공용부분 체납관리비 양도소득세 계산시 필요경비에 포함해야 한다 서울고등법원 판결

<a href='javascript:fileFilterViewer("http://cfile255.uf.daum.net/attach/18216B4A50DB801E0EA5CA", "/cfile255/18/216B4A50DB801E0EA5CA", "2012누3608 서울고등법원 체납관리비 필요경비로 공제해야.pdf", "grpid%3D1JOsc%26fldid%3DNGwi%26dataid%3D639%26fileid%3D1%26regdt%3D20121227075555&url=http%3A%2F%2Fcfile255.uf.daum.net%2Fattach%2F18216B4A50DB801E0EA5CA")'><img src="https://t1.daumcdn.net/daumtop_deco/icon/icon.hanmail.net/editor/p_pdf_s.gif?rv=1.0.1" border="0" alt="첨부파일" class="vam"/> 2012누3608 서울고등법원 체납관리비 필요경비로 공제해야.pdf</a> - 1 - 서 울 고 등 법 원 제 3 행 정 부 판 결 사 건 2012누3608 양도소득세부과처분취소 원고, 항소인 이00 (******-*******) 김포시 00동 000-00 00마을 000아파트 000동 000호 소송대리인 법무법인 상록 담당변호사 천낙붕 피고, 피항소인 서인천세무서장 소송수행자 김00 제 1 심 판 결 인천지방법원 2012. 1. 12. 선고 2011구합3504 판결 변 론 종 결 2012. 10. 18. 판 결 선 고 2012. 11. 15. 주 문 1. 제1심 판결 중 아래에서 취소를 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한 다. 피고가 2010. 9. 8. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 127,090,080원의 부 과처분 중 12,546,200원을 초과하는 부분을 취소한다. - 2 - 2. 원고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2010. 9. 8. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 127,090,080원의 부과처분 중 9,312,800원을 초과하는 부분을 취소한다(원고는 항소심 에서 청구취지를 위와 같이 정정하였다). 이 유 1. 처분의 경위 가. 원고는 2006. 8. 1. 고양시 일산동구 00동 000 000000프라자 00층 000호 및 00 층 0000호(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관한 임의경매절차에서 이 사건 건물을 대 금 15억 3,010만 원에 낙찰받아 취득한 후, 2007. 6. 13. 조00에게 이 사건 건물을 22 억 5,000만 원에 매도하고 2007. 9. 4. 이 사건 건물에 관하여 조00 명의로 소유권이전 등기를 마친 다음, 2008. 5. 27. 피고에게 이 사건 건물의 양도에 따른 2007년 귀속 양 도소득세 79,009,740원을 신고․납부하였다. 나. 피고는 2010. 9. 8. 원고가 이 사건 건물에 관하여 전 소유자 이00이 체납한 관 리비 197,000,000원을 필요경비로 잘못 계상하고, 철거개조비 23,282,000원을 필요경비 로 과다 계상하였다는 이유로, 원고에 대하여 위 각 금액을 필요경비에서 제외하고 산 출한 2007년 귀속 양도소득세 127,090,080원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한 다). - 3 - 다. 원고는 2010. 11. 25. 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으 나, 조세심판원은 2011. 4. 21. 원고의 심판청구를 기각하였다. 【인정 근거】다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 처분의 적법 여부 가. 원고의 주장 원고는 경매절차에서 이 사건 건물을 취득하고도 전 소유자의 체납 관리비를 납부하 지 않는다는 이유로 관리사무소에서 단전․단수를 하는 바람에 이 사건 건물에 관하여 완전한 소유권을 행사하지 못하였고, 그러한 상황에서 위 관리비 채권자가 원고를 상 대로 관리비청구소송을 제기하여, 원고는 법원의 화해권고결정에 따라 위 채권자에게 공용부분 체납 관리비 197,000,000원을 지급하였다. 