개발 호재 날개 단 강동 부동산 시장_10년 후 강동, 서울 동쪽 끝에서 동부권 중심지로

[박짱]

서울의 동쪽 끝자락에 위치해 변방 취급을 받았던 강동구가 부동산 시장의 ‘숨은 원석’으로 주목받고 있다. 업무복합단지 개발, 아파트재건축, 지하철 연장 등 굵직굵직한 호재로 서울 동부권의 요지로 발돋움하기 위해 꿈틀거리고 있기 때문이다. 강동구 부동산 시장의 흐름을 핵심 키워드로 정리했다.

商 _ 주거와 업무 동시에 ‘고덕상업업무복합단지’

강동구의 고덕강일공공택지지구 지구단위계획변경안이 지난 7월 국토부 공동주택통합심의위원회를 통과한 뒤 이 일대에 관심이 모아지고 있다. 23만4523㎡에 달하는 부지 내에 대형 상업 시설을 지을 수 있는 근거를 마련했기 때문. 이로서 이 일대는 베드타운에서 벗어나 자족기능까지 갖출 수 있게 됐다.

우선 강동구는 오는 10월부터 내년 2월까지 이 일대 토지 보상을 마무리 짓고 2016년 하반기부터는 토지 조성공사를 착수할 예정이다. 강동구청 투자유치과 민경덕 주무관은 “내년 상반기 중 입주기업을 최종 선정하면 2018년부터 입주가 시작될 것으로 보인다”며 “현재 이케아를 비롯해 국내 굴지의 유통사, 기업체들이 투자의향서를 제출한 상태며 입주 문의가 계속 이어지고 있다”라고 밝혔다.

이 지역에 관심이 집중되는 것은 한강 프리미엄에 사통팔달의 교통망, 지하철 9호선역이 바로 앞에 위치해 최적의 비즈니스 인프라를 갖추고 있기 때문이다. 강동구는 이 일대를 문화, 쇼핑 공간인 유통·상업존, 일자리 창출과 지역 경제 기반을 강화할 비즈니스·R&D존, 호텔·컨벤션센터·위락시설존, 그린·생태체험존으로 개발해 서울 동부권의 경제 중심지로 발전시키기 위해 총력전을 펼치고 있다.

住 _ 강동구는 재건축중

낡은 저층아파트가 있는 조용한 동네였던 둔촌, 고덕, 상일동 일대 재건축이 가속도가 붙었다. 고덕지구 내 주공2,3,4,단지는 재건축 사업 막바지에 접어들었다. 4단지는 주민 이주를 끝내고 철거를 진행중이며 일반분양을 진행중이다. 2단지는 10월말까지 이주 완료를 목표로 하고 있으며 3단지는 마지막 행정절차인 관리처분인가를 신청했다. 7단지도 10월까지 신청을 마친 예정이다. 이 일대에서 재건축 속도가 가장 빠른 고덕시영은 지난해 1차 분양을 마치고 오는 10월 조합원 미계약분을 일반 분양할 예정이다. 1만1106세대의 초대형 단지로 탈바꿈할 둔촌주공은 지난 7월 사업시행인가를 받았으며 연내 관리처분계획 총회를 거쳐 내년 이주를 목표로 사업을 진행중이다.

암사동 선사주거지, 역사생태공원이 있는 암사동은 서울형 도시재생 시범사업인 ‘역사문화 공존 마을 만들기’에 선정돼 4년간 100억 원을 지원받게 된다. 이는 도시재생사업의 새로운 모델로 암사동 주민들 주도로 도시환경을 계획하고 실행하게 된다.

재건축 아파트명	기존 세대수	건립예정 세대수
고덕시영	2500	3658
고덕주공2단지	2771	4973
고덕주공3단지	2580	4066
고덕주공4단지	410	687
고덕주공5단지	890	1744
고덕주공6단지	880	1818
고덕주공7단지	890	1859
둔촌주공	5930	1만1106

通 _ 사통팔달 도로망과 지하철 연장

편리한 교통망은 강동구의 장점. 올림픽대로, 서울외곽순환고속도로, 경춘고속도로, 중부고속도로와 맞닿아 있다. 구리암사대교, 용마터널이 개통되면서 시청, 광화문 등 강북 도심권 이동이 편리해졌다.

