옛날에 올린 글(이해가 안되서...)

[조재팔]

아래 글을 옛날에 올렸던 글입니다

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자세한 임대차 내역을 확인하고 수정해서 다시 올립니다.  반전세가 있어서 실 투자금이 많이 줄어들었습니다. 다 읽어 보시고 관심 있는 분들은 메일이나 쪽지 혹은 댓글 달아주세요.  

주소 : 경기 여주군 여주읍 점봉동 437-78   여주대학교 건너편

대지 :180.29평 

건물 :214.64

보존등기 : 2010년 10월 24일

임대차 현황 : 총 15가구 중 

                   전세 3500만원 곱하기 2개 7000만원

                 반전세 3000만원에  월 5만원 3개

                 반전세 2000만원에 월 10만원 1개

                 반전세 1000만원에 월 15만원 1개

                    월세  300만원에 월 35만원 4개

                    월세  200만원에 월 33만원 1개

                    월세  100만원에 월 38만원 1개

                    월세   50만원에  월 40만원 1개

                    공실                               1개

이상 14가구 보증금 합계  2억 0550만원  월세 291만원,

전세시세는 3500~4000만원,  대출금만 조금 상환하면 전세는 장호원 블랙스톤 골프장 캐디 언니가 대기중.  참고로 현재 예쁜 캐디언니가 전세 및 반전세로 4가구 있음.  요 다가구 바로 앞 두개동이 블랙스콘 CC 캐디언니들 기숙사임. 기숙사가 모지라서 바로 붙은 이 물건에 전세를 많이 들어 옴. 현재 공실은 1개이나  3000만원에 월 5만원짜리는 3월말에 빼 달라고 함.  그리고 이 다가구는 가구당 평수가 10평이 넘어서 매월 40만원을 받을 수 있다고 하는데 얼릉 놓을려고 35만원씩 받음. 

대출 : 4억 2100만원(금리 년 4%대  매월 이자 140만원) 이자는 좀 비싼편이나 능력 있는 분들은 조건 좋은 대출로 갈아 타면 됨.

매매금액   7억 5000만원

실투자금   1억 2350만원

보증금이나 월세에 가라 없음.  

1억 2350만원 투자하여 공실 1개 채워서 풀로 돌렸을 때 매월 3,260,000 수익.  여기서 이자 140여만원을 빼고 나면 매월 약 186만여원이 남음.    매월 수익 금액은 본 글 수정 전보다 약간 줄었는 바 실투자금도 비례해서 줄었음.  다가구 투자에 있어서 가급적 전세는 빼 주고 월세로 돌리는게 수익률 측면에서는 좋음.  능력이 된다면 대출을 3%대로 갈아 탄다면 매월 이자는 105만원 정도 들어감.  그렇다면 월 수익은 더 상승하리라 봄.

이 물건은 올린 이유

오늘 우리 사무실 운영자 파딩님이 물건을 검색하다가 안면 있는 물건이 낙찰 되었다고 얘기함,  물건을 보니 어디서 많이 본 물건임.  아래 물건임.

3명이 입찰하여 7억 2300만원에 낙찰되었으나 송달문제로 인하여 불허가결정 되었다고 함.  위에서 매물로 내 놓은 물건은 2010년쯤 같이 건축 하였음.   아래 사진의 왼쪽 건물이 경매물건이고 오른쪽 건물이 매물로 나온 물건임.

이 두개물건에 대해서 내용을 아주 잘 알고 있음.   임차인을 입주 시킬 때 두개 물건 다 관여했음.   건물은 같이 지었으나 오른쪽 건물이 먼저 지어졌고 왼쪽 경매물건은 나중에 지어졌음.   경매물건이 쪼꼼 부실함.  오른쪽 물건을 낙찰받고 명도하고 있을 때 왼쪽 이번에 경매물건은 마무리 공사하고 있었음.  마무리 하고 같이 세를 놓았으므로 잘 알고 있음.  그 당시 쥔장이  공사업자에게 오른쪽 건물을 잘 지었는데 왼쪽 건물은 족같이 지었다고 지랄하고 그랬음. ㅋ

이번에 불허가 되고 다시 나올 예정인 경매물건을 낙찰받고 추가 비용과 임대완료시까지 기간에 대해서 계산 해 봄.  다가구를 낙찰 받을 때 반드시 계산 해 봐야 함.   왕년에 오른쪽 물건 15가구 명도 해 봤지만 수월한 일이 아님.   이번 물건은 죄다 전세라 명도의 저항이 꽤 있을걸로 보이므로 이사비 내지는 집행비용을 감안하면 꽤 될것을 판단.  그리고 밀린 관리비나 전기 수도 가스 요금도 처리하는데도 애로사항이 있을걸로 보임.  물론 소유권이전일 이전까지의 요금은 납부의무가 없지만  소유권이전일부터 입주때까지 비용도 꽤 나옴.  추후 명도가 완료되고 임대완료까지 시간이 많이 걸릴 것으로 보임.  임대를 놓더라도 부동산수수료도 만만치 않음.  특히 학교 인근이라 주로 학생들이 입주를 하는데 학기가 시작됬기 때문에 임대 놓는데 시간이 많이 걸릴 것으로 보임.  최소한 잔금을 납부하고 명도하고 임대완료시까지는 최소한 6개월 길면 년말까지 걸릴 것임.   대출을 받아서 잔금을 납부한다면 그동안의 이자비용도 무시하지 못할 금액임.

