양도소득세 계산

[고등 지킴이]

양도소득세액 계산흐름도

 

양 도 가 액

 ····· 실지거래가액

-

취 득 가 액

····· 실지거래가액

-

필 요 경 비

····· 양도비 등 실제경비 ↓↓↓

↓

양 도 차 익

-

(토지 · 건물의 양도차익) × 공제율

장기보유특별공제*

↓

3년이상 보유	5년이상 보유	10년이상 보유	15년이상 보유**
10%	15%	30%	45%
* 1세대 2(3)주택이상자의 중과대상 양도주택, 비사업용 토지, 미등기 양도자산은 적용배제 ** 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그 주택의 보유기간이 15년 이상인 경우

양도소득금액

-

양도소득기본공제

····· 250만원(미등기 양도자산은 적용 배제)

↓

양도소득과세표준

×

세     율

↓

····· 양도소득세율표 참조 ↓↓↓

산 출 세 액

-

세액공제 + 감면세액

····· 예정신고납부세액공제(10%), 조세특례제한법상 감면세액 등

↓

자진납부할 세액

양도소득세의 계산에서 양도차익이란게 있습니다.

말그대로 팔때금액 -(빼기) 살때금액이란 말이죠. 하지만 살때 금액이 어디 집값만 주었겠습니까. 여러가지 부대비용이 들어가죠. 그걸 다 함께 공제해주니 다음의 것들을 참고하여 추가로 공제 받으세요.

 ★1. 양도비 (말그대로 살때 집값이외에 들어간 비용을 말합니다.)

1. 계약서 작성비용         2. 공증비용 (법무사 영수증)

3. 인지대       4. 취득세    5. 등록세    6. 부동산중개수수료

7. 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 금융기관등에 양도함을써 발생한 매각차손

    (이건 중대형평수의 아파트를 분양받아본 분은 아실겁니다. 그 영수증을 참조하세요)

 2. 자본적 지출액 (말그대로 집을 팔때까지 잘 유지하기 위해 들어간 비용이란 말입니다.)

1. 소송및 화해비용 (집을 보유중에 누가 소송을 걸었거나 엉뚱한 놈이 내꺼라고 해서 집을 찾으려고 소송을 했다거나 이에 준하는 내용으로 내집을 유지했다면 그 비용도 다 인정된다는 얘기입니다.)

2. 수선비 (보일러를 새로 놓았다던지 하는것들이지요. 수도꼭지 새로 달은건 안됩니다.)

3. 자산의 용도변경.개량또는 이용편의를 위해 지출한비용 (리모델링비죠)

4. 수익자부담금및 개발부담금 (재개발지역에 사시는분은 아시는 내용이죠)

5. 장애철거비용 또는 도로신설의 경우 그 시설비

6. 국가에 무상으로 도로를 공여한 경우 그 도로로 된 토지의 가액

7. 사방사업에 소요된 비용및 기타 유사한비용.

★양도소득세율]  ▶ 2007.1.1 이후

구분	과세표준			세율	누진공제
토지· 건물 및 부동 산에 관한 권리	2년이상 보유		1천만원 이하	9%	0
			1천만원초과~4천만원이하	18%	90만원
			4천만원초과~8천만원이하	27%	450만원
			8천만원 초과	36%	1.170만원
	1년이상 2년미만 보유			40%
	1년미만 보유			50%
	중과세 대상인 1세대 2주택			50%
	주택과 입주권의 각각 보유한 경우에 주택 양도시			50%
	1세대 3주택 이상의 주택			60%
	주택과 입주권 수의 합이 3 이상자의 주택			60%
	비사업용 토지			60%
	비사업용 토지 과다보유 법인의 주식			60%
	미등기자산			70%
기타 자산				9%∼36% 누진세율

☑ 양도소득세 계산 례

/// 고가주택 양도소득세 계산법

# 서울소재 10년보유 및 실거주. 양도가액 10억. 취득가액 5억.

   취등록세등 각종 필요경비 1억인 주택을 매도하는 경우.

