부산 올마스터 4주차 숙제 - 낭만이 완료^^

[낭만이]

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 일부개정령(안)

(국토교통부 공고 제2014-1126호, 2014.09.12~09.29)

1. 개정이유

국민과 기업의 투자 애로를 해소하고 지역 경제를 활성화하기 위하여 녹지지역 또는

관리지역으로 지정되기 이전에 준공된 기존 공장의 증축 시 2016년 12월 31일까지

한시적으로 건폐율 적용 기준을 완화하고, 전축제한 등의 규정에 부적합하게 된 기존

건축물의 부지 확장을 통한 증축 및 기존 공장의 시설 증설 등의 허용 범위를 확대하는 등

현행제도의 운영상 나타난 일부 미비점을개선.보완하려는 것임

2. 주요내용

가.생산녹지지역 등으로 지정되기 이전에 준공된 기존 공장의 증축시 한시적으로 건폐율 완화( 제84조2 신설)

1)기존 공장부지의 용도지역이 종전의 준농림지역 등에서 생산녹지지역 또는 생산관리지역등으로 변경되어 건폐율

기준이 강화됨에 따라 기존 공장의 추가적인 시설 투자가 어려운 실정이므로 한 시적으로 이를 해소할 필요가 있음.

2)생산녹지지역 또는 생산관리지역으로 지정되기 이전에 준공된 기존 공장에 대하여 2016년 12월 31일까지 준공 당시의

부지에 40퍼센트의 범위에서 최초 건축허가 시 그 건축물에 허용된 건폐율까지 증축할 수 있도록 함.

3)자연녹지지역 등으로 지정되기 이전에 준공된 기존 공장에 대하여 부지를 3천제곱미터 이하로서 중공 당시 부지면적의

50퍼세트 이내로 확장하여 건축물을 증축하는 경우에도 2016년 12월 31일 까지 지방도시 계획위원회의 심의를 거쳐 건폐율

40퍼센트까지 완화할 수 있도록 함.

나. 기존 건축물의 부지 확장을 통한 증축및 기존 공장의 시설 증설 등의 허용 범위 확대

(제93조 제 3항 및 제4항 신설, 제 93조제5항)

1)기존의 건축물이 법령 개정 등으로 건축제한, 건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 부지를 확장하여 추가로

편입된 부지에 건축제한 등에 적합한 범위에서 건축물을 증축할 수 있도록함.

2)건축물의 용도등 건축제한 규정에 부적합하게 된 기존 공장이나 제조업소의 경우에도 기존 업종 보다 오염 배출수준이

같거나 낮은 경우에는 도시.군계획조례로 정하는 바에 따라 시설을 증설 할 수 있도록 함.

3)기존의 건축물이 건축물의 용도 등 건축제한 규정에 부적합하게 된 경우에도 종전 용도대로 계속 사용할 수 있도록 하는

경우에 기존 용도에 따른 영업을 폐업한 이후 기존 용도 외의 다른 용도로 사용하지 아니한 것으로 확인된 경우를

추가함으로서 영업을 일시적으로 폐업한 경우에도 종전의 용도로 다시 사용할 수 잇도록 함.

다. 녹지지역 등에서 건축제한 등의 규정에 부적합하게 된 기존 공장의 증축.개축의 한시적완화(제 93조의 신설)

1)기존 건축물의 용도지역이 변경되어 건폐율 등의 기준에 부적합하게 된 경우에는 건축제한 및 용적률 기준에 적합한

범위에서만 증축 또는 개축이 허용됨에 따라,기존 공장의 경우 기존 부지에서의 증축 또는 개축이 어려울 뿐만 아니라

부지의추가 확장을 통한 증축도 제한되어 추가적인 시설 투자가 어려운 실정이어서 한시적으로 이를 해소할 필요가 있음.

2)녹지지역 또는 관리지역으로 지정되기 이전에 준공된 기존 공장에 대하여 2016년 12월31일 까지 기존 부지에서 40퍼센트의

범위에서 최초 건축허가 시 그 건출물에 허용된 건폐율까지 증축 또는 개축할 수 있도록 함.

