[부동산대책]4.1, 8.28 부동산 대책 후속조치 추진

4.1, 8.28 부동산 대책 후속조치 추진 - 정책 모기지 일원화, 공유형 모기지 본사업 1.5만호 공급 - - 희망임대리츠, 중대형 매입으로 확대 - - 목돈 안드는 전세, 전세금반환보증 연계로 활성화 - - 행복주택 활성화를 위한 개선방안 마련 - □ 국토교통부(장관 서승환)는 12.3일 경제관계장관회의를 거쳐 4.1, 8.28 대책의 성과를 점검하고, 후속조치 추진계획을 밝혔다.  ㅇ 이번 후속조치는 기존 대책들의 성과 점검을 통해 성과가 큰 과제는 확대시행하고, 일부 부진한 과제는 보완방안을 마련함으로써 기존 대책의 실효성을 높이기 위한 것으로,  ㅇ 국회의 입법처리 지연 등으로 시장 회복세가 주춤한 상황에서, 정부가 자체적으로 추진가능한 후속조치들을 최우선적으로 추진하여 주택시장을 조속히 정상화시키기 위해 마련되었다. 【 부동산 대책의 성과 점검 】 □ 새 정부 출범 이후, 정부는 주택시장 정상화와 서민 주거복지 강화를 위해 2차례(4.1, 8.28대책)의 대책을 발표한 바 있다.  ㅇ 2차례 대책은 이전 대책들과 달리 관계부처간 협업을 통해 세제․금융․공급 등을 망라한 패키지 정책으로, 이를 통해 주택시장은 점차 회복되는 모습을 보이고 있다. < 매매시장 가격 및 거래량 동향 > 구  분 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 ‘13누계 4～11월 매매 가격 수도권 0.00 0.13 △0.08 △0.30 △0.29 0.00 0.33 0.14 △1.18 △0.07 지방광역시 0.30 0.24 0.21 0.20 0.04 0.08 0.29 0.29 1.72 1.65 거래량(전국,만건) 8.0 9.0 13.0 4.0 4.7 5.7 9.0 - 67.4 53.3 (증감률,전년동기비) (18%) (33%) (128%) (△30%) (△3%) (43%) (36%) - (21%) (32%)    * 11월 거래량은 집계중  ㅇ 이 같은 시장회복세는 취득세․양도세 감면 등 세제지원과 공유형 모기지․생애최초 구입자금 지원 같은 금융지원 등이 시장의 호응을 얻으면서 가능했던 것으로 분석된다. □ 그러나 거시경제 불확실성, 핵심법률* 국회통과 지연 등으로 전반적인 구매심리회복 확산에 한계가 있어, 본격적인 시장 활성화에는 미치지 못한 상황이다.     * 취득세율 항구인하(지방세법), 다주택자 양도세 중과 폐지(소득세법), 분양가상한제 신축운영(주택법), 수직증축 리모델링 허용(주택법) 등 □ 또한, 집값 상승 기대감 저하, 저금리로 인한 월세 증가 등으로 전세수급 불균형이 지속되고 있는 상황에서,  < 전세가격 증감률(%, 주간증감률은 아파트 기준) > 구  분 6월 7월 8월 9월 10월 11월 11.4 11.11 11.18 11.25 전  국 0.22 0.30 0.42 0.51 0.68 0.52 0.19 0.22 0.20 0.18 수도권 0.20 0.39 0.67 0.83 1.01 0.74 0.25 0.27 0.26 0.23 지방광역시 0.34 0.33 0.26 0.26 0.39 0.36 0.16 0.12 0.17 0.14  ㅇ 임대주택 공급 확대를 위한「행복주택」은 지자체․주민 반대로 지구지정 등 일부 일정이 지연되고 있으며,  ㅇ 집 주인 담보대출 방식의 「목돈 안드는 전세」도 시장환경 변화로 실적이 부진한 편이다. □ 이에 정부는 성과가 큰 과제를 중심으로 정책역량을 집중하고, 일부 부진과제에 대해서는 보완방안을 마련하는 등 국민의 정책 체감도를 높이기 위한 후속조치 방안을 마련하였다. 【 부동산 대책 확대 및 보완방안 】   1. 정책 모기지 통합, 내년 총 11조원 지원   □ 정부는 전세수요의 매매전환 등 무주택 서민들의 주택구입을 지원하기 위해 주택구입자금 지원을 확대키로 하고,  ㅇ 그 동안 국민주택기금과 주택금융공사(우대형 보금자리론)로 이원화되어 있는 정책 모기지를 ‘14.1.2일부터 통합 운영키로 하였다. □ 그간 정책 모기지는 “근로자․서민 주택구입자금”, “생애최초구입자금”, “우대형 보금자리론”이 있었는데,  ㅇ 지원대상과 대출조건이 상이하여 주거복지 형평성 및 재정운용의 효율성 관점에서 개선필요성이 제기되어 왔다.     국민주택기금 구입자금   보금자리론(주택금융공사)                         현 행 근로자서민 생애최초 우대형 기본형 ‧소득 6천만원이하 ‧대출한도 2억원 ‧금리 2.8～3.6%  ⇨ 주택기금 재원 ‧소득 7천만원이하 ‧대출한도 2억원 ‧금리 2.6～3.4%  ⇨ 은행 이차보전 ‧소득 5천만원이하 ‧대출한도 1～2억원 ‧금리 3.3～4.05%  ⇨ 주금공 이차보전 ‧소득‧면적 제한없음 ‧대출한도 5억원 ‧금리 4.3～4.55%  ⇨ 정부지원 없음                   개 선 공유형 모기지 통합 정책모기지 기본형 ·직접 융자+유동화 방식 모두 활용   * 주금공 이차손실을 주택기금에서 보전 (상동) □ 이번 정책모기지 통합으로 주택기금 직접 융자분에서 발생하는 이차이익*으로 주금공 유동화 방식의 이차손실을 보전함으로써, 지속적이고 안정적인 정책모기지 공급능력을 확보하게 되었다.     * 이차이익 = 기금대출액 * (3%대 초반 정책금리 - 2%대 초반 기금 조성금리)  ㅇ 이를 바탕으로 '14년에는 정책모기지 11조원을 지원키로 하였으며, 이는 금년도(11조원 집행예상)에 이어 사상 최대수준이다.  ㅇ 또한 지원대상과 금리가 주택기금 수준으로 통일되어, 지원대상이 확대되고, 금리도 인하되는 효과가 발생한다.      *소득기준:생초 7천만원, 서민 6천, 우대형 5천 → 6천만원(생초자 7천)      *금리:생초2.6∼3.4%, 서민2.8∼3.6%, 우대형3.3∼4.05% →2.8∼3.6%(생초자 0.2%p우대) 2. 공유형 모기지 본사업 실시   □ 주택기금이 위험을 공유하는 수익·손익공유형 모기지도 국민적 수요에 부응하여 지원물량을 확대하여 본사업을 추진한다.   ㅇ 지난 10월 추진된 시범사업에서는 총 2,276명이 대출약정을 체결하였는데, 이중 80%가 기존에 전세로 거주하고 있던 것으로 조사되는 등 전세수요의 매매전환에 크게 기여한 것으로 분석된다. □ 이에 본사업은 물량을 대폭 확대하여 2조원(1.5만호) 범위 내에서 12.9일부터 예산소진시까지 한시상품으로 운용하고,     * 다만, 위험 관리 차원에서 손익형은 공급물량의 20%로 제한  ㅇ 공급대상(부부합산 연소득 7천만원 이하) 및 금리·대상지역(수도권 및 지방광역시)·대상주택(아파트로 한정) 등은 시범사업과 동일한 수준으로 시행하기로 하였다. 수익형 ․이자 1.5% + 수익 공유 (다만, 최대 수익률 5%로 제한) 손익형 ․이자 초기 5년 1%, 6년차 이후 2% + 손익 공유 3. 리츠를 통한 하우스푸어주택(희망 임대주택리츠) 매입 확대 □ 하우스푸어 주택을 매입하여 임대하는 희망임대주택리츠는 금년중 2차례에 걸쳐 주택 1천호 매입을 추진한 바 있다.  ㅇ 1차로 508호를 매입하여 임대주택으로 활용중이며, 2차사업(500호)은 신청자격을 완화*하여 매입 신청접수를 완료(11.11~15간 810호 신청)한 상황이다.     * 1주택자 → 일시적 2주택자 포함, 300세대 이상 단지 → 150세대 이상 단지 □ 정부는 동 사업이 가계부채 절감과 하우스푸어의 주거비 부담 완화 등 성과가 큰 만큼, 내년에도 확대시행키로 하였다.     * 1차사업으로 주택담보대출 920억원(호당 1.81억원, LTV 63 %)을 상환하여, 개인 파산과 금융기관의 채권 부실화 위험 완화      - 주거비 부담을 월 59만원 절감(매각 전 원리금 114만→매각 후 월세 55만)  ㅇ 내년에도 1천호 매입을 추진하되, 시장상황을 보아가며 추가 확대하고, 매입대상(현행:85㎡&9억이하아파트) 면적제한을 폐지키로 하였다.    - 최근 중소형 주택 선호 현상으로 인해, 처분이 곤란한 85㎡ 초과 주택을 보유한 하우스푸어들에게 큰 도움이 될 것으로 기대된다. 4. 목돈 안드는 전세 보완 □ 그간 렌트푸어 지원을 위해 국민주택기금의 전세자금 지원, 목돈 안드는 전세 도입, 전세금 반환보증 등 다양한 대책을 마련하여 금년중 약 11만가구를 지원하였다.     * 기금지원 : 11.27일 기준 10.6만가구, 전세금 반환보증 : 9.23～11.26일간 1,137세대  ㅇ 목돈 안드는 전세는 전세대출을 담보대출化하여 세입자들의 금리부담을 낮추겠다는 취지로 도입되었는데,    - 목돈 안드는 전세 도입과정에서 시중 전세대출금리가 인하되는 등 정부지원 없이 금리부담을 완화한다는 제도 도입취지는 달성되었다고 할 수 있다.     * 목돈 전세 도입, 전세대출 금리 공시(주금공) 등 정책적 노력 이후 시중 전세대출금리가 ’13.1월 4.66%→’13.10월 4.10%로 인하(주담대는 4.17→3.81%)    - 다만, 집주인 우위의 전세시장 심화로 목돈 안드는 전세Ⅰ(집주인 담보대출 방식)의 경우 지원실적이 2건에 그치는 등 활성화되지 못한 측면이 있었다.     * 목돈 안드는 전세 : 11.29일 기준 목돈Ⅱ 410건(256억원), 목돈Ⅰ 2건(1,400만원) □ 이에 정부는 시장선호를 반영하여 목돈 안드는 전세Ⅱ(임차보증금 반환청구권 양도방식) 위주로 정책역량을 집중하기로 하였다.  ㅇ 먼저, 목돈Ⅱ는 전세금 반환보증(대주보)과 연계하여 이용활성화를 유도한다는 방침이다.    - 대주보-은행간 협약을 통해 전세금반환보증을 은행에 위탁판매하고, 은행은 이와 연계하여 채권양도 방식(목돈Ⅱ)의 전세대출을  취급(상품명: 전세금 안심대출)하는 방식이다.    - 일반적인 경우 대출보증료를 부담하여 전세대출을 받고, 별도의 비용을 들여 전세금반환보증에 가입해야 하나, “전세금 안심대출” 이용시 전세대출과 전세금을 한번에 보장받을 수 있게 된다.    - 또한, 은행이 대출금의 90%까지만 보증받는 기존 전세대출과 달리 대출금 전부를 보증받을 수 있어, 일반 전세대출보다 약 0.4%p 낮은 금리로 지원이 가능할 전망이다.     * 대출금리 : 시중은행 일반 전세대출 4.1%, 안심대출 3.7%  ㅇ 목돈Ⅰ(집주인 담보대출 방식)은 집주인 우위 전세시장에서 이용활성화에 한계가 있는 만큼,    - 금년말까지 한시 적용되었던 LTV(60→70%), DTI(자율적용) 완화는 연장하지 않고 연말에 종료하고,     * 재산·종부세 감면, 전세금 소득세 면제 등 세제혜택은 ’15년말까지 유지(旣 세법개정)     - 은행이 자율적으로 상품을 운영토록 하여 집주인 담보대출 방식을 원하는 사람들이 이용할 수 있도록 틈새상품化할 계획이다.     * 현재, 실적 2건 모두 자력으로 전세자금을 대출받기 어려운 70대 세입자를 위해 집주인이 대출을 받은 경우로, 틈새상품으로서 가치있음 5. 행복주택 활성화 (1) 공공임대주택 공급계획을 합리적으로 조정 □ 정부는 젊고 사회활동이 왕성한 계층을 위한 행복주택과 주거 취약계층을 위한 국민임대주택 등을 균형있게 공급하기 위해 공공임대주택 공급계획을 조정한다고 밝혔다.  ㅇ 그간 국회 국토교통위와 예산정책처 등에서 제기해 온 행복주택 공급으로 국민임대주택 등의 물량이 감소하여 저소득층에 대한 주거복지 기회가 축소될 우려가 있다는 지적을 반영한 것이다. □ ’17년까지 공공임대주택 사업승인 물량 51만호는 유지하면서, 행복주택은 당초 20만호에서 14만호로 줄이고,  ㅇ 줄어든 6만호는 주거취약계층을 위한 국민임대주택 등으로 대체 공급함으로써 저소득층과 무주택 서민들의 주거복지 기회를 확대하기로 하였다. < ’17년까지 공공임대주택 공급계획 조정(안) > 구분 합계 건  설  임  대 매입ㆍ전세임대 행복주택 국민임대등 민간임대 현 행 51만 20만 6만 5만 20만 조 정 51만 14만 11만 6만 20만  ㅇ 행복주택 물량이 줄어도 직주근접이 절실한 신혼부부, 사회 초년생, 대학생 등의 입주비율을 상향 조정하여 이들을 위한 행복주택 물량은 유지한다는 계획이다.     * 입주비율 조정(안) : 젊은 사회활동계층 60→80% (2) 행복주택 취지에 부합하는 다양한 부지를 활용 □ 행복주택의 핵심 취지인 직주근접과 저렴한 임대료에 부합하는 다양한 용지를 활용하여 행복주택을 공급하기로 하였다. < 행복주택 건설부지별 공급계획(안) > 구 분 물량(안) 내        용 공공 용지 3.8만 ․철도부지, 역세권개발지, 역 근처 공영주차장, 유수지, 공공시설용지 등 도시재생용지 등 3.6만 ․주거환경개선지역, 뉴타운 해제지역 등 노후불량 주거지, 노후 임대단지, 산업단지 등 공기업 보유 토지 공공건설용 택지 3.9만 ․공기업(LH, SH 등) 보유 주택용지 중 역세권 및 직주근접 가능 용지를 전환․활용 민간분양 예정지 2.7만 ․공기업(LH, SH 등) 보유 민간분양 주택 예정용지 중 역세권․직주근접 가능 용지를 전환․활용      * 유형별 물량은 전체물량 범위 내에서 상호 대체할 수 있음 □ 먼저, 철도부지, 공영주차장, 미활용 공공시설용지 등 공공용지를 활용하여 3.8만호를 공급할 계획이다.  ㅇ 교통과 개발여건이 양호한 입지에서 저렴한 임대료로 공급이 가능한 부지를 선별하여 중․소규모 개발을 중심으로 추진하며,    - 계속적으로 지자체 수요 등을 받아 가용지를 발굴하여 물량을 늘려나갈 계획이다. □ 또한, 도시 활력 차원에서 도시주거지 재생과 산업단지 주거지 개선과 연계하여 행복주택 3.6만호를 공급할 계획이다.  ㅇ 우선, 도시주거지 재생 관련해서는 주거환경개선사업 연계를 통해 사업부지 규모, 현황 등을 고려하여 민간 분양주택과 혼합하거나 단독으로 행복주택을 공급할 계획이다.  ㅇ 또한, 뉴타운해제지역 등 노후불량 주거지의 주택․공가 등을 집단 매입․신축하여 행복주택을 공급할 계획이다.    - LH, 지자체, 지방공사가 매입대상 부지의 가격․입지 등을 고려한 매입계획 공고를 통해 대상지를 찾아 행복주택을 건설․공급하는 방식이나, 이미 공공이 보유한 노후불량 매입임대주택과 인근 주택을 집단화하여 행복주택으로 재건축하는 방식이 도입된다.  ㅇ 도심 슬럼화와 노후주거지 문제에 대한 지자체와 주민들의 관심이 높아 도시주거지 재생과 연계하여 지자체의 사업제안이 많을 것으로 보인다.     * 최근 대구시는 경북대학교 인근 시유지 등에 주거환경개선사업과 연계하여 대학생 등을 위한 행복주택 공급계획 제안  ㅇ 한편, 도시첨단산업단지 등 산업단지와 미니복합타운에도 근로자의 정주여건 개선을 위하여 행복주택을 건립할 계획이다.    - 미니복합타운은 산업단지가 여러 곳 있는 인근에 산단 근로자들의 정주여건 개선을 위해 임대주택 등 주거시설과 문화․복지시설로 구성되는 소규모 복합타운으로 전국 12곳에서 추진 중이다.     * 최근 포천시는 인근 3개 산단 근로자와 3개 대학교 학생 등을 위한 행복주택 추진계획을 수립하여 국토부에 건의 < 도시ㆍ산단 내 행복주택 공급계획(안) >      구     분 공  급  방  식 예상물량 도시주거지재생 주거환경개선사업 연계방식 1.0만 노후주택매입 공급방식 1.6만 산단주거지개선 도시첨단산단 등 산업단지 내 공급 1.0만 미니복합타운 내 공급  ㅇ 향후, 지자체 수요조사 등을 거쳐 공급방식별, 지역별 물량배분과 공급계획을 구체화할 계획이며, 지역여건 등을 고려해 지자체가 제안하는 공급방식도 사업모델 다양화 차원에서 적극 검토하여 반영할 계획이다.  ㅇ 아울러, 도시주거지재생 연계형, 산업단지 직주근접형 행복주택 공급에 대하여 지자체․주민 등의 참여 활성화를 유도하기 위해 주거환경개선사업, 도시재생사업 선정 시 가점을 제공하거나, 국민주택기금 대출금리 인하(2.7→1.0%) 등 행복주택 사업비 지원을 강화할 계획이다. □ 공기업(LH, SH 등)이 보유한 미활용 토지 중 역세권 또는 직주근접이 가능한 양호한 부지를 선별하여 활용할 계획이다.  