(1) 일반적인 경우에 있어서의 양도차익을 먼저 계산해야 합니다.

   양도차익 = 양도가액 10억 - 취득가액 5억 - 필요경비 1억 = 4억

(1-1) 그러면 이제 6억을 초과하는 부분에 적용시킬 양도차익(이를 과세대상 양도차익이라 합니다)을

 계산해야 합니다.

과세대상도차익 = 양도차익 * (양도가액 - 6억원) / 양도가액

               = 4억 * (10억 - 6억원) / 10억 = 1억6천만원

(2) 다음순서로 일반적인 경우의 장기보유특별공제액을 먼저 계산합니다.

장기보유특별공제액 = 양도차익 * 공제율 = 4억 * 15% = 6천만원

<참  고> 보유기간별 장기보유 공제율 - 내년부터 적용될 개정법 기준

          3년이상 : 10%         5년이상 : 15%

          10년이상 : 30%       15년이상 : 45%

(2-2) 역시 6억초과분에 대한 공제액(이를 실공제금액 이라 하겠습니다) 을 계산해야 합니다.

실공제금액 = 장기보유특별공제액 * (양도가액 - 6억원) / 양도가액

               = 6천만원 * (10억 - 6억원) / 10억 =  2천4백만원

(3) 또한 기본공제액 250만원이 있습니다.

이상을 정리해보면

양도차익 = 1억6천만원

장기보유특별공제 = 2천4백만원

기본공제 = 250만원

(4) 여기서 세율을 최종 적용할 과세표준을 산출해보면

과세표준 = 1억6천 - 2천4백 - 250만원 = 133,500,000원

이제 최종산출된 과세표준액에다가 세율을 적용해야 합니다.

세율은 과세표준의 크기에 따라 9 -36% 누진율을 적용하게 됩니다.

<참 고>

1천만원이하 : 9%    1 - 4천만원 : 18%

4 - 8천만원 : 27%    8천만원초과 : 36%

이 세율을 적용하는데 있어서 또한 많은 분들이 헷갈려 하십니다.

즉 상기 과세표준이 1억3천정도 이므로 8천만원 초과에 해당한다고 1억3천 전체의 36%가

양도세로 산출되는 것이 아니라는 사실입니다.

해당금액의 구간별 누진과세 임을 다시한번 강조드립니다.

(5) 따라서 최종 산출되는 금액은

90만원 + 540만원 + 1080만원 + 1926만원(133,500,000 - 8천만원 = 5350만원의 36%)

= 3,636만원인 것입니다.

(6) 이 금액에 대하여 양도소득세를 자진신고 납부할 경우 10%의 예정신고 세액공제를 받게됩니다.

예정신고세액공제 = 3,636만원 * 10% = 363만원(천원미만 편의상 절사)

(7) 자진납부할 양도소득세는 3,273만원(3,636만원 - 363만원)이 되는 것입니다.

(8) 양도소득세 신고금액의 10%가 주민세로 별도 부과되므로

    최종적인 세액의 합계는 3,273만원 + 327만원 = 3,600만원입니다.

=========================================================

# 아파트일 경우

25평기준으로(소유권이전 후 1년 이내 매도할 경우)

세율 : 50% 적용

최소 1억3천이상 매도해야 이익을 얻을 수 있음.

분양 계약금 부터 지금까지 모든 비용을 계산 했을 시!!