3)부지를 3천제곱미터 이하로서 기존 부지면적의50퍼세트 이내로 확장하여 건축물을 증축하는 경우에 증축하려는 부분이

해당 용도지역의 건축제한 및 용적률 기준에 적합한 경우에는 2016년 12월 31일까지 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐

건폐률을 40퍼센트까지 완화하여 증축할 수 있도록 함.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

[시행 2014.11.11.] [대통령령 제25718호, 2014.11.11., 일부개정]

[일부개정]

◇ 제안이유

국민과 기업의 투자 애로를 해소하고 지역 경제를 활성화하기 위하여 생산녹지지역 등에 입지가능한 식품공장의 범위를 확대하는 등 용도지역ㆍ지구에서의 용도제한을 완화하고, 개발행위허가를 받지 아니하여도 되는 공작물의 범위를 확대하여 입지규제를 개선하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.

◇ 주요내용

가. 개발제한구역 해제지역 중 소규모 관통대지에 대한 토지적성평가 면제(제21조제2항제8호)

도시용지의 공급 또는 취락정비를 목적으로 해제된 개발제한구역의 경우에는 도시ㆍ군관리계획 입안을 위한 기초조사의

하나인 토지적성평가를 면제하고 있는바, 도시용지의 공급 또는 취락정비를 목적으로 해제된 토지와 연접한 1천제곱미터

이하의 소규모 개발제한구역 관통대지가 개발제한구역에서 해제된 경우에도 토지적성평가를 면제하여 인접 부지와 연계한

효율적 토지이용이 가능하도록 함.

나. 장기미집행 도시ㆍ군계획시설의 보고 가능 횟수 확대(제42조제2항)

1) 현재 지방자치단체의 장이 도시ㆍ군계획시설 중 장기미집행시설 등에 대한 사항을 매년 지방의회 정례회의 기간 중에

보고하도록 하고 지방의회는 보고가 접수된 날부터 90일 이내에 해제를 권고하도록 하고 있어, 장기미집행시설 등에

대한 도시ㆍ군계획시설의 원활한 해제에 지장이 있음.

2) 지방자치단체의 장이 정례회 외에 임시회에도 보고할 수 있도록 함으로써 장기미집행시설로 인한 국민 재산권 침해를

해소하고 토지를 효율적으로 이용하도록 함.

다. 개발행위허가를 받지 아니하여도 되는 공작물 설치의 수평투영면적 기준 완화(제53조제2호)

개발행위허가를 받지 아니하여도 되는 공작물의 설치 범위 중 수평투영면적 기준을 도시지역 또는 지구단위계획구역의 경우

25제곱미터 이하에서 50제곱미터 이하 등으로 완화하여 소규모 태양광발전시설 등과 같이 환경 및 안전 등에 영향을 크게

미치지 아니하는 시설의 인ㆍ허가 절차를 간소화함.

라. 생산녹지지역 등에 입지가능한 식품공장의 범위 확대 등(별표 16, 별표 17, 별표 19, 별표 20 및 별표 23)

1) 생산녹지지역 등에 입지할 수 있는 식품공장의 범위를 농수산물을 직접 가공하는 경우로 한정하던 것을 모든 식품공장으로

확대하고, 계획관리지역 내 자연보전권역 및 특별대책지역의 기존 공장에 대한 최소 부지면적 제한을 없애 부지면적

1만제곱미터 미만의 소규모 공장을 증축할 수 있도록 하여 기업의 투자 애로를 해소함.

2) 자연취락지구 내 입지가 제한되던 요양병원을 지방자치단체가 조례로 정하는 바에 따라 허용할 수 있도록 완화하여 농어촌

지역의 의료복지가 향상되도록 함.

도로의정의

도로는 도로를 관리하기 위한 법적인 분류, 도로의 기능을 기준으로 한 분류에 따라 구분된다.

