분양ㆍ청약 (위례신도시vs서울내곡지구)보금자리 입지는?

[이하나]

   < 현황 비교 >

서울시 송파구 거여동·장지동 경기도 성남시 창곡동·복정동 하남시 학암동·감이동 일원	위치	서울시 서초구 내곡동·신원동·원지동·염곡동 일원
6,788,331㎡	면적	769,000㎡
4만6천가구	공급물량	5천가구
외곽순환고속도로 8호선 복정역 5호선 거여역	교통여건	경부고속도로 분당~내곡간 고속화도로 용인~서울간 고속도로 신분당선 청계역 개통 예정(2011년)
첨단생태도시 풍요로운 역사문화도시 더불어 사는 상생도시	특성화계획	주변 환경과 연계한 친환경 주택단지 조성

위례신도시의 전체 면적은 6백78만8천여㎡이며 총 4만6천가구가 공급될 계획이다. 서울외곽순환도로, 8호선 복정역, 5호선 거여역 등이 인근에 위치하며 추후 경전철, 모노레일, 신형노면전차 등과 같은 신교통수단이 도입될 예정이다. 위례신도시는 2005년 8월 31대책 발표 당시 ‘강남지역의 안정적 주택수급’을 위해 최초 추진됐다. 지난 12월 31일 실시계획 1단계가 승인된 상태이며, 4월로 예정돼 있던 보금자리주택 사전예약을 2월로 앞당기는 방안이 추진되고 있다. 개발콘셉트는 서울시, 성남시, 하남시 3개 지역의 특성과 시정방향에 부합되도록 활력 있는 첨단생태도시(U-Eco City), 풍요로운 역사문화도시(Culture City), 더불어 사는 상생도시(Harmony City)로 설정하고 있다.

사업개요

서울 내곡지구는 서초구 내곡동, 신원동, 원지동, 염곡동 일원에 위치한다. 면적은 76만9천㎡로 총 5천가구 중 4천가구가 보금자리주택으로 공급될 예정이며 가구수는 지구계획 수립과정에서 조정될 수 있다. 2010년 4월 중 지구계획을 확정하고 사전예약을 실시해 2013년 상반기부터 입주가 시작될 예정. 입지가 우수한 만큼 치열한 경쟁이 예상되며 기존 시범지구 세곡, 우면 신청자들의 당첨 최저 커트라인이 청약저축액 1천2백만원대였던 만큼 이와 비슷하거나 웃도는 선에서 당첨당락이 정해질 전망이다.