 도시개발공사와 계약금 후 전체 비용

  - 취등록세 + 은행이자비용+ 집(확장 및 샤시 및 수리기타등등) + 복비+법무사비등 -> 영수증 첨부

예)양도소득세 계산법

분양가 11370만원

매도가 13000만원

취등록세 및 법무사비 340만원

복비 60만원 -> 영수증 첨부

샤시 및 확장비용 500만원 ->세금계산서 첨부

13000만원 - (11370+340) = 1290만원

1290만원 - (60+500) = 730만원

730만원 - 기본공제(250만원) = 480만원

세율 : 50% 적용

480만원*0.5  = 240만원

매도 후 2개월 이내 예정신고하면 10% 혜택

240만원 - (240만원*0.1) = 216만원

주민세 10%세율 적용

216만원 *0.1%  = 21만원

합 216만원 + 21만원 = 237만원

양도 소득세 내야 합니다.

취득가에서 매도가 차익이 1290만원 나왔습니다.

비용을 빼면 되겠지요

1290만원 - 500만원 - 340만원 - 237만원 - 60만원 = 153만원

=====================================================================================

◆2주택자 양도세2주택자는 결혼, 이사, 취업 직장, 노부모 봉양 등 특별한 사유가 없는 한 내년 1년의 유예기간을 거쳐 2007년부터 50% 단일세율 중과세를 적용한다. 다만 서울 경기 인천 등 수도권과 6대 광역시는 공시가격 1억 미만 주택을, 지방은 3억 미만 주택은 예외로 인정해준다.

양도세 과표산정은 다소 복잡한 과정을 거친다.

집을 판 가격(양도가액)에서 집을 산 가격(취득가액)을 빼주고 여기서 필요경비를 다시 빼면 `양도차익`이 나온다. 필요경비는 처음 집을 살때 들어간 취득세 등록세 부동산수수료 등을 말한다. 이 양도차익에서 `장기보유특별공제`를 빼면 `양도소득`이 된다.

장기보유특별공제는 현행은

▲3년 이상~5년미만 10%

▲5년이상~10년 미만 15%

▲10년 이상 30%다.(내년부터는 15년 이상은 45%)

양도차익이 1억원이고 4년을 보유했다면 1억원-(1억원X10%)=9000만원이 양도소득이 된다.

양도소득에서 다시 기본공제 250만원을 빼주면 양도세 과표가 된다.

이 과표에다 현행 양도세율 구간을 곱해주면 양도세액이 계산된다. (양도소득세의 10%는 주민세로 부담해야 하고, 양도세 예정신고기간 내에 자진신고하면 10%가 공제된다) 양도세는 과표와 세율은 다음과 같다.

▲과표 1000만원 이하 9%

▲1000만원~4000만원 18%

▲4000만원~8000만원 27%

▲8000만원 초과 36%

2주택자인 A씨가 4년 전에 2억원(기준시가 1억 4000만원)에 산 아파트를 지금 4억원(기준시가 2억 8000만원)에 판다고 보자. 투기지역이나 고가주택, 3주택자 등이 아니면 양도세는 기준시가로 적용된다. 필요경비와 장기보유공제, 기본공제를 다 뺀 금액이 1억원이라면 양도세는 (1000만원X9%) (3000만원X18%) (4000만원X27%) (2000만원X36%)=2430만원이다. (주민세 10%와 기간내 자신신고시 10%감면 등은 고려하지 않았다)

그런데 내년 1년동안의 유예기간이 지난뒤 2007년 이후 A씨가 같은 가격에 집을 판다면 2주택자는 실거래가로 양도세를 물어야 하고(내년 이후 적용), 장기보유공제가 없어지면서 50% 단일세율이 적용된다. 양도세는 거의 1억원 가까운 금액이 나올 수 있다.

한편, 거래세인 취득세와 등록세는 개인간 거래일 경우 농특세와 교육세까지 포함해 현행 4%에서 2.85%로 낮아진다. 따라서 올해는 기준시가에 4%를 곱하면 부담해야 할 거래세액이 나오지만, 내년에는 실거래가 2.85%를 곱해야 한다.