도로의 계획 및 건설, 관리를 위한 관할권 상으로는 도로법에 의해 고속 국도, 일반국도, 특별·광역시도, 지방도, 시도, 군도 및

구도의 7개 등급으로 분류한다

1)고속국도 - 자동차 교통망의 중추부분을 이루는 중요도시를 연결하는

자동차 전용의 고속교통이 이용하는 도로 (관리청:국토교통부장관)

(한국도로공사사장 대행)

일반국도 - 중요도시, 지정항만, 중요한 비행장, 관광지 등을 연결하며

국가기간 도로망을 이루는 도로

- 일반국도 중 간선기능이 약한 일부 구간을 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사 또는

특별자치도지사에게 위임(위임국도) (관리청:국토교통부장관)

(시 관내는 해당 시장)

※시 관내 국도대체우회도로는 국토교통부장관

특별 광역시도 - 서울특별시, 부산·대구·인천·광주·대전·울산광역시

구 역내의 도로 (관리청특별·광역시장 )

지방도 - 도내의 주요 도시를 연결하며 지방의 간선도로망을

이루는 도로

국가지원지방도-국가와 지방자치단체가 역할을 분담하여 건설하는 도로 (관리청:도지사 )

시도 - 시 구역내의 도로 (관리청:시장)

군도- 군구역내의 도로 (관리청:군수)

구도 - 구 구역내의 도로 (관리청:구청장)

근린주구도시계획 접근 기준의 하나로, 어린이들이 도로를 가로지르지 않고 안전하게 초등학교에 통학할 수 있는 초등학교 도보권(徒步權)을 기준으로 설정되는 단위 주거구역.근린주구(Neighbourhood Unit)란 도시계획 접근방법의 하나로서, 어린이놀이터, 상점, 교회당, 학교와 같이 주민생활에 필요한 공공시설의 기준을 마련하고자 초등학교 도보권을 기준으로 설정된 단위주거구역을 기준으로 하는 도시계획 접근 개념을 말한다.

이러한 근린주구의 개념은 주구 내 도보 통학이 가능한 초등학교를 중심으로 공공시설을 적절히 배치함으로써, 주민생활의 안전성과 편리성, 쾌적성을 확보함은 물론 주민들 상호간의 사회적 교류를 촉진시키기 위한 목적으로 1920년대 미국의 페리(C. A. Perry)에 의해 제시되었다

페리에 의한 근린주구 조성의 6가지 계획원칙은 다음과 같다.1. 규모 : 주거단위는 하나의 초등학교 운영에 필요한 인구규모를 가져야 하고 면적은 인구밀도에 따라 달라진다.2. 주구의 경계 : 주구 내 통과교통을 방지하고 차량을 우회시킬 수 있는 충분한 폭원의 간선도로로 계획한다.3. 오픈스페이스 : 주민의 욕구를 충족시킬 수 있도록 계획된 소공원과 레크레이션 체계를 갖춘다.4. 공공시설 : 학교와 공공시설은 주구 중심부에 적절히 통합 배치한다.5. 상업시설 : 주구내 인구를 서비스할 수 있는 적당한 상업시설을 1개소 이상 설치하되, 인접 근린주구와 면해 있는 주구외곽의 교통결절부에 배치한다.6. 내부도로체계 : 순환교통을 촉진하고 통과교통을 배제하도록 일체적인 가로망으로 계획한다.

근린주구는 사회적으로 주민 생활 공동체를 제시하여 주민들 상호간의 공동연대를 강화하고 물리적·공간적으로 안전하고 쾌적한 생활환경을 조성하기 위한 공공시설의 효율적인 배치를 제시한다는 점에서 의의를 가진다.

이러한 초등학교를 기준으로 물리적 생활환경에 필요한 근린시설을 포함하는 주거지역을 근린주구로 정의하는 페리의 근린주구 개념은, 현대의 도시계획에서 초등학교, 중학교 학군을 중심으로 하는 인구 2~3만인 규모의 소생활권(근린생활권)의 개념으로 이어지고 있다.

하지만 현대사회의 생활은 과거보다 훨씬 복잡 다양화되었으며, 교통수단의 발달, 커뮤니케이션의 발달로 인한 생활권의 지속적 확대와 대두되고 있는 직주근접(職住近接) 개념의 측면에서 볼 때 경직성을 탈피해야할 필요성도 지적된다.

