1호선 의 재개발지역둘러보기^^
부동산 전문가는 부동산의 3대호재를 역세권, 뉴타운, 테마도시를 꼽았습니다. 역세권은 정통적 수요강세에 대한 시장이며 뉴타운은 인천에 곧대로 적용하기 힘들듯합니다. 이것은 제가 기술한 전의 글에 많이 나와있습니다.
인천지역의 경우에서는 경기도 / 서울권의 뉴타운 운용과 틀리게 운용됩니다. 도시기능의 제고 및 구도심의 재생등이 해당 목적으로. 군소재개발의 광역화인 법령의 본래취지에는 적당하지 않습니다.
인천 재개발시장에서 호가를 높게 형성시키는 사유중에 중요한것을 역에 얼만큼 접면되어있느냐인데,이것은 향후 대단지 아파트가 들어섬에 따라...
화수화평구역
화수화평구역의 경우. 동인천재정비 촉진지구에 도로에 접면되어있는 대단지 재개발지역입니다. 우리동네 투자가이드를 살펴보면 해당구역을 사진자료등과 함께 유심히 볼수있습니다. 이지역들 은 재개발 추진당시에 많은 우여곡절이 있는곳인데. 넓은구역임에도 불구하고. (2000세대 ~3000 여세대)건립예정세댓수를 못차려먹는것이 큰 약점인지역입니다.
이지역은 95년도부터 주거환경개선사업(자구개량방식)을 진행되던구역으로,용현4구역과 같이 빌라들의 구조가 그리좋지않으며 구릉지 및 자동차진입에 너무난이합니다.그렇기때문에, 타 재개발지역보다 저렴한 시세를 형성시키고있는것도 사실입니다.
금송.전도관.서림.금창지구
자이아파트가 들어설것으로 보여지는 당해지역은 인근에 숭의운동장 도시개발지구및 도원역이 접면되어있기때문에 향후에 쾌적한 주거공간이 보여질수있는 지역입니다. 이 지역의 특징은 2006년 생들의 대다수의 재개발와 틀리 해당지역등은 2004년 전후로해서 본격적 추진이 시작되었습니다. 하지만 최근에 전도관 및 도원지구만 구역지정이 확정이 되고. 아직은 구역지정을 바라보기만하고 있는데요. 이것은 해당지역의 조합설립 추진위원회 및 도시정비업체의 추진능력을 의심케하고있습니다.
또한 해당지역을 살펴보면. 소액투자가 가능한 다세대주택이 아주 드문것이 특징이다. 구역자체가 워낙 낙후되었고. 단독주택이 99%를 차지하기때문입니다. 당해지역에 일년에 다세대주택 2~3건 거래하기가 극히 힘들다고 하는데요. 공동화장실시설이 많으며 특히 대다수가 기름보일러를 사용하고 지도로 찾아도 단독하나를 잘 못찾을정도로. 노후화된 시설물이 아주많습니다.
임차가 용이하지 않으며 단독주택의 여신정책이 그리좋지않기때문에. 투자자의 실투자금액이 아주 많이 든다는것이 큰단점입니다. 하지만 구역자체의 퀄리티가 워낙 좋기때문에. 향후 입주까지 바라보신다는 분이있으면. 접근해도 좋을듯합니다.
도화1구역 - 도화거점 뉴타운예정지 도화3구역
도화역/주안역의 가능역세권입니다.
도화1구역의 경우에서는. 실질적으로 주안역과 아주 가깝다는점입니다. 상업지역이 아니라서 주택 재개발지역으로 추진중인데. 해당구역자체에선 괜찮은 입지를 자랑하고있지만. 내부적으로 강대비대위가 들어있습니다. 이미 남구청상대의 소송중인 지역으로써. 입지성등으로 인해 지역의 매물품귀 및 높은 호가형성을 이루고있는지역중 하나입니다.
도화거점 뉴타운예정지는 도시개발지구로 지정후에 수용방식으로 진행 될 가능성이 보입니다. 또한 사업시행자는 민.관 이 합동으로된 사업시행자로. 그 지분은 관공서를 높게하여 관련법령의 (수용,사용 등의 규정)특성상 관공서에 비견될만한 사업지원을 받을듯 보입니다.
제가 이렇게 예상을 하게되는것은. 바로 재물포역세권 재정비촉진지구 및 도화지구 도시개발지구 에서의 사업방식을 보고 유추하는건데요. 도화 도시개발지구 또한 마찬가지이고 재물포역세권 재정 비촉진지구또한 수용방식으로 추진이 확실시되고있으며. 불럭별로 특수목적회사(spc)의 파트너회사로 써 여러 시행사들이 지분사들이기를 하고있었던지역입니다.
재물포역세권 , 도화지구 도시개발지구 , 도화거점 뉴타운 이 3지역(모두 접면되어있습니다.)이 합칠 경우 엄청난 규모의 메머드급 주거/상업지구의 탄생이 예상되고있으므로. 보상내역만 확실하다면 어느지역보다 향후 프리미엄을 향유할수있는 지역이라고 볼수있습니다.
간석역 - 동암역
동암지역 과 간석역세권에 향유될수있는 지역중 활발한지역은. 향촌지구-간석2구역-십정5구역 지역입니다. 간석2구역의 경우에서는 600명이 되지않는 기존세댓수에 3배가되는 건립예정세댓수와. 구역지정에 해당하는 막바지의 작업에 들어갔다는점. 역세권으로써. 구역은 좀 작지만, 훌륭한 입지를 자랑하는점으로.부평의 외곽지역과 비슷한 가격형성을 하고있습니다. 저지분기준으로는 신축 1700선을 형성시키고있으며 구옥의 경우 1300 그리고 지층은 1100 선을 유지하고있습니다. 정통적으로 매물품귀를 형성시키는지역으로써. 향후 입주까지 보시는분은 떨어지지 않는 입지및 지나치게 좋은 사업성으로인해서. 좋은 결과를 보실수있을듯합니다.
