[아기곰님 강의] 분당의 위기와 기회

[킹크랩]

안녕하세요. 킹크랩입니다. 이제 완연한 가을 날씨네요. ^^

임장 대신 머리도 식힐 겸 지난 주말에 아기곰님 분당 세미나를 참석 하게 되었습니다.

특정 지역에 대한 세미나지만 교통의 변화에 따른 집값 변화등은 공유 하면 좋을 것 같아서 후기를 작성하였습니다. 

1. 분당 아파트 약세의 원인(경기 침체로 인한 집값의 하락)

 1) 2007년 1월 대비 매매가 -15% 하락 (전국 +14.9%, 서울 +5.6%, 지방 +26%)

  입지가 좋은 강남권(또는 집값이 비싼 지역)이 약세가 됨. 

  호황이 되면 교통, 환경등의 프리미엄이 생기나 경기가 어려울 경우  상대적으로 약화됨.

  강남 3구, 양천구, 분당, 과천등이 상대적으로 크게 하락함. (특히 분당)

 2) 2007년 1월 대비 전세가 상승률 +16.5% 

  주택의 수요는 매매수요(기대수요)와 임대수요(실수요)를 함께 봐야한다.

  서로 보완적인 관계이므로 두개의 수요를 보지 않으면 오류에 빠질 위험이 크다. 

  특히 전세는 100% 실수요다. (미리 전세를 얻는 사람은 없다.)

  매매가와 마찬가지로 전국, 지방, 타지역보다 집값이 비싼 지역 일수록 전세가 상승율이 

  상대적으로 떨어짐. (그중에서도 분당은 20% 미만으로 타지역 대비 상승율이 낮음)

 3) DTI 규제 강화

  소득에 의해 대출 규제 되므로 고가주택을 구매 할 수 있는 여력이 줄어듦. 

  5000만원 소득 DTI 60% 기준 대출 가능 금액 3억원으로 고가 주택을 대출을 끼고

  구매 하기가 어려움.

 4) 아파트 시세 변화(2008년 12월 대비)

  5억원 이상의 고가 주택일 경우 상승율이 떨어짐. (5분위 : 1% 상승)

  1,2분위(25% 이상 상승), 3,4분위(5% 이상 상승)

 5) 중고주택 신드롬

 사람들의 인식 변화

 → 과거엔 조금 불편하더라도 미래를 위해  낡은 주택을 입주 하고 그랬으나

요즘 젊은 세대들은 삶의 질을 위해 새아파트를 선호하는 경향이 있음. 

 ◆ 분당의 탄생 배경

15년전 분당이 입주 될 당시 강남의 생활권을 가진 사람들이 2부류로 나뉨.

 (1) 보수적인 사람들(입지 선호)

  강남에 그대로 거주, 강남에 그대로 남으려는 성향이 강하며 지역에 대한 자부심이 강함.

  강남 집값이 떨어지지 않는 이유임. (판교, 위례신도시등에 영향을 받지 않음)

 (2) 새아파트를 선호하는 사람들이 분당으로 이주하게됨.

  15년후 분당 아파트가 오래되어 자금 여력이 있는 사람들은 판교로 없는 사람들은 용인등

  으로 다시 이동하게 됨.

 리모델링 → 분당이 새아파트로 다시 바뀌게 되는 계기(강남의 재건축으로 인한 반등 사례)

 분당 이주 당시 강남의 오래된 아파트는 가격이 상대적으로 낮았으나 2000년대 재건축으로 

 인하여 가격이 역전됨.

2. 리모델링이란?

노후한 공동주택의 실내구조를 최신 유행의 주택 구조로 바꾸어주는 주택 개보수

기존의 구조물을 활용하여 증축, 새아파트와 동일하게 재시공

1) 리모델링의 장점

 (1) 준공 15년 이후 리모델링 가능

 (2) 소형평형 의무 비율과 상관 없이 전용 면적의 30%까지 증축 가능

  → 만약의 재건축을 30% 증축 허용한다면 재건축이 활성화 될 것임. 그만큼 강력함. 