한편 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에서는 도시기본계획의 수립시 도시의 공간구조, 생활권의 설정 및 인구의 배분에 관한 사항을 포함하도록 하고 있으며 특히 도시관리계획의 수립기준에서 도시의 공간구조는 생활권단위로 적정하게구분하고 생활권별로 생활·편익시설이 고루 갖추어지도록 해야 한다고 규정하고 있다

근린분구일상 소비 생활에 필요한 공동 시설이 운영 가능한 단위로서 소비 시설을 갖추며, 후생 시설(목욕탕, 약국 등),

보육 시설(어린이 공원 : 2000㎡, 유치원, 탁아소)을 설치한다.

접함도로 저촉도로 의미

도로에 '접함'이란 해당 필지가 도로계획선을 침범하지 않고 도로와 경계를 이루고 있는 상태를 말하여 해당 부지의 개발행위에

아무런 제약이 따르지 않는다는 것을 의미한다. 일반 투자자들이 가장 좋아하는 유형이다.

완충녹지에 '저촉'이란 해당 토지의 일부 또는 전부가 완충녹지에 포함되어 있는 상태를 의미하고, 도로에 '저촉'이란 해당 토지의

일부 또는 전부가 도로에 포함되어 있는 상태를 말하여 해당 토지를 100% 활용하지 못한다는 것을 의미한다.

이런 이유로 인해, 도로에 '저촉'된다는 사실 하나만으로 투자대상에서 제외하는 것이 다반사다. 그러나, 도로에 '저촉'되더라도

남은 토지의 면적이 개발할 수 있는 면적이 되는 지 여부로 투자가치를 판단하여야 할 것이다.

쿨데삭형 도로 : 주거단지에 조성되는 도로의 유형중 부정형지형이나 경사지들에 주로 이용되며 통과 교통이 차단되어 보행자들이 안전하게 보행할수 있으나 개별획지로의 접근성은 다소불리하고 우회도로가 없어 방재 또는 방법상의 단점이 있는 국지도로의 패턴이다

루프형도로 : 빠른우회도로를 두어 단지내로 통과차량의 진입을 방지한다

장점:통과교통감소로 안전한 도로공간 및 생활공간 형성과 안정된 도로공간이 조성

되므로 가구의규모에 따라정돈된 경관연출이 가능하다

단점:도로의 길이가 길어져 불필요한 차량의 진입이 감소하여

통과교통량이 감소하지만 도로율이 높아진다는 단점이 있다.

루프형도로 :통과교통을 배제하여 주거단지 내의 불필요한 교통난을 저감시키는 효과

쿨데삭 (cul-de-sac) : 막힌 도로 주로 주택단지에 설치되는 도로의 유형으로,

단지내 도로를 막다른 길로 조성하고 끝부분에 차량이 회전하여

나갈 수 있도록 회차공간을 만들어주는 기법

부산올마스터4차수업과제-상가소액임대차 보증금및 최우선변제되는 일정액

최우선 변제 금액 범위 확대

소액 임차인의 보증금을 법적으로 우선 변제 할 수 있도록 보호하고 있습니다. 보증금과 월세 환산금액 합산이 서울의 경우 9,500만원이면 보호 대상이며 최우선 변제 될 수 있는 금액은 3,200만원입니다.

서울에서 월세 50만원에 보증금 2000만원으로 장사를 하고 계시다면 환산금액에 (500,000x100)+20,000,000=70,000,000원으로 최우선 변제 보호 대상이 되며, 보증금 2000만원은 해당 건물이 경매 되어 처분 될 때 선순위 채권자 보다 먼저 변제 받을 수 있습니다.

street형상가

일명 거리형 상가로도 불리우는 스트리트형 상가는 강남역, 합정역, 왕십리과 같은 도심은 물론 마곡, 판교, 위례 등 신도시나 택지지구에도 속속 공급이 되거나 예정에 있다. 과거 상가는 동선을 수직으로 배열해 집합체를 구성하는 박스형 고층 형태가 주류를 이뤘지만 최근에는 상품 구성보다는 상가 입지나 가격조건이 더 중요하게 여겨졌다. 이와 달리 스트리트형 상가는 동선을 따라 1~2층짜리 저층위주로 상가를 배치한다. 소비자 체류시간을 늘림으로써 유동인구를 안정적으로 확보해 상권을 활성화할 수 있기 때문이다. 또 주변 유동인구를 잠재 고객으로 흡수하기 쉽고 고급스러운 이미지를 연출하는데 유리하다. 유동인구가 늘면 지역을 대표하는 랜드마크로 주목 받기도 한다.