ㅇ 주택건설사업 승인을 받고도 재무여건 등의 이유로 착공이 지연되고 있는 부지를 활용하여 3.9만호를 공급하고, 공기업 토지 중 민간에게 매각할 부지에서도 2.7만호를 공급할 계획이다.  ㅇ 국토부는 공기업 보유 토지 활용과 관련하여 분양주택 용지 전환에 따른 공기업 재무부담, 미착공 부지의 중복 사업승인 등의 우려에 대한 설명도 덧붙였다.    - 미매각 분양주택 용지를 임대주택으로 전환해도, 단기적․산술적 사업수지는 불리할 수 있으나, 용지의 장기보유에 따른 불확실성과 재무부담을 경감하는 효과가 더 클 것으로 예상되며,    - 미착공 부지에 대한 행복주택 공급도 역세권 또는 직주근접이 가능한 양호한 부지만을 선별하여 젊은 사회활동계층에게 집중 공급한다는 점에서 기존 주택사업과 차별화된다는 설명이다.    - 미활용 분양주택 용지를 행복주택으로 공급함에 따라 사회활동 계층과 저소득층의 주거복지를 증진시킬 수 있고, 도시형성의 장애요인이 되어 온 미착공 나대지를 개발함에 따라 지역경기 활성화와 일자리 창출에도 기여할 것으로 보인다. (3) 7개 시범지구 정상화 □ 그동안 지자체 협의, 주민 설득 등으로 지연되었던 7개 시범지구의 사업추진도 속도를 낼 계획이다.  ㅇ 그동안 지자체․지역 주민대표 등과 많은 협의를 하였으며, 지역별 요구사항에 대한 합리적 대안도 마련한 상태여서 지구지정을 더 이상 늦출 이유가 없다는 입장이다.    - 앞으로 지구계획이나 주택건설사업계획 수립 과정에서 지자체․주민과 충분히 논의하여 지역 요구사항을 합리적 수준에서 적극 반영할 계획이다.  ㅇ 목동, 송파, 잠실, 공릉, 고잔 등 5개 지구는 12.5일 중도위에 상정하여 지구지정을 심의할 계획이다.  ㅇ 그리고, 지난 8월 지구지정된 오류ㆍ가좌지구는 지자체와의 협의를 조속히 마무리하고, 지구계획과 주택건설사업계획을 승인할 계획이다.  ㅇ 사업비는 입지별 특성(인공데크, 소음․진동․방재시설 등), 지역별 요구사항(문화․보육․주차시설 등)을 적절히 수용하면서, 주변 시세보다 저렴한 임대료로 공급되도록 전체적으로 기준 사업비 (659만원/3.3㎡) 수준에서 관리해 나갈 방침이다. □ 국토부는 지속가능한 사업 추진을 위한 제도적 기반 마련으로 부지확보, 토지점용료 감면, 용적률․건폐율 등 건축특례 등을 담은 ｢공공주택법｣ 개정(국토위 계류중)을 추진하는 한편, 입주기준, 임대료 등 행복주택 공급기준안도 조속히 마련할 계획이다. 【 기대효과 】 □ 국토부는 국회의 입법처리 지연으로 시장 회복세가 주춤하는 상황에서, 정부가 자체적으로 추진가능한 후속조치를 조속히 시행하여 주택시장 회복세를 이어갈 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔다.  ㅇ 장기 모기지 일원화 및 공유형 모기지 확대시행으로 무주택 서민들이 저렴한 장기 고정금리 대출을 활용할 수 있어 내집 마련 기회가 크게 확대되고, 전세수요 감소로 전셋값 안정에도 기여할 전망이다.  ㅇ 하우스·렌트푸어 대책도 시장선호를 반영하여 집중 관리한다는 측면에서 앞으로의 성과확대가 기대된다고 하겠다.  □ 또한, 이번 행복주택 활성화 방안을 통해 행복주택 정책을 조속히 정착시키고, 지속가능한 추진체계를 마련하는 한편, 시범지구를 정상화시켜 행복주택에 대한 이미지가 제고될 것으로 보았다.  ㅇ 아울러, 행복주택 활성화를 위한 대상부지 확장과 추진체계를 새로이 정립한 만큼, 정부의 공공임대주택 공급확대도 탄력을 받을 것으로 기대된다. < 과제별 담당부서 > 과  제 담당부서 및 연락처 ▪통합 정책 모기지 시행 국토부 주택기금과 정수호 사무관(☏044-201-3338) 윤성업 사무관(☏044-201-3342) ▪공유형 모기지 본사업 실시 국토부 주택기금과 윤성업 사무관(☏044-201-3342) ▪희망임대주택리츠 사업 국토부 부동산산업과 최병길 사무관(☏044-201-3414) ▪전세 안심대출 시행(목돈Ⅱ+전세금반환보증) 국토부 주택기금과 정수호 사무관(☏044-201-3338) 윤성업 사무관(☏044-201-3342) ▪목돈 안드는 전세Ⅰ 국토부 주택정책과 김민태 사무관(☏044-201-3321) ▪행복주택 활성화 방안 국토부 행복주택총괄과 이재평 서기관(☏044-201-4514) 김승범 사무관(☏044-201-4516) 관련 질의 응답 【 대책 성과 및 시장동향 관련 】 1. 2차례 대책이 시장회복에 도움이 되었다고 보는지? □ 4.1대책 발표이후, 취득세 감면종료 영향이 있었던 7~8월을 제외하고는, 가격 하락세가 진정되고 거래량도 지속 증가하는 등 시장회복의 기반은 마련했다고 판단 < 대책 전후 주택시장 비교 > ‘12.9～’13.3월 ‘13.4～10월 주택가격 증감률(수도권) △2.4% △0.2% 주택 거래량(전국, 전년동기비) 42.8만건(△11.9%) 53.3만건(+32.0%)  ㅇ 다만, 본격적인 시장 활성화에는 미치지 못하고 전셋값 상승세도 계속되고 있는 만큼, 성과가 큰 과제 중심으로 확대방안을 마련 2.