건축허가를 받은 설계도서에 따라 건축물을 시공하더라도 그 과정에서는 예상하지 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 연약지반이나 건축 연면적의 증감, 지적등록 전환으로 인한 토지 면적의 변화 등으로 인해 관공서에서 허가 받은 내용과 다소 상이하게 공사가 진행되는 것이 그러한 예입니다. 과연 이처럼 허가 사항이 변경될 때 어떻게 대처해야 하는지 알아보기로 합니다. ★ 개발행위허가 사항의 변경 ★ 개발행위허가를 받고 변경해야 할 사항이 발생하면 변경허가를 받아 시공해야 한다. 그러나 다음 경우에는 변경허가를 받지 않아도 되지만, 변경사실을 지체없이 허가권자에게 통지해야 한다.(국토의 계획및 이용에 관한 법률 제 56조 제 2항, 동시행령 제 52조) ▶ 사업기간이 단축되는 경우 ▶ 사업면적을 5% 범위 안에서 축소하는 경우 ▶ 관계법령의 개정 또는 도시관리계획의 변경에 따라 허가받은 사항을 불가피하게 변경할 경우 ▶ 자치단체마다 다소 상이하지만 서울특별시 도시계획조례에 의하면 아래의 경우 개발행위 허가를 취소하거나 연장할 수 있습니다. ① 허가를 받은자가 허가를 받은 날부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 공사를 착수하지 아니할때는 건축허가를 취소 할 수있다. ② 허가를 받은 자가 공사를 중단한 후 1년 이상 정당한 사유없이 공사를 재건하지 아니할 때 ③ 허가를 받은 자가 정당한 사유 없이 허가조건을 이행하지 아니할 때 ★ 건축물의 허가사항 변경 ★ 기초 구조, 건축물 구조, 건축물 위치, 내부 평면, 건축 연면적 등 다양한 요인에 의해 건축 허가사항은 변경될 수 있다. 구체적으로 건축법 제 10조(허가 신고사항의 변경) 제 1항 단서에는 ' 경미한 사항'에 대해 규정하고 있다. 경미한 사항에 해당될 경우에는 건축물 사용승인 신청시 일괄 신청이 가능하지만, 이에 해당되지 않을 경우에는 반드시 공사 전에 건축허가 변경을 신청해야 한다. 기초의 공법, 철근배근의 변경 등은 변경허가 절차 없이 시공이 가능하지만 사용승인 신청서 제출도서에 표시를 해야 한다. 한편 건축허가를 받은 건축공사 도면 면적 또는 위치 등이 변경되지 않더라도 그 전체 구조를 변경하는 것은 개축에 해당된다. 따라서 이를 변경하고자 하는 경우에는 사전 건축법 제 10조 규정에 의해하여 그 규모에 따른 변경 허가를 받아야 한다. ★ 건축주와 시공자 변경 ★ 건축허가를 받은 후 건축주, 시공자, 감리자를 변경하는 경우가 있다. 특히 건축주 명의변경은 소유권이 바뀌는 것이므로 변경 전 건축주의 명의변경 동의서뿐만 아니라 토지 소유권을 확보하지 않을 경우, 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 첨부해야 한다. 지상권자가 있다면 지상권자 사용승낙서도 필요한다. 그리고 변경 전 건축주로부터 명의 변경 동의서를 첨부해야 하는데, 이때 인감증명서가 구비되어야 한다. 건축법 제 8조 및 제 9조의 규정에 의해 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음에 해당되는 경우에는 그 양수인, 상속인 또는 합병 후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 건축관계자 변경신고서를 허가권자에게 제출해야 한다. ▶ 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 경우 ▶ 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우 ▶ 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우 