답사후기 토요투자반 시즌3 10기 울주군 온산, 온양, 서생 입지확인

[이영실]

안녕하세요? 토요투자반 이영실입니다.
시즌3 10기 첫 답사로 울주군 온산, 온양, 서생을 다녀왔습니다. 세 지역은 탑플러스에서 집중하는 울산 핫한 지역이니 입지를 보고간다는 느낌으로 후기를 읽으면 도움되겠습니다. 

온산읍 덕신리

첫 물건지는 원장님 빌라가 많았던 온산읍 덕신리에 위치한 무궁화아파트 입니다.

덕신리 빌라 인기 입지는 초등학교, 2차시장, 회사사택이 근처에 있는 블록입니다. 까치빌라, 이화빌라 등 원장님 예전 빌라도 저 블록내에 보입니다.

시내 아파트랑 다른 특징 덕신리 빌라만의 특징이 있습니다.

 - 전세가와 매매가가 비슷하다.

 - 매매거래가 활발하지는 않다.

 - 직장(인근 공단) 따라 이동하는 사람이 많아 전·월세 수요가 많다.

 - 원룸보다 빌라가 인기있다. 

 - 도심 입주물량과는 관계없다.

 - 소액이라 금리 영향이 작다. 

무궁화아파트도 덕신에서 위치가 좋습니다. 1991년 입주한 아파트로 재건축 연한(30년)이 지났습니다. 상가동이 위치한 117동 3층이 나왔는데 엘리베이터가 없어서 층수도 괜찮습니다. 전용 24평로 30평대로 넓은 평수입니다. 월세는 500/40 정도 받을것으로 예상됩니다. 아파트 거래는 침체기지만 샤힌 프로젝트 진행 등으로 근로자들이 많아져 덕신빌라는 세가 잘나가고, 매매도 되고 있습니다. 낙찰후 바로 매도해도 좋고, 전·월세놓고 장기보유하기도 괜찮은 물건입니다. 내부 수리여부는 확인하지 못하므로 낙찰 후 수리비용이 들 수 있습니다. 권리문제는 없어보이지만 입찰 전 전입세대, 대항력 확인이 필요합니다. 

​아파트는 ​어플로 시세파악이 용이하지만, 빌라는 현장을 방문하는 노력이 필요합니다. 덕신 빌라의 전반적인 시세는 삼각형 모양의 소공원에 있는 3개의 게시판에서 확인할 수 있습니다. 오전 10시, 오후 3시에 많이 붙어있으니 시간 맞추어가면 좋겠습니다. 게시판 활용을 잘하면 직거래도 할 수 있습니다.

무궁화 아파트 일대는 아파트 상가동 옆에 붙은 게시판을 많이 이용합니다. 매물이 평균 15개 정도가 붙어져있는데 답사갔던 토요일은 10개에 미치지 못했습니다.

​덕신리는 평평한 땅에  잘 정리된 토지구획정리(50~70평)로 온산공단 인기 배후 주거지역입니다. 토지지분뿐만 아니라 소액투자로 월세받기 좋은 빌라도 괜찮은 투자처입니다. 원룸이나 새 빌라보다는 4000~5000만원대 위치좋은 빌라가 좋습니다.

덕신에는 개발 가능한 빈 땅을 찾기 어려워 온양읍으로 개발을 넓히고 있습니다. 

덕신리에서 회야강을 건너오면 온양읍 동상리 1종 주거지역과 농업진흥구역이 보입니다. 오는 길 왼편에 군립병원으로 추진중인 보람요양병원이 있습니다. 동상리 왼쪽 삼평리 일대(삼평초 앞)는 농업진흥구역 해제로 3~4배의 지가상승이 있었습니다. 동상리 농업진흥구역도 바로 옆 남창중학교가 있고, 동해남부선이 정차하고,  KTX-이음과 역세권 개발유치 논의중인 남창역이 보입니다. 온양IC도 인근에 있습니다. 남창천을 건너면 공사중인 대안3지구와 발리도시개발사업구역이 있습니다. 동상리 농업진흥구역은 인근의 여건변화로 농업진흥구역 요건의 적합성 유지가 어려워보입니다. 간절곶 일대를 해양관광단지 지정 추진중인점도 인근인 온양읍에 좋은 소식입니다. 