따라서 위 197,000,000원은 구 소 득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제 1호 가목, 구 소득세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제1항 제1호, 제89조 제1항 제1호 소정의 ‘매입가액에 가산되는 부대비용’에 해당하거나, 구 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호 소정의 ‘양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․ 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액’ 또는 같은 항 제3호 소정의 ‘양도자산의 용도변경․개량 또 는 이용편의를 위하여 지출한 비용’에 해당하므로, 이 사건 건물의 양도에 따른 양도차 익을 계산할 때 필요경비로서 양도가액에서 공제되어야 함에도, 이와 달리 보고 한 이 사건 처분은 위법하다. - 4 - 나. 관계 법령 별지 ‘관계 법령’ 기재와 같다. 다. 인정 사실 1) 이00은 2003. 6. 20. 이 사건 건물을 취득하여 그곳에서 ‘0000 00 피트니스 센 터(000 00000 Fitness Center)'라는 상호로 헬스클럽, 수영장, 실내골프연습장, 사우나 등을 운영하였으나, 적자가 누적되어 2006. 3. 초순경 위 피트니스 센터의 운영을 중단 하고 이 사건 건물을 비워둔 채 방치하였다. 이 사건 건물에 관하여는 2003. 10. 17.경 부터 각종 채권에 기한 압류 및 가압류가 집행되었고, 2004. 12. 2. 근저당권자인 00농 업협동조합의 신청에 의하여 임의경매절차가 개시되었으며, 위 피트니스 센터 내에 있 는 각종 집기․비품 등 동산에 관하여는 2005. 8. 23. 및 2006. 1. 20. 가압류 및 압류 가 집행되었다. 2) 원고는 이 사건 건물에 관한 임의경매절차에서 2006. 6. 21. 이 사건 건물을 대 금 15억 3,010만 원에 낙찰받아 2006. 8. 1. 위 대금을 납부하였는데, 위 대금은 이 사 건 건물에 관하여 설정되어 있는 근저당권의 채권최고액 합계 43억 8,900만 원 및 경 매신청인 00농업협동조합의 청구금액 30억 1,600만 원에 훨씬 미달하는 금액이다. 3) 원고는 이 사건 건물을 경락받은 후 2006. 8. 7. 및 2006. 9. 12. 이00의 주소지 로 이 사건 건물 내에 있는 집기․비품을 반출하여 갈 것과 이 사건 건물에 관하여 체 납된 관리비를 해결할 것을 촉구하는 내용증명우편을 보냈으나, 이00로부터 아무런 답 변을 받지 못하였다. 한편 원고는 2006. 9. 7. 000000용역협동조합(이하 ‘임차인’이라 한다)에게 이 사건 건물을 보증금 8억 원, 월 차임 1,200만 원에 임대하면서 임차인이 리모델링(시설보수) 공사를 할 수 있도록 허용하였다. - 5 - 4) 이 사건 건물이 속한 000000빌딩의 관리규약(갑 제4호증) 제45조에 의하면, 구 분소유자가 관리비를 납부기한까지 납부하지 않을 경우 5%의 과태료를 가산하여 납부 하여야 하고, 납기 후 1개월 이내에 체납된 금액을 납부하지 아니한 때에는 1개월마다 3%의 가산금을 납부하여야 하며, 구분소유자가 관리비를 2개월 이상 체납할 경우 관리 인은 대표위원회의 결의에 의하여 단전, 단수, 폐문, 상품 반․출입 금지 기타 필요한 조치를 취할 수 있다고 규정하고 있다. 이에 따라 이 사건 건물을 관리하는 000000빌 딩관리단(000000빌딩관리위원회라고도 하며, 이하 ‘이 사건 관리단’이라 한다)은 원고 가 이 사건 건물의 소유권을 취득한 후 이00의 체납 관리비 전액을 납부하지 않는다는 이유로 이 사건 건물에 대하여 단전․단수조치를 취하였고, 이에 원고는 2006. 8. 27. 이 사건 관리단에 단전․단수조치를 해제하여 줄 것을 요청하는 한편, 이 사건 관리단 을 상대로 의정부지방법원 고양지원 2006카합1192호 건물사용방해금지가처분 신청을 하여 2006. 9. 21. 위 법원으로부터 ‘이 사건 관리단은 이 사건 건물에 가설된 전기선 및 수도 등을 단절하거나 기타 실력으로써 원고의 이 사건 건물에 대한 점유․사용을 방해하는 일체의 행위를 하여서는 아니 된다’는 내용의 가처분결정을 받았다. 5) 위 가처분결정에도 불구하고 이 사건 관리단은 2006. 10. 25.경부터 다시 이 사 건 건물에 대한 단전․단수 및 엘리베이터 운행중단 조치를 취하였고, 이로 인하여 원 고는 이 사건 건물 내에 있던 이00 소유의 집기․비품 등을 외부로 반출하는데 곤란을 겪었으며, 이 사건 건물의 임차인은 이 사건 건물 내부에 대한 리모델링 공사에 지장 을 받기도 하였다. 또한 이 사건 관리단은 2006. 9. 3.경 이 사건 건물 외벽에 부착되어 있던 위 피트니 스 센터 간판이 사라지고 그 자리에 다른 업소의 간판이 무단으로 부착된 사건이 발생 - 6 - 하여 원고가 이에 대한 조사 및 처리를 요청하였음에도, 이 사건 건물에 관한 체납 관 리비 문제와 함께 처리하겠다는 이유로 아무런 조치를 취하지 않는 등 이 사건 건물의 관리를 소홀히 하였다. 6) 이러한 과정에서 원고는 이 사건 관리단에 이00이 체납한 이 사건 건물의 공용 부분 관리비의 일부로 2006. 6. 30. 500만 원, 2006. 7. 10. 500만 원, 2006. 9. 8. 1,500만 원, 2006. 11. 1. 