현재 강동은 지하철 8호선, 5호선의 종점이지만 하남미사지역까지 노선 연장이 확정됨에 따라 이 일대는 주거 중심의 베드타운이 아니라 하남미사지구를 배후에 둔 중심지가 될 것으로 보인다. 특히 황금노선인 지하철 9호선의 4단계 노선으로 보훈병원에서 고덕강일지구까지 3.8km 연장이 확정됐으며 고덕역은 연장구간의 환승역으로 만들어진다. 직접적인 수혜 지역은 둔촌주공, 고덕주공아파트로 강남 도심까지 25분 내외 닿을 수 있게 된다.

부동산입지분석가 김학렬이 본 강동의 미래

Q. 입지분석가가 본 강동은 어떤가?

강동 전역이 지금 공사중이다. 재건축 이주, 신규 분양, 업무지구 개발 등 강동구가 생긴 이래 가장 스포트라이트를 받고 있다. 8호선이 하남미사까지 연장된다는 건 강동이 종점이 아니라 중심지가 된다는 의미다. 여기에 강남권을 관통하는 9호선 황금라인이 보훈병원에서 고덕강일지구까지 연결된다. 뿐만 아니라 세종시까지 연결되는 제2경부고속도로도 지나가고 하남미사지구 30만 가구가 배후에 포진하고 있다. 용산, 여의도, 압구정에서 시작되고 있는 한강 프리미엄은 이제 시작인데 강동구는 한강까지 끼고 있다. 5년 후, 10년 후 강동구는 꾸준히 업그레이드될 수밖에 없다.

Q. 강동 재건축 아파트 양대 축인 고덕과 둔촌지구 전망은?

총 1만1106세대에 달하는 초대형 아파트로 탈바꿈하는 둔촌주공은 올림픽공원과 가깝고 9호선, 5호선 더블역세권에 입지해 있다. 즉 강동의 랜드마크가 될 고급 아파트다. 고덕지구는 좀 더 눈여겨 볼 필요가 있다. 강남이 대한민국 1등이 된 건 주거와 업무시설이 함께 있기 때문이다. 고덕지구가 이에 해당한다. 노후된 아파트가 초고층 아파트숲으로 바뀔 뿐 아니라 고덕업무단지에는 국내 유수의 기업들이 들어설 예정이다. 현재 삼성엔지니어링이 입주 완료했고 이케아도 매장을 내기 위해 물밑작업 중이다. 사실 삼성, 이케아 모두 부동산 입지 분석이 탁월한 기업들로 꼽힌다.

Q. 현재 강동구 대장 상권인 천호역세권의 미래는?

5,8호선 더블역세권으로 현재 강동구 최대 상권인 천호 일대는 앞으로 어떤 시설물이 들어서는 지를 주의 깊게 볼 필요가 있다. 특히 8호선으로 연결되는 잠실역 123층 롯데타워, 5호선 연장선으로 연결되는 하남미사지구의 신세계 유니온스퀘어와의 향후 경쟁 관계를 살펴봐야 한다. 천호 일대는 이들 시설물들로부터 반사이익을 받을 수도 역으로 수요층이 유출될 수도 있기 때문이다.

Q. 입시분석가 입장에서 부동산투자의 ABC는 무엇인가?

최근 몇 년간 부동산시장에는 1000~2000만원 소액으로 전세를 끼고 부동산을 사는 (gap)투자가 인기를 끌다보니 묻지마 투자의 과열 양상까지 보이고 있다. 시장에서 위험 신호를 보이는 지역도 분명 있다. 부동산 입지 분석의 4가지 코드는 교통, 교육, 생활 편의성, 환경이다. 넘쳐나는 부동산 정보 중 투자자 본인이 ‘팩트’만 추려 4가지 잣대로 관심 지역의 과거, 현재의 흐름을 살피고 미래의 모습까지 논리적으로 풀어낼 수 있다면 투자해도 괜찮은 곳이다. 설혹 부동산시장이 위축되더라도 입지가 좋으면 버틸 수 있다. 강동은 장기 투자 관점으로 접근하면 매력적인 지역이다.

Who is 김학렬?

한국갤럽 부동산조사본부 소속으로 부동산 입지 분석 업무를 오랫동안 해오고 있으며 <부자들만 알고 있는 수도권 알짜 부동산 답사기>, <흔들리지 마라 집 살 기회 온다> 책을 펴냈다. 온라인카페 ‘행복재테크’, ‘부미사’ 등에 부동산칼럼을 게재하고 있다.