 (3) 짧은 공사 기간(18~24개월)

2) 리모델링의 단점

 (1) 평면설계의 제약

 (2) 고층이 불가능(수직 증축 불가)

  → 현재 논의 되고 있는 수직 증축의 경우 안정상의 문제로 통과가 어려울 가능성이 높음.

      문제가 될 경우 책임 소재가 필요하며 모든 중층 아파트의 대해 보증이 불가함.  

 (3) 일반 분양 없어 조합원 분담금이 높음.

 3) 리모델링 투자 요령

 (1) 층과 향의 선택에 유의(층과 향이 변하지 않음.)

  → 조망권에 따라 향은 변할 수 있음. (산 또는 강 조망권)

  → 강남의 경우 북향도 있음. (한강 조망권)

 (2) 복도식, 일자형 건물이 유리함. 

  → 기존 복도 공간을 주거 공간으로 활용

  → 'ㄱ'자, 'ㄷ'자 구조일 경우 겹쳐지는 부분의 처리가 어려움.

     (도곡동 동신 아파트의 경우 한개 단지만 리모델링이 안 되어 있음, 재건축 예정)

 (3) 2 bay이상이 평면 설계에 유리

 → 1 bay의 경우 터널식 평면이 되며 bay 보단 내부 평면의 x/y 비율이 중요함. 

 (4) 20~30평형으로 구성된 단지가 유리

→ 20평대는 30평대로 30평대는 40평대로 선호하는 주거 면적으로 변경 될 수 있음.

→ 20평 이하의 소형 평수의 경우 증축 효과가 적어 개별 수리가 나을 수 있음.

→ 40평 이상의 대형의 경우 가치 상승분보다 공사비가 더 커서 동의를 받기 힘듦.

→ 정치권도 국민주택 규모 이하로 초점을 두고 있음.

 (5) 평당 가격이 비싼 지역 일 수록 유리

 → 공사비는 지역과 상관 없으므로 가격이 비쌀수록 원가 비중이 낮아짐.

 → 일반 분양분이 없고 100% 자기 자본으로 공사하는 사업 구조임

 → 소득/자산이 낮은 지역 일수록 동의율이 낮음.

 → 수평 증축만으로 수익성 확보가 가능한 단지가 많음. 

   (수평 증축에 대한 추가 규제 완화안을 요구 하는  전략 필요. 증축율 향상)

  참조 : 대형 아파트의 평당 가격은 중형 아파트 대비 상대적으로 떨어지며 (강남구 제외)

           수원, 광명등 가격이 싼 수도권 지역의 경우 중소형 아파트와 중대형 아파트의

           가격의 차가 크지 않음. 

 (6) 리모델링 수익 분석(방배동 쌍용 예가)

 → 35평 ~ 53평형으로 이루어진 단지, 리모델링 이후 매매가 상승율이 서초구 타단지 대비

   크게 오르지 않음.(30% 이하 확장의 경우 효과가 크지 않음.)

 → 전세가의 경우 일반 아파트 대비 큰 폭으로 상승함.(새아파트 효과)

     현 전세가가 매입 당시 매매가의 89% 정도(실거주 만족도가 높음.)

  ◆ 리모델링의 궁극적인 목적

 아파트 평형별 가격을 비교시 30평대 이상 ~ 40평대 미만 아파트 평당 가격이 가장 높음. 

 단순히 면적만 넓히는 것이 아닌 가치를 높이는 것임. 

 단, 사업이 시행되기까지 긴 시간이 소요 되므로 다른 호재가 있는 지역에도 투자를 해야함. 

3. 인서울 신드롬(직주 근접과 집값)

 1) 인서울의 진정한 의미

 → 시간, 교통비, 체력 절약

 → 고임금의 직장 근처가 가장 효과가 큼(뉴욕 맨하탄, 강남3구)

 2) 신분당선 개통 효과

 → 2011.09월 개통으로 강남 출퇴근이 편리해짐. 

