今回の出来事はまさに一線を超えてしまった状態です。
実質マイナス金利商品が登場した3つの理由
なぜ実質マイナス金利の商品が登場したのでしょうか? 理由は3つあります。
1つ目が銀行の数が多いことです。低金利を武器に住宅ローンをネットで集客強化する銀行は10年前に比べて倍増しています。現在はメガバンク、ネット系銀行、主要地方銀行などを合わせると20行以上あります。需要に比べて提供側が多くなると、どうしても値崩れしやすいのです。
2つ目はそもそも住宅ローンが差別化しにくい商材だという点です。お金に色はありませんので、「A銀行は金利が高いけれども、金利の低いB銀行よりは良い」となりづらい。別の言い方をすれば、住宅ローンは水や電気のようにコモディティ化しているとも言えます。この点も金利競争を促しやすいと言えるでしょう。
3つ目はユーザーがスマホで住宅ローンを選ぶようになったことです。10年前であれば住宅ローンは不動産会社の営業マンが紹介することが多く、「住宅ローンの比較」があまり一般的ではありませんでした。それがスマホの登場によってネット比較が当たり前になり、他行の金利がガラス張りで横比較されるようになったため、低金利の住宅ローンに人気が集中するようになったのです。
なお、「モゲチェック」のユーザーを分析すると、金利ランキング上位3行で申し込みシェアの50%近くを占めます。ランキング上位を取らない限り、顧客をつかむことができないのです。こういった市場の構造ゆえに、銀行も簡単には金利引き下げ合戦を止められないわけです。
低金利銀行と高金利銀行の二極化へ
気になる今後ですが、私の見立てでは、低金利銀行と高金利銀行の明確な二極化が進むと思います。
まず、この金利水準では、銀行はほとんど儲けが出ないでしょう。場合によっては赤字かも知れません。ゆえに、保険や投信などのクロスセル(併売)で収益を確保する必要があります。つまり、マイナス金利突入とは、「住宅ローンが集客ツールになり、収益は別の商品で上げる」戦いになったことを意味します。
ですので、クロスセルの仕組みをうまく作れた銀行は低金利を維持することができ、大きなシェアを取ることができるのではないでしょうか。一方で、クロスセルの仕組みを作れない銀行は低金利を武器にした戦いはできません。ゆえに、「審査が柔軟」「団信が充実」など金利以外の訴求ポイントを作らなければ競争から脱落してしまうでしょう。
ネット系銀行を中心とした低金利グループと、それ以外の銀行の高金利グループへの二極化。今はそのふるい分けの時期と言えるのではないでしょうか。
【プロフィール】
塩澤崇(しおざわ・たかし)/住宅ローン比較サービス「モゲチェック」の取締役COO。モルガン・スタンレー証券にて住宅ローン証券化を担当。その後、ボストン・コンサルティング・グループにて大手金融機関などを中心とした戦略コンサルティングに従事。現在は住宅ローンアナリストとして、テレビや新聞などに登壇。TwitterやYouTubeで住宅ローンの最新情報を発信中。SNSでは「モゲ澤」という別名も。