그러므로 위 경매물건에 관심을 가지고 계신 분이라면 매매물건을 선택하는 것이 훨씬 낫다고 생각함.  못 팔아 먹어서 환장을 한게 아니라 쉽게 얘기 해서 저 매매물건은 가라 채권자를 만들어 경매를 넣더라도 이번 낙찰가 7억 2300만원 보다는 더 비싸게 팔릴 것으로 판단됨.   경매물건처럼 전세가 아니고 11가구가 월세이고 전세는 4가구인바  죄다 배당을 받을 수 있기 때문에 명도의 저항이 없으므로 최소한 이번 경매물건보다는 낙찰가가 높을 것이라 예상됨.    굳이 여기서 팔지 않더라도 경매 넣으면 간단한 일이지만 그래도 다가구에 관심이 있는 분들을 위해 까페에 올렸으니 오해 없으시기 바람.

끝으로 제가 내 놓은 매매물건에 대하여 스스로 좋다고 거품을 푸는 것도 웃기고.... 좋다고 아무리 거품을 물어도 전부 믿을 수는 없는 노릇이고....다만 확실하게 얘기할 수 있는건  왼쪽 물건보다는 낫다는 것은 자신할 수 있음.  왜냐하면 건물 지을 때부터 마무리 할 때까지 그 당시 상주를 하다시피 했기 때문에 그 부분은 자신할 수 있음.   가서 눈으로 대충 봐도 알 수 있음. ㅋ  궁금한 점이나 관심이 있는 분들은 댓글 달아 주시기 바람.   끝

참고로 매매물건은 2012년에 5억 3580만원에 낙찰 받았고 옥상 방수, 1층 필로티 벽돌 쌓고 방풍막 설치, 에어컨, 세탁기, 냉장고, 티비, 옷장, 문짝 등 마무리 공사와 명도비용, 그리고 등기비용까지 약 6억원 조금 넘게 들었음.  그리고 수익성 좋고 그렇게 좋은 물건건을 왜 파냐고 물어 보는 사람이 꼭 있을거 같음. ㅋ   일단 대출 4억 2100만원과 임대차 보증금 2억 0550만원 어느 정도 원금은 다 빼 먹었음.    매달 이자 내고 200여만원 넘게 들어 오기는 하나 집에서 멀고 또 너무 바빠서 관리하는게 힘듬.  모든걸 사람을 시켜서 하니 비용도 많이 들어감.  귀찮아서 그럼.   진짜임  ㅋ

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여기까지는 옛날에 올린 글이고 그동안 잊어 먹고 있었는데 물건을 검색하다고 눈에 띄는 물건이 보이네요. 불허가가 되어  다시금 경매에 나왔다가 더 높은 가격에 낙찰이 되었습니다.  정말 이해가 안됩니다  왜 이런 일이 생기는거죠?   제가 낙찰받은 물건을 너무 싸게 평가를 했나?   참 나.......이해가 안되네   처음 낙찰 받았다가 불허가 되어서 잔금을 납부하지 못한 분과 통화도 했고 그 물건을 추천한 타까페 강사와도 통화를 했는데.....또 추천을 했나?  만약 그렇다면 진짜 이해가 안가네요   15가구 명도할려면 보통일이 아닌데.....거기다가 학기 초도 아니고 세입자 맞추기도 쉽지 않을텐데...... 낙찰자가 이 까페 회원이었으면 연락이 왔을려나?    하긴 지나번에 낙찰받았다가 불허가 되어서 안타까워 하는 분에게도 충분히 설명을 했고 그 물건 추천한 분에게도 충분히 설명을 했음에도 연락이 없었던걸 보면 이 물건에 다른 특별한 매력이 있는 모양입니다.

[파딩]

일반 매물로 사게되면 무엇인가 싱겁다고 느끼는 사람들이 있기도 한 모양입니다. 고행을 즐기는 사람들 있잖아요. 당구를 칠때도 직구로도 충분한것을 가락으로 돌려쳐서 어렵게 치는 사람들이 있듯이 말입니다.젊어서 그런가... 젊어 고생은 사서도 한다는 말을 전가의 보도로 삼는...

[더소울]

식깍기나 쓰리로 치면 한점이라도 더높죠. 내기를 치면 쓰리가락은 적립금이라도 얻는데 ㅎㅎ

[유령]

경매를 하다보니 소유욕이란게 꿈틀대더군요...검색하다보면 소유욕에 고가 낙찰 밭았을것 같은것도 종종보이구요..
특히나 다가구건물 소유욕에서 벗어나는데 좀걸리더군요...혹시나 그런케이스일 가능성은 없을까요?
지금은 개인적으로,,다가구건물은 거의 쳐다보질 않습니다..ㅋ

[푸른강물]

제가사는 지역은 경매 낙찰가가 인근 부동산 매물가 보다도 더 높게 낙찰 되는데요
아마도 감정가 대비로 계산하신모양이죠? 매번 패찰되니 내가 잘못된거 같기도 하고~

[hoinu]

대출가능금액이 이유가 아닐까요

[맥가이버준(진인사대천명)]

다가구는 방빼기를 하므로 대출실익이 전무~

[고수99]

물건 관심 있습니다 만 현재 관리는 직접 하시나요 ?

[양평사는 만수르]

그리고 매매는 시집 갓겟지요~~?

[일출일몰]

사람들의 생각은 다 알 수가 없는 모양입니다.