 → 인서울의 장점은 물리적 거리가 아닌 시간적 개념.

 → 강남역으로 16분만에 출근할수 있는 지역은 강남구/서초구/잠실 외에는 거의 없음.

 → 정자역을 비롯 미금, 오리역등이 신분당선 수혜 지역임. (분당선에서 서울에서 먼 지역)

 → 매매가는 출근 시간 10분 단축에 평당 200만원 상승 효과(닥터아파트 조사 결과)

 → 신분당선 개통 이후 정자역을 중심으로 교통 체계가 변경 될 것임.

 3) 9호선 지역 매매가 & 전세가 추이

 → 비교 이유 : 가장 최근 개통, 강남 접근 가능 노선, 급행라인 

 → 매매가의 경우 9호선 개통 전 서울 매매가 대비 3% 이상 상승

     9호선 개통 이후 서울지역 매매가 대비 4% 이상 상승

 → 전세가의 경우도 개통 전 3%, 개통 후 4% 이상 추가 상승함. 

 → 개통 이후 2년간 추가적인 상승 효과가 있었음. (호재가 살아 있음.)

     전세의 경우 대개 2년 계약이라 상승에 재계약 기간이 반영. 

4. 판교 입주 효과

 1) 판교 입주 폭탄의 영향

  → 2006년 판교 분양의 영향으로 분당에 대한 수요가 떨어짐.

  → 단기과공급으로 인하여 약세장이 형성됨. 

  → 잠실의 경우 과공급 되어도 수요가 높기 때문에 6개월 이내에 시세 회복됨. 

 2) 전세가 변화

  → 2007~2009년 전세가의 경우 타지역 대비 하락폭이 컸음. 

  → 2009~2011년의 경우 전세가 상승율이 높아짐. (실수요의 증가)

  → 주변 산업단지 입주와 강남 대비 싼 전세가, 강남 인접성이 반영됨

 3) 경기 남부 입주 폭탄의 영향

  → 2010년까지 경기 남부(성남, 용인, 수원, 화성) 과다 공급

  → 2012년 하반기 수원 (1만세대 이상), 용인 (4천세대) 입주 되나 수요층이 달라 

     크게 영향을 미치지 않을 것으로 예상

 5. 분당 시세

 1) 강남 3구와 비교 : 강남 3구의 경우 2008년 1월 대비 -4% 정도 하락 되었으나 분당은 -10% 하락됨. 

 2) 분당 아파트 중 특히 주상복합, 대형아파트 하락이 크며 하락 추세임.

 3) 소형(24평 이하)의 경우 2008년 1월 가격을 회복하고 상승 추세임. 

 4) 대형 평수로 이루어진 수내 지역의 경우 하락폭이 가장 크며 정자동, 금곡동의 경우 하락폭이 가장 적음. (신분당선 영향)

2007년~2008년의 경우 강북, 2009~2011년의 경우 지방, 소형아파트의 가격 상승 Gap 메우기로 판단됨.

투자에는 파동(시기)이 있으므로 상호간의 연관성을 파악해야 한다.

소형만 홀로, 지방만 홀로 계속 상승이 유지 될수는 없다.   

요약

1) 선거용 경기 부양 및 인플레이션의 가능성이 점증 되고 있음.

2) DTI 규제의 영향을 덜 받는 저가 주택 위주 공략

3) 수요 : 신분당선 개통 효과에 따른 집값 상승 예상, 리모델링 수혜주

4) 공급 : 판교 입주에 대한 영향이 2011년 이후 회복 예상

분당 투자는 리모델링 X 신분당선으로 고려해야함.

 문제가 될지 몰라 자료에 대한 정확한 수치는  적진 않았습니다.

 스크랩도 금지 하였으니 양해해 주시길 바랄께요. ^^

 리모델링에 대한 내용은 예전에 또리님께서 자세하게 설명하신 글이 있어 간단하게 적었습니다. 

 10월에 조인스랜드에서 연합 세미나를 한다고 하니 관심 있는 분들은 참석하시면 될것 같습니다.