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규모가 다르다 위례신도시는 기본적으로 내곡지구와 규모에서부터 큰 차이가 난다. 내곡지구는 총 면적이 76만9천㎡에 불과한 반면 위례신도시는 내곡지구의 9배에 해당하는 6백78만8천여㎡이기 때문이다. 면적에서 차이가 나므로 전체 공급규모도 자연적으로 차이가 날 수밖에 없는 상황. 위례신도시가 총 4만6천가구를 공급하는 것에 반해 내곡지구는 5천가구 수준이다. 전체 규모가 크고 많은 사람들이 산다는 것은 교통·교육·편의시설에서도 차이를 가져온다는 것을 의미한다. 내곡지구는 규모의 한계 때문에 쇼핑을 하더라도, 학원을 가더라도 강남 중심가로 다시 나갈 수밖에 없을 것이다. 이것은 세곡지구, 우면지구, 내곡지구 등 거리상 강남에서 가까운 보금자리주택지구들이 있음에도 불구하고 수요자들로부터 위례신도시가 더욱 큰 관심을 끌고 있는 이유 중에 하나이기도 하다. 기본이 다르다 큰 규모에 걸맞게 위례신도시에는 많은 기반시설들이 들어선다. 우선 공공시설로는 복합공공청사 2개소, 경찰서 1개소, 소방서 1개소, 우체국 2개소, 주민자치센터 5개소(국공립보육시설 포함), 119안전센터 2개소가 예정돼 있다. 또, 집회·공연·전시 등 문화 서비스 제공을 위해 문화시설 3개소와 노인주거 복지시설, 노인복지시설을 포함 5개소, 사업대상지 지역주민 및 주변지역 주민의 의료서비스 제고를 고려해 종합의료시설 1개소가 들어선다. 교육시설도 풍부하다. 유치원 4개, 초등학교 10개, 중학교 6개, 고등학교 5개교가 보행권을 고려해 배치될 예정이다. 그밖에 제2양재대로, 감일~초이간 도로 등 10개 노선 20km를 신설 또는 확장하고, 위례신도시에서 강북도심을 연결하는 철도 건설, 복정역과 마천역을 연결하는 신교통 수단도 도입될 예정이어서 교통 환경개선도 대폭 이루어질 전망이다. 미래가치가 다르다 내곡지구는 아파트가 공급된 이후 마땅한 개발호재가 없을 것이다. 강남권 아파트 가격 움직임에 따라 영향을 받기는 하겠지만 자체적으로 가격이 상승할 수 있는 여력은 없다는 뜻이다. 개포주공1단지(5천40가구)보다 규모가 작은 5천가구짜리 내곡지구를 과연 강남권 시세의 어느 정도까지 인정해 줄 것인지도 의문이기는 하다. 반면 위례신도시는 수도권1·2기 신도시를 통틀어서 유일한 강남권 신도시이다. 이 장점은 추후 집값 상승에도 유리한 측면으로 작용할 것으로 생각된다. 아울러 인접한 장지지구, 문정지구, 거여마천뉴타운과 함께 갈수록 시너지를 낼 가능성이 크다. 위례신도시 면적 6백78만8천여㎡, 거여마천뉴타운 면적 73만8천여㎡, 장지지구 면적 66만여㎡, 문정지구 면적 54만8천여㎡를 합치면 총 면적은 8백73만4천여㎡로 서울시 중구의 면적 9백96만여㎡에 육박하는 규모가 된다. 그리고 위에 언급한 지역들은 이미 완성된 곳이 아니라는 점이 중요하다. 앞으로 좋아질 일만 남은 지역, 즉 상승여력이 풍부한 지역이라는 뜻이다. 물론 내곡지구의 분양가가 위례신도시보다 동일타입에서 1천5백만~2천만원 싼 것은 사실이다. 그러나 아파트를 고를 때와 마찬가지로 지역을 고를 때도 기본수요가 탄탄하고 인지도가 높은 ‘인기 브랜드’를 선택하는 것이 현명하다. 강남권 최고 보금자리주택은 당연히 위례신도시이다.