위례신도시

위례"스칸디몰"스트리트형상가투자자들에게각광

- 최근 입주 시작한 위례신도시, 서울 및 수도권 내 유망 투자처

- 북유럽 스타일의 실용적인 설계와 자연을 품은 상가

- 4만여 상주인구와•탄탄한 배후수요•안정적인 임대수익 창출

수변공원 품은 북유럽 스타일의 테라스형 스트리트 상가

위례신도시 최초로 북유럽의 실용과 휴머니즘 가치를 담은 북유럽 상가로 구성되어있다. 트랜짓몰을 관문으로 유럽형 광장과 연계된 만남의 장소를 통해 유럽형 카페, 테마 식음거리 조성 등을 통한 스트리트 몰로 밀집되어 있다.

상가전면으로 시원하게 펼쳐지는 수변공원 조망이 가능하다. 특히 창곡천과 1만여평 규모의 수변공원과 연결되는 곳에는 만남의 광장과 쾌적한 휴식공간을 통해 약 10만여명의 유동인구가 편리하게 이용할 수 있도록 했다. 유동인인구를 가장 먼저 흡수하는 유일한 상가로 사람이 모여드는 수변 프리미엄 효과를 가장 크게 누릴 수 있는 것이다.

또 안정적인 임대수익을 위해 각 진출입구마다 다른 컨셉을 적용해 수요자들의 발길을 사로잡을 계획이다. 도로변 출입구에는 기존상가와는 다르게 차별화된 고급이미지와 북유럽 상가의 컨셉에 맞는 이색적인 조형물을 설치해 상가 안으로 들어올 수 있도록 설계했다.

마포 합정동

주택에 관심이 많은 수요자라면 금세 주상복합 아파트를 떠올릴 것이다. 하지만 상가 분양을 고려하는 투자자들은 이들 주상복합 아파트의 상가가 스트리트형(가로형)으로 지어진다는 점에 주목한다.

지금까지 공급된 주상복합 아파트 내 상가는 대부분 박스형 일색이었다. 아파트 분양을 우선시하다 보니 상가 설계가 상대적으로 후순위로 밀려나 변별력이 떨어졌다. 하지만 부동산시장 침체로 주상복합 아파트의 인기가 떨어지자 이색적인 단지 내 길거리상가를 조성해 입주민의 생활 편의는 물론 상가 활성화, 더 나아가 아파트 가치 상승을 꾀하는 사례가 늘고 있다.

26일 업계에 따르면 단지 내 점포들이 길을 따라 일렬로 쭉 늘어서 있어 고객들이 쇼핑도 하면서 볼거리와 휴식도 취할 수 있도록 동선을 계획한 스트리트형 상가를 도입하는 주상복합 아파트가 잇따라 공급되고 있다.

오는 8월 입주 예정인 서울 마포구 합정동의 주상복합 '메세나폴리스'는 마치 협곡처럼 구불구불한 거리를 따라 상가가 배치된다. 수평 동선이 240m인 이 상가는 지상 출입구가 8곳에 이르고, 지하철2호선과 6호선 환승역인 합정역에서 상가로 바로 연결되는 통로를 만들어 지하 1층이 마치 지상층처럼 느껴지게 만들었다.

