부동산매매 개인사업자&법인사업자 세법비교

[52기 정창곤]

부동산매매업이란?

※부가가치세법상의 정의
◎ 부동산매매업은 재화의 공급에 해당됨 .

◎ 부동산의 매매(주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양,판매하는 경우 포함) 또는 그 중개를 사업목적(법인등기부나 정관,사업자등록증상 표기)으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중 1회 이상 부동산 취득하고 , 2회 이상 판매하는 사업.

◎ 부가세법상 정의는 위와같이 되어있으며, 판례를 살펴보면 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모/횟수에 비추어 사업활동으로 볼수있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부를 고려해서 가려져야하고 결국 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 가지고 이루어진 이상 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하여도 사업성이 부정되지않는다라고 합니다. 결국 위에 부가세법상 정의처럼 부동산취득횟수나 판매횟수가 절대적인 평가기준은 아니라는 뜻입니다.
반면 사업자등록을 한 후 미완성건물을 양도한 경우는 사업성이 없는 것으로 보아 부동산매매업으로 보지 않고 양도소득세로 과세한다는 판례도 있습니다. 이 판례의 구체적인 사실관계를 살펴보면 사업자등록 후 자기소유 토지위에 상가사무실을 신축하여 불특정다수에게 분양 또는 임대 목적으로 공사를 하는 중 자금이 여의치 않아 사업계획을 포기하고 토지와 미완성건물을 양도한 행위는 수익의 목적이나 계속성 및 반복성이 없음이 명백하다고 보았습니다.

※소득세법상의 정의
◎ 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산개발 및 공급업을 말함.
◎ 소득세법상 부동산매매업의 범위는 아래와 같이 정리할 수 있음.
 - 주거용 : 자영건설,도급건설 모두 매매업에서 제외 ( 단 , 완성된 주거용 건물을 구입하여 재판매하는 경우는 부동산 매매업)
 - 비주거용 : 자영건설,도급건설 모두 매매업에 포함

부동산매매업과 양도소득의 구분

(1) 부가가치세 과세대상 여부 : 부동산매매업의 경우 건물공급에 대하여는 사업성이 인정되어 부가가치세가 과세되나, 양도소득의 경우 사업성이 없으므로 부가가치세가 과세되지 아니함.

(2) 세액계산방법의 차이 : 부동산매매업의 경우 사업소득의 계산방법 및 법인세법상 각 사업연도 소득 계산방법에 따라 계산되나, 양도소득의 경우 양도소득 계산방법에 따라 세액을 계산하게 됨. 장기보유특별공제는 양도소득의 경우만 적용됨.

(3) 신고납부방법의 차이

소득구분	사업자여부	부가가치세	4대보험 가입	예정신고	세금계산서
부동산매매업	O	O	O	O	O
양도소득	X	X	X	O	X

부동산매매업 개인사업자와 법인사업자간의 비교

구분	개인사업자	법인사업자
예정신고의무	부동산매매차익에 대하여 매매일이 속하는 달의 말일로부터 2월이내에 양도소득 계산방법을 준용하여 계산한 매매차익에 양도소득세율을 적용하여 예정신고,납부 하여야 함 (차익,차손이 없어도 신고하여야 함.)	예정신고 의무 없음
산출세액 계산방식	주택 , 매매차익이 있는 비사업용토지에 대하여 양도소득세율 적용하여 계산하는 금액과 종합소득세과세표준에 종합소득세율 적용하여 계산한 금액 중 큰 금액을 산출세액으로 적용하는 비교과세방식	주택,비사업용토지의 매매차익이 있는 때에는 법인세율에 10%(미등기 40%) 추가하여 과세
필요경비 등 인정범위	매출원가 , 판매비와관리비, 인건비, 영업외비용(이자비용)등 인정가능	일반적으로 개인사업자와 거의 동일
세율	6~42% 초과누진세율 구조	10, 20% (주택등 :추가 10%(미등기 40%))
자금 활용도	개인사업자의 경우 양도차익으로 발생한 사업자금을 자유롭게 대표자가 사용가능	법인사업자의 경우 대표자도 급여를 받는형식으로 자금을 운용하여야 하고,배당 또는 근로소득 등이 추가적으로 발생할 여지가 있음.
설립절차	사업자등록으로 간편하게 설립가능	정관,법인등기등 다소 복잡한 절차 발생

부동산매매업의 경우 개인사업자와 법인사업자간의 차이는 위 표와 같이 요약됩니다.
과세표준이 46백만원을 초과하고, 단기매매를 주로 하실 경우 법인으로 매매업을 운영하시면 세부담측면에선 유리 할 여지가 있습니다. 그리고 개인사업자의 경우 예정신고제도와 비교과세제도로 인하여 다소 번거로운 부분이 존재합니다.

또한 법인으로 운영하시게 되면, 법인세부담과 근로소득세부담이 발생하며 법인의 자금을 자유롭게 사용하는 것이 불가능하여 이러한 부분에 불편함을 느끼신다면, 개인사업자로 운영하는 것이 효과적일 거라고 판단됩니다.
예시를 들자면 단편적으로 3억원의 이익이 발생하여 3억에 대하여 법인세를 한번 부담하고, 그 법인의 자금을 근로소득, 배당등으로 모두 가져오게 될때 추가적으로 소득세 부담이 발생하니 결과적으로 개인사업자보다 불리해 질 수 있습니다.

개인사업자의 경우 수입금액이 6천만원미만인 경우에는 단순경비율로 필요경비를 90%가량 인정 받을 수 있어 주택 또는 비사업용토지 매매를 주로 하지 않는다면 이 경우엔 개인사업자가 세부담을 더 줄일 수 있습니다.

그러므로 부동산매매업을 개인사업자로 하느냐, 법인사업자로 하느냐는 단순하게 무엇이 더 낫다라고 판정지을 수 없는 사안입니다.
본인의 주 사업 목적이 무엇인지 잘 판단하여 선택하시면 되는 것입니다.

[52기서동수]

정보감사합니다.
이런 글들이 전부이해되는날까지 해볼람니다.

[33기최재화]

정보 감사합니다.

[51기조수경]

좋은 정보 감사합니다

[이진식]

좋은 정보 감사드립니다

[52기 김경진]

정보 감사합니다

[이상윤]

좋은 정보 입니다

[김경숙(25기 야간)]

세금부분에 있어서는 정답을 찾기가 쉽지않네요
유용한정보 감가드립니다~^^

[52기 정동민]

많은 도움이 될것 같습니다. 감사합니다.