최근 시장회복세가 주춤하고, 전셋값 상승세도 지속되고 있는데, 원인은 어디에 있다고 보는지? □ 거시경제 불확실성이 지속되고, 핵심법률* 국회통과 지연 등으로 전반적인 구매심리회복 확산에 한계가 있어, 본격적인 시장 활성화에는 미치지 못한 상황     * 취득세율 항구인하(지방세법), 다주택자 양도세 중과 폐지(소득세법), 분양가상한제 신축운영(주택법), 수직증축 리모델링 허용(주택법) 등  ㅇ 전셋값도 집 주인의 월세전환 급증, 향후 집값 상승 기대감 저하로 인한 세입자의 전세선호 현상 등으로 전세수급 불균형이 계속되면서 전셋값 불안이 지속되는 것으로 분석 【 정책 모기지 통합 】 1.정책 모기지 통합 배경은? □ ① 주택기금 재원의 근로자․서민 주택구입자금, ② 은행 자금을 활용하되 재정에서 은행에 이차를 보전하는 생애최초자금, ③ MBS 발행을 통해 자본시장 자금을 활용하되 재정에서 주금공에 이차를 보전하는 우대형 보금자리론 등은  ㅇ 동일 목적의 정책 모기지임에도 지원대상과 대출조건이 제각각이어서 주거복지 형평성 및 재정운용의 효율성 관점에서 개선 필요성이 제기 □ 이러한 문제점을 해소하고자 ‘13.7월 기재부 재정관리협의회에서 ’14년부터 정책 모기지를 통합  ㅇ 재원은 주택기금 자금과 주택저당증권(MBS) 발행을 통해 조달하고 정책금리와 시중금리 차이로 인한 이차손실분은 주택기금에서 보전 2.정책 모기지 통합 효과는? □ 정책 모기지 통합시 무주택 서민의 내집마련 기회가 크게 확대될 것으로 기대  ㅇ (모기지 공급 확대) 이번 지원체계 개편으로 그간의 평균적인 공급실적 보다 많은 물량을 보다 안정적으로 공급 가능   - 또한 시장상황에 따라 필요할 경우, 유동화 물량 확대를 통해 지원규모를 탄력적으로 조절 가능      * ‘14년의 경우 ’13년과 유사한 약 11조원(사상 최대수준)의 정책 모기지 공급 예정  ㅇ (지원대상 확대) 우대형 보금자리론은 부부합산 연소득 5천만원 이하에만 지원이 되나, 향후 주택기금 지원기준으로 통일되어   - ‘14년말까지 한시적으로 일반 무주택자는 6천만원 이하, 생애최초 구입자의 경우에는 7천만원 이하까지 시중은행 대출보다 금리가 낮은 통합모기지를 이용  ㅇ (금리 인하) 우대형 보금자리론의 현재 금리는 3.3～4.05%이나, 통합모기지는 현재 주택기금 상품과 동일하게 소득‧만기별로 시중 최저수준인 연 2.8~3.6%(생애최초자는 0.2%p 인하)로 지원  ㅇ (서비스 접근성 개선) 그간 주택기금 대출은 은행 창구 방문을 통한 신청만 가능하였으나, 앞으로는 온라인 신청도 가능해져 국민들의 이용 편의성도 크게 제고 □ 한편, 저리로 조달된 주택기금 여유자금을 우선 활용할 수 있어 국가 재정운용의 효율성도 크게 개선  ㅇ 통합모기지 공급물량의 50%는 저리로 조달된 주택기금 재원(주택기금 직접 융자)을 활용하고, 나머지 50%는 MBS 발행자금(주금공 유동화 방식)으로 공급  ㅇ 주택기금 재원과 MBS 발행자금을 함께 활용하면 주택기금 직접융자분에서 발생하는 利差 이익으로 유동화 방식 공급분에서 발생하는 주택금융공사 利差 손실 보전이 가능해 재정부담을 최소화     * 정책 모기지 연 5조원을 3% 초반 정책금리로 대출할 경우 손익       - 직접융자분 이익 = 2.5조원 * {정책금리 3%초반 - 기금 조달금리 2%초반)- 유동화 방식 손실 = 2.5조원 * {최소 요구이자 4%초반 - 정책금리 3%초반) 참고  정책모기지 세부 지원요건   구분 현행 통합 정책모기지 비고 대출 상품 주택기금(근로자서민, 생애최초) 우대형 보금자리론 통합 정책 모기지 (기금재원 직접융자+유동화)  상품 통합‧확대 소득 기금 부부합산 60백만원 이하 (생애최초 70백만원) 부부합산 60백만원 이하 (생애최초 70백만원) 대상확대 우대형 부부합산 50백만원 이하 대출 대상 기금 세대주 (기금- 단독세대주는 30세 이상) 세대주 (단독세대주는 30세 이상) 우대형 무주택여부 기금 세대원 전원이 최근 6개월 무주택 세대원 전원이 신청일 현재 무주택 기준완화 우대형 신청일 현재 무주택 대상 주택 기금 전용 85㎡ 이하 주택가격 6억원 이하 전용 85㎡ 이하 (수도권 제외 읍면지역 100㎡이하) 주택가격 6억원 이하 우대형 주택 가격 평가 기금 복성식 평가 (아파트에 한해 시세평가) 시세→공시가격→분양가→감정가 順 주택가격 평가 현실화 우대형 시세→공시가격→분양가→감정가 順 대출 한도 기금 2억원 이하 LTV 70%, DTI 배제 *우대형은 DTI-LTV 연계 2억원이하 DTI 40% 이하→LTV 70% DTI 40∼100%→LTV 60% 대출자 상환능력 감안 우대형 대출 기간 기금 대출기간 10～30년 대출기간 10～30년 우대형 금리 기금 변동금리(2.8～3.6%) 고정 또는 5년 변동 연 2.8～3.6%  고정금리(금리옵션 확대) 우대형 고정금리(3.3～4.05%) 우대 금리 기금 다자녀 0.5%p 및 다문화, 장애우 0.2%p 생애최초자 0.2%p 다자녀 0.5%p 및다문화, 장애우 0.2%p 생초자격을 우대금리화 우대형 - 금리 결정 기금 정책금리 매월 조정 원칙 시중금리 감안 우대형 시장금리 연동 정책금리 대출 기관 기금 6개 은행 6개 은행 + 10개기관 추가 취급기관 확대 우대형 16개 기관 (기금수탁 6개은행포함) 【 공유형 모기지 본사업 시행 】  1. 공유형 모기지 이용대상자는? □ 부부합산 연소득 7천만원 이하, 생애최초 주택구입자  2. 