700만 원, 2006. 12. 14. 6,800만 원, 2007. 1. 2. 500만 원을 지급하였다. 그러나 원고와 이 사건 관리단 사이에 나머지 체납 관리비의 액수 등에 관하여 분쟁이 계속되자, 이 사건 관리단은 2007. 1. 9. 원고에 대하여 의정부지방법원 고양지원 2007가합262호로 전 소유자 이00이 체납한 관리비 369,703,936원의 지급을 청구하는 소를 제기하였다. 위 소송계속 중 위 법원은 2007. 7. 5. ‘원고가 이 사건 관 리단에게 9,200만 원을 지급한다’는 내용의 화해권고결정을 하여 위 결정이 2007. 7. 25. 확정되었다. 이에 따라 원고는 2007. 8. 30. 이 사건 관리단에 이 사건 건물에 관 한 공용부분 관리비로 9,200만 원을 지급하였고, 이로써 원고가 이 사건 관리단에 이 사건 건물에 관한 공용부분 체납 관리비로 지급한 금액은 합계 1억 9,700만 원(= 500 만 원 + 500만 원 + 1,500만 원 + 700만 원 + 6,800만 원 + 500만 원 + 9,700만 원) 이 되었다. 원고는 이와 같이 이 사건 관리단에 지급한 체납 관리비를 이 사건 건물의 전 소유자인 이00로부터 상환받지 못하였다. 【인정 근거】다툼 없는 사실, 갑 제3, 4, 7 내지 16호증(가지번호 있는 것은 각 가지 번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 라. 판단 1) 이 사건 건물에 관한 공용부분 체납 관리비가 필요경비에 해당하는지 여부 - 7 - 다음과 같은 점에 비추어 보면, 원고가 이 사건 관리단에 지급한 이 사건 건물에 관 한 공용부분 체납 관리비 1억 9,700만 원은 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목, 구 소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호, 제89조 제1항 제1호 소정의 ‘매입가액에 가산 되는 부대비용’에 해당하므로, 이 사건 건물의 양도에 따른 양도차익을 계산할 때 필요 경비로서 양도가액에서 공제되어야 한다. 가) 위 인정 사실과 같이, 이 사건 건물에 관하여 경매절차가 진행되던 도중 이 00이 위 피트니스 센터를 폐업하고 이 사건 건물을 비워둔 채 방치하였고, 이 사건 건 물에 관하여 건물 가액을 훨씬 상회하는 액수의 채권에 기하여 다수의 근저당권설정등 기 및 가압류, 압류 기입등기 등이 경료되어 있었던 상태였으며, 이 사건 건물과 같은 집합건물의 공용부분 관리비가 체납된 경우 집합건물의 특별승계인이 체납 관리비를 승계하여야 하므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 및 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조), 원고로서는 임의경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받을 당시 이 사건 건물에 관한 공용부분 관리비가 체납되어 있을 경우 이 를 승계하여 납부하여야 한다는 점을 충분히 예상할 수 있었고, 이와 같은 사정을 고 려하여 입찰대금을 결정하였던 것으로 보인다(원고는 이 사건 건물에 관한 공용부분 체납 관리비를 자신이 부담하여야 할 뿐만 아니라 전 소유자에게 구상권을 행사하여 이를 상환받기도 어렵다는 사실을 인지한 후에 이 사건 건물을 경락받았다고 주장한 다). 나) 원고가 이 사건 건물을 경락받아 취득한 후 이 사건 관리단에서 전 소유자 의 관리비 체납을 이유로 이 사건 건물에 대한 단전․단수 및 엘리베이터 운행중단 등 의 조치를 취하고 이 사건 건물에 대한 관리를 소홀히 함으로써 원고는 이 사건 건물 - 8 - 을 완전하게 사용․수익하는데 심대한 지장을 받았으며, 이는 위 건물사용방해금지 가 처분결정이 내려진 후에도 마찬가지였다. 뿐만 아니라 원고로서는 전 소유자의 체납 관리비를 납부하지 않을 경우 관리규약에 따라 과태료 및 가산금을 부가하여 납부할 의무가 있었다. 따라서 원고가 이 사건 건물에 대하여 완전한 소유권을 취득 내지 행 사하기 위해서는 불가피하게 이 사건 관리단에 이 사건 건물에 관한 공용부분 체납 관 리비를 납부할 수밖에 없었다. 다) 대항력 있는 임차권의 목적 부동산의 경락인이 임차인에게 반환한 임대보증 금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가와 같이 볼 수 있어 부동산의 취득가액으로 산정하여야 하고(대법원 1992. 10. 27. 선고 92누11954 판결 참조), 일반 적으로 부동산 경락인이 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제한 경우 위 변제 금액은 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하 고 있는바(국세청 질의회신 2008. 2. 22.