법원경매 시 주의해야 할 사항

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법원경매 시 주의해야 할 사항  

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기업이 망하면 공장, 사옥, 판매장, 대표자 및 보증인 재산 등 많은 부동산이 경매시장으로 유입되지만 지금은 망하는 기업이 많이 줄어든 것이 경매물건 감소 이유다.(개인이 파산하는 경우 주택 등 한두 건의 부동산만 경매된다)

경매 물건이 줄다보니 건당 입찰인원은 많아지고 과당경쟁 결과로 낙찰가율은 상승할 수밖에 없다.

상당기간 불었던 경매교육 열풍으로 입찰자들 수준도 과거보다 높아져 지금은 어지간한 리스크는 감수하고 입찰에 참여하는 경향이다.

아래 몇 가지 사항은 반드시 짚고 난 후 입찰해야 한다.

△소유자 직원의 밀린 임금에 대한 배당신청 여부를 확인해야 한다.

매각(낙찰)대금에서 경매비용(배당 0순위)을 제하고 남는 금액은 소액 임차인 보증금과 소유자 직원에 대한 밀린 임금 중 일부 금액을 1순위로 배당한다.

소유자 직원에 대한 임금은 소액임차인 보증금과 동순위로서 여타 물권(배당 2순위)보다 우선 배당하기 때문에 직원 수가 많아서 그 금액이 클 경우 대항력 있는 임차인에게 돌아갈 금액이 줄어들어 당연히 배당된다고 판단한 임차인 보증금을 떠안게 되는 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

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△당해세금을 확인해야 한다.

근저당이나 대항력 있는 임차인 임차보증금보다 순위에서 앞서기 때문이다.

△낙찰을 받고 잔금을 납부해도 등기부상에서 지워지지 않고 매수인에게 인수되는 권리(예고등기, 선순위 가처분 등)를 확인해야 한다.

△유치권 성립여부에 대한 면밀한 조사와 확인해야 한다.

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법원에 신고되는 유치권 태반이 가장유치권이거나 상당히 부풀려 진 것이 사실이지만 만약 그 유치권이 사실에 부합하고 확실한 성립요건을 갖춘 경우라면 유치권으로 담보되는 금액을 매수인(낙찰자)이 떠안아야 하기 때문에 사전에 철저히 조사해조금이라도 의심이 간다면 입찰을 피하거나 최저입찰가격이 변제할 유치권 금액 이상으로 떨어진(유찰) 후 입찰해야 한다.

△매각 대상 토지위에 건물이 소재하고 있음에도 토지만 매각한다면 이 또한 확실한 조사와 권리 확인이 필요하다.

민법 제305조와 제366조에서 규정한 법정지상권(저당물 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다) 성립여부를 파악해 법정지상권 성립이 불가하다는 확신을 가졌을 때만 입찰해야 한다.

△매각 대상 부동산이 타인의 토지상에 소재하고 있는 건물인 경우라면 건물이 그 토지위에 계속해 존재하고 있을 수있는 권리를 가지고 있는지 확인해야 한다.

건물을 경매로 매수한 후 토지소유자 청구에 의해 철거될 수도 있기 때문이다.

△충분한 자금을 확보하거나, 사전에 대출 가부 확인과 함께 대출 금액을 확인해야 한다.

△가장임차인을 만만하게 보면 안 된다.

가장임차인이 소액배당을 받으려고 하면 여타 채권자 및 이해관계인에 의해 배당이의가 제기될 가능성이 높고, 배당이의 소송이 제기되면 인(명)도기간도 그만큼 늦어져 투자에 따른 이자 부담이 커질 수 있기 때문이다.

또 가장임차인은 소유자나 진정한 임차인에 비해 매수인을 골탕 먹이는 방법을 더 많이 알고 있기 때문이다.

△임차인이 너무 많거나 노인 및 환자가 점유하고 있는 부동산은 인(명)도가 용이하지 않을 수 있으므로 주의해야 한다.

△욕심을 버리고 적정한 가격 이상으로 입찰하지 말아야 한다.

입지조건과 기대수익이 높아 보이고 많은 사람들이 찾아 왔었다는 주변 사람들의 전언이 있더라도, 욕심이 앞서 너무 높은 가격을 제시해 매수한다면 수익성이 떨어질 것은 자명하기 때문이다.

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