 분당은 나중에 실거주를 위해 투자한 지역이라 세미나를 참석하게 되었습니다.

 리모델링의 경우 재개발, 재건축과 마찬가지로 상당히 오랜 시간이 걸릴 것 같은데요. 

 (아기곰님 말씀 처럼 건설사들/사람들이 현재 돈이 안 되기 때문에 참여를 안하고 있죠.) 

 그리고 분당의 끝자락(?)인 구미동의 경우에도 전세 끼고 소형 평형 살 경우 최소 6000만원정도 소요되기 때문에

 월세 임대로 수익률을 맞추기는 힘들것 같습니다. 소액 투자로는 적합하진 않죠.

 하지만 얼마전 한방에님이 평촌에 무피 투자를 실행하시기도 했고 굿보이님의 칼럼처럼 

 상상력을 발휘 한다면 가능할 수도 있겠죠? ^^

 질의 응답 내용 중 향후 부동산 시장에 대한 내용과 미국 더블딥에 대한 내용이 있었습니다. 

 아기곰님은 조심스럽지만 긍정적으로 말씀해주시더군요. 자세한 내용은 아기곰 세미나를 들으시거나 칼럼으로

 뵐 수 있지 않을까 생각됩니다. 광고 의도는 없습니다. ^^

 간단히 설명해 주셨고 제가 내용을 왜곡하거나 곡해 할수 있을것 같아 적지 않았습니다. 

 리모델링 보단 현재 부동산 시장에 대한 아기곰님의 생각을 듣고 싶어서 간것이었는데 시간이 아깝지 않을 정도로

 좋은 강의 였습니다. 

[오션스]

킹크랩님 부지런 하시네요 ^^* 좋은 내용 감사합니다

[멋진 인생]

감사합니다. 중요한 정보를 또 얻어가네요.

[행복한 미래~]

킹크랩님 이번에도 좋은 강의내용 전달해 주셔서 정말 감사드립니다. 항상 많은 도움을 받고 있습니다.

[돈의여신]

저도 이런 강의 참석하고 싶은데 정말 부지런 하시네요 저의 관심 지역이기도 하는데 진작에 알았더라면 도움이되었을텐데.... 캥크랩님이 이렇게 올려주시니 도움이 되네요 좋은 강의 내용 감사합니다

[루피]

오! 저는 25일에 분당 문화센터서 아기곰님 공개강좌들었었는데...분당에 대한강좌는 미스했네요...부지런해야

[광연]

좋은정보공유해 주셔서 감사합니다.

[마흔살은퇴]

감사합니다. 도움이 많이 됐네요^^

[박진경]

킹크랩님 후기 잘봤습니다. 크게 공부가 되었네요.^-^

[한방에]

킹크랩님 어쩌면 후기를 이렇게도 상세하게 옮겨주셨어요~ 정말 대단 하세요...
그리고 감사드려요, 글 후미에 제이름도 거론해주시고 감사할 따름이네요...
계속 건승 하세요...

[하얀아지]

우와~~~~ 좋은글 감사합니다~~~
어떻게 이리 자세히 써주실수 있는지~ 감탄~~~^^

[대표]

^^ 100% 이해하진 못했지만 덕분에 한 걸음 전진해했습니다.
일전 인테리어 비용 정보도 감사히 잘 받고 공사중입니다. ㅎㅎ

[jini]

킹크랩님...^^소중한 후기 감사드립니다. 프린트해서 다시 잘읽겠습니다. ^^

[지금이다]

킹크랩님!!~정말 좋은후기 감사드려요~!^^
저도 언젠가는 분당에 진출할것을 꿈꿔봅니다~~!

[일풍]

저도 한번 들어봐야 하는데 핑계만 늘어가네요. 좋은 글 이제서야 보고 가네요. 감사합니다^^

[이젠]

좋은 글 감사합니다~~^^

[하하아빠]

좋은정보 감사합니다...고맙..^_^

[이천5]

좋은글 감사합니다~