======================================================================================================

1세대2주택 양도세 중과 예외조항

 

기준시가가 1억이하인주택은 1세대2주택 중과세에서 제외한다는 것이지 2주택이 아니라는것은 아닙니다.
즉 양도세를 50%로 중과세하지는 않고 일반세율을 적용하여, 양도차익에 따라서 9 ㅡ 36%의 양도세율이 적용됩니다.
매도당시의 기준시가를 적용합니다.

1가구 1주택은 분양권도 포함됩니다.
양도소득세는 아래와 같습니다.

2006년부터 실거래가이며,2007년부터는 50%중과됩니다.

8.31 부동산 대책으로 1가구2주택 양도세 중과,보유세 강화 등 세금 부담이 무거워져
다주택자들의 절세 방안이 1가구 2주택 이상 보유자들입니다.

다주택 범주에 포함되는 1가구2주택자들의 경우
2006년부터 양도차익이 실거래가로 산정되고 2007년부터는 50％ 중과세율이 적용돼 세금 부담이 크게 늘어날 것입니다.

1가구2주택에 대한 판단 기준은 수도권과 5대광역시의 경우
기준시가에 상관없이 모든 주택이 1가구2주택 대상이 되고,
지방의 경우 기준시가 3억원을 초과하는 주택부터 보유 주택여기며,이에따라 세금이 중과됩니다.

단 수도권과 5대광역시에 있는 2주택 중 기준시가 1억원 이하의 주택을 먼저 팔 경우에는 중과세율이 적용되지 않습니다.

복잡한 세금 규정을 잘만 파악하면 1가구2주택자들도 세금 부담을 최소화하면서 주택을 처분할 수 있다고 여겨집니다.

수도권·광역시 1억원 이하 주택 2채을 보유시 일단 1가구2주택에 해당하지만
양도세 중과는 양도세 일반 누진세율9-36％이 적용되나 1가구2주택자에는 해당돼
2006년부터 실거래가를 기준으로 양도세가 부과되기 때문에

투자 가치가 낮은 주택 한 채는 올해 안에 처분하는 것이 좋다고 생각됩니다.
수도권·광역시 1억원 이하, 1억원 초과 주택 각각 1채을 보유했을때,
수도권과 5대광역시 에 있는 1억원 이하 주택을 먼저 파는 것이 양도세 중과를 피하는 방법일 것입니다.

2주택 보유했더라도 수도권과 5대광역시의 1억원 이하 주택은 중과 대상에서 제외돼
일반 누진세율인 9~36％로 양도세가 부과되기 때문입니다.
허나 기준시가 1억원 초과 주택을 먼저 양도할 경우에는 2주택으로 간주,
50％의 단일세율로 양도세가 부과된다는 것 명심해야 할 것입니다.

수도권·광역시 1억원 이하, 지방 3억원 초과 주택 각각 1채을 갖고 계시다면
수도권과 광역시의 1억원 이하 주택을 먼저 파는 것이 순서이며,
수도권과 광역시 1억원 이하 주택의 경우 양도세 중과대상에 포함되지 않기 때문에 기존 세율 9-36％가 적용되고
이후 1가구1주택자가 돼 양도세 중과 대상에서 벗어날 수 있습니다.

그러나 지방 3억원 초과 주택을 먼저 팔게 되면 2주택자로 간주돼 양도세 중과 대상에 해당된다는 명심해애 할 것입니다..

수도권·광역시 1억원 초과 주택 2채 보유 혹은 지방 3억원 초과 주택 2채 보유시는
어느 집을 먼저 팔든 모두 양도세 중과 대상에 해당되기 때문에
같은 조건이라면 비교적 작은 평형의 주택을 먼저 파는 것이 유리하다고 할수 있으며,
소형 평형의 경우 중형 평형보다 가격이 오를 수 있는 폭이 작기 때문에 보유하고 있더라도
크게 투자 수익을 기대할 수 없기 때문입니다.




주택소유 여부를 세대별로 계산하므로 세대를 분리하면 되는것이기는 한데.
부부는 세대를 분리하더라도 양도세법에서는 동일세대로 간주합니다.