이래서 최고다

작년 보금자리 시범지구 중 강남 세곡지구, 서초 우면지구 사전예약이 예상대로 치열한 경쟁률을 보이며 마감됐다. 청약저축 최고 납입액이 3천만원을 넘었다는 점에서도 그 위력이 드러난다. 이어 2009년 10월, 2차 보금자리주택지구 추진계획이 발표되며 다시 한번 사람들의 관심이 집중됐다. 시범지구보다 입지면에서 돋보이는 강남, 그 중에서도 단연 눈길을 끄는 것은 서울 내곡지구다. 작지만 강하다, 강남이니까! 서초구 내곡동, 신원동, 원지동, 염곡동 일원에 위치한 서울 내곡지구는 76만9천㎡ 규모에서 총 5천가구가, 이 중에서 보금자리주택은 4천가구가 공급될 예정이다. 강남으로 유입되기를 원하는 수요는 꾸준한 반면 공급은 한정돼 있기에 강남 입주는 갈수록 힘들어지고 있다. 최근 강남 재건축 단지들이 사업진행에 속도를 내기 시작했으나 사업 완료까지는 아직 시일이 남아있어 당장 공급될 물량은 더욱 한정적이다. 따라서 100% 강남권에 위치해 있다는 자체만으로 향후 높은 몸값을 자랑하게 될 것이라는 데는 이견이 없다. 위례신도시(6,788,331㎡)와는 규모면에서 경쟁력이 떨어질 수 있다고 생각할 수 있으나 작다고 부족한 것은 아니다. 택지지구로 개발되므로 지구 내 교육시설 및 상업시설 등이 체계적으로 조성돼 생활에 큰 어려움이 없다. 강남과 인접한 만큼 풍부한 녹지 속 직주 근접한 주거단지로서 내곡지구 자생력은 충분하다. 오히려 위례신도시는 조성지역이 송파구보다 경기도 하남시, 성남시 일대에 60% 이상 걸쳐있어 강남권 고급수요를 끌어안지 못할 경우 상승폭에 한계가 따를 것으로 보인다. 교통여건으로 미래를 가늠하다 현재는 내곡지구까지 이동하는 교통수단이 다소 불편하다. 이대로라면 서울 내곡지구는 그저 강남권 끝자락에 위치한 택지지구로 별 볼일 없이 끝났을 지도 모른다. 그러나 강남에서 정자를 잇는 신분당선(청계역) 개통으로 내곡지구의 가치는 크게 달라진다. 청계역에서 강남역까지 단 3정거장에 불과해 강남 일대로 생활권 편입이 가능해졌기 때문. 또 신분당선은 서울지하철 2호선, 3호선 등으로 환승 가능하고 향후 신분당선 북부지역 연장선까지 개통될 경우 도심권 접근도 쉬워진다. ‘얼마나 강남 진출입이 편리하느냐’에 따라 수요 유입, 집값 상승률 등이 달라지는 만큼 노선 면에서는 5호선, 8호선 등을 이용할 수 있는 위례신도시보다 한 수 위라 할 수 있다. 또한 예전부터 경부고속도로 라인에 위치한 지역은 집값 상승 견인지로 손꼽혀 왔다. 서울 강남-판교신도시-분당신도시 등을 따라 이 일대는 부동산의 ‘중심축’이라 할 수 있으며 그 가운데 서울 내곡지구가 위치해 있다. 이쯤 되면 ‘미래가치’가 보이지 않는가? 가격경쟁력도 내곡지구가 우위 서울 내곡지구 분양가는 아직 확정된 바 없으나 시범지구 때와 비슷한 3.3㎡당 1천30만~1천1백50만원 수준에 책정될 것으로 전망하고 있다. 위례신도시는 골프장 부지 이전비용 등을 감안할 때 내곡지구보다 다소 높은 1천1백만~1천2백만원 선에서 결정될 전망. 분양가면에서 볼 때 위례신도시보다는 내곡지구가 좀 더 저렴하게 공급될 것으로 보인다. 그럼 앞으로의 가격형성에 있어서도 내곡지구가 더 저렴할까? 현재 내곡지구와 인접한 서초구 양재동 3.3㎡당 평균 매매가를 살펴보면 1천9백98만원, 우면동이 2천3백55만원에 형성돼 있다. 반면 위례신도시와 인접한 송파구 거여동은 3.3㎡당 1천5백42만원, 장지동은 1천8백95만원 정도로 내곡지구 인근지역이 더 높은 수준을 유지하고 있음을 알 수 있다. 그만큼 내곡지구 상승여력이 높다는 말이다. 여기에 양재인터체인지 인근에 위치한 화물트럭터미널 부지, 우면동에 위치한 서초R&D지구 개발 등의 사업은 내곡지구 가치상승에 날개를 달아줄 것으로 기대된다. 분양가가 저렴한 데 반해 상승여력은 더욱 높다면 서울 내곡지구를 선택해야 맞지 않을까 생각한다.

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  * 여러분은 과연 어떤 선택을 하시겠습니까?

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function voteRecom(arg) { if (!confirm‎("추천하시겠습니까?") ) { return; } fr_act.window.location=‎"/common/drnews_vote.php?uid=14&no=" + arg; }

83.33%

16.67%

위례신도시

서울 내곡지구