광교신도시

'광교 월드스퀘어'는 광교로와 경기도를 대표하는 도청로 등 2개 도로에 접해 있고 특히 입주시기와 비슷한 2016년에는 신분당선 경기도청역이 개통할 예정으로 유동인구가 폭증할 것으로 보인다. 경기도청역이 개통되면 강남까지 30분, 분당까지15분이면 갈 수 있다. '광교 월드스퀘어'는 경기도청역과 함께 광역환승센터가 인접해 서울로 가기 위한 관문으로 수도권 남부의 광역수요를 모두 흡수할 것으로 기대된다

약 2500m² 시계탑 광장은 광교의 명소로 자리 잡을 전망

5가지 테마거리 유동인구 발길을 잡아끈다.

또한 광장으로 이어지는 가로형 테마상가는 지나가는 사람들의 이목을 끌기에 충분하다. 조경시설과 테라스가 있는 카페 등이 들어서는 가로수길, 계단과 양 벽면을 따라 벽천이 조성되는 음악분수길, 빛의 풍경을 극대화한 별빛길, 예술적 조형물들이 늘어서 있는 광장길, 정감있는 가로등 길로 조성되는 사잇길 등 5가지의 테마거리가 조성된다. 테마거리는 외부의 대로와 모두 연결돼 외부동선과 층 구분 없이 자연스럽고 편하게 이동이 가능해 잘 갖춰진 테마거리를 느끼면서 쾌적한 쇼핑 및 문화생활이 가능하다.

교양 탄현동

최근 상가분양 시장에서 '스트리트형 상가'가 주목 받고 있다. 스트리트형 상가는 고객의 동선을 따라 상가가 구성돼 접근성이 좋다. 유동인구와 규모를 어느 정도 갖추면 삼성역에 위치한 '코엑스몰'처럼 랜드마크로도 자리잡을 수 있다.

두산건설은 2700가구 대단지인 경기도 고양시 일산 위브더제니스 단지 안에 연면적 6만8000여 ㎡의 규모의 스트리트형 복합상가 위브더제니스스퀘어(조감도)를 분양 중이다. 이 상가는 탄현역 인근에 위치한 1차 상권인 덕이동·탄현동 일대 약 3만5000가구를 비롯해 2차 상권인 인근 파주 운정신도시·일산신도시 등 배후 26만7000가구를 합쳐 총 77만명의 배후 수요를 자랑한다.

　지하 1층은 선큰몰로 시계성과 개방성을 최대한 높여 지하상가의 단점을 보완했고 층고는 5.9~7.3m로 높게 설계해 공간활용성을 좋게 했다. 지하 1~2층은 라이프스타일·패밀리·키즈 업종이 들어선다. 지상 1층은 스트리트몰로 소비자들의 이동이 편리하도록 동선을 설계했다. 이 곳에는 금융·쇼핑과 카페거리가 조성된다. 지상 2층은 테라스몰로 고급 식당가가 들어설 예정이다. 보행자 거리에 테라스를 노출해 설계했고 탄현역과 다리로 연결됐다.

　위브더제니스스퀘어가 위치한 탄현역은 경의선을 통해 공덕역·서울역 등 서울 도심에서 30분 대로 진입할 수 있다. 또 탄현역사에서 다리를 통해 상가와 바로 연결돼 접근성이 좋다. 제 1·2자유로와 외곽순환도로를 이용하면 먼 거리에서도 쉽게 진입할 수 있다.

부산용호동

용호동 W 스퀘어는 70%이상을 자체 임대로 계획중이며

부산에서 처음으로 시도하는 유럽스타일의 스트리트형 상가로

문화생활부터 쇼핑, 외식, 휴식까지

원스톱으로 누리실 수 있는 고품격 편의시설입니다.

문현동, 대연동, 남천동, 민락동, 센텀시티, 마린시티 일대의

든든한 배후 수요층을 확보 하고 있으며

최근 부상항대교 개통 등으로 인해서 영도구,사하구,서구 등의

도심에서의 인구 유입이 많아졌습니다.

그리고 주변 이기대, 오륙도 공원, 문화회관, 시립박물관, 조각공원, 평화공원 등의

다양한 문화시설 및 공원등으로 인해유동인구가 넘쳐나는

쾌적한 자연적인 생활환경을 자랑하고 있습니다.

[한여울]

낭만이님!수고 많이 하셨습니다*^^