문제는 학군시설이 그렇게 좋지 않다는것입니다. 이는 십정5구역과 협의를 해야할 것으로 보여지는데. 이경우에 3차선의 도로가 있어서 통학에...
십정5구역
십정5구역은 간석2구역의 인근에 있습니다. 정통적으로 간석역 역세권입니다. 1100여세대에 2600세대정도의 2.5배의 대단지 아파트단지가 세워질 예정입니다. (단지 주택조합추진위원회의 단순계산입니다. ) 십정5구역은 구청에서 모든부분을 지원해주는지역입니다. 상습침수지역으로써. 관공서의 행정/금전적 지원이 예상되집니다.
또한 대단지의 학군이 초등학교-여중-남중-고등학교 순으로 형성이되어있어 향후 아파트 건립시에 풍요로운 학군을 형성시킬것으로 보여집니다. 문제는 법정 구로써 2가지의 구로(남동구 및 부평구)나누어져 있으며 그들의 알력싸움으로서 현재의 추진이 더딘모습을 보이고있습니다. 그것들이 해결되면 어느방향이든 아주 좋은 지역이 될것으로 보여집니다.
연와마을 재개발구역
연화마을 재개발구역은, 간석역 초역세권의 좋은입지를 자랑합니다. 빌라등 다세대주택이 적은것이 아주 큰 강점이며 준주거지역등으로 종변경이 예상되어지고있어, 호재가 많은지역중 하나입니다. 하지만 저층 아파트세대가 많다는점, 그리고 대로변의 많은 상가가있다는점을 들어 추진은 그리 순탄치많은 않는데요. 특히 삼도다세대주택등은 당해구역에서 배제될 위험성도 많아. 투자접근에 조심해야할것으로 보입니다. 작은구역과 향후 건립예정세댓수 (약 5~600세대)또한 마이너스요인으로 작용되고있습니다.
백운-부평
네. 드디어 재개발의 왕이라 불리어지는 지역들입니다. 가망역세권에 있는 지역은 백운2구역,백운1구역,부평2구역,부평4구역입니다.
백운2구역은 이미 구역지정확정과 함께. 단독세댓수가 많다는점. 별다른 반대세력이 없다는점, 추진이 빠른점을 들어 엄청난 호가상승을 유지하고있습니다. 지분가격대비 2500선을 유지했는데요. 이정도의 지분가격이라면. 화곡동일원의 뉴타운예정지(많은기일이 걸리지요^^) 및 1기뉴타운 인근의 다세대 지분가격과 비슷하다고 볼수있습니다.
하지만 비교되어야할것이 있는데요. 부평/백운지역의 경우에서는 저지분대 신축빌라가 다수있어 가격을 주도하고있다는 점입니다. 이점은 상당히 주요한데. 총맷가대비해서 저렴한 면을 보고있으나 평당가격은 상당히 높게 평가가 되어있다는것입니다. 어쩌면 재개발지역 자체로 보면 억울한일 일수도 있겠군요.
부평2구역은 조건부구역지정이 완료된지역이었습니다. 이지역의 특징이라면 역시 세댓수 차이가 너무 적다는것이지요. 이런 분양성좋은 입지의 지역이 빠르게 진행된 이유는 여기에 있겠지요. 그래서 추진위측에서도 여러가지의 자구책들을 생각해놓았는데. "세입자이사보내기 운동" "지분쪼개기 엄중단속"등이 있습니다. 일정시대때 쓰이던 대기업 관사가 있는데 이것은 사택이라고 하여 슬라이드로 필지를 짤라놓는 형상을 하고있습니다. 이곳은 주거환경개선사업으로 추진되던곳인데. 편입을 기정사실로 하고있습니다. 분양성 / 입지성 대기업벨류 (아이파크 혹은 푸르지오가 각축하고있습니다.)에 인한 프리미엄을 노리고 진입하신분의 "지분합치기"장으로 사택들을 노리고있습니다.
백운1구역의 경우에서는. 추진이 빠르다고만 본다면 대단한 지역이라고 볼수있습니다. 주변 부평라운데리 지역의 정통적인 갈증인 "면적단위"에서 어마어마하기때문입니다.(신촌구역 제외) 백운1구역은 작년말즈음에 비상대책위원회가 결성이되었고. 현재 추진위원회를 견제하고있습니다. 또근래의 낭보로는 추진위원장의 구속을 들수있겠네요. 구역은 한기업이 추진이 힘들정도로 넓게있습니다. 백운역이 접면되어있고(구역안에 역이 있습니다.) 동수역에서 약 3분 거리를 자랑하고있는 실질적인 차원의 역세권 구역이라고 볼수있습니다.
또한 1800세대의 토지등소유자에. 3006세대(도시정비기본계획안)으로 예상되고있으나. 구역내에
기존에는 재건축사업으로 진행하다가 지금은 백운1구역안에 편입이 기정사실로 보여지는 창휘연립주택 이 합쳐질경우에 3600세대의 거대한 주거단지가 세워질듯으로 보여집니다.
조금은 아쉬운게 역시 속도이지요. 주변의 공원-산지-고가 등의 여러가지 시와 협의할것이 있어보인다.
신중개사- |