대상지역과 주택은? □ 수도권 및 6대 광역시 소재 아파트(85㎡, 6억원 이하)에 국한    * 준공된 기존 아파트와 준공후 미분양 아파트 3. 언제부터 어디에서 신청 접수하는지? □ 12월 9일(월) 09시부터 수도권·지방광역시내 우리은행 영업점에서 상담 및 접수가 가능하며, 10월 시범사업과 달리 인터넷 접수는 받지 않고 직접 창구에서 상담·접수가 이루어짐  4. 대출대상자 선정기준은? □ 선정기준은 시범사업과 동일함 □ 심사항목은 크게 신청인에 대한 정책적 지원필요성, 상환능력, 대출 대상 주택의 적격성 등 3개 항목 항 목 평가 요소 지원 필요성  - 무주택 기간, 세대원 수, 자산보유 현황 등 4개 항목    * 장애인․다문화․신혼․노인부양 가구 가점 상환능력  - 신용등급, LTV, 소득 대비 대출액 등 5개 항목 대상주택 적격성  - 단지규모, 경과년수, 감정원 정성평가 등 6개 항목  ㅇ 항목별 가중치는 수익형․손익형 모기지의 특징을 감안하여 차등화 구 분 지원 필요성 상환능력 주택 적격성 수익 공유형 30% 30% 40% 손익 공유형 30% 20% 50% □ 또한 대출신청이 들어오면 감정평가사가 직접 현지조사를 하고, 그 결과에 기초하여 대상자 여부를 결정 【 희망임대주택 리츠 】  1. 1․2차 사업의 성과는? □ 1차 사업으로 아파트 508호를 매입하여 임대로 공급하여,  ㅇ 아파트를 매각한 하우스푸어는 주택담보대출을 전액 상환하여 주택이 경매로 넘어갈 위험을 해소하였고,    * 매입가격 : 1,449억원, 주담대 상환액 : 920억원(호당 1.81억원 LTV 63%)  ㅇ 매각한 주택을 다시 임차하여 거주함으로써 실 주거비 부담도 월 59만원 절감하는 등의 하우스푸어 지원 성과를 달성하였음    * 매각 전 원리금 상환액 114만원 → 매각 후 월 임대료 55만원 □ 2차 사업은 현재 진행 중으로,  ㅇ 500호를 매입하기 위해 신청을 받은 결과, 810호가 신청하였고, 감정평가 등을 거쳐 내년 1월 중 매매계약을 마무리할 계획임  2. 매입대상을 중대형으로 확대하려는 이유는? □ 4.1 대책, 8.28 대책 이후 85㎡ 이하 아파트의 거래는 회복세인데 반해, 대형 평형 아파트는 여전히 거래가 침체된 상황으로,  ㅇ 주택 처분이 어려워 과도한 원리금 상환부담으로 고통 받고 있는 하우스푸어는 오히려 대형 평형에 많기 때문임    * ’13년 수도권 아파트 거래량 중 85㎡ 초과가 17.5%(233,576건 중 34,485건)인데 반해, ’13.12월 아파트 경매 신청 건수 중 85㎡ 초과는 38.7%(1,470건 중 569건)  3. 중대형 아파트를 대상에 포함하는 것은 부자들에 대한 지원 아닌지? □ 하우스푸어 대책은 저소득층 지원만을 위한 것이 아니고,  ㅇ 국가경제에 위험요인으로 작용하고 있는 가계부채를 완화하기 위한 대책이므로, 가계부채가 심각한 중산층도 지원대상에 포함됨  ㅇ 다만, 대형 평형 보유자의 도덕적 해이 우려를 방지하기 위해, 매입규모 제한이나 할인매입 등 매도자의 책임을 확대하는 보완 방안을 병행하겠음  4. 희망임대주택 리츠로 인해 LH의 부담이 가중되는 것 아닌지? □ 임대기간(5년) 종료 후 일반에 매각되지 않은 주택에 대해 LH가 매입확약을 제공하기 때문에 LH의 부담이 발생할 가능성도 있으나,  ㅇ 1차 사업의 경우 주택 가격이 매년 1.4%씩만 오르면 LH에는 아무런 부담이 발생하지 않는 구조임  ㅇ 또한 만약 일반매각에 실패한 주택이 발생해 LH가 이를 매입하면 공공임대주택 공급실적으로 인정되므로 LH에 특별한 부담이 된다고는 볼 수 없음 【 목돈 안드는 전세 보완 】  1. 목돈 안드는 전세Ⅰ은 사실상 중단하는 것인가? □ 그간 세입자에 대한 다양한 선택권을 부여한다는 차원에서 주택기금대출, 목돈Ⅰ, 목돈Ⅱ 등 다양한 제도를 도입한 바 있으나,  ㅇ 앞으로는 주택기금 대출, 목돈Ⅱ 등 세입자가 선택가능하고 시장 호응도도 높은 제도를 중심으로 정책역량을 집중하겠다는 의미임 □ 목돈Ⅰ은 중단하는 것이 아니라, 은행 자체상품으로서 원하는 국민은 이용할 수 있도록 틈새상품으로 운영될 계획  2. “전세금 안심대출” 도입취지는? □ 세입자의 전세보증금 회수 염려와 전세대출 고민을 함께 해결할 수 있도록 전세금반환보증과 은행 전세대출을 연계한 것  ㅇ 구체적으로 대주보는 전세금반환보증을 은행에 위탁 판매하고, 은행은 임차보증금 반환청구권 양도 방식의 목돈 전세와 연계 취급 □ 세입자는 일부 보증료(전세금반환보증+대출부분 : 0.2% 초반)만 부담하고, 보증금 반환 위험 해소는 물론, 전세대출도 저리로 조달 가능    * 보증금반환청구권 양도로 전세금반환보증 + 전세대출 보증 역할도 동시 수행  ㅇ 또한, 은행에 대출금 전액에 대해 보증하기 때문에 대출금리가 3.7%까지 낮아져 시중금리보다 약 0.4%p 낮은 금리로 이용 가능  3. “전세금안심대출” 대출가능액은? □ 전세자금은 전세보증금의 최대 80%까지 대출받을 수 있으나, 원활한 대출금 상환을 유도하기 위해 금융비용부담율* 40%이내로 제한   * 금융비용부담율: 연간인정소득 대비 연간 부담하는 대출이자가 차지하는 비율  4. “전세금안심대출” 가입조건은? □ 전세금이 