자 서면인터넷방문상담4팀-444 등 참조), 이와 비교하여 보면, 원고가 법률상 지급의무를 부담하고 있는 이 사건 건물에 관한 공용부 분 체납 관리비 역시 필요경비로서 양도가액에서 공제하는 것이 타당하다. 라) 이 사건 건물의 전 소유자인 이00은 무자력이어서 원고가 이 사건 관리단에 지급한 체납 관리비를 이00로부터 상환받는 것은 불가능해 보이고, 실제로 원고는 위 체납 관리비를 이00로터 상환받지 못하였다. 이와 같이 사실상 이00로부터 상환받을 가망이 없음이 확정되었다고 볼 수 있는 위 체납 관리비는 ‘매입가액에 부가되는 부대 비용’으로 보아 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정하는 것이 마땅하다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85누594 판결 참조). 2) 정당한 세액 - 9 - 원고가 지급한 체납 관리비 1억 9,700만 원을 필요경비에 산입하여 양도가액에서 공 제할 경우 원고가 추가로 납부하여야 할 정당한 양도소득세액은 별지 계산서 기재와 같이 12,546,200원이 된다. 3) 소결 따라서, 이 사건 처분 중 12,546,200원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한 다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청 구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 아래에서 취소를 명하는 부 분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하고, 이 사건 처분 중 12,546,200원을 초과하는 부분을 취소하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 이태종 _________________________ 판사 강경구 _________________________ 판사 임영우 _________________________ - 10 - 관계 법령 ■ 구 소득세법 (2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제39조(총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등) ② 거주자가 매입·제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다. 제94조 (양도소득의 범위) ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해 당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인 하여 발생하는 소득 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하 는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대 통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 ■ 구 소득세법 시행령 (2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제89조(자산의 취득가액 등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다. - 11 - 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각 호 의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호 의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한 다) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다 음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소 송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경 비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 ■ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 (공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다. ■ 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. -끝- - 12 - 양도가액 2,250,000,000원 취득가액 1,530,100,000원 필요경비 496,593,640원 양도차익 223,306,360원 양도소득기본공제 2,500,000원 과세표준 220,806,360원 세율 40% 결정세액 88,322,544원 신고불성실가산세 931,280원 납부불성실가산세 2,302,124원 총결정세액 91,555,948원 기납부세액 79,009,740원 정당한 세액 12,546,200원*) 계산서 *) 10원 미만은 버림 -끝-