재산세는 집이 두채라는 이유로해서 더 내는것은 없습니다.
종합부동산세는 1세대가 보유한주택의 기준시가의 합이 6억원이상이면 과세됩니다.

1세대2주택양도세 중과세문제는...
2007. 1. 1. 일부터 매도하는 주택에 대해서 양도세가 중과세되기는 하는데 2주택자라고 해서
무조건 중과세가 되는것이 아니고 예외가 있습니다.

1. 기준시가가 1억원이하인 주택은 중과세하지않고 양도차익에 따라서 9 ㅡ36%의 일반세율을 적용합니다.


다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정∙고시된 지역에 소재하는 주택은 제외.
정비구역 지정업무는 시장 군수가 지정하도록 되어있는 것으로서 지정여부는 각 지자체에 문의


2. 서울, 경기도, 광역시를 제외한 지역의 주택으로서 기준시가가 3억원이하인주택도 중과세에서 제외합니다.

*..위와 같으므로 보유한다고해서 세금이 특별나게 더많이 나오는것은 없으므로
별다른 사정이 없다면 보유하였다가 차후에 양도자익이 적게 나오는 아파트를 먼저 매도할수도 있는것이고 ,
또 몇년후에 세법이 어떻게 바뀔지는 모르는 것이기는 하지만 더 중과세가 되는방향으로 개정되지는 않겠지요.

*. 집이 두채이면 즉 1가구2주택은 무조건 양도세과세대상입니다.

분양받은 임대아파트만 해당되는것이아니고, 양도세 일반세율을 적용받기 위해서는
기본적으로 먼저 매도하는주택은 2년이상 소유해야하고,
매도할때 그주택의 기준시가가 얼마인지에 따라서 중과세 할것인지를 결정합니다.

그런데 내년부터는 단순히 양도세를 과세하는 차원을 떠나서,
1세대2주택자에 대해서는 2주택중 먼저 매도하는 1주택에 대해서는 양도세를 중과세 하겠다는것입니다.

현행세법에 의하면 올해말까지는 1세대2주택일 지라도 양도세가 중과세되지 않습니다.

기준시가 1억이하 , 3억이하에 대한 설명은 위에 말씀드린대로 입니다.

1세대2주택자가 주택을 매도할때에는 1세대2주택자라고해서 양도세를 무조건 중과세하지않고
위 설명에 해당하는 주택이면 일반세율을 적용해준다는 것입니다.

기준시가라는것은 한마디로 말하면 정부에서 책정하는 집값입니다.
실제로 거래되는 시가보다는 많이 낮은 가격으로 정해집니다.


<양도소득세 비과세 특례(1가구 2주택 예외)의 경우>

1. 대체취득 : 새로운 주택을 매입하고 1년 이내에 종전주택을 매도하는 경우
2. 상속취득 : 상속으로 인하여 일시 1가구 2주택이 된 경우
3. 합가주택 : 부모를 모시기 위하여 1가구 2주택이 된 경우
4. 혼인주택 : 결혼 전에 주택을 각각 소유하다가 혼인으로 1가구 2주택이 된 경우 (결혼 후에 매입한 주택은 제외)
5. 농어가주택 : 서울, 인천, 경기도를 제외한 지역의 읍지역(도시지역 제외), 면지역 주택
6. 기타 문화재로 지정된 주택 등이 1가구 2주택 예외로 인정하고 있으나 각각

인정하는 기간이 정해져 있습니다.

종합부동산세가 잇는데 그것은 합산하여 6억을 넘으면 종합부동산세를 내야 합니다.
재산세는 지방세로 7월과 9월에 부과가 되고, 종합부동산세는 국세로 11월에 부과되는것으로 압니다.

[하연&시연]

http://www.hometax.go.kr/index.jsp 에 가시면 양도소득세 자동계산 하실 수 있어요.