건축주는 공사시공자 또는 공사감리자를 변경한 때에는 그 변경한 날부터 7일 이내에 건축 관계자 변경신고서를 구비하여 허가권자에게 제출해야 한다. ■ 구비서류 ■ + 건축주 변경인 경우 구(舊)건축주의 명의변경 동의서(인감증명서 첨부) + 토지 소유권 확보 또는 토지 소유자로부터의 토지 사용 승낙서와 토지 등기부등본 + 지상권이 설정된 경우 지상권자 동의서 첨부 ■ 유의점 ■ + 다세대주택의 경우에는 토지사용승낙서로 건축주 명의변경이 되지 않는다. + 위반사항을 시장, 군수, 구청장에게 보고한 공사 감리자에 대하여 공사감리자의 지정을 취소하거나 불이익을 주어서는 아니되며, 이를 위반하면 2년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 처한다.(건축법 제 79조 제 2호) ♣ 경매절차 중 명의변경 가능 여부 질문 : 건축허가를 받아 건축중인 대지가 A라는 건축주의 부도로 인하여 경매절차 중에 있는 경우 A건축주의 명의변경동의서를 첨부하여 A건축주를 포함한 타인에게 건축주 명의변경이 가능한 것인지 여부 답변 : 경매가 진행중인 건축물이나 토지의 경우에는 경매낙찰로 인하여 소유권 등의 변경이 수반되는 사항이므로 경매진행 중인 상태에서는 사인간의 재산상 분쟁 등의 발생을 초래 할 수있는 점을 감안해야 한다. 따라서 경매낙찰 이후에 경락받은 내용을 근거로 명의변경 가능 여부를 판단하여야 한다. ♣ 법원 확정판결문에 의한 명의변경 여부 질문 : A와 B사이에 건축주 명의를 변경하라는 법원의 확정판결문을 제출할 경우 이를 '권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류'로 보아 명의변경이 가능한지 여부 답변 : 권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류로 볼 수 있는지 여부는 민법 등의 관계법령에 따라야 할 사항이다. 그 경우가 건축주 명의변경을 이행하도록 확정 판결된 경우에는 그 확정 판결의 내용에 따라 건축주 명의를 변경 할 수 있다.
※ Tip. 시공자, 설계자를 변경하고자 할 경우 ▶ 건축허가를 받은 건축물의 공사 중, 전 시공자의 변경은 건축법시행규칙 제19조 제2항 및 별지 제23호 서식에 의하도록 하고 있을 뿐, 건축법상 전 시공자의 동의 또는 포기각서 등을 제출하도록 규정하고 있지 않다. 이 경우 변경되는 시공자는 건설산업기본법령에 적합한 시공자여야 하며 건축주와 공사시공자는 민법 등 관계법령에 의한 계약관계이다. ▶ 건축허가를 받은 건축물의 공사 중, 설계장의 변경 시 건축법상 전 설계자의 동의 또는 포기각서 등을 제출하도록 규정하고 있지 않다. 다만, 변경되는 설계자의 건축사법에 적합한 건축사이어야 하며, 이 경우 건축주와 설계자는 계약관계에 있는 것으로 민법, 저작권법등 관계법령에 의하여야 한다. ※ Tip. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 연접(連接)개발 규제 ▶ 연접개발은 여러 개 필지로 나뉜 인접 토지를 계속적으로 개발해 사업부지를 넓히는 것이다. 개발이익환수에 관한 법률 등에 따르면 개발을 끝낸 뒤 5년 안에 필지가 붙었거나 인근에 있는 땅을 같은 내용으로 개발하면 연접개발로 간주된다. ▶ 국토의계획및이용에관한법률(이하 국토법)에 따르면 전원주택단지 등의 경우 사업주체가 다르더라도 개발하려는 면적이 기존 개발면적과 합해 녹지지역은 3만㎡ 이상이면 지구단위계획등의 도시계획절차를 밟아야 한다. 그러나 이미 개발된 지역과 함께 도시계획절차를 밟기란 사실상 불가능하고, 이를 피하려면 토지 진입도로가 폭 8m 이상이면 주간선도로 또는 일반국도, 지방도로 등에 직접 연결하는 등 까다로운 조건을 지켜야 한다.