수도권 3억원, 지방 2억원 이하이며,  ㅇ 전세계약일～전입일부터 3개월이내인 세입자가 전세금반환보증 가입조건*을 만족하는 경우 이용 가능 【전세금반환보증 가입조건】  1) 주택의 선순위채권액(집값의 60%이내)과 전세보증금의 합산액이 집값의 90～70%*이내일 것   * 주택유형에 따라 (아파트 : 90%,  오피스텔 : 80%,  기타 : 70% )이내  2) 아파트, 연립․다세대, 단독주택(다가구), 주거용 오피스텔  3) 임차인으로부터 전세보증금반환채권 양도(승낙 또는 통지)    5. “전세금안심대출” 대출 금리 및 보증수수료는? □ 대출금리는 시중최저 수준인 평균 3.7%, 최저 2.5%대 적용 예정 □ 보증료는 전세보증금반환용으로 전세금 0.197%와 전세자금 대출용으로 대출금 0.05%를 합한 금액    * 예시) 전세금 1억, 대출금액 5천만원 : (1억 × 0.197%) + (5천만원 × 0.05%)  6. 언제 시행되며, 어디서 신청할 수 있는지? □ “전세금 안심대출“은 오는 ‘14.1.2부터 우리은행 전국 지점을 통해 약 1년간 시범 운용할 계획이며, 시범사업 성과를 보아가며 확대 시행여부를 검토할 예정 【 행복주택 】    1. 행복주택 물량이 축소된 이유는? □ 이번 물량조정은 젊은 사회활동 계층을 위한 행복주택과 주거취약계층을 위한 국민임대 등을 균형있게 공급하기 위한 것임  ㅇ 국민임대 부족 등 주거복지 약화에 대한 국회 지적사항을 수용 < 참고자료 > □ 국회의 국민임대 부족 등 지적내용  ㅇ '14년 예산안 검토보고서(11.26, 상임위 지적사항)    행복주택의 공급에 따라 저소득층을 위한 국민임대 주택의 사업승인 물량이 수년간 지속적으로 감소할 경우 중소도시 거주민과 기초생활수급자 등 저소득층에 대한 주거지원 혜택이 줄어들게 되는 문제점도 있다고 하겠음.  ㅇ '14년 예산안 부처별 검토보고서(11.8, 예정처, 복지분야 지적사항)    행복주택이 사회․경제활동이 왕성한 계층을 중심으로 공급된다면, 저소득층에 대한 주거복지 기회가 축소될 우려  ㅇ 신장용․김태원 의원(11.26, 상임위 예산안 종합정책질의 지적사항)    2014년도 국민주택기금 계획안에 의하면 행복주택이 신규로 편성됨에 따라 국민임대, 영구임대 주택 등의 공급계획이 감소  ㅇ 또한, 행복주택 물량이 줄어도 신혼부부, 대학생 등의 입주비율을 상향 조정하여 主수혜자의 수는 최대한 유지    * 입주비율 조정(안) : 젊은 사회활동계층 60→80%  2. 공공용지 공급 물량의 내용은? □ 철도부지, 공영주차장 용지와 학교나 공공청사 등의 부지로 확보되어 있으나 활용되지 않은 공공시설용지 등이 활용될 계획임  ㅇ 시범지구 추진과정에서 제기된 우려가 최소화되도록 중․소규모로 공급하고 직주근접과 저렴한 임대료가 가능한 부지를 선별․활용 예정  ㅇ 3.8만호는 안정적으로 공급 가능한 물량으로, 앞으로 지속적으로 가용지를 발굴하여 물량을 늘려나갈 계획  3. 도시재생용지 활용한다고 했는데, 실효성이 있는지? □ 도심내 슬럼화와 노후주거지 문제는 지자체 초미의 관심사임  ㅇ 이러한 도시문제 해결을 위한 지자체와 주민의 관심이 높기 때문에 자발적 참여와 사업제안이 충분할 것으로 예상됨    * 부산시는 1차로 부산진역․동래역사 인근 슬럼지역에 행복주택 5천여호 제안 □ 구체적 물량계획은 지자체설명회(12월중), 수요조사를 거쳐 내년 초 마련 < 참고자료 >  □ 부산시가 검토 중인 행복주택 후보지   구  분 추정 세대수 비고 A역 역사 인근 세대수 : 561세대 교통 요충지 B역 역사 인근 세대수 :1,160세대 교통 요충지 C동 인근(1지구) 세대수 : 682세대 대학교 인근으로 젊은층 수요 충분 C동 인근(2지구) 세대수 : 1,227세대 D역 인근 세대수 : 454세대 교통 요충지 F동 세대수 : 18세대 G역 인근 세대수 : 960세대 교통 요충지 총 7건 총세대 : 5,062세대    □ 대구시가 검토중인 행복주택 후보지 구  분 추정 세대수 비고 대구 북구 H동 일대 세대수 : 259세대 대학교 인근으로 젊은층 수요 충분    4. 산업단지에 행복주택을 공급하려는 이유는? □ 행복주택의 핵심 취지인 “직주근접”이 가능하고, 산단 근로자 등 젊은 사회활동계층의 주거안정을 도모할 수 있기 때문  ㅇ 산업단지는 공장 등 산업시설 위주로 계획되어 있어 근로자를 위한 주택, 편의시설 등은 매우 부족한 상황    - 특히, 지방 중소 산업단지는 장거리 출․퇴근 등 근로자 불편 초래, 우수 인력 유치에 애로 □ 산업단지 정주여건을 개선함으로써 젊고 우수한 인재의 유입을 통한 지역경제 활성화에도 기여할 것으로 기대됨   < 참고자료 > □ 포천시 미니복합타운 사업개요 (포천시 제안내용)  ㅇ 위    치 : 포천시 J면 일원  ㅇ 사업기간 : 2013.12 ~ 2015.12.  ㅇ 면    적 : 52,890㎡    - 주거용지(49,204㎡), 도시계획도로(2,198㎡), 녹지(1,488㎡) < 계획인구 및 세대수 산정 > 구분 지구단위계획 사업대지면적 계획세대수 계획인구 비고 계획 구역 52,890㎡ (16,027평) 49,204㎡ (14,910평) 960세대 2,621명 세대당 2.73명  ㅇ 행복주택 공급계획(안)    - 지구단위계획 내 300세대 건설 예정    5. 