온양읍 대안리

공매로 나온 온양읍 대안리 대안3지구에 편입될 토지로 이동했습니다. 사진 속 철길을 지나면 대안3지구가 보입니다. 14평 2200만원의 답으로 지분으로 점찍기용 토지입니다. 감정가는 평당 150만원 정도입니다. 현금청산 될 예정이므로 수익을 잘 계산하고 입찰하시면 좋겠습니다. 사진 속 철길을 어떻게 개발할지도 궁금하네요.
필지 확인이 어렵지만 온양읍 일대를 답사한 것은 입지를 보기 위함입니다. 개발지와 주변의 현재를 보고, 앞으로의 변화도 지켜봅시다. 

서생면 진하리

다음 물건은 ​서생면 진하리에 위치한 다가구주택입니다. 원장님께서는 이 물건을 "노력과 연구가 필요한 괜찮은 물건"이라고 표현하셨습니다. 물건의 감정가는 9억6천이고, 토지가격을 평당 약 400으로 100평이니 4억입니다. 건축비가 인상된 요즘은 이렇게 신경써서 건축하려면 토지가격 포함하여 12억은 필요하다고 합니다.

이 동네는 공실이 많지만, 이 건물은 비교적 위치가 괜찮습니다. 온산공단 근로자의 월세수요가 서생까지 넘어와 공실 많은 동네이지만 전보다 전세나 월세는 잘나갑니다.

다가구는 건축물대장을 꼭 확인해야합니다. 대장 현황과 다르면 위반건축물로 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 가구수보다 주차대수가 작으면 불법건축물로 보는데 해당 물건은 주차대수가 더 많았습니다. 

서생면 대송리

마지막 물건은 헤이메르 앞의 임야로 전체 430평 중 1/2 지분이 나왔습니다. 유명한 카페와 펜션이 있을만큼 바다뷰와 깔끔한 인근 녹지가 잘 어울리는 동네지만 필지가 좋은 땅은 아닙니다. 경사진 땅에 현황도로가 포함되어 있습니다. 옆에 이미 건축된 집이 있고, 감정가에 포함된 소나무, 밤나무가 보입니다. 나무 옆에 보이는 돌들도 값어치 있다고 합니다. 오른쪽 집처럼 건축은 가능해보입니다. 도시지역의 자연녹지, 보전녹지지역, 공익용산지, 보전산지입니다. 보전산지는 행위제한이 있지만 인근은 카페, 펜션으로 개발되어 있습니다. 토지이용계획과 현황이 다를 수 있다는 것을 보여준 동네입니다. 

답사를 다녀오면 다녀온 물건이나 지역의 포인트를 떠올리며 돌아보는 시간을 가지면 좋겠습니다.

한번 더 체크하면 기억에 오래 남고, 다음에 인근 물건이 나오면 분석하기 용이합니다. 원장님 말씀처럼 지나간 것도 다시 보는 습관을 들입시다. 

이번 답사로 개발여지가 있는 울주군 일대의 입지를 확인했습니다. 서생면 화산리 일대도 다음 답사에 같이 둘러보면 좋겠습니다. 

모두 즐거운 하루되세요^^ 

[도희영]

후기 잘 읽었어요!! 감사합니다^^

[관리팀 이다영]

영실씨~! 고마워요^^

[박동일 원장]

영실씨 정리 잘했어요~~!! 굿!!
응원합니다.

[교육팀 김선정]

유익한 후기 감사합니다 ^ㅡ^

[장현영]

깔끔한 정리 덕분에 다시 한번 복습 잘하고 갑니다.~~
감사합니다.

[관리팀 박현빈]

답사후기 정리 감사합니다~~~

[이진희]

후기 너무 잘 읽었어요~.머리에 쏙쏙 들어오네요. ^^

[최예덕]

답사 후기 넘 감사합니다....^^

[김태연]

답사 후기 감사히 잘보았습니다.