공기업 보유 미활용 주택용지 전체 규모는? □ 신도시, 보금자리지구 등 공기업(LH․SH 등)에서 개발한 주택용지 중 미활용 토지(약 48만호)에서 행복주택을 공급할 계획 ▪ 공공건설용택지(35.4만호) : 공기업이 신도시 등 개발지에서 자체 아파트분양 예정용지로 개발하였으나, 재무여건 등으로 착공이 보류되고 있는 용지 ▪ 민간분양예정지(12.8만호) : 신도시, 보금자리 등에서 택지를 조성하여 민간 건설회사에 매각예정이었으나, 대형평형(85㎡초과) 등의 사유로 미매각 상태 용지      6. 공기업 보유 주택용지 활용시 기대효과는?  ① 분양주택 예정용지를 행복주택으로 전환하면, 신혼부부, 사회초년생 등의 주거안정 뿐 아니라 저소득층 주거복지에 기여 ② 나대지로 방치된 토지에 행복주택을 착공하여 도시내 생활환경을 개선하고 건설경기 활성화 및 일자리 창출 효과도 기대 ③ 매각시기가 불투명한 중대형 주택용지를 활용함으로써 장기 보유에 따른 재무부담 경감(신규택지 확보에 따른 추가 부담도 방지) ④ 분양주택 예정용지를 행복주택으로 공급함으로써 분양주택 시장의 과잉공급을 완화하는 효과 기대    * 공공부문 분양주택 공급을 조정하여 주택시장의 자율조정기능 증진(8.28대책)  7. 공기업 보유 토지 활용을 행복주택이라고 할 수 있는지? □ 행복주택의 핵심 취지*에 부합하도록 역세권 및 직주근접 가능 부지를 선별하여 공급할 계획    * (행복주택 핵심취지) 직주근접 가능 부지에 저렴한 임대료로 공급  ㅇ 신도시, 보금자리지구 등 대중교통 접근성이 양호하고, 인근에 산업단지, 대학 등이 위치하여 수요가 충분한 용지를 선별 공급 □ 그간 주거복지 약화, 주택기금의 비효율적 사용 등 공기업 미활용 토지에 대한 국회 지적사항을 수용한 것 < 참고자료 > □ 국회의 착공 지연 등 공기업 토지관련 지적사항  ㅇ '14년 예산안 검토보고서(11.26, 상임위 지적사항)    매년 사업승인된 물량의 착공이 지체될 경우 사업의 효과가 지연・왜곡되어 서민 주거안정 목표의 달성에 지장을 초래할 우려  ㅇ '14년 예산안 부처별 검토보고서(11.4, 예정처 국토부 지적사항)    보금자리주택의 착공지연으로 인해 국민주택기금이 본래의 목적대로 사용되지 못하고 사업 시행자의 사내에 유보된다. 착공시점을 앞당길 수 있는 방안을 검토하여 2조 2,238억원에 이르는 기금이 지원된 사업의 조속한 착공을 촉진해야 함  ㅇ 황영철 의원(11.14, 예결위 예산안 종합정책질의 지적사항)    실제 착공 및 분양이 지연되고 있다는 것은 그만큼 입주를 기다리는 수요계층의 주거안정에 도움이 되지 않음    8. 분양용지를 임대주택으로 전환시 LH 재무가 악화될 우려는? □ LH 본연의 업무인 공공임대주택 사업 능력 범위 안에서 추진  ㅇ LH 재무구조는 경영차원에서 특별히 관리해 나갈 계획이며, 해당지구의 사업성을 면밀히 검토 후 추진할 계획 □ 장기보유에 따른 재무부담 개선 효과  ㅇ 매각 가능여부 및 시기가 불투명한 중대형 주택용지를 수요․정책여건에 부합하는 행복주택(소형임대)용지로 활용함으로써   - 미매각 장기 보유에 따른 재무부담을 경감할 수 있음    * 감정가격 매각 예정인 중대형 용지를 조성원가의 60%인 임대주택 용지로 전환하면, 산술적 사업수지는 불리해지나, 장기보유에 따른 재무부담 조기 차단 가능 □ 신규 택지 확보시의 추가 재무부담 발생 방지 효과  ㅇ 새로이 택지지구를 조성하는 것은 기존 미활용 택지를 활용하는 것보다 사업비용과 기간이 많이 소요됨    * 공기업 재무구조 취약으로 택지조성을 위한 추가 자금조달은 재무적 부담 □ 미착공용지 조기 착공으로 도시활력 및 경기활성화 효과 기대  ㅇ 나대지 방치 등 도시활성화 지연에 따른 문제* 해소 및 조기 착공을 통한 건설경기 활성화, 상업․업무 용지 매각여건 개선도 기대    * (나대지 방치 문제) 야간범죄, 관리비용 발생, 기반시설 운용의 비효율 등  9. 시범지구 5곳 지정이 밀어붙이기식 아닌지? □ 그동안 국토부․LH 관계자가 시범지구를 방문하여, 지자체․지역 주민대표 등과 꾸준히 협의하였고, 지역 요구사항과 합리적 대안을 마련하였음(11월까지 면담․협의 약 340회)  ㅇ 일부 반대가 있긴 하지만, 정책목표를 달성하기 위해서 시범지구 지정을 더 이상 늦출 수 없음 □ 앞으로 지구지정 이후, 지구계획이나 주택건설사업계획 수립 과정에서 지자체․주민과 충분히 논의하여 지역 요구사항을 합리적 수준에서 적극 반영할 계획  10. 인공데크 설치로 사업비가 과다한 게 아닌지? □ 인공데크 설치비를 포함한 전체 공사비는 다양한 설계대안을 종합적으로 검토함으로써 충분히 저렴하게 산정될 것으로 기대    * 평당공사비 추정치 : 오류․가좌 7～8백만원대      (평당공사비는 입찰 과정에서 추가 인하 가능) □ 사업비는 인공데크 등 입지별 특성과 문화․보육시설 등 지역별 요구사항을 적절히 수용하면서, 주변시세보다 저렴한 임대료로 공급되도록 전체적으로 사업비 기준(659만원/3.3㎡)에서 관리할 계획  11. 차기 후보지 선정 계획은? □ 행복주택 취지에 맞는 다양한 부지를 발굴․검토 중에 있으며, 늦어도 내년 2월부터 순차적으로 선정할 계획